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项 目 研 究 报 告 编制单位：深圳市天骜投资策划有限公司 编制时间：2005年8月 目 录 一、公司简介 二、总论………………………………4 三、项目概况………………………… 四、市场研究分析……………………8 五、项目综合定位……………………22 六、项目投资估算……………………34 七、财务分析…………………………42 八、不确定性分析……………………43 九、风险分析与对策…………………47 公司简介（缺失） 总 论 1、研究报告编制依据 （1）贵阳市城市规划局《贵阳市土地使用变更通知书》； （2）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）； （3）建设部《房地产开发项目经济评价方法》； （4）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》 2、研究报告研究范围 根据地块所处的地理位置，及周遍环境，主要研究地块的价值、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，财务分析、项目经济效益评价、敏感性分析等。 项目概况 “贵阳制药厂”地址位于贵阳云岩区宅吉小区永安市路和太乙路中段，与宅吉路仅两分钟步行路程。周边拥有实验二小、实验二中，贵阳六中、贵州商专等知名学校，教育环境优于其他地产区域。就生活方面而言，该项目紧邻北京华联超市，且盐务街的饮食业发达，美食众多。宅吉吉奥康体配套设施为该区域增加各项健身运动服务项目 。交通方面有4路、8路、14路、27路、63路、137路、135路、138路、146路等公交车经过，线路四通八达，出行便捷。周边大型住宅小区有天玺华庭、小石城、银海嘉怡花园、宅吉碧苑、宅吉大厦、开磷宅吉花园、欣歆园、世纪园等项目。“贵阳制药厂”项目占地46669平方米（70亩）。土地级别为四级，将其用于商住房开发，可塑性强。地块内基本为制药厂厂矿办公与旧厂房仓库用房，部分植被生长情况良好。地块基本成矩形结构，临街面开口长大约为50米左右，而进深较深。规划周边范围南面紧邻居民住宅楼和即将由中天公司开发的新住宅项目，东西两侧为早期开发的住宅小区及农民住房及临街商铺，北面紧邻开磷宅吉花园、银通山庄住宅小区。 制药厂现状：贵阳制药现已经申请破产，已全面停产，该厂原有离退休职工、提前退休职工和需要再就业职工共计900人左右，其中破产收购后需要安排再就业的职工不超过250人，离退休职工以及提前退休职工的安置费用从破产拍卖所得资金解决。2003年对破产资产进行评估，评估值为4500万元。 市场研究分析 一、贵阳房地产市场研究 （一）政府房地产新政对贵阳房地产市场的影响 房地产业在一片“涨声”迎来不可调和的问题，随着建材、能源等价格的飞涨，全国范围针对房地产投资过热，投机炒作现象严重，房价泡沫成分等问题，于是国家一系列房地产新政出台并实施，已经开始对全国很多地区、省市房地产市场产生了相当的影响。但至少目前看来对贵阳房地产市场的影响不大，贵阳房地产市场有自己的特殊性： 市区建设用地极其有限，物以稀为贵也就无可厚非，并且长期以来贵阳居民购房主要以解决居住需求，改善居住条件为主，把购房作为一种投资升值手段在购房目的中所占的比例极小，恶意炒作哄抬房价的现象仅为个别，虽然国土资源部首批普通住房用地分配贵阳分到一杯羹，但在贵阳房地产市场大环境之下，国家一系列房地产新政的出台对贵阳房地产市场的影响是有限的，但也必须清醒的认识到： 此次国家对房地产行业的治理、调整是势在必行的，在一系列新政全国性的实施之后，贵阳房地产市场也不可避免的在一些长期以来为大家所习惯的操作程序上受到影响，如商品房预销售合同网上备案登记便使得传统的销控手法失去作用；普通商品房和经济适用房用地的增加，也会对中高端商品房市场造成一定的冲击；也极可能会有部分消费者追随国家房地产新政而选择持币观望，暂缓购房； 但新政也同时带来了整个房地产行业的大演变，从2004年的老八条到今年的新八条，套用一句老话就是房地产行业真正的洗牌时候到来了，适者生存，胜者为王，真金不怕火炼，总之新政的实施既是全新的挑战，也蕴涵着全新的发展机遇。 2005年7月16日，贵阳市《关于贯彻落实国务院切实稳定住房价格通知精神的实施意见出台》，《意见》共分为包括稳定房价、控制城市中心区住宅建设、加强房地产信贷等11个部分，其中以下政策将会对房地产开发产生一定的影响，主要内容如下： 1、住宅建设向周边发展；今后住宅建设的重点由中心区向金阳新区、小河、花溪、白云、乌当发展，同时对低价位普通住宅和经济适用房的建设政府部门将予以优先审查规划。 2、经济适用房建设提速；着重增加中低价位普通住宅和经济适用房的建设用地改善供应结构，保证开发比例不低于80%。 3、个人住房转让新规；房地产项目实行资本金制度，严禁房地产开发企业在未取得《商品房许可证》之前，采取内部认购、预定、诚意金、VIP会员等各种方式收取定金或预售款；严厉查处开发企业囤积房源、哄抬房价以及中介机构的违法违规行为；严格实行实名制购房合同登记，加快推行商品房预售合同网上备案。同时，禁止个人将预购的未竣工商品房再行转让。 从今年6月1日起,对个人购买住房不足两年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过两年(含两年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过两年(含两年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税. 4、买“普通住房”有优惠：《意见》还明确了“普通住房”的条件，即住宅小区建设容积绿化在1.2以上,单套建筑面积在144平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下.市民购买达到条件的住房,可以在信贷、税收等方面获得优惠政策支持.有关部门将提高住房公积金发放个人贷款的比例，支持职工个人购房。 （二）2005贵阳楼市发展情况 1、新盘、大盘集中上市，楼市急剧放量 受去年国家宏观政策和贵阳楼市自身发展周期的影响，2005年是贵阳楼市放量最为集中的一年，据政府相关部门统计，2005年一季度贵阳市新开工项目大幅度增加，1－3月全市在建项目404个，其中新开工项目148个，去去年同期增加62个，增长72.1％；房地产投资快速增长，一季度投资增幅达到51.2％，住宅开发投资完成8.06亿元，同比增长28.1％，一季度可销售面积86.22万平方米，同比增长21.7％，其中住宅可销售面积53.75万平方米，同比增长27.5％，推盘量是贵阳历年之最。 2005年上半年，两城区住宅价格为3000元/㎡，其他区域价格2300元/㎡，比去年同期仍有不同的涨幅，究其原因：供应结构和开发周期不合理；上半年明显呈现供不应求状态。 但上半年贵阳楼市的“火热”却仅仅是上市高峰的预演，在下半年，市区中心板块，三桥板块，大营坡板块，小河板块，乌当板块将有数十个楼盘推出，兴隆城市花园2期、城市山水公园、泉天下、圣泉流云、枫丹白露、贝地卢加诺、智慧龙城2期等等一批中高端大盘，以及绿苑、金狮小区大型经济适用住房项目都将集中在2005年下半年开盘上市，预示着下半年开始，贵阳楼市将进入一个空前急剧的楼市放量裂变期，放量之大令人咋舌 2、急剧放量，楼市竞争空前激烈 2005年下半年贵阳楼市的急剧放量就将使得光市区和几个热点郊区板块的同期可售面积达到100万平方米左右，放量之巨实属罕见，竞争将是市区高层面对众多郊区大盘小区的竞争，三桥、乌当、小河板块大盘与大盘之间的竞争，各板块中高端项目与大型经济适用小区的竞争，面对如此激烈的竞争，各家楼盘要想兵不血刃分到一块蛋糕是基本不可能实现的，考验楼盘素质，考验开发商魄力，考验营销策划机构功力的时候彻底到来了。 3、产品供应百花齐放，部分产品形态将达到国内先进水平 近年来贵阳房地产商逐渐把眼光充分放向全国房地产发达地区和城市，甚至世界范围，项目规划设计之前先出门考察已经成为很多贵阳房地产商做开发的先行步骤，随着众多新盘、大盘的陆续上市，下半年贵阳房地产市场将会出现众多开发商外出泊来的国内先进新产品形态 4、价格涨浮速度减缓，销售速度相对减慢 受国家房地产新政的影响，在全国房地产一片“冬季到来”的情况下，贵阳房地产市场将不可避免受到或多或少的波及，部分消费者追随国家大政而持币观望将会出现，从而影响到市场整体成交量，减慢楼盘销售速度，而此次新政中的“各市市长工作表现”考察将与房地产价格上涨有效减缓和价格有效下降直接挂钩，已经使得新政不可避免带有一些“政治色彩”，在这种背景之下，地方政府将不得不对房地产价格采取相应的措施，从而使得房地产销售价格上涨速度减缓。 5、营销手法奇招百出，推广水平再上层楼 开发商外出考察在带来新产品的同时也带来了新的营销推广理念，集中上市带来的激烈竞争迫使开发商在营销推广层面上使出浑身解数，各种奇招层出不穷，精彩纷呈，各家广告费用的预算投入将有相当数量的加大，而一些水平较高的策划代理机构、广告运作机构也在这场大盘时代的龙争虎斗中得以一展身手，使得贵阳房地产营销水平整体得到大幅提高，一些包装粗劣、推广水平低下的楼盘将很难进入买家的视野，好东西还需要有好的吆喝将成为开发商的集体共识二、市场需求分析 （一）庞大的潜在市场需求 从市场需求来看，贵阳市房地产市场仍有庞大的需求空间： 1、国民经济持续快速发展，居民收入稳步增加，居民改善居住条 件的愿望相当迫切； 2、城市化进程加快，新增人口住房需求增长较大； 3、外来人口住房需求较大，据贵阳市产权监理处统计数据显示， 在今年1季度两城区商品房预售登记中，外来购房者所占比例达52% 4、住房公积金贷款的大力支持，大大增强需求类型来看，贵阳市 房地产市场以主动型需求为主，因拆迁带来的被动型需求所占比例较小，另外，从居民购房用途来看，自住型购房占绝大多数比例。 5、今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在贵阳市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，贵阳市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有贵阳自身特点的新一轮增长期。 6、我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。 （二）房地产市场发展不利因素 （1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。 （2）、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。 （3）、原材上涨，开发成本增加。从2001年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。 （三）2005年房地产市场基本走势预测 根据带动贵阳市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2005年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，价格中有升。 （1）、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及金阳新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。 （2）、住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，贵阳市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。 （3）、商品房价格将会稳中有升。2000年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。 （4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。 结论：贵阳市房地产市场的需求增长空间是巨大的 二、区域房地产市场情况分析 （一）现有市政配套及状况 序号 项目 基本情况 位置 备注 1 学校 实验二小、实验二中，贵阳六中、贵州商专、贵阳医学院等知名学校 距项目1500米范围内 大部分学校为贵阳市优秀示范学校 2 幼儿园 实验幼儿园等多家公、私幼儿园及多家午拖班 距离项目500米左右 3 康体 吉奥康体中心、宅吉广场、多个室内游泳池、室外游泳池 基本分布在项目南面 康体娱乐设施齐全 4 老年活动中心 是贵阳市唯一一个老年活动基地 距离项目5分钟路程 集教育、娱乐于一体 5 医疗 项目紧邻省级甲级医院-贵阳医学院 距离项目15分钟路程 医疗软硬件条件为贵阳市优良医院。 6 商业 不足500m长的盐务街云集餐饮企业42家，百货商店11家。 盐务街沿街500米 带动整个宅吉小区经济增长 7 菜市场 2-3个，规模不大，零星分布 贵阳医学院后街、该项目旁 8 银行 商业银行、工商银行、建设银行、交通银行、农业银行 主要聚集在宅吉路十字路口中段 距项目较近 9 公交车 4路、8路、14路、27路、63路、137路、135路、138路、146路等 贯穿整个宅吉小区内外 4路、63路车终点站距离项目最近 10 便利店 沿宅吉路前段左侧北京华联大型连锁超市、多家超市便利店、糖烟酒杂货铺等零星分布 距离项目10分钟路程 北京华联带动整个宅吉小区居民消费及购买力 结论：宅吉小区是贵阳市最早，也是最成熟、最完善的大型居住小区。周边交通发达，多路大中巴、面的直达小区，环境配套齐全，名校书香，宅吉的板块经济和楼宇经济的拓展，不仅让不足500m长的盐务街云集餐饮企业42家，百货商店11家。