论物业管理与服务5000字论文

现代高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理,但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷,仍然难以解决、开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。一、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。物业的设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题,其在制定设计方案时,不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题,造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者,对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。在深圳就有此类成功案例:1999年下半年投入使用的某大厦,其绝大部分设计工作是1996年内完成的,若全部按照设计图纸建设,则会与后期使用和经营管理要求就产生距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司,积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研,参与设备、材料的选型及供应商的考察选用,并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上,从完善大厦设计细节、更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议,并对项目进行补充和完善。这些项目经同开发商和业主方沟通后,最终做出了更加合理的方案并付诸实施,取得了很好的效果。二、积极参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。物业项目一旦建成,物业管理企业就要天天和此物业打交道,并且要面对所管物业可能发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下,它可能比工程监理的要求更严格,工作更细致、更周密。在建设施工阶段,施工环节多,施工单位参差不齐,设备安装、管线布置错综复杂,对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期,开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上,尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量,使所建物业达到优良乃至优质工程目标,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理,但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题,对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视,而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的,通过物业管理企业的前期介入,为以后的维修养护工作省去很多麻烦。现在的物业建设,特别是高层物业建设,其结构、管线等十分复杂,安装、施工工程中,粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难,甚至导致极大的浪费,特别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下,某些作业者很可能为方便自己工作,而不是从有利于业主使用角度去安装施工,从而给人住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业派出专业人员入住楼盘,从业主的角度监督施工单位的各项工作,从物业管理的角度提出整改建议,确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端,为业主争得了良好的.硬件条件。此外,前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收,建立工程设备档案,为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。如物业管理公司介入深圳某大厦的管理后,严格按照优质工程标准.进行动态监控,在开发商聘有监理公司的情况下,还是发现并指出了屋面渗漏材料回使用、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停车场风管不合理等大量工程质量问题,这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、管线布置等多方面。回若物业管理企业采取提前介入,就可以很好监督和解决此类问题。三、提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管验收工作,确保物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处,造成可维护性不足,特别是在接管验收阶段,开发商往往只注重物业.整体的交付使用,而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸多不便,也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后,发展商可以得到物业管理公司的紧密配合,使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关,就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉,监督并促使改进发现的问题,避免了扯皮推萎事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中,对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题,促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决,确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护,同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。同时,由于有了提前介入,物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数,对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决,既节省了费用,也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。如果在发展商的授权下,在竣工验收合同中,发展商全权委托物业管理公司在保修期内代表发展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调,确保物业建设质量,物业管理单位就能够确保接管验收工作顺利,接管后即能技入使用,及时为业主提供可靠的服务。此外,物业管理前期介入可以更好锻炼队伍,避免因仓促上阵而导致的不应有失误,给业主留下不好的印象。四、前期介入的立法意义实践证明,让物业管理单位提前介入物业开发建设,对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面,有无可替代的重要作用。但是,由于目前设计飞建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够,致使物业管理行为滞后,给后期物业管理带来诸多不便。如果从法律的高度,规定所有物业开发建设项目必须有符合一定资质条件的专业物业管理单位介入,那么,这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量产生极大的促进作用,其意义将是深远的。1、法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高。如果让具有一定资质条件的物业管理单位提前介入物业建设项目,那么作为专业的物业管理单位将从规划、设计阶段开始,从物业管理的角度,对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制,更加确保物业建设质量。2、法定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。当前,很多物业(特别是老旧物业)的管理服务质量不能令人满意,其关键因素不全是物业管理单位的管理服务水平不高,其设计开发建设质量不符合物业管理的要求,也是影响物业管理服务质量的重要因素。如果有良好的物业管理前期介入,就可以避免或减少那些影响物业管理质量的因素,从而使业主在居住使用的舒适度、满意度等方面将会有更大的飞跃,保证物业管理的服务质量才有基础。3、法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量。随着经济持续增长,我国每年建设的物业数量相当庞大,然而,从物业管理的角度去考察,真正符合物业管理要求,或者说没有物业管理服务缺憾的物业并不是全部。这一方面与全国物业管理普及发展的不平衡有关,另一方面与物业设计、建设单位缺乏物业管理意识也很有关。从法规上规定物业管理前期介入,对提高我国物业建设、物业管理水平的作用意义是不言而喻的。在当前物业管理发展不平衡的情况下,对加快推行物业管理体制也有极大的推动作用。

物业管理是怎么炼成的？指哪方面？说开了一本书都说不完拉！

物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。下面是我为大家整理的浅谈物业管理论文，供大家参考。

摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决措施，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。

关键词：城市社区;物业管理;业主

1我国城市社区物业管理现存问题

城市社区物业管理企业管理能力有限

与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理经验的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。

服务观念落后

我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。

业主思想观念存在误区

我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。

2我国城市社区物业管理现存问题的原因

物业服务与管理的毕业论文

物业管理专业是高职教育中的新兴专业，但是目前还不是很成熟，需要不断的完善。下面是我为大家推荐的物业管理毕业论文，供大家参考。

一、物业管理信息系统的作用

(一)良好的可视性与可控性

物业管理信息化有助于建立规范、合理的业务流程，明确不同岗位的责任，保障相关业务高效的开展，尽可能地规避管理上的不足以及人为因素的不利影响，使企业拥有更为理想的运营效率，最终帮助企业在日趋激烈的市场竞争中占据主动地位。

(二)支持全方位的快速查询

物业管理涉及大量资料(如房产资料等)，若采用手工整理方式，不仅工作量大，且相当烦琐，对房产资料进行查询时往往耗时较长。利用信息系统能够通过设置不同条件分类(如业主姓名、房号以及面积等)进行查询，快捷且准确，大幅提升了查询效率[1]。

(三)完整的工程服务档案

在物业管理工作中，需要对工程服务(如维修等)进行管理。信息系统可对工程服务档案进行收集整理，如此一来，为管理人员及时掌握现状提供了极大便利，有助于管理人员科学规划自身的工作时间。

(四)各项费用的自动化计算

在物业管理中，各项费用的计算和整理属于核心工作之一，但费用项目众多，再加上计算方法烦琐，若采用手工模式，很容易出错，且耗时耗力。信息系统不仅运算速度快，而且准确率高，能够让相关费用的计算和整理变得简单起来。

(五)为决策奠定坚实的基础

物业管理信息系统之中的决策系统可以对相关数据进行综合分析，如此一来，决策者能够在大量的决策方案中筛选出最为合理的，指导企业实施科学的管理行动。

二、物业管理信息系统的主要功能模块及操作

(一)基础资料

基础资料模块主要由三大模块组成，即组织机构模块、职员模块以及辅助资料模块[2]。组织机构模块可以对不同组织机构(如总公司等)进行定义，职员模块可对不同组织机构之下的职员信息进行定义以及管理，辅助资料模块能够对相关辅助资料(如楼宇结构等)进行定义。以基础资料模块为工具，可对各项基础数据进行收集和整理，为物业管理企业建立信息化构架奠定坚实的基础。对系统进行初始化设置时，一般将物业管理企业规划成三级，一至三级分别是总公司、区域公司以及管理处;对于普通居民小区，通常设置三个级别的管理处;当完成对组织机构的设置之后，便可以在不同机构之下进一步设立与之对应的职员信息[3]。

(二)房产管理

房产资源管理模块主要包含了下述信息：(1)管理区信息;(2)楼宇信息;(3)房间信息;(4)停车场信息等[4]。依据不同类别对上述信息进行归纳整理，形成 Excel 表格后导入信息系统，实现对数据的初始化准备。对房产管理的同时，还能够执行房产验收作业，便于物业管理企业更加高效地验收项目，管理验收结果。这一模块还有一个比较重要的功能，就是可以对公共维修资金进行管理，能够十分清晰地记录每一户所对应的公共维修资金信息，有效提升了物业管理企业资金管理的规范性。

(三)客户关系管理

物业管理企业开展客户服务工作时离不开客户关系管理模块的支持。在该模块的帮助下，不仅能够建立一个信息较完整的客户档案，对所有住户的姓名、身份信息、联系方式等重要信息予以管理，还能针对每一位客户建立健全家庭成员的档案。对于以写字楼为代表的综合项目，信息系统能对业主和租户的信息分别进行详细的记录，为相关管理工作提供极大便利。通过“客户服务”，可以对内部服务进行合理派工，同时还可以开展投诉处理以及装修管理等工作。借助系统跟踪功能，对各项服务进行管理，做好内部沟通工作，及时且有效地解决客户提出的各项合理的服务申请，从而逐步提升客户的满意度[5]。

(四)收费管理

所谓收费管理模块，指的是物业管理企业对各类费用予以管理的一种功能模块，全部收费项目以及标准等均可根据需要进行自定义。应收费用主要有四大类，即常规费用、抄表费用、车位费用以及临时费用。以单个房间为单位，明确当月各个房间的应收费用，对于那些较特殊的收费标准，允许单独设置，设置好相应的收费标准之后，每月便可以执行“生成费用”操作。以水电收费为例，对水电表执行远程抄表操作之后，形成Excel数据，然后将其导入收费管理模块便可形成抄表费用[6]。对交费通知单，可通过自定义方式进行设置，并打印出来。缴费方式主要包括三种，一是现金交款，二是银行托收，三是预收款。收费员在收费管理模块中执行“缴费”操作之后，应收费用便会自动纳入已收费用，与此同时，还可以打印出对应的票据。对于收费管理模块而言，其还提供了不同类型的查询和统计服务，常见的如当期应收费用之中的当期应收、往期欠费以及提前预收等，仅需执行“报表统计”这一操作即可实现。

(五)系统维护

系统维护模块主要包含角色管理、用户管理、系统重置三大功能。角色管理功能能够以不同角色为对象，对其名下的功能以及数据权限进行设置。用户管理功能能够对用户角色进行定义。通过前面提到的两种功能可以建立一个比较灵活、完善的授权机制。项目人员仅可以对所属项目的相关信息进行操作，而不同级别的管理人员在获得授权之后可以进行相应操作。

(六)设备保运信息化

将大量设备设施相关数据录入信息化系统，形成一个大数据库，系统根据数据生成卡片式、线性操作规程，保运人员按照设定的路线进行标准化操作，操作记录实时传到系统内，生成数据并对其进行分析，使设备设施也纳入到物业的信息化管理之中。

三、信息系统如何更好地应用于物业管理

(一)政府和行业支持

相关政府以及行业部门应重视信息系统在物业管理中的应用，并落实到实际行动中去，组织建筑单位、研究单位以及其他相关单位制定物业管理信息系统的行业标准，明确具体的实施内容，并立足于具体情况，允许多重定位的存在，从而更好地满足不同档次及各类投资规模的实际需求。除此之外，政府部门还应基于更高层次视角制定和实施配套的协调性政策法规，突破行政壁垒的束缚，推动相关收费的社会化转变，制定城市物业管理的信息化发展规划，进一步明确物业管理信息系统的规模和类型，为其提供各类资源支持，从而促使信息系统更好地应用于物业管理系统，服务于现代智能物业社区的建设和发展[7]。

(二)开发商支持

开发商对工程进行规划时，便应该充分明确住宅的市场定位，即向何种社会群体提供何种档次的住宅，通过了解购房人在物业管理方面普遍关心的问题，确定物业管理信息系统应当具备的功能，如若缺少必要的事前调查环节，就会出现功能过剩，或者功能不齐全的情况。与此同时，还应立足于市场需求，对自身的投资能力进行理性分析，参考物业管理等各个方面的合理意见，邀请专业的物业管理企业进行系统的、高效的策划，结合项目具体的市场定位来研究其配套的信息化物业管理问题，不但要考虑项目的经济性、可靠性，同时还应考虑项目的可持续发展性。住宅是一项长期工程，物业管理企业通常会为业主提供长达数十年的服务。现今，科技正处于飞速发展之中，特别是信息技术的发展日新月异，所以，在建设物业管理信息系统的过程中，应积极地考虑技术的升级问题，如何赋予物业管理信息系统以理想的超前性及可拓展性，将成为开发商在和相关企业协商的过程中另一重要的议题。

(三)健全各项规章制度

完善的规章制度是至关重要的，这是做好小区物业管理工作的重要保障之一。物业管理企业应基于物业管理信息系统的具体特性制定和实施配套的维护制度与保养制度，并严格落实定期检修工作;建立并完善资料管理制度，及时对系统设备自动运行所涉及的资料予以整理和归纳，然后在此基础上制定针对性的防范措施，做好预防工作;除此之外，物业管理企业还需要建立和完善相关工作所对应的标准化流程，制定和实施以岗位责任制为代表的一系列规章制度。只有建立了较完善的规章制度体系，才能使物业管理信息系统真正发挥出应有的作用。

(四)建立高素质的物业管理队伍

物业管理企业应重视和做好对在职员工的培训工作，使他们及时了解并掌握物业管理信息系统的相关功能，与此同时，还应做好新员工招聘工作，为自身源源不断地补充新鲜血液，从而建立一支稳定的、业务素质过硬的物业管理队伍。建议物业管理企业将一些专业设备的操作、维修以及保养工作委托给相关专业企业，从而达成节约成本，提升自身管理质量和效率的目的[8]。

四、结语

总而言之，物业管理只有积极引入和应用信息系统，尤其是采用联网管理模式对信息系统进行管理，才能使得各项物业管理工作更加标准化，为物业管理工作的高效开展提供有用的参考信息，方便物业管理企业及时且准确地制定相关决策。与此同时，也方便了物业管理企业实时掌握自身的运营状况，在此基础上可以作出针对性的经营决策，推动物业管理朝着现代化、智能化的方向不断迈进。