带动了辖区经济的发展，繁荣了市场，方便了群众生活。但未来该项目前面的规划路将扩建到45米，这将改变该片区的车流和人流及消费习惯，对该地块价值将有很大的提升。 （二）周边项目概况 1、天玺华庭 项目名称 天玺华庭 地理位置/售楼电话 半边街84号、 开发商 贵州英发房地产开发有限公司 策划代理商 采纳创意 建筑设计 贵州建筑科研设计院、现代建筑风格的庭院 项目定位 全电梯房(九层与十一层) 推广主题 显赫宅吉大户 经济指标 建筑面积16000方、容积率4.4 绿化率35%。公摊：12% 户型（种类及面积） 三房为主力户型 户型特点 户型设计比较落后，全为半封闭阳台。九层带电梯房 车位 车位有100个,收费没有定 交通 7、24、9路 配套 内部配套 (幼儿园,停车场,农贸市场,会所)都没有建成,只是承诺有. 外部配套 小学,公交车 商业 没有 装修 毛坯房交付 工程进度 基本交付 公摊率 12% 目标客户 白领阶层 价格 价格 2004年开盘起价1888元/平方米。均价2200元/平方米。最高价2980元/平方米 付款方式 按揭98折，一次性97折 物业管理公司/费用 英发物管、物管费：0.8元/㎡/月,电梯电费另计. 销售方式 坐销为主 销售状况 销售率80% 售楼地点/售楼处特点 不显眼并且面积太小，装修一般 分析：该小区占地面积小，不具有规模效应，追求短期利润，绿化少，景观较差，车位比例低，建筑密度高，周边环境差。 2、中天宅吉碧苑 项目名称 中天宅吉碧苑 位置/售楼电话 6742241 开发商 世纪中天投资股份有限责任公司中天星园项目经营公司 规划设计单位 贵州建筑设计院 园林设计单位 无 策划代理单位 自己销售 物业管理单位 中天物业公司 项目定位 中产阶级 推广用语 入住即可享受名校教育 经济指标 项目占地面积13300M2，总建筑面积32000M2，入住户数138户 。项目为28层电梯房。容积率为2。地下双层车位共计为128个。 住宅产品构成 产品规划以平层大户型（面积120-160）为主，还有部分89平米的小户型。 产品特点/比重 主力户型三房两厅，主力面积120-138㎡； 占60%共计81套。四房两厅142-164M2占30%共计39套。89平米占10%共18套 建筑风格 交付标准 建筑风格欧式风格的高层建筑，配以明亮、欢快的外墙漆，追求立面效果。毛胚房交付，设子母防盗门、塑钢窗、可视对讲门禁、红外和火灾报警装置；紧急求助和煤气泄露报警。 配套 设施 小区配套 因项目占地面积较小。无配套。但项目位置所处宅吉小区中心。四周商业配套较为完善。 市政配套 周边有商业银行、农业银行、建设银行、工商银行。华联超市、实验一小、实验二小。宅吉幼儿园、六中 销售情况/价格 项目从2004年9月份开始发售，至今已销售98%。销售情况较好，3360起价，4000元均价，目前卖到4200 发展现状/趋势 宅吉小区商业氛围、教育氛围和成熟的区位生活环境为该项目的带来一定的升值空间。 分析：项目所处地理位置较好，买家大多为教师或公务员和一些为子女读实验中学的客户。户型设计定位合理、并且由于中天地产品牌效应使得该项目的销售开盘，就受到市民的最捧。仅2004年底该项目就已经销售70%。2005年上半年销售进度为90%。产品素质较高，具有很强的市场竞争力。 三、本项目地块优劣分析（SWOT） 1、优势（S） ①、地处老城区，区位优势明显； ②、未来地块临45米宽街面，未来有巨大的商业潜力和价值； ③、该地区是贵阳市最早、最成熟的小区，人气旺； ④、市政配套齐全； ⑤、社区临近名校，有助于增加项目的附加值； ⑥、地块方正，易于规划，有利于景观的打造，塑造小区形象。 ⑦、该片区的认同度高，利于项目快速占领市场。 2、劣势（W） ①、项目周边人文环境差，多为农民房，影响项目形象； ②、该项目南面路段较窄，路况不佳； ③、制药厂区职工、离退休职工的安置难度较大； 3、机会（O） ①、房地产市场供不应求，该区域的市场需求较大； ②、以向空间要效益全力挖掘楼宇经济潜值，未来该区域商业具有较大的升值潜力； ③、可利用“教育”品牌增加本项目附加值； ④、项目所在区域楼盘质素的整体提升，有利于塑造企业形象； 4、威胁（T） ①、银行信贷体系严格； ②、下半年贵阳房地产市场将集中放量，供应较大； ③、各地产板块优良、大规模项目增多，营销方式多样，营销水平不段提高； ④、项目地块权属未明晰，拿地时间的不清晰，土地成本不确定，项目开发具有风险的不可控性。 项目综合定位 1、 项目整体定位 在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。 在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。 在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。 在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。 二、项目产品定位 基于我公司对贵阳房地产市场的把握，及该区域周遍的情况，初步定位为： 中高档的高层、小高层综合体 3、 目设计规划定位 （一）、小区整体规划原则 1、高绿化低密度； 2、综合服务配套设施齐全； 3、户型设计适合“升级换代”居住要求； 4、体现小区独特的整体建筑风格 （二）、总平面布局 总平面图略呈长方形布局，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置球场和休息厅，小区设南北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。 （三）、交通组织 小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区南面面主出入口，紧接南面45米宽的区域规划路。 三、项目建筑设计定位 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。 （一）、建筑方案总体构思 建设地块临近宅吉路段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区。 同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。 （二）、平面设计 1、住宅。 根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。 建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下： 1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间； 2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地； 3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级； 4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨； 5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰； 6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路； 7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积； 8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位； 9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套； 10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则； 小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10 住宅经济技术指标见表11。 2、公用建筑 地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。 （三）、立面设计 立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。 （四）、设施标准 住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《贵州省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。 小区配套设施： 小区设有院内花园、草地、休息厅、幼儿园、球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。 四、价格定位 1、市场比较法定价 表12：表楼盘调查统计表 序号 项目名称 建筑面积 （平方米） 平均价格 （元/平方米） A 天玺华庭 16000 2200 B 中天宅吉碧苑 32000 4000 注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：天玺华庭、B：中天宅吉碧苑。 表13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 序号 成交 价格 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 交易情况修正 比准价格 交通 配套 环境 小计 交房 标准 社区 规划 小计 考虑该影响项目价格的其他因子，分析总结，得出以下基准价格： 住宅单价约为：3100元/平方米
毕业论文是学术论文的一种形式，为了进一步探讨和掌握毕业论文的写作规律和特点，需要对毕业论文进行分类。由于毕业论文本身的内容和性质不同，研究领域、对象、方法、表现方式不同，因此，毕业论文就有不同的分类方法。按内容性质和研究方法的不同可以把毕业论文分为理论性论文、实验性论文、描述性论文和设计性论文。后三种论文主要是理工科大学生可以选择的论文形式，这里不作介绍。文科大学生一般写的是理论性论文。理论性论文具体又可分成两种：一种是以纯粹的抽象理论为研究对象，研究方法是严密的理论推导和数学的运算，有的也涉及实验与观测，用以验证论点的正确性。另一种是以对客观事物和现象的调查、考察所得观测资料以及有关文献资料数据为研究对象，研究方法是对有关资料进行分析、综合、概括、抽象，通过归纳、演绎、类比，提出某种新的理论和新的见解。按议论的性质不同可以把毕业论文分为立论文和驳论文。立论性的毕业论文是指从正面阐述论证自己的观点和主张。一篇论文侧重于以立论为主，就属于立论性论文。立论文要求论点鲜明，论据充分，论证严密，以理和事实服人。驳论性毕业论文是指通过反驳别人的论点来树立自己的论点和主张。如果毕业论文侧重于以驳论为主，批驳某些错误的观点、见解、理论，就属于驳论性毕业论文。驳论文除按立论文对论点、论据、论证的要求以外，还要求针锋相对，据理力争。
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[]陈柳钦：“西方新资本结构理论综述”，《甘肃理论学刊》，2010年第2期[]丁跃武：“基于控制权利益的中国上市公司资本结构与融资方式研究”2008年博士论文[]李科、徐龙炳：“融资约束、债务能力与公司业绩”，《经济研究》，2011年第5期[]缪丹：“中国上市公司资本结构和控制权研究”2005年博士论文[]肖作平：《中国上市公司资本结构影响因素研究：——理论和证据》，中国财政经济出版社，2005年版[]张红波、王国顺：“基于经理人过度投资行为的控制权配置机制设计”，《当代经济科学》，2011年第5期[]张立达：《上市公司资本结构与公司治理绩效关系研究》，经济科学出版社，2008年版[]王忠文、冯涛：“国外资本结构综述及我国上市企业资本结构问题分析”，《学术论坛》，2007年第9期
呃...这个论题我觉得本身就有问题哈.希望你不要介意...制度再怎么完善都是死的,人却是活的.用一个死的东西来管理活的人,能完善呢?建议你看看《制度内外两重天》这本书，采用制度内外的方法来管理...
项 目 研 究 报 告 编制单位：深圳市天骜投资策划有限公司 编制时间：2005年8月 目 录 一、公司简介 二、总论………………………………4 三、项目概况………………………… 四、市场研究分析……………………8 五、项目综合定位……………………22 六、项目投资估算……………………34 七、财务分析…………………………42 八、不确定性分析……………………43 九、风险分析与对策…………………47 公司简介（缺失） 总 论 1、研究报告编制依据 （1）贵阳市城市规划局《贵阳市土地使用变更通知书》； （2）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）； （3）建设部《房地产开发项目经济评价方法》； （4）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》 2、研究报告研究范围 根据地块所处的地理位置，及周遍环境，主要研究地块的价值、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，财务分析、项目经济效益评价、敏感性分析等。 项目概况 “贵阳制药厂”地址位于贵阳云岩区宅吉小区永安市路和太乙路中段，与宅吉路仅两分钟步行路程。周边拥有实验二小、实验二中，贵阳六中、贵州商专等知名学校，教育环境优于其他地产区域。就生活方面而言，该项目紧邻北京华联超市，且盐务街的饮食业发达，美食众多。宅吉吉奥康体配套设施为该区域增加各项健身运动服务项目 。交通方面有4路、8路、14路、27路、63路、137路、135路、138路、146路等公交车经过，线路四通八达，出行便捷。周边大型住宅小区有天玺华庭、小石城、银海嘉怡花园、宅吉碧苑、宅吉大厦、开磷宅吉花园、欣歆园、世纪园等项目。“贵阳制药厂”项目占地46669平方米（70亩）。土地级别为四级，将其用于商住房开发，可塑性强。地块内基本为制药厂厂矿办公与旧厂房仓库用房，部分植被生长情况良好。地块基本成矩形结构，临街面开口长大约为50米左右，而进深较深。规划周边范围南面紧邻居民住宅楼和即将由中天公司开发的新住宅项目，东西两侧为早期开发的住宅小区及农民住房及临街商铺，北面紧邻开磷宅吉花园、银通山庄住宅小区。 制药厂现状：贵阳制药现已经申请破产，已全面停产，该厂原有离退休职工、提前退休职工和需要再就业职工共计900人左右，其中破产收购后需要安排再就业的职工不超过250人，离退休职工以及提前退休职工的安置费用从破产拍卖所得资金解决。2003年对破产资产进行评估，评估值为4500万元。 市场研究分析 一、贵阳房地产市场研究 （一）政府房地产新政对贵阳房地产市场的影响 房地产业在一片“涨声”迎来不可调和的问题，随着建材、能源等价格的飞涨，全国范围针对房地产投资过热，投机炒作现象严重，房价泡沫成分等问题，于是国家一系列房地产新政出台并实施，已经开始对全国很多地区、省市房地产市场产生了相当的影响。但至少目前看来对贵阳房地产市场的影响不大，贵阳房地产市场有自己的特殊性： 市区建设用地极其有限，物以稀为贵也就无可厚非，并且长期以来贵阳居民购房主要以解决居住需求，改善居住条件为主，把购房作为一种投资升值手段在购房目的中所占的比例极小，恶意炒作哄抬房价的现象仅为个别，虽然国土资源部首批普通住房用地分配贵阳分到一杯羹，但在贵阳房地产市场大环境之下，国家一系列房地产新政的出台对贵阳房地产市场的影响是有限的，但也必须清醒的认识到： 此次国家对房地产行业的治理、调整是势在必行的，在一系列新政全国性的实施之后，贵阳房地产市场也不可避免的在一些长期以来为大家所习惯的操作程序上受到影响，如商品房预销售合同网上备案登记便使得传统的销控手法失去作用；普通商品房和经济适用房用地的增加，也会对中高端商品房市场造成一定的冲击；也极可能会有部分消费者追随国家房地产新政而选择持币观望，暂缓购房； 但新政也同时带来了整个房地产行业的大演变，从2004年的老八条到今年的新八条，套用一句老话就是房地产行业真正的洗牌时候到来了，适者生存，胜者为王，真金不怕火炼，总之新政的实施既是全新的挑战，也蕴涵着全新的发展机遇。 2005年7月16日，贵阳市《关于贯彻落实国务院切实稳定住房价格通知精神的实施意见出台》，《意见》共分为包括稳定房价、控制城市中心区住宅建设、加强房地产信贷等11个部分，其中以下政策将会对房地产开发产生一定的影响，主要内容如下： 1、住宅建设向周边发展；今后住宅建设的重点由中心区向金阳新区、小河、花溪、白云、乌当发展，同时对低价位普通住宅和经济适用房的建设政府部门将予以优先审查规划。 2、经济适用房建设提速；着重增加中低价位普通住宅和经济适用房的建设用地改善供应结构，保证开发比例不低于80%。 3、个人住房转让新规；房地产项目实行资本金制度，严禁房地产开发企业在未取得《商品房许可证》之前，采取内部认购、预定、诚意金、VIP会员等各种方式收取定金或预售款；严厉查处开发企业囤积房源、哄抬房价以及中介机构的违法违规行为；严格实行实名制购房合同登记，加快推行商品房预售合同网上备案。同时，禁止个人将预购的未竣工商品房再行转让。 从今年6月1日起,对个人购买住房不足两年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过两年(含两年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过两年(含两年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税. 4、买“普通住房”有优惠：《意见》还明确了“普通住房”的条件，即住宅小区建设容积绿化在1.2以上,单套建筑面积在144平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下.市民购买达到条件的住房,可以在信贷、税收等方面获得优惠政策支持.有关部门将提高住房公积金发放个人贷款的比例，支持职工个人购房。 （二）2005贵阳楼市发展情况 1、新盘、大盘集中上市，楼市急剧放量 受去年国家宏观政策和贵阳楼市自身发展周期的影响，2005年是贵阳楼市放量最为集中的一年，据政府相关部门统计，2005年一季度贵阳市新开工项目大幅度增加，1－3月全市在建项目404个，其中新开工项目148个，去去年同期增加62个，增长72.1％；房地产投资快速增长，一季度投资增幅达到51.2％，住宅开发投资完成8.06亿元，同比增长28.1％，一季度可销售面积86.22万平方米，同比增长21.7％，其中住宅可销售面积53.75万平方米，同比增长27.5％，推盘量是贵阳历年之最。 2005年上半年，两城区住宅价格为3000元/㎡，其他区域价格2300元/㎡，比去年同期仍有不同的涨幅，究其原因：供应结构和开发周期不合理；上半年明显呈现供不应求状态。 但上半年贵阳楼市的“火热”却仅仅是上市高峰的预演，在下半年，市区中心板块，三桥板块，大营坡板块，小河板块，乌当板块将有数十个楼盘推出，兴隆城市花园2期、城市山水公园、泉天下、圣泉流云、枫丹白露、贝地卢加诺、智慧龙城2期等等一批中高端大盘，以及绿苑、金狮小区大型经济适用住房项目都将集中在2005年下半年开盘上市，预示着下半年开始，贵阳楼市将进入一个空前急剧的楼市放量裂变期，放量之大令人咋舌 2、急剧放量，楼市竞争空前激烈 2005年下半年贵阳楼市的急剧放量就将使得光市区和几个热点郊区板块的同期可售面积达到100万平方米左右，放量之巨实属罕见，竞争将是市区高层面对众多郊区大盘小区的竞争，三桥、乌当、小河板块大盘与大盘之间的竞争，各板块中高端项目与大型经济适用小区的竞争，面对如此激烈的竞争，各家楼盘要想兵不血刃分到一块蛋糕是基本不可能实现的，考验楼盘素质，考验开发商魄力，考验营销策划机构功力的时候彻底到来了。 3、产品供应百花齐放，部分产品形态将达到国内先进水平 近年来贵阳房地产商逐渐把眼光充分放向全国房地产发达地区和城市，甚至世界范围，项目规划设计之前先出门考察已经成为很多贵阳房地产商做开发的先行步骤，随着众多新盘、大盘的陆续上市，下半年贵阳房地产市场将会出现众多开发商外出泊来的国内先进新产品形态 4、价格涨浮速度减缓，销售速度相对减慢 受国家房地产新政的影响，在全国房地产一片“冬季到来”的情况下，贵阳房地产市场将不可避免受到或多或少的波及，部分消费者追随国家大政而持币观望将会出现，从而影响到市场整体成交量，减慢楼盘销售速度，而此次新政中的“各市市长工作表现”考察将与房地产价格上涨有效减缓和价格有效下降直接挂钩，已经使得新政不可避免带有一些“政治色彩”，在这种背景之下，地方政府将不得不对房地产价格采取相应的措施，从而使得房地产销售价格上涨速度减缓。 5、营销手法奇招百出，推广水平再上层楼 开发商外出考察在带来新产品的同时也带来了新的营销推广理念，集中上市带来的激烈竞争迫使开发商在营销推广层面上使出浑身解数，各种奇招层出不穷，精彩纷呈，各家广告费用的预算投入将有相当数量的加大，而一些水平较高的策划代理机构、广告运作机构也在这场大盘时代的龙争虎斗中得以一展身手，使得贵阳房地产营销水平整体得到大幅提高，一些包装粗劣、推广水平低下的楼盘将很难进入买家的视野，好东西还需要有好的吆喝将成为开发商的集体共识二、市场需求分析 （一）庞大的潜在市场需求 从市场需求来看，贵阳市房地产市场仍有庞大的需求空间： 1、国民经济持续快速发展，居民收入稳步增加，居民改善居住条 件的愿望相当迫切； 2、城市化进程加快，新增人口住房需求增长较大； 3、外来人口住房需求较大，据贵阳市产权监理处统计数据显示， 在今年1季度两城区商品房预售登记中，外来购房者所占比例达52% 4、住房公积金贷款的大力支持，大大增强需求类型来看，贵阳市 房地产市场以主动型需求为主，因拆迁带来的被动型需求所占比例较小，另外，从居民购房用途来看，自住型购房占绝大多数比例。 5、今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在贵阳市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，贵阳市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有贵阳自身特点的新一轮增长期。 6、我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。 （二）房地产市场发展不利因素 （1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。 （2）、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。 （3）、原材上涨，开发成本增加。从2001年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。 （三）2005年房地产市场基本走势预测 根据带动贵阳市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2005年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，价格中有升。 （1）、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及金阳新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。 （2）、住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，贵阳市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。 （3）、商品房价格将会稳中有升。2000年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。 （4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。 结论：贵阳市房地产市场的需求增长空间是巨大的 二、区域房地产市场情况分析 （一）现有市政配套及状况 序号 项目 基本情况 位置 备注 1 学校 实验二小、实验二中，贵阳六中、贵州商专、贵阳医学院等知名学校 距项目1500米范围内 大部分学校为贵阳市优秀示范学校 2 幼儿园 实验幼儿园等多家公、私幼儿园及多家午拖班 距离项目500米左右 3 康体 吉奥康体中心、宅吉广场、多个室内游泳池、室外游泳池 基本分布在项目南面 康体娱乐设施齐全 4 老年活动中心 是贵阳市唯一一个老年活动基地 距离项目5分钟路程 集教育、娱乐于一体 5 医疗 项目紧邻省级甲级医院-贵阳医学院 距离项目15分钟路程 医疗软硬件条件为贵阳市优良医院。 6 商业 不足500m长的盐务街云集餐饮企业42家，百货商店11家。 盐务街沿街500米 带动整个宅吉小区经济增长 7 菜市场 2-3个，规模不大，零星分布 贵阳医学院后街、该项目旁 8 银行 商业银行、工商银行、建设银行、交通银行、农业银行 主要聚集在宅吉路十字路口中段 距项目较近 9 公交车 4路、8路、14路、27路、63路、137路、135路、138路、146路等 贯穿整个宅吉小区内外 4路、63路车终点站距离项目最近 10 便利店 沿宅吉路前段左侧北京华联大型连锁超市、多家超市便利店、糖烟酒杂货铺等零星分布 距离项目10分钟路程 北京华联带动整个宅吉小区居民消费及购买力 结论：宅吉小区是贵阳市最早，也是最成熟、最完善的大型居住小区。周边交通发达，多路大中巴、面的直达小区，环境配套齐全，名校书香，宅吉的板块经济和楼宇经济的拓展，不仅让不足500m长的盐务街云集餐饮企业42家，百货商店11家。带动了辖区经济的发展，繁荣了市场，方便了群众生活。但未来该项目前面的规划路将扩建到45米，这将改变该片区的车流和人流及消费习惯，对该地块价值将有很大的提升。 （二）周边项目概况 1、天玺华庭 项目名称 天玺华庭 地理位置/售楼电话 半边街84号、 开发商 贵州英发房地产开发有限公司 策划代理商 采纳创意 建筑设计 贵州建筑科研设计院、现代建筑风格的庭院 项目定位 全电梯房(九层与十一层) 推广主题 显赫宅吉大户 经济指标 建筑面积16000方、容积率4.4 绿化率35%。公摊：12% 户型（种类及面积） 三房为主力户型 户型特点 户型设计比较落后，全为半封闭阳台。九层带电梯房 车位 车位有100个,收费没有定 交通 7、24、9路 配套 内部配套 (幼儿园,停车场,农贸市场,会所)都没有建成,只是承诺有. 外部配套 小学,公交车 商业 没有 装修 毛坯房交付 工程进度 基本交付 公摊率 12% 目标客户 白领阶层 价格 价格 2004年开盘起价1888元/平方米。均价2200元/平方米。最高价2980元/平方米 付款方式 按揭98折，一次性97折 物业管理公司/费用 英发物管、物管费：0.8元/㎡/月,电梯电费另计. 销售方式 坐销为主 销售状况 销售率80% 售楼地点/售楼处特点 不显眼并且面积太小，装修一般 分析：该小区占地面积小，不具有规模效应，追求短期利润，绿化少，景观较差，车位比例低，建筑密度高，周边环境差。 