业主归属感是影响物业服务企业进行有效物业服务的重要因素，它是指小区业主将自己居住的物业区域划定为一种精神状态的聚集区域，既包含对房屋、居住环境，以及物业管理的情感依恋，又带有较浓厚的个人感情色彩。辨明业主归属感的影响因素，提升业主的认同感和归属感，对物业服务企业提供有效服务和长期业务发展具有重要意义。

一、研究基础

1.研究综述。我们对业主归属感的研究主要借鉴于社区归属感的研究理论。城镇化的快速发展和社会人口流动性的加剧，不断地冲击着人们对居住地的依赖，淡化着“村落情感”。王思斌研究了社会流动对传统文化和共同意识的冲击。黄玉捷指出，城市居民之间的情感在变得冷漠缺乏信任。潘允康等研究了人们在传统文化的影响下需要重构社区意识和归属感。王铭铭指出在城镇化进程中传统文化力量在进行着强大的反抗。雅诺维茨等国外学者，从居民是否愿意在自己的社区长期居住，并认可自己属于该社区，是否关心社区内发生的事情并积极参与，搬离社区后是否会感到怀旧和回忆等方面对社区归属感进行了研究。本文对业主归属感的研究借鉴了雅诺维茨等学者的社区研究理论。

2.数据基础。本文的数据来源于对业主满意度的实证调查，调查样本选取了山东省青岛市3个具有代表性的物业管理小区(选取标准为小区规模大，物业服务公司及其服务水准符合物业管理发展的趋势)，采用随机抽样调查的形式发放调查问卷，共发放问卷1350份，回收问卷1021份，其中有效问卷样本987份。调查结果统计。根据调查结果显示，在我们的调查样本中，有的业主认为和自己共同居住在一个物业区域的业主构成了一个群体，而自己是属于该群体的。有的业主对居住小区的事务比较关心，有的业主愿意积极参与到小区事务中。有的业主有意向长期在该小区居住，另有一部分业主具有改善住房条件的要求。在调查中，我们还了解了业主对物业服务的满意程度，有的业主对现有物业服务感到满意。通过进一步分析，我们发现业主对居住小区的归属感与物业服务满意度有很大的正相关性。

二、业主归属感的因素分析

影响业主归属感的因素非常多，本文根据雅诺维茨等人的研究，将相关影响因素按照特征性分为：是否认可自己属于“该群体”、是否愿意长期在此居住、对居住小区事务的关心程度、是否愿意积极参与小区事务。并在此基础上，细化分析了“对物业服务的满意度”“业主的社会经济状况(主要指在物业管理区域内的层级)”“业主在小区内的社会关系”“业主对小区事务的参与度”“物业服务品牌认可”和“物业服务收费认可”等相关性指标。为了方便测量，我们将“业主的社会经济状况”指标转化为业主的受教育程度和实际收入;“业主在小区内的社会关系”纳入到业主间互动的频率和接触数。消减误差比例(proportionatereductioninerror)。分析结果表明，只有“社会经济地位”因素并未呈现出显著的统计学意义。在“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”三个指标和业主归属感之间呈现明显的正相关性。相应的皮尔森相关系数分别为、、，同时显著程度为和。这说明，意愿居住时间越长的业主，越积极地参与社区活动，所能感受到的业主归属感也就越强;反之，业主归属感越弱。但值得注意的是，这三个指标的相关系数不高，只是弱相关性因素。也就是说，“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”并不是影响业主归属感的主要因素。影响业主归属感的最重要因素是“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”，其中物业服务认可涵盖物业服务质量、物业服务品牌和物业服务收费等。皮尔森相关系数分别为和，显著程度已经达到了的水平。这表明在业主的小区生活中，社会关系程度是促进业主留恋的重要因素，也是一种归属感。同时，小区业主对物业服务的认可也有着明显的影响。业主在小区的社会关系越密切，对物业服务认可度越高，他们的业主归属感也越强。根据测量结果，我们进一步对“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”进行指数回归分析。依据业主归属感影响因素的回归分析，可以构建出回归方程：Y=经标准化后,回归方程为：Y=其中，Y代表业主归属感，X1代表物业服务综合认可程度，X2代表业主社会关系程度。通过对标准回归方程的分析，我们发现，上述两个影响因素对业主归属感有很强的正向作用，即物业服务综合认可程度和业主的社会关系程度是影响业主归属感的关键因素。也就是说，提升业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以有效地提高业主归属感，对物业服务公司进行长期、有效的物业服务有较大的促进作用。

三、物业服务综合认可

从物业管理行业在我国的发展来看，已由“管理”向“服务”转变。从一开始物业管理中的重点为“物”的管理，转向为“人”的服务和“物”的管理并重，进一步转向为“物业管理+互联网”或者“互联网+物业管理”。在这一转变的过程中，“人”(业主)的因素被逐渐重视，同时在其背后不可忽视的依然是基本服务。在此次的调查研究中，我们还对物业服务综合认可进行了细化调研。物业服务综合认可度包含物业服务质量、物业服务品牌、物业服务收费等方面。其中物业服务质量又包含传统的“物”的管理质量和“人”的服务质量;物业服务品牌和口碑对带给业主自豪感和认同感这方面的影响较强;物业服务收费的影响相对较小，因为目前物业收费的差异化并不大(在选取的调查样本当中)。综合前文分析的业主归属感的两个重要影响因素——业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，可以发现，物业管理中“人”(业主)的服务愈发重要。其涵盖的范围包括服务态度、细节服务、人性化服务和社交服务。服务态度给业主以最直接的感受，是物业服务基本标准，各物业服务企业在该方面都很重视，并且做得也很到位，差异性不大。细节服务、人性化服务则是服务态度的进一步延伸，是物业服务的规范化和细化。社交服务是物业管理中最容易让业主产生归属感的，其直接联系着另外一个重要影响因素：业主在小区的社会关系程度。目前，业主在小区的社会关系更多是通过自发形成的，以邻里关系和非官方组织的形式为主。物业服务企业应该主动介入到业主在小区中社交关系的形成过程中，促使其形成更和谐、更稳定的社交关系。通过该次调查我们发现，已经有相当一部分物业服务企业开始介入到业主在小区中社交关系的形成过程中，以娱乐、爱好、运动等形式组织业主交流，促进业主间的沟通和关系建立，也有一部分物业服务企业通过信息化的手段搭建了业主间的沟通平台，主要以物业服务软件中的社交功能为主。调查结果显示，业主对进行了社交服务的物业企业的认可度()明显高于未进行社交服务的物业企业的认可度()。

四、结束语

在提高业主归属感的因素中，最重要的两个因素即业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度，都是物业服务企业可以主动参与和改进提升的，尤其是物业服务中的社交服务，需要引起物业服务企业的重视。提升物业服务中社交服务，帮助业主建立稳定的在物业区域内社会关系，重新构建传统的“村落情感”或“集体情感”，有助于获得业主对物业管理区域的归属感。伴随业主归属感的增加，物业服务公司会获得业主更多的信任和认可。