2、中天宅吉碧苑 项目名称 中天宅吉碧苑 位置/售楼电话 6742241 开发商 世纪中天投资股份有限责任公司中天星园项目经营公司 规划设计单位 贵州建筑设计院 园林设计单位 无 策划代理单位 自己销售 物业管理单位 中天物业公司 项目定位 中产阶级 推广用语 入住即可享受名校教育 经济指标 项目占地面积13300M2，总建筑面积32000M2，入住户数138户 。项目为28层电梯房。容积率为2。地下双层车位共计为128个。 住宅产品构成 产品规划以平层大户型（面积120-160）为主，还有部分89平米的小户型。 产品特点/比重 主力户型三房两厅，主力面积120-138㎡； 占60%共计81套。四房两厅142-164M2占30%共计39套。89平米占10%共18套 建筑风格 交付标准 建筑风格欧式风格的高层建筑，配以明亮、欢快的外墙漆，追求立面效果。毛胚房交付，设子母防盗门、塑钢窗、可视对讲门禁、红外和火灾报警装置；紧急求助和煤气泄露报警。 配套 设施 小区配套 因项目占地面积较小。无配套。但项目位置所处宅吉小区中心。四周商业配套较为完善。 市政配套 周边有商业银行、农业银行、建设银行、工商银行。华联超市、实验一小、实验二小。宅吉幼儿园、六中 销售情况/价格 项目从2004年9月份开始发售，至今已销售98%。销售情况较好，3360起价，4000元均价，目前卖到4200 发展现状/趋势 宅吉小区商业氛围、教育氛围和成熟的区位生活环境为该项目的带来一定的升值空间。 分析：项目所处地理位置较好，买家大多为教师或公务员和一些为子女读实验中学的客户。户型设计定位合理、并且由于中天地产品牌效应使得该项目的销售开盘，就受到市民的最捧。仅2004年底该项目就已经销售70%。2005年上半年销售进度为90%。产品素质较高，具有很强的市场竞争力。 三、本项目地块优劣分析（SWOT） 1、优势（S） ①、地处老城区，区位优势明显； ②、未来地块临45米宽街面，未来有巨大的商业潜力和价值； ③、该地区是贵阳市最早、最成熟的小区，人气旺； ④、市政配套齐全； ⑤、社区临近名校，有助于增加项目的附加值； ⑥、地块方正，易于规划，有利于景观的打造，塑造小区形象。 ⑦、该片区的认同度高，利于项目快速占领市场。 2、劣势（W） ①、项目周边人文环境差，多为农民房，影响项目形象； ②、该项目南面路段较窄，路况不佳； ③、制药厂区职工、离退休职工的安置难度较大； 3、机会（O） ①、房地产市场供不应求，该区域的市场需求较大； ②、以向空间要效益全力挖掘楼宇经济潜值，未来该区域商业具有较大的升值潜力； ③、可利用“教育”品牌增加本项目附加值； ④、项目所在区域楼盘质素的整体提升，有利于塑造企业形象； 4、威胁（T） ①、银行信贷体系严格； ②、下半年贵阳房地产市场将集中放量，供应较大； ③、各地产板块优良、大规模项目增多，营销方式多样，营销水平不段提高； ④、项目地块权属未明晰，拿地时间的不清晰，土地成本不确定，项目开发具有风险的不可控性。 项目综合定位 1、 项目整体定位 在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。 在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。 在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。 在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。 二、项目产品定位 基于我公司对贵阳房地产市场的把握，及该区域周遍的情况，初步定位为： 中高档的高层、小高层综合体 3、 目设计规划定位 （一）、小区整体规划原则 1、高绿化低密度； 2、综合服务配套设施齐全； 3、户型设计适合“升级换代”居住要求； 4、体现小区独特的整体建筑风格 （二）、总平面布局 总平面图略呈长方形布局，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置球场和休息厅，小区设南北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。 （三）、交通组织 小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区南面面主出入口，紧接南面45米宽的区域规划路。 三、项目建筑设计定位 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。 （一）、建筑方案总体构思 建设地块临近宅吉路段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区。 同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。 （二）、平面设计 1、住宅。 根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。 建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下： 1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间； 2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地； 3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级； 4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨； 5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰； 6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路； 7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积； 8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位； 9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套； 10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则； 小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10 住宅经济技术指标见表11。 2、公用建筑 地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。 （三）、立面设计 立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。 （四）、设施标准 住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《贵州省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。 小区配套设施： 小区设有院内花园、草地、休息厅、幼儿园、球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。 四、价格定位 1、市场比较法定价 表12：表楼盘调查统计表 序号 项目名称 建筑面积 （平方米） 平均价格 （元/平方米） A 天玺华庭 16000 2200 B 中天宅吉碧苑 32000 4000 注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：天玺华庭、B：中天宅吉碧苑。 表13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 序号 成交 价格 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 交易情况修正 比准价格 交通 配套 环境 小计 交房 标准 社区 规划 小计 考虑该影响项目价格的其他因子，分析总结，得出以下基准价格： 住宅单价约为：3100元/平方米
1．全面落实安全生产责任制，加强安全生产责任考核。一是继续实行苏州市建设局与五市、五区建设局（苏州建筑业安全监督站）签订安全生产共保责任书，实行目标管理。各级建设行政主管部门要建立健全安全生产责任制，将安全生产目标、任务、责任分解量化，建立安全生产控制指标体系；二是继续推行施工企业向所在地建设主管部门递交建筑施工安全生产年度目标责任书制度，继续推行建设、施工、监理三方安全生产共保制度，由建设、施工、监理三方在工程项目开工前签订施工安全保证书。三是进一步完善目标考核办法，加强对安全生产责任目标落实情况的督促、检查和考核，逐步形成年初责任目标明确，年中过程检查、考核，年底综合验收、评价的安全生产预控目标考核机制。2．贯彻落实建设施工安全生产监管制度。一是各地建设主管部门要以创新安全监管的思路和办法措施为目标，改进安全监管方式，着力健全和完善各项安全监管制度，坚持防治并重，以防为主，提高依法监管能力；二是以落实建设工程参建各方安全生产责任为重点，着重落实建筑安全生产管理的各项制度，有针对性地作出符合实际的安全生产工作部署，推动施工安全生产隐患排查治理制度化，推进施工工程重大危险源公示整治制度，建立健全安全生产信用档案；三是强化建筑工程安全生产监管责任层级监督，把各地建设行政主管部门安全生产责任制的建立和落实情况、贯彻执行安全生产法规政策和制定各项监管措施情况作为年度共保责任目标考核和评选先进的条件。3．完善监管机制，规范监管工作程序。一是加强施工安全生产基础工作，根据建筑施工安全生产监管的新形势、新特点、新要求，结合实际，修订建设工程文明（平安）工地考核标准等制度，制定工程竣工安全生产评估等规定；二是按照即将出台《江苏省建筑施工安全监督规则》的要求，完善和规范安全监督工作程序，规范监管人员的行为；三是加强建筑安全监督管理机构建设，充实监管人员，开展监管人员素质教育和培训，提升监管能力和水平，强化安全生产监管职责的履行。4．推行差异化监督管理。从安全监管的机制着手，把施工安全监督转为对施工企业安全生产条件和项目安全保证体系的监督，促使企业和工程项目部自我完善和自我约束；实施不同层次和力度的监督管理，把监管资源转变为差异化管理，提高安全监督的效能效率。对安保体系完善的，开展安全质量标准化的项目纳入“绿色通道”，减少检查的频率频次；对重点工程、重点企业以及安保体系不健全，存在“三违”或现场安全隐患较多的，安全防护措施不到位的项目纳入“黄（红）色通道”，实行重点监管，提高检查频率频次，加大监管和行政处罚力度。实时记录安监情况，及时录入企业、“三类人员”的信用档案，对违法违规行为一律曝光并与市场准入、招投标、评优评先挂钩。5．强化安全生产许可证动态监管。一是严把市场关，要依法审查企业的安全生产许可证，对未取得安全生产许可证的，严禁承揽工程；二是认真做好安全生产许可证的延期换证工作，把企业安全许可证的延期换证与企业的安全生产条件审查考核紧密联系；三是严格企业安全生产条件，把项目与企业安全生产条件形成联动，实现施工现场安全生产达标与企业安全生产条件等情况挂钩，达到动态监管。对违反许可证管理规定，现场存在重大安全隐患、企业降低安全生产条件的，及时建议发证机关将依法暂扣或吊销其安全生产许可证。6．深入开展建设工程专项整治和隐患排查工作。各地要认真贯彻落实部、省专项整治和隐患排查工作要求，结合本地实际，制订有针对性的，切实可行的专项整治和隐患排查方案，加强领导、精心组织、周密部署、狠抓落实、务求实效。进一步深化防高处坠落、防坍塌、防物体打击的专项整治方案，深化对深基坑工程、脚手架、施工临时用电、塔吊和施工升降机等机械设备的专项整治和隐患排查。加大监督检查力度；要加强对施工安全专项整治和隐患排查的过程检查，对组织不力的施工企业，要通报批评，并严肃查处。切实提高我市建筑安全的管理水平，杜绝重特大事故的发生，减少我市建筑施工以高处坠落为主要特征的安全生产事故起数和死亡人数。7．以创建文明工地为抓手，全面推动企业安全质量标准化。一是拟订“建筑施工企业和施工现场安全质量标准化指导意见”，在特、一、二级建筑施工企业中抓好试点，培育施工安全质量标准化“示范企业”、“示范工地”，树立典型，适时召开观摩现场会，总结推广先进经验；二是完善文明（平安）工地评选办法，把文明（平安）工地的申报与施工现场安全质量标准化结合起来，与节能、环保、绿色施工结合起来，提高文明（平安）工地的水平，全面提升施工现场安全防护、文明施工管理水平；三是通过开展建筑施工安全质量标准化和创建文明（平安）工地活动，增强建筑施工单位的创优意识，逐步实现建筑施工安全的标准化、规范化；四是加强建设工地施工扬尘污染控制，强化建筑工地环境管理，推行环保绿色施工。8．大力推动“科技兴安”工作。一是贯彻落实《建设部关于发布建设事业“十一五”推广应用和限制禁止使用技术（第一批）的公告》的要求，坚决淘汰落后的、不符合安全要求的工艺、技术和设备，大力倡导采用先进的技术和推广使用安全性能可靠的设备设施，严禁使用危及施工安全的工艺、设施、劳动保护用品和材料，防止和减少生产安全事故的发生；二是推进安全科技开发，引导和鼓励企业研究开发安全科技产品，定型化、工具化、标准化的安全防护用具和设施，为隐患治理和安全技术改造提供技术支撑，促进安全生产技术支撑体系的建设，促进施工现场防护设施水平的提高；三是加大安全生产科技培训，鼓励企业开展安全科技活动，培养工程技术与安全的复合性人才，推动安全生产科技的学习、研究、应用工作，提升建筑行业安全管理的整体素质。9．推动安全生产信息化管理。一是进一步完善建筑施工安全生产监督和安全管理短信群发系统，通过安全监管信息采集，实现安全监管标准化、规范化，提高施工安全预警预告和处置效率；二是逐步推行和建立施工现场远程监控系统，在重点工程、关键环节推行电子安全监控，在重点监控项目强制推行电子安全监控，提高安全生产科技监管水平；三是建立施工大型机械设备管理软件系统，加大施工机械设备使用登记备案制度的落实力度，强化建筑施工大型机械设备管理工作。四是大力推行建设工程安全监督管理系统软件，不断完善扩大工程项目安全监管信息库，通过项目安全监管信息的管理来提高安全监管能力。10．积极培育安全中介服务机构。充分利用社会中介服务组织为施工企业提供安全生产咨询、技术、危险源评估等服务。采取“管理部门推行、施工企业负责、中介组织参与”的方式，组织开展施工企业和施工项目安全生产条件评价工作，并将评价结果将作为安全生产许可证动态监管的重要依据，促进施工企业不断完善安全生产条件。加强安全中介机构的管理措施，规范行为，提高安全中介水平。11．落实监理单位安全责任。调动监理企业的积极性，充分发挥现场监理机构作用，加强监理安全责任落实的监督检查，加强对监理规划的编制，施工过程中履行监理安全职责等方面的监督检查，切实提高监理单位依法履行监理安全责任的能力和水平；完善监理报告制度，强化监理安全意识，进一步推进监理安全工作，落实监理安全责任。12．探索轨道交通工程现场施工安全监管模式和工作方法。随着我市轻轨交通一号线的动工，轨道交通工程进入了实质性的施工阶段，通过学习和借鉴外地轨道交通工程施工安全监管的成功经验，结合我市的实际情况，进一步完善轨道交通工程施工安全监督方案，逐步形成行之有效的监管办法，确保轨道交通工程安全生产。13．加强安全生产宣传教育。一是在建筑行业开展安全生产法律法规和规范的宣传培训，结合“安全生产月”活动，开展形式多样宣传教育活动；二是大力推行工地现场举办“民工业余学校”活动，开展民工、劳务工的安全生产教育，切实提高施工一线作业人员的安全意识和防范能力；三是认真抓好建筑施工企业“三类人员”的安全生产知识培训考核，抓好特种作业人员培训上岗工作，着重抓特种作业人员实践操作的培训和考核，严格落实特种作业人员持证上岗制度；四是开展监理单位和监理人员安全生产知识培训，适时组织监理人员就如何做好现场监理的安全进行专题研讨，督促监理单位认真学习安全生产有关法律法规和技术标准，提高监理安全的业务素质；五是开展安全监管队伍培训教育活动，通过组织学习培训、参观等多种方式，不断增强安全监管人员的法制意识、廉政意识和服务意识，提高安全监管队伍的整体素质，提高建设安全依法监管水平和能力。14．加强外来施工单位的安全生产监管。进一步加强对外地施工单位的现场项目经理、专职安全员的安全生产教育培训考核，严格持证上岗制度，规范安全生产行为，严格审查现场安全生产条件，严格市场准入、清出制度；存在重大安全隐患、降低安全生产条件的和违法违规行为，一律予以曝光，依法严肃查处。15．进一步落实安全文明施工措施费用，积极探索建立安全文明施工措施费的管理制度，在费用支付单列、合同备案、现场考核、竣工评价、决算审（核）计等环节严格把关，落实安全生产专项费用，确保施工措施费落实到位，保证安全生产投入。
世界公司治理模式趋同对中国公司的启示世界各国公司治理模式可以分为：英美的市场监控模式、德日的股东监控模式、东南亚国家的家族控制模式以及前苏联和东欧国家“内部人控制”模式。实际上，东南亚国家的家族控制模式与德日的股东监控模式有相似之处，两者的共同特点均表现为大股东的直接监控，只不过在德国 和日本，大股东主要表现为银行或大财团，而在东亚国家，大股东主要为控股家族。前苏联和东欧国家“内部人控制”的公司治理模式的出现是因为在国家经济处于从计划经济向市场经济转型的特殊阶段，由于市场机制发育滞后、有关公司治理的法律法规不完善引起的。因此，公司治理模式实质上可以分为两种：英美的市场监控型和德日式的股东监控型。20世纪80年代，由于德国和日本的公司后来居上，在全球市场上对英美的公司造成巨大威胁，引起了公司治理专家对英美的外部监控模式进行反思。一些专家认为，德国和日本公司竞争力的提高得益于其有效的内部监控模式，因此，在这一时期，以内部监控为主的公司治理模式倍受推崇。然而，90年代以后，随着以内部监控为主的公司所发生的一系列损害股东利益的关联交易、内幕交易不断曝光，人们又认识到了德日内部控制模式的不足。1997年亚洲金融危机更使人们强化了这种认识，英美公司治理模式在全球范围内进一步受到推崇。然而，近年来，英美的市场监控模式也暴露出不少的问题，如：安然公司倒闭、安达信公司解体和世界通信公司造假等事件。上世纪九十年代以来，随着资本市场全球化步伐的加快，各种不同的公司治理模式都在逐步暴露出各自的不足：以美国为代表的公司治理模式是在传统的自由市场经济的基础上发展起来的，是以外部监督为主的模式。美国公司受到企业外部主体如政府、中介机构等和市场的监督约束，但因股权过于分散，股权结构不稳定，一般股东不可能联合起来对公司实施有效的影响，使股东对高级管理人员的监控力度大为减弱，形成了“弱股东，强管理层”的现象。以德、日为代表的公司治理是一种典型的内部监控模式。虽然它们也有发达的股票市场，但对于公司筹资以及监控而言，发挥的作用极其有限。其主要原因在于，公司的资本负债率较高，股权相对集中。特别是法人之间相互稳定持股，以及银行对公司的持股和干预，使公司内部的各相关利益主体监控公司成为可能。但是这种公司治理模式存在市场治理机制薄弱的缺陷。以东南亚国家和地区为代表的家族治理模式，是建立在以家族为主要控股股东基础上的以血缘为纽带的家族成员内的权力分配和制衡。其特征是：一方面，董事会成员、经理人员具有一定的排外性；另一方面则表现为企业决策方式的“家长化”。而出现在前苏联和东欧等转轨经济国家的内部人控制模式本身是一种不健全、不完善的模式，这种模式既缺乏股东的内部控制，又缺乏公司外部治理市场及有关法规的监控，从而导致公司的经理层和职工成为企业实际控制人，导致经理层利用计划经济解体后留下的真空，对企业实行强有力的控制，在某种程度上成为企业的实际所有者。可见，各类治理模式都面临着新的挑战。采用外部监控模式的企业开始怀疑完全依赖市场监控的有效性，从而把目光转向公司内部，要求独立董事发挥更有效的内部监督作用；采用内部监控模式的企业开始重视市场因素对公司治理的有效作用；以东南亚国家和地区为代表的采用家族模式的企业也开始借鉴良好公司治理的成功经验，着手进行公司治理的系列改革，包括加强法律法规等制度建设、制定公司治理规范、强调公司信息披露的质量和监管、引入独立董事制度、加强对中小股东的保护等等，而以前苏联和东欧为代表的内部人控制模式存在更多的弊端，更需改进。通过上述分析，我们可以认识到，单纯以某种监控方式为主的公司治理模式都不是最佳的，只有综合各种模式的优点建立的公司治理机制，才能最有效地保护股东权益，实现公司价值的最大化。近年来，英美等国开始对其公司治理模式进行了一系列改革，包括制定公司治理的各种原则、指引、章程、鼓励机构投资者参与公司治理、要求公司增强董事会的独立性、在董事会内引入一定数量的独立董事等，希望通过这些措施，增强公司的内部监控力度，以弥补外部监控不足的缺陷。而德日企业也效仿英美的公司治理模式。目前，东南亚采用家族控制模式的企业正在学习英美国家的公司治理模式，其家族特色逐步弱化；而前苏联和东欧等转轨经济国家的内部人控制模式，也在随着其市场经济的建立和完善逐渐向国际标准靠拢。由此看来，虽然世界各国都根据自己的文化背景，建立了具有本国（地区）特征的公司治理模式，但是各种公司治理模式正在相互渗透、交融和趋同。为什么世界各国公司治理模式正在趋同呢？这主要是因为随着社会的进步、科技的发展，世界各国之间的交流越来越多，交流的范围越来越广泛，交流的程度越来越深入，交流的频率越来高，全球化已经反映在政治、经济、文化等各个方面，逐步形成了政治一体化、经济一体化、文化一体化等等。这使得我们的地球“变小了”，成为了“地球村落”，世界上各个国家的人们已经成为“地球村”中的一个村民。既然都生活在“地球村”这一个村落里，那么各个国家就应该遵循一些相同的东西，而不能老是强调自己的特点，搞些例外，这样既不利于整个社会的发展，实际上也不利于自己的发展。这种现象反映在公司治理模式上就是公司治理模式的趋同化。世界公司治理模式趋同化对改善中国公司治理模式的启示随着世界各国文化的交融和趋同，各种公司治理模式也在趋同，因此中国公司的治理模式就不能过分强调自己的特殊性、过分强调中国特色，而应该顺应时代和世界的潮流，建立符合市场经济规律要求、能够与国际接轨的公司治理模式。目前，国企改革已进入最后的攻坚阶段，即制度创新阶段，这一阶段最重要的任务是建立现代企业制度，也就是建立规范的公司治理机制。而要规范，就不应强调所谓的“中国特色”，如果在公司治理模式问题上过于强调中国特色，所建立的公司治理机制就不会完善，所建立的现代企业制度也会是假的，名似而实不是。这样，中国公司日深的种种沉疴就难以根除，当然更不能保证公司健康稳步地发展。1997年爆发的东南亚金融危机实际上就是因为这些国家的公司治理机制不完善而造成的，而不完善的原因就在于其治理机制过分有特色。亚洲金融危机暴露了亚洲公司治理的薄弱环节，亚洲金融危机也表明，如果不具备完善的公司治理制度，一个国家的经济将可能在全球化的过程中暴露出严重缺陷，甚至丧失已经取得的经济发展成果。对于中国来说，公司治理制度的完善程度直接关系到中国吸引外资和参与国际竞争的能力、直接关系到中国经济改革的成败。中国已经成为世贸组织成员，中国正在进一步融入国际社会并发挥更大的作用，中国要想不重蹈东南亚国家的覆辙，就必须按照国际标准进行公司治理结构的改革，按照国际标准建立和完善我国的公司治理制度。由于历史的原因，我国现有公司中的大部分是由原国有企业或其他政府部门控制的实体重组改制而成。在改制过程中，有些公司的运作比较规范，然而在很多情况下，尚未真正实现向公司制的转变。公司治理结构存在不少问题，这实际上就是中国公司治理的“特色”。其最主要的表现就是：股权结构不合理，“超级股东”控制一切，并导致了种种问题。因此，这个问题的解决是改善我国公司治理机制的首要问题。为了实现股权结构的合理与优化，最根本的措施就是国有股减持，并在减持的过程中引入机构投资者和战略投资者，改变国有股一股独大的状况，形成几个大股东持股比例相当的格局。改善和优化股权结构，可以通过出让国家股、国有法人股或者资产重组等方式，降低国有股权的集中程度；另一方面可借鉴日本法人相互持股的经验，尝试发展法人持股和机构持股，特别是法人交叉持股模式，构造稳定的大股东。国有股独大问题的解决只是为建立和完善公司治理机制奠定了基础，还需根据《公司法》、《证券法》和其他有关法律的规定，形成一个规范、标准的公司治理准则。这个准则应该分显示出我国公司治理制度的规范性、标准性，要充分体现出平等对待所有股东，保护股东合法权益的原则；强化董事的诚信与勤勉义务；发挥监事会的监督作用；建立健全绩效评价与激励约束机制；保障利益相关者的合法权利；强化信息披露，增加公司透明度。
1、当今，随着国家对非公经济的政策支持力度进一步加大，以及全球经济一体化的新形势，民营企业的经营者以何种心态、何种思路，采用何种经营方式，对企业的创新发展将起决定性作用。笔者认为，要运作一个企业，经营者应着重关注以下几方面： 经营者要有良好的心态、 较高的心境和对价值观的正确认识 心态和心境不一样，心态不管是总经理还是员工都应该一样，好的心态是指从事工作的心理定位要准确。心境则有高有低，满足于现状的一般员工和创业者是有区别的。企业要发展，就应有高的心境，不谋求发展就意味着淘汰，因为社会是在不断地进步和发展的。 价值观是企业主赚了钱如何认识和使用的问题。当今民营企业赚了钱应该不断用于发展，国家对私有财产保护从法律上加以保障，对民营经济在国民经济中的地位也作出了明确规定。当然，再投资既是创造机遇，同时也会有风险，对于风险，这是一个企业家必须面对的。因为在有风险的情况下，别人不敢做而你做了，你就有可能赢得机会，并得到发展。如果没有风险而跟在别人后面照葫芦画瓢，则发展就会很困难。再者，有了财富的积累，对财富的价值要有进一步地认识，就是人在世上总要留点痕迹，常言道："生不带来，死不带去"。有了财富积累不能忘记回报社会，因为是社会给你提供了创造财富的机会和环境。 拥有企业发展的整体思路 确立企业的整体战略思想，主要是规划企业的发展方向、发展目标以及达到预定目标所需要的资源搜寻与整合。许多民营企业做不大，一个重要的原因就是缺乏对企业未来发展目标的科学规划，而企业主心中没有目标，企业发展也就失去了方向。在现代充满诱惑而又变幻莫测的市场竞争中，是否具有发展战略思想，对企业的发展起着至关重要的作用，因为企业发展到一定规模，有了一定的资本积累，必然会面对企业如何发展的问题，如果在企业核心业务尚未巩固就盲目向非核心业务扩张，往往会使企业陷入困境。如果对企业的定位、发展目标有了科学规划，确定了整体发展战略，它就可科学地调动和利用企业的组织资源，不会因利益的诱惑而盲目发展，正所谓"有所不为，才能有所为"。 不断完善企业的管理规章制度 制度是做事的规矩，没有规矩何来方圆。企业在遵纪守法、材料、产品、组织、人事、财务、分配等方面若没有良好的管理制度，一旦出现法律的误区、财务的漏洞、商业机密的泄漏，就会使企业经营受到影响，甚至危害企业根基，企业发展难以长寿。客观讲，企业初创阶段，一般靠经营者的精明也可获得成功。但企业上了一定规模，就应该注重企业制度建设。现阶段的许多民营企业还是一种传统的家族企业，而现代社会经济发展要求企业实行现代企业管理制度，对传统的家族式企业而言，应制定制度向开放型的现代家族企业管理模式发展，即从职位的放开开始，充分利用社会上的人力资源，聘请职业经理人，让有能力的人都有机会到他能够发挥作用的位置上为企业服务，而不论其是否为家族成员。完善的管理制度实施到位，人用好了，企业何愁不活呢？ 提高企业全员综合素责 不管企业的高级管理层还是业务层，都是企业员工的组成部分，因此，企业的竞争说到底也就是人才的竞争。人才的重要性，每个企业家心里都很明白。作为中小民营企业，因受到经营规模、硬件设施、企业变化等因素的限制，要想争取到很多理想的人才，会有一定的困难。