浅谈物业管理纠纷的若干法律问题物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人（又称业主）、使用人与物业的受托管理人（物业管理公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》这两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈管见。�一、物业管理纠纷的主要特点。�物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。�1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。�1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。�2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。�物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有：（1）物业管理者（包括房地产开发商和物业管理公司）向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷；（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷；（6）业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；（7）业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系、代理关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下，海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政，侵犯了原告作为业主的利益，而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。�3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。�物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。�二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。（一）物业管理纠纷的管辖问题。确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行政诉讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般都在物业所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应适用民事诉讼法第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖，因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应适用民事诉讼法第24条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的，业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地；物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业管理，因此，物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷，但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。�（二）应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与物业管理公司或开发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议：通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同；二为物业管理承包合同即房地产开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承包的书面协议；三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同的效力，以正确处理物业管理纠纷。�1.注意审查物业管理服务合同的效力。�在审查物业管理服务合同（或称聘用管理合同）时，应主要从当事人是否具备民事主体资格和相应的民事权利能力、民事行为能力，合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理权是因业主享有物权所派生出的权利，行使物业管理权的应是物业的所有权人，或是与业主约定可享有物业管理权的使用人，而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应由业主（或特定的使用人）为委托人，委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由于我国房地产发展过程中物业管理刚起步，在购房者购房时，物业管理多是作为商品房售后服务的一环，由房地产开发商与购房者签订，约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务 .随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚，越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物业管理权的一方，续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物业管理有偿服务。因此，物业管理服务合同合格的当事人，一方为业主或依法成立的业主管理委员会，另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的房地产开发商，所签订的物业管理服务合同，其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分，在此之前（即1994年4月1日前）所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业管理经营权来认定无效，房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前，可继续实施物业管理，但不得以继续履行合同为由，阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。19 94年4月1日后所签订的物业管理服务合同，因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统一实施专业化管理，房地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，或注册成立物业管理公司负责管理。所以，1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订物业管理服务合同的，应认定合同无效。�在审查物业管理服务合同效力时，还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；必须在平等协商的基础上，确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能在平等的基础上行使其物业管理权的，应认定合同无效；对易引起纠纷的物业管理费，其收费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准，超过标准收取费用和滞纳金，未经批准扩大收费范围的条款，应确认为无效条款；对属于业主所有或共有的外墙体、屋顶等的使用、收益，如不允许业主管理、使用、收益，或赋予房地产商使用权而不向业主交付相应对价的，均侵犯了业主的权益。实践中，房地产开发商或发售房产的大业主，未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为常常发生，物业管理服务合同的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的，应确认部分无效 .�2.注意审查物业管理承包合同的效力。�由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中，而在无能力或精力实施物业管理时，或为牟利，在与业主签订物业管理服务合同后，将受托进行物业管理的经营权发包给其他的物业管理公司，坐收承包金，由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定，小区物业管理权属全体业主所有，只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司，为业主提供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理，其由此所享有的受托权实质上不是物业管理权，而是受托管理权，将受托管理权发包、转让给他人经营，这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益，应确认为无效合同。有受托管理权的物业管理公司将其管理权发包，其无权收取物业管理承包金，承包人则未依法取得受托管理权，其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求，不应得到支持。�3.注意审查物业委托管理合同的效力。�在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务，据此所签订的物业委托管理合同，实质上是属于前述物业管理服务合同，如无其它致合同无效的情形，所签订的物业委托管理合同应确认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司签订的合同，而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的，由正在对物业进行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同，这种类型的物业委托管理合同，其性质与物业管理承包合同相似，都是未经业主同意，将取得的委托管理权转让给他人，由他人对业主的物业进行管理，所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理，是基于业主对所选定的物业管理公司物业管理能力的信任，物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让，也无权另行委托他人对业主的物业进行管理。而且，根据民法理论，转委托成立的前提必须是经委托人（即业主）同意，接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使，所签订的物业委托管理合同，侵犯了业主的利益，实施了无权转委托的行为，应确认合同无效。在审查物业委托管理合同时，应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开来，后者依《办法》及物业管理的需要，是允许的。�三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题。随着房地产业的发展和建筑物所有权主体多元化、用途多样化格局的形成，物业管理的方式也呈现了多样化。但由于我国目前尚无物业管理方面的法律规范，行政规章也不尽完善，在审理物业管理纠纷这些类型各异的案件中，存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。笔者试对实践中有争议或急需明确的问题作一探讨。�（一）关于业主大会如何召集、选举，作出决议的程序问题。由于住宅小区或商厦的业主人数众多，难以分别行使物业管理权，为此产生了业主大会制度和由业主大会选举产生的业主管理委员会制度。建设部《办法》中规定住宅小区应成立住宅小区管理委员会，但《办法》未对业主大会制度，包括业主大会如何召集、选举如何行使权利、作出决议等作出规定。虽然一些地方性规章如《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》中已有对业主大会制度和管委会制度做出规定，但不尽完善，实践中存在问题仍急需明确。如房产行政管理部门如何进行物业管理？在什么情况下召集第一次业主大会？如何选举产生管委会？在未召开业主大会的情况下，分别通过书面投票的方式征集业主的选票是否可行？如何确定业主的投票权？是一房产证一票还是一户一票，或确定一定的建筑面积为一票？这些问题很具体，但实践中涉及到当事人切身利益，急需有明确的规定，以便于操作 .笔者认为，业主要行使物业管理权实现自治，应尽早召开业主大会，以确定物业管理中的重大问题。第一次业主大会的召集，既可由房产行政管理部门召集，也可由业主自行召集，但持有半数以上投票权的业主出席才能举行，在未召集业主大会，业主或其委托代理人未出席的情况下，分别书面征集业主意见而成立管委会或通过应由业主大会决定的其他重大事项的决议的，不能确认管委会或有关决议的效力。应明确规定业主大会是住宅小区或商厦物业管理的最高决策机构，及召集第一次业主大会的前提条件，形成业主大会有效决定的程序。住宅小区或商厦，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《办法》规定，房地产开发商在出售房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。那么在出售后在什么情况下必须召集第一次业主大会，选举产生管委会呢？显然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（这一过程也许很长），业主不能行使其物业管理权，则难以保障业主应享有的权益，但如果房屋出售或入住未达一定的比例，其时房地产开发商是最大的业主，召开业主大会也难以体现小部分业主的利益。因此，确定房屋入住率或出售率达到一定的比例，方依法召开业主大会，成立管委会，这是保护业主利益，规范物业管理的必然要求。笔者认为，住宅小区或商厦主要用于出售的，其出售率达到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率达到50％以上的，应规定开发商或其聘请的物业管理公司须向房产行政管理部门报告，在管理部门组织下或自行召集下，召开第一次业主大会，选举产生管委会，这对于保护业主的物业管理权是较为有利的。�关于业主的投票权如何确定，关系到业主的切身利益，关系到业主大会的决定是否有效，这是业主实际行使物业管理权的重要一环，应在平等、公平的原则下确定业主的投票权。由于物业管理的权利义务一般以其所享有的房屋面积和共有的面积来确定，如以每一产权人或使用人一票，对购置较大房产份额的业主或出售率不高而为大业主的房地产开发商似不公平。如单纯以一定的房屋建筑面积来计算，确定投票权及票数，根据权利义务一致的原则，有其一定的合理性，但建筑面积很小的房屋，其业主如无投票权，其权益如何体现？笔者认为，应规定业主或与业主有约定享有物业管理权的使用人，不论所有或使用房屋的建筑面积大小，均应享有业主大会或管委会的投票权，但所代表的票数可有区别。如可以每一单元房屋为一票，或以一定的房屋建筑面积为计一票的单位，每一计票单位的建筑面积享有一票，计票单位面积以下的业主，每一产权人有一票，非业主使用人的投票权从其与业主的约定。如以建筑面积100平方米为计票单位，房屋建筑面积每100平方米计一票，100平方米以下的每一产权人享有一票。这样既体现了权利义务一致的原则，也充分考虑了小业主的利益。业主大会的决议，如要求所有业主通过方有效，则往往会只能形成议而不决的局面，反而不利于保障全体业主的利益。在合理确定业主投票权的基础上，规定业主大会的决议，须由出席会议的业主所投票数的半数以上通过，且这部分业主所享有的建筑物所有权或使用权的份额达半数以上，方为有效，则可最大程度地保障业主的共同利益。�（二）关于管理委员会的主体资格问题。管理委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构。根据《办法》的规定，管委会有权选聘、续聘物业管理公司对物业进行管理，并与其签订聘用管理合同。在民事活动中，管委会以其名义代表业主。而管委会在何种情况下才是依法成立，是否具备民事、行政主体资格，能否参与诉讼，这些问题目前在实践中争议较大。管委会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、承担义务。管委会经业主大会按确定的程序选举产生后，应由业主联名或业主大会授权的房地产开发商或物业管理公司，报经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。未经登记确认，或未经业主授权，他人以业主的名义将管委会予以登记的，视为管委会尚未依法成立。对于依法成立的管委会的主体资格，有一种意见认为，管委会不是法人，没有独立的法律地位，其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。对此意见，笔者不敢苟同。《办法》赋予了管委会对外签订聘用合同的权利，应视为管委会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。管委会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。但《办法》毕竟是规章，且在确认其签订物业管理合同主体资格的同时，必然涉及在实践中已发生的管委会诉讼主体地位问题。因物业管理发生纠纷，管委会能否以其名义参加诉讼？笔者认为，管委会固然不是法人，但其属依法成立的自治管理组织，应属民诉法第49条的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。管委会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务。但毕竟由于有关规定不明确，实践中对此认识不一，因此有必要在有关物业管理的法律、法规或司法解释中予以明确。�（三）关于商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题。与住宅小区的用途不同，商厦主要用于商业目的。在商厦出售、出租后，为了维护商厦业主或使用人的房屋及相应配套的公用设施的良好运行，商厦同样需要由物业管理公司实施专业化的物业管理。而实践中，许多商厦仍由房地产开发商或房产份额占绝对优势的大业主直接进行物业管理。由于商厦的档次普遍较高，对提供管理服务的要求更高，房地产开发商或其他物业管理则往往以较高的收费标准收取管理费用，常为此引发纠纷。而建设部《办法》，国家计委、建设部印发的有关服务收费办法，都只对住宅小区的物业管理及服务收费予以规定，未对商厦的物业管理及服务收费进行规定。地方性规章中，亦鲜有将商厦管理纳入物业管理的范畴，使商厦业主如何行使物业管理权，收费标准、服务要求如何确定既无法可依，也无行政规章可依。由此产生的纠纷难以妥善处理，不利于我国物业管理市场体系的建立和完善。因此，应将商厦的物业管理纳入法律的调整范围，在有关物业管理法规中，以规定住宅小区和商厦的物业管理为基本框架，分别根据住宅小区和商厦的特点，明确各自的服务内容、范围、服务质量、收费标准、方法，以及行使物业管理权的方式。�（四）关于物业管理公司是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题。�物业管理公司与业主或使用人常因物业管理费发生纠纷，物业管理公司为迫使业主或使用人交纳管理费，在业主或使用人不能按其要求交费的情况下，常采取停电、停水、停气等措施，为此常引发诉讼案，业主和使用人以收费不合理、停电等构成侵权提起诉讼或抗辩。采取停水电等措施是否侵权，审判实践中有不同的看法。一种看法认为，物业管理公司对拖欠管理费行为可依聘用管理合同追索，采取严重影响业主或使用人正常经营、居住的停水电等行为，是侵权行为；另一种看法则认为，停水电等是因业主、使用人欠费所造成，停水电等行为不构成侵权。由于停水电等措施严重影响业主、使用人的经营、生活，易使矛盾激化，妥善处理此类纠纷十分重要。《办法》中规定物业管理公司有权依照物业管理服务合同和有关规定收取管理费用，未赋予物业管理公司采取非常措施的权利。而原《海南经济特区城镇住宅小区物业管理规定》则规定对欠费的业主可以采取停止供水电等措施。笔者认为，在业主或使用人的确欠费的情况下，采取停水电气等措施是否违约或侵权，应具体情况具体分析。如物业管理服务合同中约定，对业主欠费的可以或不可以采取停水电等措施的，应从其约定 .物业管理公司如违反合同约定，则应承担违约责任。在无合同约定的情况下，应区分收费项目的不同特点具体分析。物业管理费主要分为为业主、使用人提供卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等公共性服务的费用，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费等公众代办性质的服务费用，以及特约服务的费用。这三项服务费用既有联系又有区别。业主仅拖欠公共性服务或特约服务的费用，而未拖欠公众代办性质服务费用的，物业管理公司不能采取停水电等措施，否则即为侵权；业主或使用人拖欠应交纳的公众代办性质的服务费用，使物业管理公司为此未能代交有关费用，致使供水、电、气等部门停水、电、气的，物业管理公司不承担责任；如物业管理公司收取费用后未及时上交有关部门，致使有关部门停止供水、电、气的，则物业管理公司未尽服务义务，应承担违约责任，给业主、使用人造成损失的，应赔偿损失。在有关部门并未停止供水、电、气的情况下，物业管理公司对拖欠公众代办性质的服务费用的业主或使用人，能否采取停水、电、气的措施？笔者认为，对被拖欠费用应依法追偿，物业管理公司采取停水、电、气等措施迫使业主、使用人交纳费用的行为，侵犯了业主的合法权益，依法不应得到支持。除当事人另有约定外，有关法规或规章中不宜赋予物业管理公司采取停水、电、气等权利。�综上所述，物业管理纠纷作为新类型的案件，诉讼到法院只有近几年的时间，需探讨的问题还很多。由于目前物业管理缺乏相应的法律规范，人民法院在处理这些新类型案件中，难免出现适用法律不一，判决结果不统一的情况。以法律规范的形式规范物业管理行为，保护业主、物业管理公司、房地产开发商的合法权益，不仅是司法实践的要求，也是促进物业管理健康发展的要求。因此，有必要将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程。建议在物业管理法律规范中，确定由政府主管部门行业管理、业主自治与物业管理公司专业服务的管理体制，将住宅小区和商厦的管理纳入法律调整范围，明确物业管理中有关的权利义务、操作的程序、规则，使物业管理行为真正纳入法制化的轨道，便于给人民法院审理物业管理纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。这里全是！同学加油！我是学房地产的，咱们算同学科了，祝你成功！

物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。下面是我为大家整理的浅谈物业管理论文，供大家参考。

摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决措施，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。

关键词：城市社区;物业管理;业主

1我国城市社区物业管理现存问题

城市社区物业管理企业管理能力有限

与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理经验的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。

服务观念落后

我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。

业主思想观念存在误区

我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。

2我国城市社区物业管理现存问题的原因

商务管理论文5000字

商务管理论文提纲

导语：商务管理是指培养掌握经济、贸易和管理理论，具有较强商务管理实践能力，在各类商务机构及企业单位从事各种商务管理实务的高级技术应用性专门人才的学科。在写作论文时，需要拟出一个大纲，下面是我为大家收集的商务管理论文提纲，欢迎大家分享。

论文题目：农村物流电子商务管理风险识别、评估与控制研究

前言

一、农村物流电子商务管理体系

（一）农村物流电子商务管理特点

（二）农村物流电子商务管理现状

（三）农村物流电子商务管理发展策略

二、农村物流电子商务管理风险识别

（一）农村物流电子商务管理风险评判标准

（二）农村物流电子商务管理风险识别指标

（三）农村物流电子商务管理风险识别模型

三、农村物流电子商务管理风险评估

（一）农村物流电子商务管理风险评估标准

（二）农村物流电子商务管理风险评估模型

四、农村物流电子商务管理风险控制

（一）农村物流电子商务管理风险控制方法

（二）农村物流电子商务管理突破与创新

五、总结

论文题目：商务管理全英教学模式的探索

一、开办全英管理专业的社会需求与意义

二、全英教学模式的`先决条件

1.积累全英教学经验。全英商务管理教学不同

2.重视培养师资。

3.控制生源质量。

三、全英（商务管理专业）教学模式中的课程设置

1.公共必修课。

2.英语课程。

3.管理专业课程。

四、全英教学模式下的教学法

1.教学是一种互动的过程。

2.语言课程要特别强调技能的培养。

3.管理课程多数使用案例教学法。

4.利用多媒体教学方式。

5.充分利用社会课堂。

五、全英（商务管理专业）教学模式下教材的选用

六、结束语

论文题目：浅谈文化价值理念在国际商务管理中的作用

目录结构

1.引言

2.文化价值观念与国际商务管理的联系

3.文化价值观念对国际商务管理的影响

发文化差异对商务交流过程的影响

文化差异对国际商务管理风格的影响

文化差异对国际商务管理决策方式的影响

文化差异对管理者个人处事的影响

4.文化价值观念在国际商务管理中的作用分析

价值取向影响着管理者对问题的分析理解

思维差异对国际商务管理的影响

时空概念差异对国际商务管理的影响

5.结束语

电子商务管理系统是为满足当前各个行业提高贸易过程中对信息管理的效率而设计开发的软件系统。下面是我为大家整理的电子商务管理论文，供大家参考。

电子商务管理论文范文一：电子商务下的物流管理创新

一、引言

“十二五”作为我国调整经济结构的关键时期，是推动信息化发展的关键阶段。伴随我国社会的持续发展，电子商务技术也在不断发展，于此同时，物流管理模式也受到了很大影响。物流是继人力资源领域、原材料领域的第三类大型资源，电子商务的发展为目前物流模式的管理提供了发展机遇。

二、基于电子商务环境下我国物流管理中存在的问题

1.物流企业的规模较小

如今，中国物流企业大部分都是中小型企业，很多企业的规模不大，它们不仅在社会物流需求方面存在缺陷，同时在物流供给方面同样存在缺陷。这些企业尚不能熟练使用现代化信息技术，并且在信息化人力，以及资金方面也不够重视。在近些年的发展里，中国共有80万余家物流企业得到发展，数量方面具有一定优势，然而其中中小型企业占绝大多数，而真正具有较强实力的物流公司仅仅是其中的一小部分。这些物流企业的经营规模比较小，并且管理模式较为落后。除此之外，服务水平及技术方面均存在一些问题。

2.物流管理专业人才较少

伴随我国经济，以及世界经济的跨越性发展，物流行业被公认为推动我国经济发展的主要动力;但是物流行业在发展过程中出现了一系列问题，其中专业性人才较少则是一个最为关键的问题，阻碍了物流行业的进一步发展。复合型管理人才是基于电子商务背景下的物流管理中最需要的人才。复合型人才不但要通晓物流运作流程，同时还需要知晓经济贸易，以及英语等方面的知识，在目前的物流发展过程里，复合型人才扮演了十分重要的角色。在近些年里，我国对这方面的人才需求一直是供不应求，然而高校中出现的物流人才不论是数量还是质量均满足不了行业需求。伴随时代的发展，我国愈来愈需要物流管理的专业性人才。

3.电子商务的物流配送体系不完善

中国地区的很多物流公司在管理方法与技术配备方面均较为落后。由于网络信息系统的不完善导致许多物流公司还没有走向网络化发展，它们依旧采取的是以往控制方法及信息传递。它们为客户提供物流信息主要通过书面形式，这种形式根本无法为客户传递及时准确的物流消息;此举不但对物流公司的服务水平产生了很大的影响，同时还阻碍了物流领域的跨越性发展，对电子商务的应用与发展产生了巨大影响。不仅如此，中国物流领域的发展并没有建立统一标准，发展较为混乱，一些物流公司的发展是基于欧美标准，而另外一些物流公司则是基于日本发展标准，这样对物流环节之间的对接产生了不利影响，降低了物流的传递效率，阻碍了电子商务在中国地区的进一步发展。伴随着贸易领域的发展，物流行业在未来的发展空间十分广阔，因此，中国物流公司正在面临着十分艰难的考验。