对此，不妨用两条腿走路的方法，即一是积极从各渠道争取人才，二是培育并提高企业现有员工的素质。通过全员培训，使员工们能够意识到他们将随着企业一同成长，随着企业的发展而受益的话，就有利于激励员工把企业作为实现自我价值的舞台。这必将有利于企业成功发展。 要营造一个企业文化氛围 企业文化不仅仅是指如何教育员工同心协力、如何提高待遇留住人才的问题，而是一个内容更为广泛的概念，它是对企业发展战略、发展目标、产业定位等的文化提炼，以形成企业的宗旨、价值观、企业精神、经营观、人才观等一系列企业的基本理念和行为规范。企业的优秀与否，可从它的产品质量、规模品牌效应、团队精神、可持续发展的态势中体现出来。优秀企业的企业文化底蕴大多丰厚，这是长期积累而成的。具体而言，中小民营企业不管在制定管理制度还是设计战略思想，首先都要用一种文化观念去引导，促使企业自身的能力与环境变化相匹配，使企业有能力整合相应的资源顺应环境的变化，走可持续发展的道路。我们现在面对的是信息时代、网络时代，一个企业若无一种企业文化，就不利于调整和统一员工积极向上的思想、情绪和工作态度，企业就容易缺乏活力，必将阻碍企业的快速发展壮大。 实施品牌经营带动营销 品牌的内容包含了产品的品质，以及经营设计者的品格、品位。换句话说，品牌除了包含产品的技术含量、优秀的品质外，还包含了生产经营者的诚信度。经济全球化的同时，竞争也更加激烈，而诚信在品牌确立中举足轻重。因为产品的质量要靠生产经营者的诚信维护，同样产品的售后服务也离不开企业的诚信。这些对产品品牌的树立有着直接的影响。像海尔公司，它的产品质量并不一定是一流的，但有损失照赔，服务跟上，做到24小时全天候服务，这就形成其品质硬、品格好、品位高的品牌形象。我们不妨作一个反向思维，自己的企业目前服务还没有完全到位，亦可看成本企业的一种发展潜力。 通过品格、品位建立品牌，实际上是给产品增加了"人的因素"，建立起产品与消费者之间的"情感纽带"。有了这种"情感纽带"，产品一旦出现问题或事件，消费者能够原谅你。得到消费者的"原谅"和"包容"，是品牌的最高境界。成功的品牌有的不是"商标"，而是"爱标"，是消费者对该品牌的忠诚，这与产品质量并无多大关系。所以，对中小民营企业而言，只要企业产品质量品牌、信用品牌有了，走到市场当中就会形成一条有机链，在商场上百战百胜。 概括以上六个方面，中小民营企业要想成为常青树、百年老店，就要科学地完成六大积累：①各种人才的积累；②企业名称、产品服务信誉的积累；③有效的企业规章制度的积累；④企业员工综合知识素质的积累；⑤经营相关的人际关系积累；⑥企业净资产的积累。O2、、、公司治理是目前非常热门的一个话题，对于众多的民营企业来说，从创业期到扩张发展期，在公司治理的运作过程中应注意哪些问题呢？笔者认为：一、适时引入职业经理人参与企业管理，改善单一的家族治理。民营企业常见的问题是家族治理与家族管理合一，企业社会化、公开化程度低，企业缺乏足够的透明度，股东和经理层之间的所有权与经营权、责权利关系等有待进一步理清。民营企业中，最容易出现的问题就是股东，特别是大股东和职业经理之间的关系问题。随着企业规模的扩大，家族治理束缚了企业的发展：投资主体单一，加大了企业风险；任人唯亲降低了企业运作的效率，增大了企业的管理成本，因此必须对公司治理进改造。建立健全企业聘任机制和内控机制，实行两权分离，完善企业决策制度，建立激励机制，放经营权于职业经理人。通过这些治理改革，逐步向现代企业运行轨道过渡。二、逐步实现产权公开化，将企业整合为最具价值的社会资源。常规对家族企业治理的改进是引入社会资本，改变产权结构。这样做的主要优点是：融通资金多，分散了风险，同时在一定程度上可以有效地制约常见的大股东一言堂现象，企业股票上市，就是这种主要形式，我们星艺公司也应积极创造条件，争取早日上市。另一方面是员工持股，包括技术入股。在这一方面，我们公司已取得了良好的效果，但还需适时、适度地进一步完善。三、董事会建设的思路。一般来讲，在民营企业中，即使建立了相应的公司治理结构，而且通常看起来也相当规范，但其实际效果往往并不理想。原因是用企业管理机制替代了企业治理机制。我认为董事会是企业科学决策和控制风险的机构，其功能在于实现投资决策及决策程序的合理化；推动和监督企业内部各个环节的制度建设和组织建设，使这些环节运作程序化、透明化、合理化。在重大决策管理流程上，应强调模板化决策程序和规则化管理机制。公司治理要求专业化的技巧，这些技巧应通过在董事会指导下的各特别委员会（如审计委员会、薪酬委员会、发展战略委员会、公司治理委员会等）进行科学地运用以达到提高其战略决策和投资决策的科学性和权威性。对人力资本的激励不能仅仅靠工资。因为，资本是需要分享剩余价值索取权的，所以，对人力资本的激励方式是要使其与货币资本一道分享企业的剩余价值索取权。从国际惯例比较来看，对经理人员的股权激励，就可以较好地解决公司经理人与股东之间的利益冲突问题，使经理人员的利益与企业发展同步增长，实现对经理人员的长期激励机制，持股方式可以将现股激励与虚拟股相结合，在干股分红，回填股和分红股之间进行合理的组合搭配。我们公司今年出台的薪酬制度，已经关注考虑到如上的客观因素，我相信随着制度的实施，激励机制在不断改善中将会更趋于完善和合理。需要强调的是：激励的前提条件是在企业内部形成一套科学合理的业绩考校评价制度（包括高管及各职能岗位）。目前可以选择的业绩评价方法主要有两种：1、关键业绩指标法KPI；2、平衡计分法BSC。在以上两种方法的运用过程中，可以尝试采用标杆企业法确定具体业绩评价指标，运用标杆企业法需要找到最强竞争对手或在本行业中表现最佳的公司，然后将该公司与自己相比较，进行业绩评价。当然也可以以本企业最佳效益年份乘以发展系数来确定指标，但会限制公司的视野。希望对你有所帮助
你是模范公务员考试题目吧？希望能够帮到你： 近年来，随着社会主义市场经济体制的建立和完善，民营企业作为改革开放后的新型企业群体，已成为我国基本经济制度的重要组成部分和不可或缺的市场主体，在吸纳从业人员、增强民族经济实力、提高我国经济的国际竞争力、增强综合国力等方面均起到十分重要的作用。福建省作为我国改革开放的前沿地区，民营企业是经济发展的一大优势。但在我国加入WTO以及各项体制改革步伐进一步加快的宏观背景下，福建省的民营企业也遇到了许多问题和困难。因此，深入研究民营企业发展中的新形势、新问题，创新福建民营经济发展战略和政策支持体系，对于进一步促进民营企业发展显得十分重要和紧迫。 一、现阶段民营企业发展及存的在问题及制约因素 (一)存在的问题 经过近30年的改革开放，福建民营企业得到快速发展，在国民经济中的地位日益突出，但也存在许多不足和问题，民营企业在努力实现二次创业的同时，必须正视其存在的困难和问题。一是民营企业实力不断增强，但资本积累速度趋缓，发展后劲不足；二是行业集中在二、三产业，发展层次低、产业同构；三是民营企业所处的体制环境欠完善，竞争机会不均等。 (二)民营企业发展的内部制约因素 1.企业产权制度原始，管理模式落后。这种企业财产制度之所以被广大中小民营企业所广泛采用，是因为它们适合小规模生产，企业经营更能体现所有者的意愿，管理简单，能够根据市场状况，随时转轨，具有较强的灵活性。但这种产权制度也存在众多不可避免的弊端。首先是投资者必须要有创办企业所需的全部资金，并对经营负无限责任，投资风险大；其次是投资者必须对技术和市场有所了解，而且，投资者还必须有足够的经营管理能力，企业规模如果超出私人资本的能力范围，就要求转变这种原始的财产组织形式和企业治理结构；第三是家族式管理模式使企业经营权与所有权高度重合，经营管理落后，现代管理步伐难以迈开，影响企业持续稳定发展。 2.人力资源管理水平低，管理者素质差。民营企业普遍存在人力资源管理决策不科学、管理职能与管理流程不健全、用人理念落后等问题。企业缺乏规范、系统的人力资源管理制度，尤其在工作分析、岗位设计与能力分析、人才队伍建设的长远规划、职业生涯设计等方面几乎是一片空白，在绩效考评与人员选拔决策中，基本由老板个人决定；有的企业人力资源管理只有求才和用才两个职能，缺乏其它职能，不进行人力资本投资，缺乏人力资源计划与选才标准；不为人才提供人身、医疗、失业和养老保险，延长劳动时间，拖欠工资，怕技术流失而不外聘高层管理人员等。这些都导致企业人才缺乏，特别是高级管理人才缺乏。 3.民营企业信用等级低，影响银企之间、企业之间的稳定合作。由于民营企业绝大多数规模小、缺乏不动产抵押，信誉度又难以在短时间内建立起来，再加上个别民营企业诚信差，不讲信用，直接影响了整个民营企业队伍的信用等级，从而影响银企之间、企业之间的稳定合作。从全省调查情况看，仅少数的企业管理者认为私营企业的信用较好。而在以民营工业为主的规模以下工业所反映的问题中，涉及“三角债”的占近三分之一。 4.忽视产品的科技含量，缺乏品牌意识和企业文化意识。从莆田市情况看，民营企业主要集中在鞋革、鞋材、服装等劳动密集型行业，低水平重复建设、重复投入现象比较严重，形成了以数量扩张为主的粗放型经营特征，产品科技含量不高，附加值低。而且，民营企业主主观上对产品质量的要求较低，总认为自己的产品外商不要可以转为内销。多数民营企业还缺乏品牌意识和企业文化意识，品牌缺失问题较为严重。据调查，莆田涵江区江口镇的中小型电子计算器产量占全世界的70%，却没有自己的牌子，主要是拿定单替外商生产，赚取加工费。 (三)外部制约因素 1.思想观念上的制约。在思想观念方面除了民营企业主本身对民营经济的发展去向和自身定位缺乏正确理性的认识外，还包括另外两个层次；一是各级党政领导干部的思想观念问题。目前，各级党政领导干部的思想认识仍沿袭过去的习惯和旧观念，对民营企业发展心存偏见和轻视。二是社会上的思想观念。目前我国社会上普遍存在“劫富济贫”、“无商不奸”等传统思想。有的地方政府及相关职能部门，还视民营企业为“自生自灭”的群体，对其缺乏必要的政策引导、保护和配套服务措施，使得民营企业发展步履维艰。 2.宏观政策方面的制约。在财经政策方面，我国税法对外商投资企业和外国企业制定了一整套优惠措施。对于国有企业，国家在财经政策方面也都有不同程度上的扶持政策，如为了鼓励企业技术进步，国家对国有、集体工业企业及国有、集体企业控股并进行工业生产经营的股份制企业、联营企业发生的技术开发费比上年实际增长10%(含10%)以上的，经税务机关审核批准，允许在按技术开发费的50%抵扣当年度的应纳税所得额。又如，为鼓励企业加大投资力度，支持企业技术改造，促进产品结构调整和经济的稳定发展，税法对凡在我国境内投资于符合国家产业政策的技术改造项目的企业(指以查账征收方式缴纳企业所得税的内资企业和组织)，其项目所需国产设备投资的40%可以从企业技术改造项目设备购置当年比前一年新增的企业所得税中抵免。 这些宏观经济政策使得民营企业在市场竞争中与其他企业处在不同的起跑线上，明显处于劣势。 3.法治方面的制约。首先，我国各项法律法规对公民个人的合法私有财产和法人财产表明了合法保护的态度，但存在不配套、不衔接、不完善的地方，在实际生活中难以完全执行与落实。其次，各项法律赋予政府部门的行政权力过多，民营企业所面临的是一个不透明的法制环境。很多创业者在创业之初就心有余悸，对个人的合法财产有意加以掩饰，当企业发展到一定规模后更是产生了不安全感。第三，政府部门，尤其是“条条”管理的职能部门执法不规范，在一定程度上干扰了民营企业的正常经营。目前，管理民营企业的“婆婆”多，政府权力部门化、部门权力利益化、办事程序复杂化现象比较普遍。民营企业各种不规范的负担较多，搭车收费、请客吃饭、乱收费、乱罚款、乱摊派现象时有发生，这些都制约了民营企业的进一步发展。 4.企业融资方面的制约。民营企业在发展过程中，离不开外部资金支持和金融服务。事实上，民营企业既缺乏适合自身特点的直接融资方式，又受国家信贷政策的影响，比国有和“三资”企业更难从银行取得贷款。其原因，一是民营企业经营资本少，经营风险大，贷款笔数多，额度小，导致金融机构对民营企业贷款的积极性不高；二是我国缺少专门为民营企业提供金融服务的金融体系。近年来，几家国有商业银行的贷款权都在上收，很少向民营企业提供贷款支持；三是贷款担保、抵押手续难办。民营企业一般难以找到有一定规模和效益较好的担保人，贷款抵押物也受地域、人情等因素的影响，难以处理兑现、限制了金融机构对其贷款支持；四是有些民营企业诚信差，不讲信用，直接影响贷款和融资。 二、创造良好的综合环境，促进民营企业加快发展 (一)更新思想观念，放手发展民营企业 1.要从战略高度来认识民营企业发展的地位和作用，真正认识到发展民营经济决不是权宜之计，而是我国经济发展的战略选择。充分认识到民营企业家是社会财富的组织者，发展民营经济是全面建设小康社会特别是农村小康社会的必由之路，民营经济是中国未来经济的发展趋势和经济发展的生力军。 2.要加强宣传力度，营造重视民间投资的社会氛围，鼓励、引导民营经济健康发展。 3.革除一切影响民营经济发展的思想、体制和政策障碍，诚心诚意地鼓励、支持和保护民营企业的投资创业活动。在政策导向上改变过去那种重外资、轻民营的做法。 4.引导、鼓励民营企业家从更大范围、更高角度上认识自身的不足，居安思危，进一步增强紧迫感和忧患意识，破除小农意识、自满思想和畏难情绪，充分利用我国加入WTO给民营企业发展带来的良好机遇，坚定信心，大胆实践，加快发展步伐。 (二)转变职能，加强政府对民营企业的引导与服务 转变政府职能就是要把政府职能转到经济调节、市场监管、社会管理和公共服务等方面，把不应该、不适宜政府行使的职能还给市场和社会，全面实现从“全能政府”向“有限政府”转变，从“管制政府”向“服务政府”转变，从“权力政府”向“责任政府”转变，使政府将精力更多地放在对民间投资的引导和服务上，放在营造适应企业发展的环境上。 1.根据民营企业特点和自身发展需要，积极引导民营企业向技术、资金密集型行业，加快农民致富的种植业、养殖业和都市型农业，服务业特别是现代服务业，基础设施和社会事业等领域拓展。同时，进一步规范市场秩序，为民营企业发展创造一个公平公正的市场竞争环境。 2.引导民营企业走创新之路。首先是制度创新，支持和引导民营企业主冲破“小富即安”、“富而不露”的思想束缚，通过引进先进的管理方式和手段，加快向集约化、规模化方向发展，形成一批实力较强的民营企业集团。实现资源共享、信息共享，防止同业之间过度竞争。其次是坚持技术创新，鼓励民营企业承担国家各类技术创新项目和基础建设任务，引导民营科技企业与科研院所、高等院校开展各种形式的产学研联合，加快科研成果转化，不断推进民营企业产业升级。 3.鼓励和引导民营企业立足全球战略，开展国际竞争与合作。积极扶持民营企业做大做强，鼓励有条件的民营企业走出去，充分利用两个市场、两种资源，加快与国际市场的融合与接轨。充分利用比较优势和后发优势，加快引进国外资金、人才和先进的管理技术，增强企业综合实力，提高国际竞争力，形成企业的核心竞争优势。 4.支持和引导企业培育、塑造文化精神，打造竞争优势。在市场经济条件下，企业文化正日益成为体现企业竞争力，增强企业凝聚力的内在需求。文化竞争是市场竞争的载体，市场竞争是文化竞争的表现，企业的核心竞争力最终表现在文化竞争力这个层面上。通过支持和引导企业培育塑造文化精神，把员工的自我价值和企业的发展目标融合在一起，以企业文化的提升、凝聚力的提高，让企业更具活力和竞争力。 (三)实行国民待遇，为民营企业发展营造宽松的政策环境 一是对民营企业实行公平的财税政策；二是营造良好公平的社会环境；三是加大力度扶持中小民营企业发展。在行政管理上通过独立的中小企业管理局实行统一归口管理，以克服条块分割、政出多门的弊端。防止出现“婆婆多、干扰多、负担重”的情况，以保障中小民营企业利益，推动中小民营企业发展。 (四)创造宽松的民营企业融资环境 1.完善间接融资制度。⑴进一步深化商业银行改革。建立银行内部信用评级系统，给民营企业设立信用档案。正确评估民营企业各种资产，使民营企业可通过资产担保获得贷款。对于优质民营企业，可优先审批贷款，对于初创的民营企业，充当企业的财务顾问，规范其财务行为，为其设计内控体系和资本结构管理体制，经审核后，准予贷款并以短期贷款为主。(2)加快中小非国有商业银行的组建和发展，将其服务市场定在对民营经济金融支持上。建立专门服务于民营企业的以非国有经济与地方金融机构合作入股方式的合作金融机构或地方性中小民营银行。⑶建立和完善民营企业信用担保体系，成立专门的贷款担保机构，通过财政投入及企业家筹资等方式建立民营企业发展基金，为民营企业提供资金支持及贷款担保服务。此外，还可通过企业间的联保、互保以及建立信贷保险制度等方式，切实解决民营企业融资难问题。 2.拓宽资本市场融资渠道。根据《公司法》规定，发行股票须经证监会核准，民营企业上市的门槛过高。所以有必要建立相关制度为民间投资主体在证券市场融资提供有利保障。由于企业债券利息作为财务费用在税前列支，因此有利于民营企业降低融资成本。所以应尽快放宽限制，允许有盈利能力、发展前景好的民营企业通过发行企业债券进行债权性融资。放宽对企业债券利息不得高于同期银行存款利率40%的限制，实行市场利率，或是确定不同的企业信用等级以实行不同的债券利率，让市场自主选择资金流向。 3.扶持和鼓励风险投资。民营经济中的高科技中小型企业以发展现代科技成果、转化产品技术为主，具有较高的风险性。为帮助此类企业，政府财政应适当加以扶持，建立以政府资金为引导企业资金为主体的风险投资基金。同时规范和完善风险投资行为，使高投入、高风险的民营科技企业在创业期或成长期获得“种子资金”等关键性资金支持。风险投资不仅是简单的资金流入，还包括对所投资企业的市场策划、管理咨询、投资理财等方面的集合投资，应尽快推行其它优惠政策，鼓励民营高科技企业的发展。 4.加强商业票据的融资功能。主要措施是：组建专业的票据评级机构，建立全国统一的票据市场，逐步实行利率市场化；银行积极向有发展前景的民营企业签发银行承兑汇票，并给予贴现支持，同时简化票据业务程序，缩短贴现时间以提高效率；积极支持民营企业发行商业承兑票据，加强银行信用与商业信用融合，银行开展商业承兑汇票的贴现和转贴现业务。同时，积极引导民营企业加强自身素质建设，杜绝逃、废银行债务现象，树立良好的公众形象。 (五)建立健全社会化服务体系，为民营企业发展提供中介支持 首先要加快行业协会或商会的建立，并完善其职能。其次要建立多层次、较完善的民营企业服务体系。社会中介组织在服务上要百花齐放、应有尽有。应加快建立和完善包括政策信息、技术信息、市场信息在内的投资信息网络和发布渠道，引导民营企业健康发展，切实解决民营企业发展中存在的市场信息不灵、进入领域不宽、低水平重复建设、低层次恶性竞争等问题，并建立规范的市场信息引导机制，加强对民营企业相关信息的收集整理与分析研究，定期发布，实现信息共享；加快设立民营企业信息服务中心、技术创新中心、投资咨询中心等机构，专门从事民营企业投资项目可行性研究、开发新产品以及社会公共协调等配套服务；加快建立民营企业WTO事务中心、出口援助中心，鼓励民营企业实施“走出去”战略；建立民营企业维权中心，保护其合法权益，等等，最后，祝你成功！
民营企业发展过程中的问题与对策1.前言2.民营企业的相关概念引入3.环境分析（内部环境，外部环境）4.民营企业的SWOT分析5.民营企业的发展战略分析-以。。为例6.结论（不足与展望）7.参考文献8.致谢
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对于 企业管理 者来说，企业内部控制与风险管理二者互为前提，相辅相成。下面是我为大家整理的内部控制与风险管理论文案例分析，供大家参考。 内部控制与风险管理论文篇一 《 企业风险管理与内部控制浅论 》 【摘要】 企业在经营活动中不可避免的会遇到不同的风险，除了客观存在的不可控的风险外，大部分的企业风险是可控的，可以通过加强内控制度、规范操作流程来建立较为科学的风险控制体系，同时内部监督的强化也可以规避风险，使风险降低到可承受的程度。 【关键词】企业管理 风险管理 内部控制 一、内部控制与风险管理的定义 企业内部控制是现代企业管理的重要手段，是由企业董事会、管理层及其员工共同实施的，旨在合理保证实现 企业战略 、经营效果、财务 报告 、资产评估等基本目标的控制活动，究其本质是保证企业在合理的范围内保证企业基本目标的实现。企业风险管理是一个过程，是由企业董事会、管理层以及其他人员共同实施的，应用于战略制定及企业各个层次的活动，旨在识别可能影响企业的各种潜在事件，并按照企业的风险偏好管理风险，为企业目标的实现提供合理的保证。《内部控制——整体框架》一书中，提出风险管理的控制要素包括控制环境、风险评估、控制活动、信息和沟通、监督等。由此可知，任何企业所面临的环境都存在较多的不确定因素，气压应该在掌握客观的外部环境的基础上，通过一定的控制 方法 ，制定控制流程和 措施 ，以期能达到实现企业的目标。 二、风险管理与内部控制的内在关系 风险管理的目的是要防止风险、及时地发现风险、预测风险可能造成的影响，并设法把不良影响控制在最低程度。内部控制就是企业内部采取的风险管理，内部控制制度的制定依据主要是由风险甚至完全由风险因素(在某些极端情况下)来决定的。维护投资者利益、保全企业资产、创造新的价值是内部控制或风险管理的根本作用。作为企业制度组成部分的企业内部控制的目的就是保证会计信息的准确可靠，防止经济欺诈，保护财产安全，同时保护企业名誉，以免造成经济损失等。而在新的技术与市场条件下对内部控制的自然扩展的风险管理来说，内部控制推动了风险管理。 企业内部控制的动力主要来自于对风险的管理，当企业进行风险运营时，内控系统就成为了必要的、高效的、有效的风险管理方法，因此，企业风险管理体系应该达到的状态就是能够满足企业内控系统的要求。换句话说，风险管理是内部控制概念的自然延伸，新技术和市场推动内部控制走向风险管理。总而言之，企业在实际经营过程中，风险管理与内部控制是密不可分的。 三、目前企业面临的主要风险 经济全球化的不断发展和经济的快速增长导致现代化企业面临的风险与日俱增，市场化程度越高，企业风险的表现就越明显，可以说，企业风险是时时在，处处有。 企业风险主要分为外部风险和内部风险，外部风险主要指外部存在的诸多因素，如国家法律、正常变动、市场供求状况或竞争力等。内部风险主要指企业的资源配置、行业地位、业务流程、财务能力以及管理人员的价值取向、 岗位职责 、激励机制和团队精神等。 四、针对主要风险企业可采取的内控管理措施 无论企业自身发展或和迎接风险与挑战来说，建立健全企业内控制度已成为当下急需解决的问题。企业只有根据实际的经营情况制定科学合理的内部控制制度，同时加以严格执行，才能够达到防范风险的目标。本文所指的内部控制主要包括人、财、物与信息。具体来说，主要包含以下内容： (一)实施内部控制的原则和要素，确保实现有效的风险管理 企业内部控制的原则是指全面性、重要性、制衡性、适应性。要素主要包括五个方面即内部环境要素(治理结构、机构设置及权责分配、内部审计机制、人力资源政策、 企业 文化 )，风险评估要素(目标设定、风险识别、风险分析、风险应付)，控制活动要素(不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制、运营分析控制、绩效考评控制)，信息与沟通要素(信息质量、沟通制度、信息系统、反舞弊机制)，内部监督要素(日常监督、专项监督)等。在实际操作中企业应时刻检视所制定的 规章制度 、流程、工作要求等是否符合四原则和五要素的内涵，有利于确保风险管理的成效。 (二)加强 人力资源管理 ，完善用人制度 企业在管理时较容易出现缺乏相关制度和流程，人员未严格执行相关制度流程，或人员业务能力、自身素质不高的现象，这将导致提升企业的用人风险。因此充分调动企业人力资源的积极性、主动性和创造性已成为现代企业管理必须解决的问题。首先应该建立严格的招聘程序，把好进口关;其次要定期组织理论和实践培训，把好素质关;最后应制定较为合理科学的奖惩激励机制，把好分配关。 (三)强化财产安全管理，确保企业利润 强化财产管理，即指强化对存货、能源及固定资产的物化管理。存货风险主要指各种原因引起的存货损坏而对企业造成的损失，一旦存货出现危机，那么也将影响企业经营方向或现金的流向。有部分企业对财产物资的内控管理过于宋笋，制度得不到落实，因此造成库存物资的损毁、报废、短缺等情况，致使单位造成比较严重的经济损失。因此要想降低企业风险必须健全物资财产的内部控制管理，应加强定期盘点、账实核对、登记明细、财产 保险 、监控监管等工作，从而确保财产的安全，促进企业有效经营，以求企业实现更好的发展。其次应严格执行资金授权批准制度，在做好节约资源的基础上，能够有的放矢的运用资金。企业的资金流动主要用于采购、付款、销售、收款等，应制定刚性的管理制度，并要求各职能部门的职权范围和责任，确保能够职工按照相应管理条例予以执行，以保证资金安全。 (四)职工各司其职，完善落实风险管理 企业层面的内部控制国家出台了细分为十八项的规范指引，是对五要素的进一步细化，为企业的规范运作起到了十分详细的指导作用，每个指引明确了风险点，如何控制潜在的风险等，是企业建立内控体系的重点参照内容，也是企业必须坚持执行的规范内容。但是更为重要的是无论是风险管理还是内部控制的实施最主要的是人的执行力，所以企业实施风险防范管理体系的最关键因素是参与意识和全员素质的提高。 内部控制与风险管理论文篇二 《 企业内部控制与风险管理研究 》 [摘 要] 企业如何对自身的特点进行合理可行的内部控制制度设计并予以持续有效的实施,成为企业目前内部控制实践中的焦点和难点。本文针对内部控制与风险管理之间的关系,探讨了我国企业应当如何完善自身的内部控制,加强风险管理,以达到有效防范各种风险,减少损失的目的。 [关键词] 内部控制 风险管理 内部审计 美国次贷危机引发的全球性金融危机,对我国的经济发展产生了强烈冲击,经济增长速度明显放缓,世界范围内的经济危机对我国实体经济的负面影响持续蔓延,市场环境变得更加动荡不安,经营风险加大,由此也引发了企业对如何加强风险管理的思考。 一、风险管理 风险表现为发生损失的可能性。风险管理就是企业识别、评估和应对各种经营风险的过程。企业的经营风险是不可避免的,企业应当结合不同发展阶段和业务拓展情况,积极进行风险管理,尽可能地降低风险,有效地减少可以避免的损失。 内部控制,是指为了合理保证企业财务报告的可靠性、经营的效率和效果、资产的安全以及对法律法规的遵守,由企业治理层、管理层和全体员工设计和执行的政策和程序。作为每个企业管理中非常重要的一环,良好的内部控制,是企业重要的风险管理手段之一,加强企业内部控制对提高企业经营管理水平、风险行为防范能力,确保企业战略目标得以实现具有重要意义。2009年公布的《中国上市公司2009年内部控制白皮书》统计结果表明:内部控制越好的公司投入资本回报率越高,内部控制的加强有助于提高投入资本回报率。 现阶段,由于我国的市场经济体制尚不完善,市场环境的不规范性较为突出,再加上许多企业正处于转型期,各种不确定因素加剧。因此,我国企业迫切需要完善其内部控制,有效地防范和应对企业面临的各种风险。 二、我国企业内部控制与风险管理的现状 1.管理层的内部控制观念薄弱,员工不参与风险管理 有些管理人员对内部控制的认识和理解上存在偏差,认为内部控制只是企业内部的各种规章制度的简单汇总。他们错误地认为内部控制只能起到日常管理员工的作用,对其在风险管理中的重要性认识不足。有的企业内部控制的可操作性不强,风险管理水平较低。他们通常只重视风险的应对,而轻视风险的预防,导致企业出现重大以外事件的可能性增大。殊不知有效地预防风险,比风险发生后再想办法去补救以及事后纠正更有利于降低企业的损失,而且事先防范风险比事后应对风险更容易掌握主动权。 有的企业没有树立全员参与风险管理的观念,认为风险管理只是企业治理层和管理层的事情,与一般的基层员工无关。