4.政府部门及企业不够重视电子商务物流的发展

如今，我国对于电子商务物流领域的市场竞争等方面还未颁布一套完善的法规体系。由于没有一套完整的法律体系对其加以约束，致使很多社会性电子商务涌入物流市场，出现了不公平竞争的现象。物流领域涉及了多个方面，例如投资融资、基础设施，以及技术设备与产业政策等方面，它们属于不同部门的管理范畴。因为有关部门没有管理物流的经验，所以物流市场的发展比较混乱，并没有协调发展，并且物流行业管理根据行业、部门，以及地区来进行划分，致使物流管理条块的分割。除此之外，有些地方政府部门为了该地区的物流公司发展利益，不惜阻碍其他地区的物流公司发展，抑制了电子商务物流的进一步发展。

三、基于电子商务环境下物流管理的创新策略

1.逐渐增强政府引导及行业立法

由于中国电子商务物流的发展时间较短，很多方面的发展不是很完善。不仅如此，还没有建立一套完整的相关法律体系，此举对于目前物流行业的发展有着巨大影响。政府有关部门应该为电子商务物流公司提供强有力的资金和政策支持，出台有关政策，指定正确的发展方向，以此来促进电子商务物流公司的发展。例如说，制定信息资源标准，以及物流信息技术标准，构建信息共享机制;构建物流设施基础，健全物流网络，促进物流业发展;因为和电子商务相关的立法与政策尚未有着统一标准，致使效率比较低，根本无法彻底解决电子商务在发展过程里出现的问题，我们应当尽快建立和完善相关法律法规，建立一套完整的法律法规体系，彻底克服以往法律法规中存在的一些弊端，促进网络市场交易趋于合格化、规范化，促进合法化电子商务的发展，进一步加快我国电子商务物流的发展。

2.运用信息化及先进的管理理念，加快物流组织结构转变

因为中国物流公司很多都是中小企业，它们的组织机构不够灵活，并且信息的路径比较短。以往物流活动均为分散式物流组织结构，伴随企业的不断发展，规模及业务的范围也在持续扩大，此时物流的效率较为低下则成了十分重要的问题。由于中国物流公司的规模比较小，物流职能一体化更加适应中小型物流公司的发展。物流职能一体化指的就是基于物流高层领导的统一管理下，把公司内部的全部功能集于一体，形成采购，配送，物流管理的一整套运作模式，这样的操作流程对物流的协调配送更加有利，能够提升公司物流管理效率。在运作过程中，要学会利用先进的管理理念和信息化发展，借此来实现智能化物流。例如说，电子存储管理可以实现快速查询，克服了人为查询速度较慢，以及容易出错的问题，配送运输管理能够选取最优配送路径，确保把货物及时地运送到目的地。不仅如此，还要采取目前物流行业先进的管理理念;伴随时代发展，物流的竞争要素将会是供应链，不单单是物流概念，是运输时间，运输成本之间的竞争。

3.注重电子商务物流管理人才的培养

行业竞争的主导因素是人才，伴随电子商务物流的发展，市场对物流人才的要求也在不断提升。只有高质量管理人才作为提升物流服务，以及物流配送效率的前提，才能加快物流行业的快速发展。因此，政府有关部门及高校要根据市场发展需求来制定人才培养标准，对所有电子商务物流人员基于这个标准来进行培训，让他们通过人才培训加深自身对物流知识的掌握，同时把财务管理等各种能力综合起来;不仅如此，物流公司仍能够引进其他国家的先进管理经验，同时还能够将一些人才输送到其他国家培训，以此来学习其他国家的管理模式，持续提高人才的综合性素养。

4.大力发展物流金融

物流金融在物流行业的发展过程里扮演了十分重要的角色。第一，拓宽公司的集资渠道，提升集资能力，可以加快物流链里各方的发展。第二，提升资金的利用率。遇到资金周转较为困难的状况，此时可以盘活下游公司产成品的资金加以调用，同时还能够对上游公司应收账款的周期加以缩短。第三，提升物流企业的服务水平，使物流企业和上下游公司更加团结，只有这样，才能够实现企业与银行的共同盈利。

参考文献：

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[3]王静.我国农产品物流电子商务供应链网络结构与运行机制[J].学术论坛，2012，(02)：132～136.

电子商务管理论文范文二：电子商务企业物流库存管理思考

摘要：电子商务企业库存产品数量差异的产生和仓储运作的效率不高，通常是由于库存管理存在严重问题，内部流程管控不当所造成。本文通过分析电子商务企业库存管理存在的问题，提出电子商务企业流程管控视角下提升库存管理的措施。

关键词：电子商务;库存;流程管控;供应链

随着电子商务的高速发展，供应链管理“短板”现象日益突出，众多企业纷纷爆出库存危机。储存库存相当于把钱压在仓库中，电子商务企业鲜少愿意在供应链中积压大量库存。存储成本以及货物折旧的风险迫使电子商务企业改善库存管理，设计合理的管控流程，寻求更合理的提升管理效率的库存管理方案。

一、电子商务企业库存管理存在问题分析

电子商务企业因订单流量的不确定因素，导致出入库作业量不均衡，作业能力跟不上，普遍面临库位混乱、库存数据不准确，发货困难一系列问题。源于电商企业经营管理基础薄弱、起点较低，其管理仅停留在传统粗放型的管理层次上，无健全的、完善的内部管理制度，更没有认识或重视到企业存货控制和管理是生产经营过程中的重要环节。电商企业库存管理存在的问题主要有以下几点：

(一)对供应商管理薄弱，库存准确性得不到控制

大部分电商企业的货源都是来源于多个供应商，供应商的管理水平和工作效率参差不齐，是导致库存异常问题的源头因素。目前一些电商企业的供应商普遍存在以下的问题：

1.供应商不能按照约定时间发货，严重影响仓库的收货及时性以及预先制定的销售计划。特别是在一些电商企业大促销期间，如果供应商不能按期发货将直接影响电商企业的库存数量，造成商品缺货，从而影响消费者满意度。能否规范入仓要看商家对供应商的约束能力和仓库对入仓异常的及时反馈。

2.供应商提供的商品包装不规范，包装上缺少条码或条码错误。有些供应商提供的商品会出现外包装破损或变形，货物包装材料不合格，包装不统一等情况，这对商品入库后的仓储和库存管理带来很大的难度。有的还会出现商标贴错、条码贴错等问题，会直接导致在盘点过程中出现不明原因的差异，如果这些情况在入库时并未被发现，在商品出库时极易发生错发货的情况。

3.供应商提供的商品数量不对，分批到仓。供应商提供的商品的入库数量和合同约定的数量不符，就需要反复核对和确认，影响入库作业效率。本应是一张入库单上的，同一批次入库的商品，因为供应商备货不足或其他问题造成商品分批入库，极易造成仓库批次的混乱，给库存管理增加了难度。

(二)库存储量不合理，库存过剩、闲置、积压严重

库存过高对企业来说，是及其不利的，库存过高使大量的资本被冻结在库存上，周转资金减少，加剧库存损耗，增加管理费用。造成这种现象的主要原因有：储存计划不合理、生产计划改变、销售预算失误、低效率的信息传递系统、库存管控策略的简单化及其他不确定因素等。在供应链中，各个供应链节点企业之间的需求预测、库存状态、生产计划等都是供应链管理的重要数据，需要实时传递数据信息才能有效、快速的响应用户需求。由于电商企业的物流信息系统和供应链上其他参与者的物流信息系统并未有效的集成和共享，得到的信息往往是滞后和不正确信息，从而造成生产库存和仓库库存量的不合理。

(三)在库库存管理不规范，库存数据不准确

由于我国物流行业的服务水平不高，信息化、智能化程度较低，仓储现场管理普遍存在库位管理不合理，旺季收发货差错率较高，账实不符，信息失真等问题。库位管理不精细，不能准确掌握货物的库龄，未能做到“先进先出”，从而导致部分产品呆滞、积压问题。在库库存的盘点及对账管理不及时，未能及时发现收发货等异常问题，从而错过最佳处理时间。特殊库存管理，流程不规范、不清晰，造成异常问题突出，差异长期无法锁定或解决。

二、流程管控视角下提升库存管理的措施

在整个流程管控的过程中，管理的主要目的就是降低差异，提高效率。合理的组织，计划各个工作流程，规范操作通过各个部门的有效协作大幅度的提高整个流程的运行效率。因此找出各种差异的关键点并给出有效的处理方法对于提高整个流程的效率具有重要的作用。库存管理的目的就是管理成本的增加，不能超过由此带来的库存成本的节约，为此，企业对库存管理必须建立有效的控制。同时，电商企业对物流的时效性的要求，决定了仓储库存准确的重要性。确保库存量的合理性和库存准确率是仓储管理的重点。

(一)建立库存模型，降低库存成本

根据品种分类、预测值、服务率(或缺货率)、费用项目、供应商间隔期、订货周期与订货方式等流程建立合理化的库存数据模型。利用库存ABC管理法和CVA管理法的综合合理运用，对A类商品进行重点管理，严格控制商品库存，根据货物的流量和货物的价值合理补货，达到库存成本的最低化，库存结构的最优化。应用“先进先出”的流程管理原则，根据商品进货的生产日期、保质期和有效质对不同批次进货的商品进行系统与实物批次管理，在相同商品发货时优先发生产日期最早到货的商品。

(二)规范供应商入仓流程，从源头上确保库存准确

供应商管理体系的搭建对企业销售与物流的影响和作用显而易见。对了促进供应商能够更好的服务企业，满足企业生产和销售，应对供应商的管理制定相关的KPI考核。对供应商KPI考核主要包括质量指标、成本指标和供应指标等方面。质量指标主要是考核供应商供货来料的质量，主要有来料批次合格率、来料抽检缺陷率、来料在线报废率、来料免检率等指标。成本指标主要有价格水平、报价的及时性和客观性等指标。供应指标主要有交货及时性或交货周期、订单完成率、服务水平等指标。将KPI考核指标考核结果作为选择和管理供应商的重要标准，实现供应商管理最优化。通过与供应商合作一体化流程的模式，提高库存周转率，降低库存量，并及时对安全库存进行自动补给。供应商与企业之间构筑新的产销关系，借助于系统的对接，实现信息的共享，推动双方业务的发展。供应商可随时调用电子商务企业的销售和库存数量，并以此作为依据，制订出有效的生成和供货计划，即构筑JIT型的自动订发货系统，做到及时补货，防止断货或滞销库存过多;企业可通过EDI获取信息，及时决策商品的进货数量，由系统自动进货，从而达到削减库存成本和风险。

(三)建立快速响应的信息化、智能化系统流程

库存分类，订货方式的确定，都要基于完善的数据库，没有对数据库精细的分析，且无法达到预期的效果。如何建立一个合适的信息化系统，是很多企业面临的问题。信息准确可以使库存合理的流动，可指示出最适宜的库存量，系统的信息化、账务处理的简洁化和清晰化对运作效率的提升及库存数据的准确起到关键作用。建立一套统一的库存管控系统，从工厂源头库存—在途库存—分仓库存—销售库存，实行一体化管理及监控，完善内部调拨及销售出库等不同类别的收发类型流程及账务处理区别标识对现代化库存管理的意义重大。可从以下几个方面进行优化：仓储接口的对接、订单的传递、入库管理、出库管理、在库管理、退换货流程、非正品管理、调账功能、内部调拨等。仓储工具的智能化对电商企业快速周转的库存起到明显的效果，RF终端、货物代码简洁化的运用，有助于货物的保管和快速流通。

(四)科学规划仓库区域，合理安排商品储存流程

对仓库进行合理规划，实现对仓库的分区及库位管理，有效控制库存管理的准确性和发货及时性。仓库存储区域划分为待检区、待处理区、合格区存储区和不合格品隔离区，以放置不同状态的货物，将货物进行分区管理，并采取不同的管理手段。仓库的每一个库位都要进行编码，每件货物都必须有明确的存放位置。仓库根据同一性原则、先进先出与周转率原则、相关性及重货原则、大类原则、单元化与标准化原则、作业平台与货物摆放方向一致原则，结合产品的重要性、销量、淡旺季优势互补等原则进行布局;库位大小的设置应考虑货物型号及周期数量来具体决策。为了保证货物有足够的库位空间存储，仓库规划人员需要根据仓库出货量较大的货物存放在大库位区，对于收发货较少的商品放在小货位区。为了加快货物的流转速度，对于那些频率较高、流转速度较快的货物，应将其库位确定在距离仓库出货口较近的库位，便于装卸及搬运的位置，而对那些使用频率低的货物可以将其放在离仓库出货口较远的库位。将体积大重量大的货物存放在货架的下层货位，而将体积小重量小的货物存放在货架的上层货位，提高仓储作业和拣货作业效率。为了方便货物的不同商品属性和要求进行库位划分，尽量将客户要求相近温度控制相对适中的商品放在同一库区,避免交叉污染串味。

(五)制定及执行合理有效的盘点策略及流程，及时反映库存差异

盘点流程的制定依次分四个步骤，制定盘点计划、实物盘点与记录、盘点结果核对以及差异原因分析及处理。在执行盘点时必须以实物为依据清点实物的数量和状态，盘点计划除周盘、月度盘点外，可根据业务实际情况，设置不同的系统盘点策略。电子商务企业的盘点流程应推广利用RF手持终端，通过系统生成的盘点计划进行盘点和记录。盘点结果核对中如存在库存差异，应及时在系统中记录库存差异的情况及库存差异产生的原因。