没有让企业的一线员工参与风险管理,其后果通常是难以发现风险管理过程中的薄弱环节,防患于未然。让企业的每一位员工在工作时,都考虑风险因素,才能从源头上防范风险。 2.内部控制设计存在缺陷,风险管理机制不健全 传统的内部控制设计仅仅局限于对财务信息的真实性和可靠性的监督管理,对于财务风险以外的其他风险则往往不加以考虑。而合理的内部控制设计应全方位地考虑企业所面临的各种风险,如市场风险、金融风险、法律风险和投资风险等也应当包含在内。企业应该抓住经营管理过程中的所有关键控制点,根据实际情况设计相应的内部控制,而且要防止企业管理层可能出于欺诈目的或屈从于外部压力的因素(如时间或成本等)而凌驾与内部控制之上,内部控制可能会被规避,形同虚设。 3.缺乏有效的风险监管措施 保障制度的有效执行,需要有效的监督加以配合。有效地执行设计合理的内部控制,才能真正达到防范风险的目的。所以,对内部控制的监督是重要的风险管理措施之一。目前,我国许多企业忽视对内部控制的监督制度,尤其缺乏可以量化的风险管理制度。例如,内部审计是一种风险监督的重要措施。但由于内部审计工作不带有强制性,也不能对外出具具有法律效力的审计报告;所以,我国的内部审计工作长期以来一直得不到重视,很多企业不是没有建立内部审计制度,就是内部审计没有真正发挥其监督管理的作用。比如,从岗位设置看,目前企业大部分的内部审计部门,基本上与其他职能部门平行,大多数中小企业甚至还没有独立的内部审计部门。从已有岗位设置的企业来看,这种机制也往往会使内部审计机构及人员受集团利益因素制约、中国传统的人际关系的影响,无法独立、客观、真实、公正、深入地开展工作,做出的审计处理也往往因管理体制的制约,致使许多内部审计过程流于形式,工作也缺乏自身应有的地位和威信,使内部控制这样的有效机制,变成“内部人控制”的机制。 三、完善内部控制,加强风险管理 1.加强员工业务素质培训,提高员工业务能力 随着社会主义市场经济的发展和现代企业制度的建立和完善,企业面临着严峻的挑战。企业包括会计人员在内的现有员工的知识结构、业务能力和法制观念已不能满足需要。对于企业来讲,员工应具备良好职业道德、专业能力和职业技能,但是企业往往现有的员工并不能完全具备这些能力,提高员工风险意识和职业技能是企业应该补上的重要一课,企业要针对人员的现状,应采取多种措施加强员工 教育 培训,并注意内部控制管理模式,体现相关培训体系性和实效性。只有通过提升全体员工的职业意识和基本职业技能,提高全体员工理性对待企业和工作的能力,才能适应国家发展经济的需要,提高整个企业的团队职业形象和职业技能,进而提高企业的经济效益。 2.重视以风险管理为导向的企业文化建设 有些企业存在员工因为缺乏合理对待公司和工作的心态而带来的浮躁和动荡。建设以风险管理为导向的企业文化,其目标就是培育员工积极向上的价值观和社会责任感,倡导诚实守信、 爱岗敬业 、开拓创新的团队合作精神,树立现代管理理念,重视内部控制,强化风险意识。在加强员工业务素质培训的同时,还要开展诚信教育,增强其自我约束能力。努力建立以诚信为基础的企业文化,一方面可以保证企业的经营合法合规,另一方面可以防范由于员工的失德行为给企业带来不必要的损失。而且口碑好的企业文化还有助于提高企业的知名度,树立良好的社会形象,为企业带来创造无形的收益。 3.规范内部控制,加强风险管理 规范企业内部控制的是一项非常重要的工作,合理的内部控制制度可以体现的经营管理的各个环节。按照相互制约和牵制的原理,建立科学合理的内部控制,即合理设置管理机构和工作岗位,明确员工的权利和责任,才能保证企业日常经营活动的正常进行,同时让企业的风险管理制度化、程序化。但是管理人员在设计监督管理时,必须从人性化的角度考虑,防止管理制度设计过分苛刻,导致妨碍正常生产经营的情况发生。同时,针对某些存在特殊风险的事项或交易(如重大的投资支出等),还要建立相应的特别内部控制,以防其给企业造成重大损失。 企业应当制定有利于其可持续发展的人力资源政策,考核制度实行奖惩结合,让员工的薪酬与企业风险管理的绩效相结合,激励全体员工积极参与风险管理,设置全面风险内部控制组织体系,形成至上而下的全员风险管理和全过程的风险管理制度。 4.加强内部监管,纠正偏差 企业要以风险管理为中心,将风险管理流程贯穿于日常经营和管理各个阶段,建立一个以风险管理为核心的内部控制,对风险管理进行岗位责任制的识别、监督、分析和评价。加强对企业风险的监管,特别是针对企业发展战略、组织结构、经营活动、业务流程、关键工作岗位等发生重大调整或变化的情况下,对内部控制的某些方面进行的专项监督是非常必要的。努力构建与内部控制相结合的可量化的风险预警机制,事先制定风险管理解预案,对这样才可以全方位、全过程、进行风险管理,及时地发现、识别和评估风险,积极地进行风险应对,掌握经营的主动权。企业还应结合内部监督发现的实际情况,定期对内部控制的有效性进行 自我评价 ,并及时纠正在监督检查过程中发现的内部控制缺陷,同时进行必要的整改。 企业应当保证内部审计机构设置、人员配备和工作的独立性。大力推行以风险为导向的内部审计方法,内部审计机构应当结合内部审计监督,对内部控制的有效性进行监督检查。如果企业能够充分发挥内部审计的作用,尤其应对关键控制点实施重点监管,可以达到事半功倍的效果。 四、结语 商场上许多成功的案例告诉我们:经营成功的企业离不开良好的内部控制状况与风险管理体制。面对当今变幻莫测的市场环境和激烈的市场竞争,企业面临的风险无处不在。可是,我国企业的内部控制和整体风险管理制度还明显落后于西方发达国家。在我国在加入WTO以后,企业更需要学会积极主动地承担风险和管理风险,把内部控制框架的建立与企业的风险管理相结合,不断完善企业的内部控制,建立起风险管理的壁垒,有效地防范风险,积极应对风险。 参考文献: [1]王建和:我国企业内部控制与风险管理[J].中国西部科技.2005(6):21-22. [2]杨光:浅议企业内部控制与风险管理[J].中国乡镇企业会计.2009(6) [3]赵闽:企业内部控制与风险管理融合的路径选择[J].2008(7) [4]李晶.COSO框架下企业内部控制与风险管理的思考[J].天津管理干部学院学报.2008(1) [5]张潇蔚:COSO框架对我国企业内部控制与风险管理的启示[J].2009(12) 内部控制与风险管理论文篇三 《 企业财务风险管理与内部控制 》 摘 要 由于财务风险存在的客观必然性，企业要积极主动的采取科学有效的措施防范应对风险，通过科学分析评估企业现有和潜在的财务风险，找出关键的风险因素，建立起财务风险防范体系，尽可能降低财务风险，提高企业经济运行质量和效益，保证企业健康持续地发展。 关键词 财务风险 原因 内部控制措施 一、企业财务风险出现的原因 1.法人治理结构不完善 法人治理结构是指公司内部股东、董事、监事及经理层之间的关系。目前公司治理普遍存在的问题有：董事会不能发挥应有作用，监事会的功能非常有限。董事会、监事会如果没有履行好相应职责，导致经理层缺乏有效监督和制衡，使得公司和股东利益受损。 2.财务决策机制缺乏科学性和预见性 许多企业没有建立科学的决策机制，存在凭 经验 决策和凭主观决策的现象，这样往往会导致决策失误，将对财务收益和资金回收产生不利后果。例如，在进行投资决策时，企业决策者可能因为信息不对称，难以获取充分有效的信息或者获取信息成本较高，往往市场调研不深入，科学论证不充分，使得投资过于盲目，从而蒙受巨大的损失。另外，目前大部分企业还未建立财务风险预警、防控系统，财务决策缺乏预见性。 二、财务活动过程中形成风险 1.筹资风险 企业可以通过负债筹资和权益筹资两种方式筹资。不同筹资结构的选择直接影响筹资成本的高低和筹资风险的大小。负债可以使企业迅速筹集所需资金，但同时，债务有偿还期限、偿还方式和资金使用价格即利率的规定。如果企业内部自身经营过程中没有有效使用所筹集到的资金，现金流出现问题，无法按期足额偿还债务，将面临信用下降、股价下跌，甚至破产倒闭的风险。同时，债务筹资成本受利率政策、通货膨胀等外部因素影响，这些企业自身无法完全控制。权益筹资通常是指企业通过增发股票进行筹资，涉及股票的发行数量、发行时机、筹资成本等。当投资者投入的资金不能产生预期的投资收益时，投资者就会抛售股票，引起股票价格下跌，使企业再筹资的难度加大，筹资成本也会上升。影响权益筹资风险的因素有股权筹资的规模、企业的资本结构、企业的经营状况、资本市场环境等。 2.投资风险 企业为了保证并扩大经营规模会运用现有资金进行投资以取得投资收益，投资收益的取得也具有很大的不确定性。如果企业管理者没有进行科学的投资分析与决策，会引发盲目扩张或丧失发展机遇，使得投资占用的资金没有取得利用效益，反而影响现金流，进而导致企业获利水平和偿债能力存在不确定性。 3.资金回收风险 资金回收风险主要来自于结算资金回收时间和金额的不确定性。如果客户因为经营不善拖欠应收账款，资金不能按时足额收回，必然给企业带来直接的经济损失，影响企业的资金周转，使资金链断裂，再生产资金不足，这时企业势必要采取其他方式筹集再生产所需的资金，进而增加了企业的财务成本，引起财务状况的恶化，严重时，还会导致企业破产。 4.收益分配风险 收益分配指企业的净利润在企业留用与投资者之间的分配，两者存在此消彼长的关系。如果企业给投资者过高的回报，必然造成留存收益不足，影响企业今后的生产经营活动。相反，如果企业增加留存收益而减少对投资者的分配，又会挫伤投资者的积极性，影响企业的声誉和价值。因此，企业在分配收益的方式、时间和金额上的不同权衡和取舍，给企业价值带来不确定性。 5.宏观经济和国家政策 宏观经济和国家政策是外生的，企业只能被动式适应。 危机、危机，在风险来临之前要有遇知，在风险来临后，要有积极应对的措施，在风险中抓住机遇，化解财务风险。 三、财务风险内部控制措施 引起财务风险的因素既有来自外部的系统风险，也有来自内部的非系统风险。对于企业来说，系统风险不可控而非系统风险是可以通过分析内外部因素的变动，采取科学有效的内部管理措施预防控制的。 1.完善法人治理结构 法人治理机构是否完善是决定企业管理水平高低的根源，是企业能否有效控制各项经营财务活动的关键。在实行所有权与经营权两权分离的制度安排上，为了切实建立起完善的 公司法 人治理结构和有效的公司治理机制，就要科学地配置公司的控制权。要保证股东大会的最终控制权，保证董事会独立决策权，保证经理自主经营管理的权力。要从企业的实际出发，建立起适应企业自身行业和规模特点的科学有效的激励和监督机制，既保障所有者利益，又赋予经营者充分经营自主权，调动其积极性，确保企业管理和控制的有效运行。 2.建立科学的财务风险预警机制 财务风险的形成并非一朝一夕之事，它有一个较长的潜伏期，企业完全可以通过定性分析和定量分析相结合，对潜在的财务风险进行监测、预警，促使管理者及时采取有效的措施应对财务危机，把风险降到最低程度。因此，企业应对偿债能力、盈利能力、营运能力、成长能力、现金流量等财务指标和公司治理等非财务指标方面进行全面分析，不同企业应根据影响自己企业财务风险的关键因素不同建立适合自己企业的财务危机预警模型。财务人员要时刻关注和分析企业的财务风险，以企业的财务报表为基础，结合经营计划和其他相关资料，运用财务危机预警模型对 财务管理 全过程实施监控，一旦发现某些预警指标异常，通过预警模型判断企业可能发生财务风险时，企业应及时找出原因并采取应对措施，以避免和减少风险损失。 3.适度负债，防范筹融资风险 负债具有财务杠杆作用，既能为所有者带来财务杠杆收益，又有可能由于企业经营不善，利润下降，给所有者收益造成更大的损失，所以企业应该适度负债，防范筹融资风险。具体来说，首先，根据生产经营情况和资金周转状况合理预测资金需求量，适度举债，并通过测算资金成本、各筹资方案的风险分析，选择风险小、资金成本率低的筹资方案，并确定合理的资金结构，注意短期负债和长期负债合理搭配。其次，提高资金使用效益，加强流动资金的投放和管理，盘活存量资产，加快闲置设备的处理，以保障债务的按时足额偿还。 4.科学决策，防范投资风险 企业在投资过程中，要深入市场调研，掌握充分有效的投资信息，并重点对项目投资的必要性、技术上的可行性、经济上的合理性进行严密科学的论证，通过预测各项方案投资回收期、投资收益率等未来收益情况，排除高风险低收益的方案，以确保投资决策的科学性。企业还可以合理地进行投资组合，既要敢于进行风险投资，以获取超额利润，又要克服冒险主义和盲目投资，尽可能控制风险，分散风险。只有提高决策者的决策水平，把有限的资金投放到最需要的项目和效益较好的项目上，才能充分发挥资金的效能，实现企业盈利。 5.建立科学合理的信用风险管理制度，防范资金回收风险 资金回收的一个重要的风险点就是应收账款。应收账款的运用能使企业的利润增加，但是并没有形成企业的现金流入，反而由于利润的增加使得相关的税收支出增加，加快现金的流出速度，使得现金净流量减少。所以，针对应收账款的管理，首先，根据客户财务状况和资信状况的不同，采取不同的销售方式和结算方式。其次，定期分析账龄，紧密跟踪应收账款的还款情况，制定合理的收账政策，控制风险，减少坏账损失。最后，对于可能发生的坏账损失，应提取坏账准备金，弥补风险损失，防范资金回收风险对企业正常经营活动的干扰。 6.制定合理的收益分配政策，防范收益分配风险 留存收益是保障企业再生产的一个重要资金来源，收益应当留存一定数量于企业内部，同时又不能忽视收益分配的信号传递作用，收益的分配方式、时间和分配数量往往向投资者传递着某种信息，是投资者进行投资决策的一个重要依据，因此，企业在制定收益分配政策时，既要考虑收益对再生产的重要意义，还要考虑收益分配政策向投资者传递的信号对企业未来筹资的影响。所以，企业宜结合自身的战略目标，根据目前实际盈利多少和稳定与否情况，合理分配收益在投资者和企业留存之间的比例，既要保证企业再生产的资金需求，又要稳定投资者的信心，以减少财务风险。 参考文献： [1]生艳梅，徐禄帆，张延军.我国企业财务外包风险分析及防范措施.价值工程.2012(22).