(六)加强特殊库存及流程管控，规范退换货流程、非正品管理

无论传统企业还是电商企业，都要面临退换货和在库非正品管理的问题，这个在仓库库存管理当中，都存在着一定的风险和损失。而这部分的质量损失在企业的净损失中，并非占据一小部分，同时，频繁的退换货及过多的非正品库存对仓储的管理是很不利的。退换货流程的规范、简单化，非正品的出入库管理、在库保管、返厂、二次出库都对仓储和系统的管理，提出了更高的要求。应对各环节进行流程分支管理，如退换货管理、非正品管理等，每个环节都制定出适合的标准流程体系，分模块运作，分流程管理，提高物流效率。

(七)完善内部KPI考核指标，精细化库存管理流程

在仓库内部制订一系列KPI考核指标，例如到货、出库信息反馈指标，考核在限定时间内将到货、出库信息反馈给公司。在库库存的准确率指标，考核账实管理一致性。报表准确性指标，考核提供给该公司关于仓库运作的报表的准确性，每日库存报表、收发货变动的准确率。盘点差错率指标，考核账实管理的差异。货损率指标，考核仓库作业的安全性及规范性。KPI考核指标的确定，还需建立相应的规定与考核，如：1个月不达标，限期整改，连续三个月不达标，进行相应处罚。从工厂源头库存—在途库存—分仓库存—销售库存，实行一体化管理及监控。通过唯一订单，完善系统的库存盘点、异常品管理、调账管理等模块，同时，对生成下线、中转入库、内部调拨、退换货流程等环节做好控制，流程规范、清晰，建立完善的管理体系，实现库存管控的简单化、透明化、可追溯性。

(八)加强员工技能培训，健全管理制度流程

电子商务企业目前的库存管理仍然是以人工管理为主，员工的自身专业素质和管理水平会直接影响库存管理的效率和成本。建立健全库存管理各项制度及流程，标准化管理和操作，需要经常对员工进行库存管理知识和方法的培训，定期进行考核，使员工认识到科学的管理有利于企业降低库存成本，降低货损率，降低库存差异，提高经济效益。

三、结语

库存管理的合理性和准确性是企业销售和物流时效的基本保障，电子商务企业通过对库存管理的流程进行有效的管控，有助于降低仓储综合成本，提升仓储作业效率，从而提升企业的核心竞争力。电子商务企业在库存管理方面需要重点关注关键流程。及时找出并有效的处理关键流程，将能有效的减小库存差异，有益于流程管控的顺利进行，从而提高整个电子商务企业物流库存管理的效率。

参考文献：

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中专物流服务与管理毕业论文

发展我国第三方物流配送的对策思考摘要：分析了第三方物流配送的实质及其快速发展的动因, 指出第三方物流配送在中国的市场前景及存在的主要问题。从物流配送新概念、现代物流特征和发展方向、整合社会存量资源和物流供应链资源、审视物流配送战略等方面对完善我国第三方物流配送手段进行了探讨。关键词：中国，第三方物流，物流配送加人后, 中国物流市场的竞争明显加剧, 在快递、零售领域一下出现了诸如, 沃尔玛、家乐福等国际巨头。年月, 政府高层主管官员宣布, 中国允许外商有条件地控股商业企业, 并将逐步取消对外方控股的限制外资可以进驻中国各直辖市、省会城市和计划单列市。世界第三大零售商德国的麦德龙也宣布将在中国新设家分店。而巨头的物流配送无论从方式上、战略上, 还是在物流设施和配送技术上都是一流水平。研究第三方物流配送在物流业中的发展有意于我国企业提升物流整体作业水平, 更好地应对海外企业对我国物流市场的冲击。一、第三方物流配送何缘在物流领域盛行进人世纪年代以后, 物流系统环境发生了明显变化, 越来越多的企业开始逐渐认识到物流在战略管理中的重要地位。环境变化使企业的经营格局发生了改变, 从而使脱离现代物流管理的生产、销售活动无法真正在市场上取得竞争优势, 同时又使物流企业本身在急剧的环境变化中提高了管理能力, 并产生了对生产、销售的能动作用。 1、消费者行为的变化进人世纪, 中国人的生活意识已从原来追求温饱型或数量型转向追求小康和生活的质量。这种生活意识的变化, 在随着经济社会向国际化、信息化以及人口结构高龄化急剧转变的基础上, 推动了消费者价值的多元化以及生活类型的多样化,其结果是消费开始向个性化和多样化方向发展,强化了物流管理在企业战略中的地位。 2、多品种、少数量生产的转变和零售形式的多样化随着消费个性化、多样化的发展, 流行商品的生命周期也越来越短, 使得厂家要完全预测特定商品的流行程度十分困难。正因为如此, 很多厂商都在积极开展多品牌战略, 即将原来的产品加以改良, 附加各种机能, 形成产品间微妙的差异。实施多品牌生产和销售战略意味着企业的经营从原来厂商生产主导战略转向消费主导的商品生产战略。这种转换改变了原来专职单品大量输送、储存的物流管理活动, 要求物流既讲求效率, 又能促进生产、销售战略的灵活调整和转换。为适应消费个性重点化、多样化要求, 一方面零售业中以家庭用品为进货品种广泛的连锁店、购物中心等业态的销售额急剧扩大另一方面, 由于生活类型的多样性, 零售业中通宵营业的小时店便民店或以利用汽车购物为前提的郊外仓储式商店等新型业态也相继诞生, 并实现了快速成长, 这些都改变了原来的流通格局, 同时也推动了物流服务的差异化和系统化管理的发展。 3、无在库经营的倾向零售业中与消费个性化、多样化以及厂商多品种生产相对应, 无论在百货店、超市, 还是小时店等新型业态中, 经营的商品品种数越来越多。与此同时, 由于政策、环境、房地产价格等原因, 店铺的规模和仓库规模不可能无限扩大。特别是在大都市中, 由于人口密度大、地价高昂、消费更新快、环境规制严格等原因, 更加限制了仓储点和仓储空间的扩大。因此, 在这种情况下, 只有提高店内管理效率, 通过加快商品周转来抵消仓储空间不足等问题。如今国际上大型零售业的经营方针均已从原来通过新店开设寻求外延型发展, 转向充实内部管理和投资, 积极进行内涵型发展。除此之外, 另一个推动无在库经营的原因是, 由于消费行为多样化、个性化的发展, 企业商品多品种、少数量生产,难以预测其实际需求量, 在这种状况下, 库存越大,零售企业承担的风险也越大, 为了降低风险, 零售企业必须尽可能地压缩库存, 实现即时销售。 4、信息技术的革新 “ 无在库经营” 能成为现实, 首先是因为世纪年代后期开始的信息技术革新, 具体反映在系统和系统的导人。和系统自开发以后, 在商业领域迅速得到推广和普及, 并大大改变了流通绩效, 推动了物流管理的现代化。从带来的直接利益看, 系统的导人提高了现金流通作业的速度和正确性, 节省了人力成本, 实现了流通效率化。与此同时, 在软件利益方面, 通过对所蓄积的电子信息进行加工、分析, 可以作为经营战略决策的依据和信息来源。具体表现为, 可以据此及早把握“ 畅销品” 、“ 滞销品” 的状况, 提高商品周转率。此外, 将这种信息与顾客信息相连接, 可以推动开发符合顾客需求的新产品, 进一步与系统相连接, 削弱在库水准, 使补充订货自动化成为可能。 5、进人世纪年代后, 流通领域提出3C概念, 即顾客消费水平的提高、企业之间的竞争加剧、社会经济与政治环境发生巨大的变化, 使得整个社会需求的不确定性加大。是用户需求多样性与市场变化不确定性的主要根源。企业面对一个快速变化且无法预测的买方市场, 为提高竞争力, 采取了许多先进制造技术和管理方法。无疑, 物流配送要求更加及时迅速、方便快捷。二、第三方物流配送在我国的市场前景第三方物流管理思想直到世纪年代才引起我国物流界重视。作为物流业的新兴领域, 第三方物流在我国刚刚起步, 存在着较大的发展空间。 1、物流集成商具有特殊功能第三方物流有着物流集成商的特殊功能, 它提供的是一个计算机接口、一个接触点、一份合同, 买卖双方把所有与物流有关的业务交给这一个公司全权代理, 不管它是自己运作, 还是再去转包给别人。而第三方是与货主联系的惟一接触点。 2、第三方物流的利润空间很大第三方物流除了给第一方、第二方带来利润以外, 自己也能获取利润, 如果利用更加严格的内部成本控制和更好地使用信息技术, 提供一些增值服务, 其赚取利润的空间会更大。随着经济全球化,第期张卫星发展我国第三方物流配送的对策思考越来越多的厂商在到国外办厂的同时往往也将第三方带去, 这样随着厂商市场的不断扩大, 第三方的市场也跟着扩大。 3、客户对第三方物流的依赖性由于第三方有现成的、比客户自己做要好得多的物流解决方案, 所以, 客户都非常愿意把物流外包出去, 从而, 第三方物流和客户之间就构成一种不可分割的供应链关系。据中国仓储协会年对全国家大中型工业企业进行的一项调查显示, 的企业将在未来一年内选择新的物流商, 其中的企业将选择新型的物流企业, 而不是原来的仓储运输企业由此可以看出, 我国第三方物流的市场需求相当可观。 4、优秀的公司寻求为其产品或服务增加价值的渠道, 第三方物流迎合了这种需要第三方服务的最大用户群通常是那些在杂货店销售的日常洗涤用品、纸制品、化妆品和食品等产品的制造商。市场领先的公司有一个重要趋向,就是把物流作为一个增值过程来管理, 反映了为赢得并保持顾客满意而采取的有力行动, 并在灵活性上做了额外的投人, 特别是适应特殊的或非常规的需求。这些公司存在着以下共同点这些组织力图通过物流的力量获得并保持竞争优势优秀的公司寻求为其产品或服务增加价值, 并通过运作一个有效的物流体系来支持此目标公司通过与服务供应者结成战略联盟来改善他们的资产。这些联盟使公司与其重要客户的关系更为密切。那些首先考虑到通过顾客满意来开发其市场机遇的公司, 努力与专业人员或第三方供应者一起确保在满足顾客需求方面的根本能力。这样, 可简化流程管理, 而且通过将有限的资源集中于某些业务, 使规模经济得以实现。本质上说, 物流联盟就是通过双赢, 力图使之作为整体的系统产生更高的效率。

探讨物流企业内部控制机制的建立以及物流成本管理的相关问题 [摘要]物流企业的发展不仅限于单纯追求扩大规模，而要着重于提高物流效率，增强综合服务能力，降低物流成本。近几年，在加强企业效益的管理中，内部控制的作用被国际同仁所强调，引起了流通业的关注。我国物流企业在硬件建设以及物流理论应用方面已经取得一定成绩，但是内部控制机制尚不完善，对于刚刚起步的我国物流产业，构成了一定的阻碍。物流企业的发展要求企业内部资源和外部环境相适应，加强内部控制势在必行。本文从内部控制框架的建立入手，探讨物流企业内部控制机制的建立以及物流成本管理的相关问题。一、内部控制的内涵目前，我国理论界和实务界对内部控制的认识还没有形成很一致的意见，特别是实务界对内部控制的认识还停留在内部牵制和内部控制制度阶段，还认为内部控制就是一种内部的监督；而企业大多把内部控制看作是一种复核机制，将控制的有效性体现在惩罚力度上，以罚代控；也有的企业把内部成本控制、内部资产控制等视为内部控制。由于以上所说的对内部控制定义的理解，以及理论的不足，使得目前内部控制的研究并未抓住关键因素。出发点和角度的差异决定了我国内部控制的研究具有一定局限性，缺乏对问题的全面考虑。1992年，美国“反对虚假财务报告委员会”(National Com-mission on Fraudulent Reporting)，所属的内部控制专门研究委员会发起机构委员会(Committee of Sponsoring Organiza-tions of the Tread-way Commission，简称COSO委员会)，在进行专门研究后提出专题报告：《内部控制——整体架构(Internal Control——Integrated Framework)》，也称COSO报告。经过两年的修改，1994年COSO委员会提出对外报告的修改篇，扩大了内部控制涵盖范围，增加了与保障资产安全有关的控制，得到了美国审计署(General Accounting Office，GAO)的认可。COSO报告提出：“内部控制是由企业董事会、经理当局以及其他成为达到财务报告的可靠性、经营活动的效率和效果、相关法律法规的遵循等三个目标而提供合理保证的过程”。同时提出内部控制包括控制环境、风险评估、控制活动、信息沟通、监控等五个相互联系的要素。 1.控制环境是内部控制的基础，直接关系到企业内部控制的执行和贯彻。它涵盖对建立、加强或削弱特定政策程序及其效率产生影响的各种因素，包括管理人员的管理哲学、经营理念，企业各种规章制度、信息沟通体系、业绩评价机制，以及企业管理人员的品行、操守、价值观、素质和能力等。公司要有良好的控制环境，使整个组织中的员工具有控制觉悟和自觉的控制态度，特别是管理层要积极地进行控制。外部环境因素也影响企业内部控制目标的制定与实施，如物流体制的改革、物流政策的变化等。2.风险评估是企业根据发展战略，对实现目标经营过程中的风险进行判断和分析，并采取的手段。风险的评估是提高企业内部控制效率与效果的关键，每个企业都面临来自内部和外部的不同风险。物流企业的管理者必须重视物流活动中的各种风险，开展风险管理，并采取相应的控制措施。风险评估中的要素包括关注对整体目标和业务活动目标的制定和衔接、对内部和外部风险的识别与分析、对影响目标实现的变化的认识和各项政策与工作程序的调整。3.控制活动是贯穿于整个企业内部的各个环节和所有的职能部门，是确保管理层的指令得以执行的政策及程序。企业对人、财、物等资源的管理都是通过与之相关的信息的收集、传递和处理来实现的。物流企业内部控制重点在于作业层、控制层和决策层。作业层控制主要集中在运输与作业、采购管理、存货管理、配送管理等四个环节；控制层控制主要涉及客户关系管理，财务管理环节；决策层控制主要集中在经营管理环节。每个环节都必须经过适当的授权批准，各个职能部门进行权限与责任的划分，建立规范的业务流程和检查控制标准。4.信息与沟通存在于所有经营管理活动中。信息流引导着物流，规划和调节物流的目标、方向、数量和速度。物流的各个子系统正是通过信息紧密结合在一起，共同实现整个企业的预定目标。在信息方面要注意内部信息和外部信息的搜集和整理；在交流方面也要注意内部和外部信息的交流渠道和方式。此外，信息的流通，尤其是信息的反馈对企业来说更为重要，没有信息的流通和反馈，就不可能有真正意义的物流控制活动。5.监控是评价内部控制效果的质量进程，它是对企业内部控制整体框架及其运行情况的跟踪、监测和调节，以自始至终确保其有效性。监控要随着时间的推移即内外部因素的变动而不断对企业的内部控制框架进行评价。现代内部控制的框架已由“部分控制论”向“全部控制论”的发展；其职能是多方位和多层次的，使内部控制建立在更高的层面上；其控制内容已超越会计和财务范围，渗透到经营的各个方面和管理的全过程。二、对我国物流企业内部控制的启示现代物流(ModernLogistics)已经发展成为适应信息社会的融集约化生产、规模化采购和连锁店式销售于一身，集物流、信息流和资金流于一体的全方位管理模式。它构建于信息与网络技术之上，依靠供应链管理(Supply Chain Management)的协调统一，并以第三方物流(Third Party Logistics)为现代物流服务的重要形式。毫无疑问，随着科学技术的不断进步与全球化的迅速推进，建立现代物流企业必将成为参与国际化竞争的有效途径。解决我国物流企业成本较高的问题尚需要深入分析微观机制的最本质的问题，即企业的控制问题。流通企业的根本出路在于强化其内部控制。在这方面发达国家已经研究和创造出了一套比较完整的理论和方法，中国企业界的迫切任务是运用先进的内控理论和方法，强化内部控制，提高管理水平。在我国尚不完善的市场经济环境下，物流企业的发展历程中，不可避免的打下我国社会经济的烙印，即不成熟、没有完善的管理控制体系，内部控制环境基础薄弱。从我们调查的结果看出，当前物流企业在内控五要素方面存在一定问题。再有，在控制活动方面，部分操作管理制度未得到较好的遵循。从内部审计报告反映的情况来看，部分企业由于管理弱化和操作上的不规范，内控制度在管理和操作两个层面上未能得到认真贯彻落实，内控制度未达到查错防弊、堵塞漏洞、消除隐患的目标。实施有效控制活动包括物流各个子系统活动的复查，物流业务活动的批准和授权、责任分离，保证对资产管理的安全等，可以保证每一物流企业各个环节控制目标有效落实。此外，在信息交流与反馈方面，多头管理、职责不清、部门间缺乏沟通与协调是造成目前分部、业务环节出现漏洞的重要原因之一。通过信息和沟通，以不同形式取得和传递信息，使员工懂得自己在控制系统中的作用、贡任，更好地履行职责，形成有利的外部沟通环境。保持经营信息和控制信息畅通，以减少由于信息不对称导致的企业物流成本和社会监督成本的提高。最后，在监督评价中，一方面，是职能部门的检查督导作用未能有效发挥，对每一个作业环节检查不到位，导致对内部控制的检查频率和深度不能与风险程度相适应，致使风险问题不能被及时发现、处理；另一方面，业务操作环节认识不够，缺乏自我评估和内部监督。内部控制应是一种实时过程，与物流管理活动紧密结合，由相关人员定期、独立地自上而下对各部门的控制进行评估、内部监督。纵上分析，现代物流企业的内部控制机制要从分析自身的控制环境开始，真正建立一套符合企业发展实际的内部控制框架。此外，还要注意以下几个方面的建立：一是成本效益原则，即在实行内部控制时，以最小的控制成本取得最大的经济效益；二是建立内控信息的披露机制，为了提高企业内控意识、提高其信息质量，企业有必要在进行内部控制自我评估后，向社会公开披露其内控信息；三是建立内部控制制度评价体系，对企业来说，建立健全内部控制机制是一个渐进的过程，要根据情况的变化和出现的问题及时修正，只有不断进行内部控制自我评价和改进，才能建立起行之有效的内部控制框架。三、物流成本管理与控制中国物流业由于受多方面因素的影响，物流质量总体水平比较低，物流成本总体水平仍然偏高。物流质量主要由物流时间、物流费用和物流效率来衡量。与美国、日本、欧盟国家相比物流成本要高出8个～10个百分点。反映出企业管理成本，物流标准化、信息化水平低，人才短缺比较严重。因此，有必要加强内部管理，降低企业的物流成本，从而降低我国社会整体的物流成本，提高物流质量水平。物流成本按照物流功能构成表现为运输费、保管费、其他费用；按在不同领域发生分为供应物流费、内部物流费、销售物流费。供应物流费是指在供应过程中发生的运输费；内部物流费是指在企业内部发生的运输费、资材保管费以及包装费等；销售物流费是指在销售过程中发生的销售运输费用、商品保管费用、装卸费以及物流保管费等。降低物流成本，不仅在宏观经济中可以起到稳定物价作用，同时在微观经济中是企业经济效益的关键问题，具有非常重要的研究的意义。通过调查分析，物流企业一般没有采取总成本控制，物流成本模糊，分部门核算时成本不清。目前企业物流成本增加理由主要是物流量、受理量的增加，出现小批次、高频度化、多品种化物流活动；其次，服务水平的提高，不断进行设备投资，非效率商品的增加（大型商品的增加）等也是物流成本居高不下的原因。此外，还有一个重要原因是客户对物流服务的不断有新要求，比如配送频度加快、配送批量变小、订货至交货时间缩短，这些都会对物流企业的物流成本有直接影响。通过内部控制的框架的建立，可以为物流成本的减低提供有效的途径。物流成本的控制可以通过重新组织企业内部的物流部门，与其他企业的物流部门业务合作、合并，设置物流部门的子公司；优化物流的商品设置、建立新的物流网点，恰当的物流服务，构建物流情报系统等。四、结束语从以上分析可以看出，在宏观环境上，完善物流企业内部控制机制是建立现代企业制度，适应市场经济的客观需要；也是加入WTO后与国际接轨，应对全面开放的迫切需要。从微观方面看，可分为物流企业内部管理控制制度和物流企业内部会计控制制度两部分，体现其他管理活动不可替代的重要作用。当前，物流企业的规模扩张的速度逐渐加快，因此，有必要也有条件从深层次理论研究的角度出发，根据我国物流企业形成和发展的特点，结合物流企业特征以及它在市场经济下运行的外部环境和内在机制，特别是物流企业组织结构的演进和发展，发挥物流企业的积极效应等要求，研究和建立现代物流企业内部控制机制，完善物流企业治理结构，提高企业竞争能力。参考文献:[1]鲍尔索克斯:供应链物流管理,机械工业出版社,2002[2]RonaldHballou:企业物流管理,机械工业出版社,2003[3]汤姆.科普兰:价值评估（第三版）,电子工业出版社,2002[4]詹姆斯.范霍恩:财务管理与政策教程,华夏出版社,2000[5]牛鱼龙:需求链物流：成本与利润,海天出版社,2004[6]于富生等:成本会计学,中国人民大学,2004[7]河西键次:物流成本的计算,成山堂书店,2003[8]郑洪涛:企业内部控制精要,中国财政经济出版社,2005[9]日本法人日本后勤系统协会,物流成本调查报告书,2000

就找到这个物流论文，你看看参考一下吧！第四方物流是指一个供应链的集成商，它对公司内部和具有互补性的服务供应商所拥有的不同资源，能力和技术进行整合和管理，提供一整套供应链解决方案，又称之为"总承包商"或"领衔物流服务商"。当第三方物流刚刚被世界物流界普遍认同时，一种全新的物流理念“第四方物流”又已在业界备受瞩目。因为它是现代物流业发展的大势所趋，中国的物流要想快速发展，必须大力发展第四方物流。一、为什么我国要大力发展第四方物流大力发展第四方物流是由我国的国情决定的。我国第三方物流的不足呼吁第四方物流。我国的第三方物流发展缓慢。我国现有的运输企业或仓储企业无论规模有多大, 都体现不出应有的规模效应,相反,这些企业经营效率低下、利润空间窄小。原因就在于企业都在单兵作战,无序竞争,不能整合力量,为客户提供规范的、全程的、一整套的物流管理和服务。如果中国单纯发展第三方物流企业的话, 必然会有很多障碍并会形成许多弊端。如果有第四方物流介入中国物流业的发展,那将整体提升中国的物流发展水平，迅速缩短与外国物流业的差距。因此，我国要大力发展第四方物流。第三方物流的局限决定发展第四方物流。第三方物流的局限是：一是我国工商企业长期形成“大而全”格局或者说，使企业在激烈的竞争中背上了沉重的包袱，重复建设不仅不利于降低生产成本，而且已成为物流发展的障碍。二是我国的绝大多数物流企业存在“小”（经营规模小）、“少”（市场份额少、服务功能少、高素质人才少）、“弱”（竞争能力弱、融资能力弱）、“散”（货源不稳定且结构单一、网络分散、经营秩序不规范）等问题。三是有些企业想涉足第三方物流，也只是功能单一，管理水平不高，并不能适应第三方物流的要求；四是第三方物流受自身能力的限制，在物流信息、技术不可能满足整个社会系统物流需要，更不能充分利用社会资源。五是我国加入WTO后，我国第三方物流公司面对的将是跨国物流公司的竞争，很难短期内在技术服务方面达到与对手匹敌的综合竞争能力。这就需要一个具有领导力量的第四方物流提供商，提供综合的供应链解决方案，以整合社会物流资源，形成中国物流产业的综合协同能力。此外，第四方物流优势决定我们大力发展第四方物流。第四方物流优势在于： 1、具有对整个供应链及物流系统进行整合规划的优势。第三方物流的优势在于运输、储存、包装、装卸、配送、流通加工等实际的物流业务操作能力，在综合技能、集成技术、战略规划、区域及全球拓展能力等方面存在明显的局限性，特别是缺乏对整个供应链及物流系统进行整合规划的能力。而第四方物流的核心竞争力就在于对整个供应链及物流系统进行整合规划的能力，也是降低客户企业物流成本的根本所在。 2、具有对供应链服务商进行资源整合的优势第四方物流作为有领导力量的物流服务提供商，可以通过其影响整个供应链的能力，整合最优秀的第三方物流服务商、管理咨询服务商、信息技术服务商和电子商务服务商等，为客户企业提供个性化、多样化的供应链解决方案，为其创造超额价值。 3、具有信息及服务网络优势第四方物流公司的运作主要依靠信息与网络，其强大的信息技术支持能力和广泛的服务网络覆盖支持能力是客户企业开拓国内外市场、降低物流成本所极为看重的，也是取得客户的信赖，获得大额长期订单的优势所在。 4、具有人才优势第四方物流公司拥有大量高素质国际化的物流和供应链管理专业人才和团队，可以为客户企业提供全面的卓越的供应链管理与运作，提供个性化、多样化的供应链解决方案，在解决物流实际业务的同时实施与公司战略相适应的物流发展战略。发展第四方物流可以减少物流资本投入、降低资金占用。通过第四方物流，企业可以大大减少在物流设施（如仓库、配送中心、车队、物流服务网点等等）方面的资本投入，降低资金占用，提高资金周转速度，减少投资风险。降低库存管理及仓储成本。第四方物流公司通过其卓越的供应链管理和运作能力可以实现供应链“零库存”的目标，为供应链上的所有企业降低仓储成本。同时，第四方物流大大提高了客户企业的库存管理水平，从而降低库存管理成本。发展第四方物流还可以改善物流服务质量，提升企业形象。二、第四方物流在国内的发展现状和障碍目前，第四方物流在中国还停留在仅是“概念化”的第四方物流公司，南方的一些物流公司、咨询公司甚至软件公司纷纷宣称自己的公司就是从事“第四方物流”服务的公司。这些公司将没有车队、没有仓库当成一种时髦；号称拥有信息技术，其实却缺乏供应链设计能力；只是将第四方物流当作一种商业炒作模式；还有的直接将咨询公司等同于第四方物流公司。总的说来，国内还没有一家严格意义上的第四方物流公司，基本上还是停留在概念阶段。大多数是被庸俗化的第四方物流公司，其根本原因在于没有真正认识什么是第四方物流，没有深入调查、分析中国目前是否真的需要第四方物流，只是将第四方物流停留在商业炒作的阶段上。现阶段中国第四方物流的发展面临着诸多障碍，而这些障碍在短时间内是难以克服的。这其中最主要的障碍在于以下几方面：（１）第四方物流在中国的市场需求不足；（2）第四方物流在中国的基础不足；（3）缺乏客户的认可和信任；（４）物流信息平台的建设落后(5)人才匮乏。三、中国如何发展第四方物流中国发展第四方物流任重道远，必须统筹规划,循序渐进。下面是一些物流权威物流专家的建议： 1.发展第三方物流，为第四方物流提供基础。只有大力发展第三方物流企业，第四方物流才有发展的基础，我国还处在发展第三方物流的初始期。国际上第三方物流公司在我国尚未被允许经营真正的第三方物流业务。国有的以物流为主体的公司也尚未完成经营机制的转换，民营的第三方物流公司虽在崛起却还没有羽毛丰满，同时制造企业把物流外包给第三方也尚未形成气候。因此，大力发展第三方物流是当前提高我国物流产业发展水平最重要的措施，也是发展第四方物流的必要前提。 2.建立全国性的物流公共信息平台。我国目前正在推进信息化进程，同时物流业在我国经济中占重要的地位，把当前蓬勃发展的电子商务和现代物流产业结合起来的最佳途径就是建立全国物流行业的公共平台，通过国际互联网形式整合物流企业（包括第三方物流企业）的资源，使我国物流产业真正有质的提高，也只有这样才能从容应对加入世贸组织后跨国物流公司的竞争。目前我国利用互联网运行业务的物流企业很多，但是能够整合一定社会资源的和具有一定社会影响的并不多，所以目前的任务是重点培育已经具有第四方物流的雏形、在整合物流资源方面有一定基础的物流信息平台，使其发展成为第四方物流。 3．要加快物流人才培养和加大物流人才的引进力度。我国目前通晓第四方物流的人才匮乏，因没有对物流资源进行有效管理而使其利用率低下已经成为我国物流业发展的一大问题。为此，有必要改变当前物流系统中的人才机制，大力引进和培育掌握第四方物流知识的物流人才，形成一支适应现代物流产业发展的企业家队伍和物流经营骨干队伍，以促进和保障未来第四方物流在我国的顺利实施，提升我国物流产业整体水平。 4. 革新物流企业，适应现代物流发展新趋势。第四方物流对物流企业提出了更高的要求，因此物流企业的革新势在必行。首先是观念的更新和对现代物流的正确理解。其次是应注重研究开发物流配送技术和装备,降低物流成本,提高物流配送效率。最后要重视物流理论的研究与交流,加快推动物流的合理化、现代化进程。 5．政府统筹规划,搞好物流基础建设，我国物流产业真正提升，必须通过第四方物流来完成。政府加强统筹规划、注重物流设施的投资建设、打好物流配送基础，是第四方物流成长的必要条件。第三方物流企业本身是物流业的“利润点”，可以靠企业自身发展规律就能生存，而第四方物流对整合社会资源、物流产业的提升具有极其重要的作用，它的发展状况对经济发展、商品流通和大众消费起着重要的促进或制约作用。为此,在物流产业政策上，应重点放在物流基础建设方面。 6．推广第四方物流的概念，取得客户的认可和信任。在中国，连第三方物流都还没有普及，作为物流新兴概念的第四方物流，很多企业可能还不清楚，根本就谈不上认可和信任。因此现阶段推广第四方物流的概念是首要任务，让国内企业理解,了解第四方物流，以便取得他们的认可与信任。第四方物流是现代物流的发展趋势，在我国虽然才露“尖尖角”，但是在未来一定能够茁壮成长，参天凌云，为我国物流的快速健康发展,为我国的经济建设贡献出巨大的力量，让我们翘首以待这一天。

客户服务与管理论文1000字

客户关系管理硕士论文

在当今社会，企业之间的竞争是多方面的，为了能够在激烈的行业竞争中取得企业经营的先机，除却加强企业自身的管理水平和产品质量之外，另外对于客户关系的管理和维护对企业的发展来讲是十分重要的。下面为大家整理的是客户关系管理硕士论文，仅供参考！

一、客户关系管理概述

客户关系管理理念的提出是源于产品和管理高度同质化的背景下，这种经营理念的提出源自于一种全新的商业经营模式，在这种企业的经营模式中，其创新之处也就是将客户作为是经营理念的核心，其宗旨是为了改善和增进企业与客户之间的关系。究竟什么才是客户关系管理，其本质上其实是通过整合企业内部的多方面资源全方位多角度的对客户进行针对化和细致化的全方面管理，能够对客户的服务达到具体和应对使之能够更好的为客户进行服务。通过采取计算机对客户的相关数据进行分析和整合总结和得到客户的相关要求和需求，有利于加快对客户的针对性服务，提供更为优质的服务内容。通过在企业中推行客户关系管理工作的推进，可以加强客户对企业工作的满意程度和认同感，有助于企业自身形象品牌的提升和建立，为企业的相关建设做出贡献。

二、客户关系管理的'运用现状

随着时代的发展和进步，企业之间的竞争已经逐渐转化为对于客户资源的竞争，为了应对当前市场中所发生的相关改变，企业也开始实行客户关系管理系统，以便能够更好的掌握和把控客户资源的相关变化和需求，通过满足客户的相关需求，来提升企业自身的发展需要。在传统的经营和销售领域中，企业自身依靠的是客户寻找企业，随着行业竞争的逐渐加剧，这样的经营理念和方式逐步落后于时代，随着同行业之间的竞争日益激烈，客户开始成为了消费中的主体，企业要想能够进一步的赢得发展，必须从自身进行改变，在新的经营模式和理念之下，企业开始针对客户资源自身的需求来生产，经营相关的产品资源，以便更好的适应如今的消费市场，在行业竞争中取得先机。为了能够更好的了解客户对于产品的需求，企业需要实时对客户的相关资源进行咨询，并得到相关的反馈，其中反馈的方式多种多样，包括了电话询问，电子邮件等诸多方式。除却对客户的需求进行相关的追踪之外，还需要建立消费跟踪系统，通过长期的坚持观察和客户体验，来达到对于产品的清晰认识，能够进一步的发现自身产品在销售经营中所存在的问题，除了可以加强企业对于自身的严格要求之外，还能够加强客户与企业之间的相互信任，有助于塑造更加优秀和良好的企业形象。优秀的企业形象有助于企业自身的发展，在客户群体中得到充分的信任和支持，有助于提升企业的相关效益。

三、建设客户关系管理的重要性

作为企业自身而言，推行客户关系管理有助于加强企业自身内在水平的建设，其实行的宗旨正是为了能够更好的满足客户的相关要求，企业需要在服务质量，服务水平以及服务方式等多方面进行提升和改进，进而能够提高对于企业工作的满意程度。企业内部建立相关的工作机制用以对客户进行针对化的服务和指导，能够及时的了解客户的工作需求，借助这样的方式来提高客户对企业工作的满意程度，通过企业软实力的推行来进一步的吸引更多优质客户的加入，从某种程度上来说，客户关系管理的推行降低了企业的相关销售成本和营销成本。

1.在企业内部要推行客户关系管理制度的实施，需要对企业内部的员工进行统一规划的思想管理，要将服务意识深化到企业内部的各个环节，客户关系管理的推进需要企业内部的各个部门统筹兼顾共同发展，最大限度的让客户得到满意，使得企业的资源能够充分向客户得以倾斜。企业为了加强对于客户关系的服务，可以建立完备的服务体系，对企业资源进行合理的优化和配比，通过多渠道，多方式来对客户进行针对性的服务。在具体的推行过程中，企业可以通过多种手段和方法相结合，除去过去传统的电话联系之外，还可以通过企业自身的门户网站，电子客服等加强与客户之间的联系和交流，将客户关系管理维护的理念深入到企业的各个环节，包括了产生的生产、经营、销售等多个环节，使得员工的工作能最大限度的为客户和企业着想。

2.优化企业的市场增值链。正是由于客户关系管理的推行，使得企业内部逐渐成为一个协调统一的整体，企业对于客户而言，更像是一个团队，在多方面全领域，根据客户对于市场以及自身的需求从而做出调整和发展，做出针对性的改变。同时，企业也能够第一时间得到客户对于企业自身服务的相关反馈，从而可以发现自己在企业的生产发展过程中所存在的不足，进而做出一定的改变，了解相关的市场动态。

3.增加客户量，开拓市场。由于企业推行客户关系管理其最终服务的对象是客户，客户可以更加自主的在企业中选取自己所心仪的服务类型和种类，进而能够进一步提升自己所获服务的质量，对于客户而言，其可以为企业的服务工作得到相关的满足，从企业角度来说，有助于塑造企业的品牌形象，在客户群中打造良好的口碑和影响力。有助于企业吸引更多的客户量，通过旧客户的影响和辐射能够进一步扩大企业自身的积极影响。对于企业而言，可以对既有的客户资源进行整合和归纳，总结出客户的相关喜好和需求，便于企业更好的开展针对性和服务，有助于加强企业自身的市场影响力，开拓企业的发展。

参考文献：

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[3]钟洪民.客户关系管理在企业营销管理中的应用探析[J].商场现代化,2012(26):40-40.

[4]罗建极.基于客户关系管理的电力企业市场营销策略及应用研究[D].重庆大学,2007.

客户是企业的利润来源，客户管理对企业来说，可以说是发展之本，其重要性不言而喻。不过，客户管理可是有窍门的。在此，我作一些粗浅的分析，以期达到抛砖引玉之效。第一步，明辨老客户的光环在许多营销读本中，都提出开发一个新客户的成本是维持一个老客户的2~6倍。鼓励企业重视老客户的维护，以促成二次/多次销售，并带来新客户。但事实上，由于熟悉和“忠诚”，老客户往往会要求更多的价格优惠和服务项目，因而，在单笔业务上，老客户给企业带来的利润往往不及新客户。另一方面，如果企业做好老客户的维护工作，并且能够满足老客户不断增长的优惠需求，确实能带来新客户，并且成交率较高。但毕竟，由老客户介绍而来的新客户在整个客户群体中的比例是极小的。在企业的业务过程中，都要面临一个客户范围扩张和收紧的过程，即前期大面积捕捉潜在客户，后期筛选高价值客户重点维护。经济学里有个著名的“二八定律”，即百分之二十的客户创造了百分之八十的利润。换言之，客户的价值是根据他的利润贡献率来衡量的。具体而言，有三方面的“指标”：购买时间（第一次购买时间和最近购买时间）、购买频率（在某一时间段内购买行为次数）、购买金额（历次消费额及总消费额）。这三大指标的价值在于，告诉你哪些老客户处于活跃期、哪些老客户处于休眠期，以及某个客户的活跃/休眠周期/增值空间等，便于“对症下药”。从另一个方面来讲，新客户的价值辨别是没有依据可循的，唯一的依据就是我们的业务员能在第一时间抓住他的购买特征，并与之前的老客户进行类比，并据此进行有重点的拓展。第三步，选择辅助工具每个企业的客户数量，少则数百，多则成千上万，再加上各类销售数据……要把浩如烟海的数据梳理、分类整理完毕，决非易事。靠人工操作，明显是不现实的，这种情况下只能借助于IT技术。Excel是许多企业电子化办公的第一步，也是企业极其熟悉的软件工具，但仅限于记录数据，其它功能有限。显然并不能满足企业客户维护的需求。这时候，企业需要借助专业的管理软件工具。以风语者为例，它的客户服务与销售分析功能，可以详细纪录客户信息，轻松跟踪所有联系信息、报价、订单、合同以及与客户有关系的利益相关者，自动抓取出A类客户。在服务过程的各个阶段，还能使用预测分析和历史服务纪录分析，以实时方式或在服务周期中评价客户满意度和可能产生的二次销售机会，实现客户的二次或多次开发，让企业的客户价值分析真正做到数据说话。对销售人员而言，算是一个不错的助力。风语者之所以一面市就受到营销人员的欢迎，还在于它的自定义功能和知识库功能。营销人员在和客户沟通时，客户信息、过往案例、服务历史和支持知识等同步显示，为便捷的沟通提供可参考的依据。可不要小瞧这个小小的功能，想像一下，有一个几个月没联系的“老客户”今天联系他，打开软件就可以根据客户的实际情况和他天南海北地聊，既可以收集反馈意见，又能很快拉近和客户的距离，这可以说是用最小的维护成本轻松提升客户忠诚度的最好的办法。第四步客户管理的延续性客户管理的延续性，不仅包含客户信息的延续，还包含客户维护和拓展经验、技能的延续。在客户管理中，一个常见的问题让企业管理者头疼不已，即随着营销人员的岗位更替，老客户必须和接手的业务员重新磨合；如果磨合不好，轻则增加成本，重则客户流失，甚至成为竞争对手的客户。针对这种情况，企业更加需要风语者等管理软件来进行客户资料的收集和记录，变个人客户资源为公司客户资源。许多企业在招聘销售人员的时候，不仅看重他以往的销售业绩，而且看重他在行业内的经验。新人顺利接手业务，不仅是客户信息的传递问题，还有更重要的一点，就是经验和技巧。现在，风语者等管理软件中，几乎能够提供业务员与客户沟通的全部资料，通话录音、E-mail、传真、来电详细记录等资料完全可以实现客观再现和共享，这样不仅便于老员工的交流和学习，更是新员工的宝贵学习资源。风语者知识库功能也为企业提供知识、文化传承的途径。

房地产客户关系管理论文篇二房地产企业客户关系研究摘要：市场竞争的加剧，使得许多企业的经营策略已经从“以产品为中心”转变为“以客户为中心”。对于企业而言，绝对忠实的客户已经不存在。为了适应这种变化，大多数具有竞争力的企业正在据弃过去的低效率的企业经营哲学，采取一种创新的方式来维护顾客的忠诚度，并从中获取最大的利润，而不仅仅是企业内部的自我更新、调整，诸如降低成本和简化操作流程等方面。关键词：房地产建筑经济市场竞争的加剧，使得许多企业的经营策略已经从“以产品为中心”转变为“以客户为中心”。对于企业而言，绝对忠实的客户已经不存在。为了适应这种变化，大多数具有竞争力的企业正在据弃过去的低效率的企业经营哲学，采取一种创新的方式来维护顾客的忠诚度，并从中获取最大的利润，而不仅仅是企业内部的自我更新、调整，诸如降低成本和简化操作流程等方面。中国房地产行业的蓬勃发展，市场竞争的日益激烈，如何解决产品的快速销售、快速回款、形成良性运转的资金流是每一个企业要解决的问题，也是中国房地产行业持续发展和产业化的需要。因此，解决好企业的自身机制问题、企业与市场(客户)的关系问题，成为行业发展中的重要问题。那么，如何才能制造最佳的客户体验、维系与客户的关系、并与客户形成有效的互动?客户关系管理因此而应运而生。一、从经济学角度看客户关系管理的理论依据 1、交易费用原理房产交易费用是房地产进行交易所需的成本。交易双方欲达成房屋买卖协议，必须相互了解，将可能提供的交易机会告诉对方，这种信息的获得和传递需要耗费时间和资源。如果这样的专用资产能在一个很长的时期内不受干扰地运营，这些投资就一定会带来预期的回报。客户关系管理正是从长期的投资回报考虑，架构企业与客户不可或缺的相互关系，这种依赖关系越持久双方从此获得的收益也越大。 2、收益递增原理经济学中有一条重要的原理即收益递增原理，亚当。斯密认为，当分工与专业化的深度和广度增加时，劳动生产率(即斯密说的“平均收益”)随之增长;而分工与专业化的发展带来创新机会的增长，又促进新工具的设计和推广。这又进一步导致了分工与专业化……这一“收入与分工”共生演化的过程，这一原理同样可以用来解释客户关系管理的赢利原理。二、从战略管理学角度看房地产客户关系管理在任何一种特定的行业里，拥有竞争优势的企业比起他们的竞争对手来，更能吸引顾客，赚取更高的利润。客户能够判断企业从什么时候起不再能满足他们的需求，他们是促使企业更新的催化剂。与客户建立良好的合作关系是企业保持竞争优势的基础。根据迈克尔。波特的竞争战略理论，企业欲保持竞争优势有三种战略可供选择：差别化战略、低成本战略以及目标集聚战略。这些战略也是企业实施客户关系管理的理论依据。三、对客户关系管理的理解客户关系管理是指以客户为中心的包括销售、市场营销和客户服务的企业业务流程自动化并使之得以重组。客户关系管理不仅要使这些业务流程自动化，而且要确保前台应用系统能够改进客户满意度、增加客户忠诚度，以达到使企业获利和发展的最终目标。 1、客户关系管理完善客户体验，将企业的资源最大化客户关系管理不是产品，也不是一个产品组合，而是触及到企业内许多独立部门的商业理念，它需要一个“新的以客户为中心”的商业模式，并被集成了前台和后台办公系统的一整套应用系统所支持。这些整合的应用系统确保了更令人满意的客户体验，而客户满意度直接关系到企业能否获得更多的利润。企业已有资源(房地产业主)毫无疑问是企业最大的资产之一，因而需要细心管理。对现有客户和潜在客户的培养和挖掘则被认为是企业获得进一步成功的关键。有资料显示，发展一个新客户要比保留一个老客户多付出5倍的投入。投资于现有客户，使其满意度增加会对客户忠诚度有直接的影响，进而影响到企业的最终效益。 2、服务客户的观念——客户关系管理成功的核心企业要得到持续的发展，拥有忠诚的客户是最重要的。根据美国营销学者赖克海德和萨瑟的理论，一个公司如果将其客户流失率降低5%，利润就能增加25%——85%.房地产企业已经认识到保持现有顾客的重要性。建立一套完善的客户关系管理体系，建立房地产客户数据库，并有效地运用所储存的资料，能通过研究客户、开发客户、与客户沟通，有效留住客户，赢得客户的信赖与拥护。四、房地产企业战略发展需要客户关系管理随着客户关系管理系统的推出，一种全新的“营销观念”逐渐形成。客户被作为一种宝贵的资源纳入到企业的经营发展中来了。企业把任何产品的销售，都建立在良好的客户关系基础之上，客户关系成为企业发展之本质要素。如此一来，正在流行的很多新营销概念，如一对一营销、数据库营销等，实际上都可以纳入客户关系管理营销的范畴。客户关系管理实施的目标与企业的战略发展目标的契合点： 1、解决产品的销售问题据国家统计局公布的统计资料显示，2003 年全国商品房空置面积同比增长，空置一年以上的商品房面积近4400万平方米。可以说，对于许多开发商而言，来自一线的销售压力、资金回收的压力仍然较大。企业急需借助导入客户关系管理，提升企业客户关系能力，提高一线销售人员对于客户跟踪、客户服务的能力。 2.提升客户满意度当企业发展到一定规模，积累了大量的老客户，客户投诉会大幅增加、甚至发展到一系列业主维权事件，如何快速提高客户满意度，完善企业对于突发事件的应急机制，建立统一调度的客户投诉处理系统，是这些房地产企业面临的当务之急。 3.提升企业的服务品质和能力房地产企业面对激烈的市场竞争，认识到个性化客户增值服务的重要性，很多企业逐渐向服务型企业过渡，成立了专门的客户服务组织，希望能够将分散的、点滴的服务资源进行整合，不断推出针对客户的服务新手段，力争为客户提供一站式服务。 4.提升品牌形象基于以客户为中心的思想，房地产企业要树立全员客户服务的企业发展战略。在企业内部建立完善的客户服务体系，对外的服务准则、服务口号、承诺服务水准一致，并依托于客户服务部，形成一条以客户为导向的企业服务运作链。企业全体员工都在不同岗位上全心全意服务于客户，从而在企业内部形成以服务为核心的品牌企业文化。五、现行客户关系管理存在的问题及改善步骤 1 . 交流方式的分离使用造成服务效率降低问题目前电话、传真、面对面等交流方式的分离使用在降低服务效果的同时，造成人员的服务效率不高，并且不利于客服人员的管理。 2 . 各实体部门服务的分离造成资源的浪费由于没有统一的客服中心，客户往往要多次交涉才能找到适合问题解答的部门，而各部门信息共享程度低，交流不顺，所以回复结果也出现不统一现象，由此造成资源浪费的同时又降低了服务效果。 3 . 现有客户资源无法有效利用的问题企业积累了大量的客户资料，但由于缺乏对其潜在需求的分析和分类，而且此客户资源库没有实现共享，利用率低，造成资源浪费。企业在导入客户关系管理前，必需先诚实地作一次全面体检，了解自身的优势与缺点，进而倾听客户的声音，确实了解所有与客户互动的管道，开始规划整体的客户管理架构。一个执行良好的客户关系管理实施方案分以下几步骤进行，这对提高顾客忠诚度是至关重要的： 1)区分目标顾客，对企业所有客户的关键信息进行有效的整合; 2)确定目标顾客，瞄准最有价值的客户，制定可行的方案以增加他们对企业的忠诚度; 3)满足目标顾客需求，为每一客户提供量身定做的服务和产品 4)与目标顾客达成利益共同体，企业管理层即时了解市场情报，深入地了解个别顾客的行为、新兴需求和消费形态。六、房地产行业建立客户关系管理的措施 1.客户关系管理如何同公司整体战略融合在一起建立客户关系管理系统，首先需要确认公司对项目的期望和业务目标，同时要考虑现有业务环境以及公司的战略优先层次。需要回答的问题包括： (1)企业的市场份额是保持稳定，还是在下降? (2)企业目前最紧迫的问题是什么(如，降低成本比提高市场份额更重要吗)? (3)争取客户、发展客户、挽留客户和为客户服务的成本哪个相对更重要一些? (4)同客户交流和服务的过程中，哪些渠道最重要? (5)如何平衡“以产品为中心”和“以客户为中心”? (6)企业认为最有价值的客户是哪些?为什么? 回答上述问题，将帮助房地产企业确定客户关系管理的投资，并寻求公司和业务部门的支持。 2、建立个性化的客户关系管理体系客户关系管理必须根据房地产行业和企业的实际情况，配合企业的发展战略有步骤、有节奏地建立和实施。 (1)事先建立可量度、可预期的企业商业目标企业在导入客户关系管理之前，必须事先拟定整体的客户关系管理蓝图规划，制定客户关系管理的预期、短期、中期的商业效益。切不可一次性盲目追求大而全的系统、或听从客户关系管理厂商一味的承诺，毕竟它不是万能的，企业应更多地借鉴国内外其他企业、尤其是同行业的应用成效，并从本企业的实际情况出发，客观地制定合理的商业目标，并制定可对其进行度量的指标工具。 (2)行业领域应用的深入研究客户关系管理最早是从国外引入中国的，当时的客户关系管理更多的是采用国外应用比较成熟的理念。国内厂商在此基础上，单纯从软件功能本身进行效仿，而对中国企业的行业特点理解、分析、结合的不够，从而导致研发的产品有闭门造车的感觉，不能与企业具体实际相结合。如何将国际通用的理念与中国房地产行业的特点相结合，形成独特的体系，是目前所有国内客户关系管理厂商、咨询公司、企业需要深入思考的问题。 (3)为企业把脉、对症下药目前，许多销售客户关系管理的厂商其实并不善于运用客户关系管理理念去推广它，拿着通用版的软件到处安装，丝毫没有客户关系管理所提倡的“一对一”服务理念，其最终效果可想而知。只有对企业的管理现状充分了解，才能推出符合客户需求的、独特的客户关系管理解决方案。通常做法是，聘请具有客户关系管理实践以及行业经验的咨询团队对其进行诊断，通过问卷调查、座谈沟通、流程重组等方式进行企业的咨询诊断工作。通过企业咨询诊断，期望发现企业现存的管理上、流程上、架构上、信息化等方面的主要问题，对企业导入客户关系管理的可行性进行论证，并为未来实施客户关系管理系统进行整体规划和设计。营销的一对一和“个性化”的特色是客户关系管理的重要要素。它必须是针对企业的个性化定制，根据不同的客户、不同的行业特点和企业的发展特色，为企业量身定做出系统的解决方案。从企业的实际情况出发，首先要经过充分的调研，明确企业目前所处的地位;其次是将企业当前的操作方式与最好的操作方式作一番比较和研究;最后要提供提高销售额的方法。 3、给客户关系管理一点成长的空间和时间纵观全球施客户关系管理的企业，由于总体开发周期过于漫长、工作量过大而导致最终失败的案例比比皆是。客户工作往往是客户关系管理实施推广过程中，最昂贵、最费时也是最复杂的一环。因此，通过选用切实可行的方案，并将最终的应用搭建在成熟的案例之上，企业将会大幅减低客户化的需要，也会大大降低实施过程的整体风险。大部分成功的客户关系管理案例均采用分阶段实施方案。每一阶段则侧重与特定客户关系管理目标，从而达到快速制胜的效果。换句话说，企业可于合理的时间内(一般为三至四个月)取得一定的成果，定期量度、追踪系统成效并保持持续推广。 (1)为了更好地在企业内部推行客户关系管理，在企业人力资源部门的配合下，必须制定相关的员工客户关系管理绩效机制，使其与员工业务绩效考评联系起来。 (2)为了能够便于企业定期进行客户关系管理应用效果的评估，系统在设计初期要增加一些度量、评估系统本身的量化分析指标，以便进行前后对比。 (3)客户关系管理导入决非一朝一夕就能完成的，定期评审与回访至关重要。其目的主要是为了及时了解系统上线运行后，企业在使用过程中遇到的困难和问题;针对这些情况，提出明确的改进方案，从而促进客户关系管理系统在企业中能够得到更加深入的应用。由于客户关系管理对房地产企业的重大影响，实施客户关系管理项目时需要整个企业范围的信息传达与责任承担。为保持竞争优势，企业必须投资于客户关系管理技术，同时要建立新的业务模型。所有客户信息的集中是成功实施客户关系管理的核心。这一强有力的企业策略将提高企业的销售额、客户忠诚度和企业的竞争优势。当房地产产品品质日趋成熟、均好性成为同质化的近义词时，房地产企业开始重视客户关系管理与服务工作，将其与产品开发、销售、物业管理摆到同等重要的位置。这些企业都意识到：房地产品牌建设与营销推广不再局限于物业本身，以商业联合、资源整合为特征的全天候、全方位的客户关系管理与服务之门已经打开。客户服务作为当今全球性的商业术语，预示着单独的产品买卖时代已经面临终结。未来房地产品牌竞争的趋势，正逐渐过渡到客户信息库、客户满意度、客户服务手段的竞争层面。以客户为本的观念将贯彻房地产开发、策划、销售、服务的全过程。这在市场细分、竞争激烈的今天将成为提高竞争力和实现发展战略的重要手段。看了“房地产客户关系管理论文”的人还看： 1. 浅谈企业客户关系管理论文 2. 客户关系管理论文范文 3. 大客户关系管理论文 4. 关于客户关系管理论文范文 5. 客户关系管理论文

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