发布时间：
摘要：由于前期物业管理具有一定特殊性，现实生活中物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段，认真研究前期物业管理中的问题，对规范前期物业管理、保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理中的矛盾和纠纷，增强前期物业管理透明度，加强前期物业管理具有十分重要的意义。关键词：规范物业；前期物业；物业管理Abstract: Because the preliminary estate management has certain particularity, in the real life estate management's dispute concentrates to a great extent in the preliminary estate management stage, studies in the preliminary estate management earnestly the question, to the standard preliminary estate management, the safeguard preliminary estate management moves litigant's legitimate rights and interests, reduces in the estate management the contradiction and the dispute, the enhancement preliminary estate management transparency, strengthens the preliminary estate management to have the very vital significance.key word: Standard property; Preliminary property; Estate management前言本文从前期物业管理的主要内容、重要意义，以及前期物业管理中存在的主要问题，阐明加强前期物业管理是规范物业管理的重要前提。一、前期物业管理的定位前期物业管理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签字的《物业管理合同》生效时止的物业管理。因此，商品房销售阶段的物业管理服务，是建设期的业主（建设单位）向最终业主（住户）过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确指出：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”它准确地界定了前期物业管理的概念，把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”二、前期物业管理的特殊性确定了其重要前期物业管理是整个物业管理活动中的关键环节，具有一定的特殊性，是搞好整个物业管理活动的主要基础。常言道：“万丈高楼平地起”，基础是高楼大厦建设的保障。物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益，物业管理企业无法和单个业主逐一签订物业管理服务合同，只能在成立业主大会，业主大会选聘之后，由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同。也就是说，物业管理的法律关系是建立在业主与物业管理企业之间的关系。然而，在房地产开发中，房地产项目的滚动开发，业主人住是一个渐进的过程，不可能同时人住。物业从开始交付给业主到成立业主委员会，按《重庆物业管理条例》，业主人住率50%，满两年。为搞好物业的后期管理，在物业建设的过程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物业管理，通常是分为两个不同的阶段：前期物业管理法律关系，不是根据业主和物业管理企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位（开发商）与物管企业签订的前期物业服务合同形成的；再之，前期物业管理通常是包括一些不具体的一些内容，物管配置的扫尾工程、空置房出租、看管其它经营事项。因此，前期物业的特殊性就在于此。加强前期物业管理，不但能保证业主（购房人）的长远利益，还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划，保证物业的施工质量，达到完善物业的使用功能，促进房产的销售。同时，加强了前期物业管理，有利于规范物业管理，可以避免开发商、业主及物业管理企业三者的对主情绪，减少“三方”之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业管理企业进行物业管理，有利于实现建设单位与物业管理企业的“双赢” 。前期物业管理是实施物业管理的重要的基础，是后期物业管理的前提。三、前期物业管理的内容确定了其特殊性《物业管理条例》总共70条，其中前期物业管理就有11条，并就前期物业管理设专章，由此可知前期物业管理的重要性。前期物业管理涉及的内容较多，〈条例〉规定了前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业保修等。（一）前期物业服务合同是开发商与物业企业签订的，这是前期物业管理活动得以实现的一个基本的法律文件，依法共同遵守前期物业管理合同的约定，是开发商、业主与物业企业的基本义务。《前期物业服务合同（示范文本）》中，把前期物业服务的主要内容分为14个部分，例如：1 、物业共用部分的维修、养护、运行和管理；2 、物业共有设施设备的维护、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物维修、养护和管理；4、公共场所、房屋共用部位清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；5 、公共秩序安全、消防等事项的协作管理和服务等内容，开发商与物业企业根据小区（大厦）建设的实际和服务事项的需要和要求共同约定。（二）前期物业招投标是开发商应当通过招投标方式采取公开招标和邀标的方式选聘物业企业的过程。《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》是物业管理招投标的基本依据，物业招投标在招标、投标、开标、评标以及依据招投标文件签订物业服务合同的各个环节必须按法律法规的规定执行。（三）业主临时公约是由开发商制定。业主临时公约是维护物业全体业主合法权益、保障物业的安全合理使用、维护公共秩序，创造良好环境的一部约束全体业主的前期物业管理活动中的共同约定。有的地区业主和专家认为业主公约可以称之为小区（大厦）的宪法，它对业主和使用人在物业的使用、房屋的装饰装修等作了明确的规定，对物业使用中的禁止行为，对物业的维护、物业的管理、业主的共同利益方面均作了明确的界定，把共建美好家园的责任落实在开发商、物业企业和全体业主身上。（四）物业承接验收是前期物业管理的基础。它是指物业企业在承接物业时，进行以物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，是实施物业管理必不可少的首要环节和前提条件。由此、建管不分，依附了房地产开发企业的物管企业往往无法进行严格的物业承接验收。一些物管企业为扩大规模，在物业承接验收中敷衍了事，带来后期大量的物业矛盾，如房屋质量、公用设施中的问题，业主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物营企业“替人受过”。因此，物业承接验收不可忽视。应严格对物业的共用部位、共用设施设备，特别是管网设施、隐蔽工程等，严格地进行承接验收。分清产品的质量责任、施工安装质量责任、管理维护责任，以保证开发商、业主、物业企业的合法权益，提供开展物业管理的必备条件，确保物业使用安全和功能，保障房屋买受人的物业管理消费权益。应严格按照建设部1997年7月1日发布的《房屋接管验收标准》的内容，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电、气、水、卫、消防、采暖、电梯、附属工程等物业共同部位、共有设施设备进行查验。四、前期物业管理中的问题《物业管理条例》颁布实施近一年时间了，然而，在前期物业管理中仍然存在着诸多问题。可以归纳为以下八个方面：（一）前期物业服务合同不规范，建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确。《条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上，有的建设单位与物业管理企业在签订前期物业服务合同时，没有按规范的合同办理，使合同的核心内容（即双方的权利义务及违约责任），没有明确写进合同中，造成了双方的矛盾和分歧，影响了物业管理，殃及到业主的利益。（二）物业承接验收制度不完善，移交不完整。在前期物业管理中，由于建管不分，依附于房地产开发商的物业管理企业往往无法接正常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。（三）共用设施设备不明确。物业管理企业在承接物业后，建设单位应向物业管理企业对所属共用设施设备进行完整的划分，并办理验收手续。然而，有的建设单位在房屋建设中，忽视了共用设施设备的配套建设，造成了共用设施设备的不完整。共用设施设备划分不明确或者配套不完整，会给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难，也容易使广大业主与物业管理企业之间产生不少矛盾和纠纷。四）业主临时公约未建立或未约定。《条例》第22条明确规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。可是，有的开发商在销售过程中，片面追求房屋的销售量，忽视了业主临时公约的制定和建立；有的开发商即使制定了业主临时公约，但条款简单，文本不规范，双方的责权利未在书面上进行认真的约定，这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护，也为前期物业管理留下了许多后遗症。（五）前期物业管理招投标不规范。目前，由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业管理企业没有成为主要的方式。有的开发商与物业管理企业本是“父子”关系，“老子”开发的物业直接给请外来“管家”，多数情况仍然是开发商与物业管理企业“私下” 协协商而定；有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业管理企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标；物业管理招投标代理市场发育还不成熟；政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。（六）物业服务和收费“质价不符”。《条例》第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价不符”的原则。但是，由于目前适用于物业管理“质价不符” 的服务收费机制未完全建立，尤其是在前期物业管理活动中，一些不规范的物业管理企业为了取得物业管理权，采取了不正当的竞争，相互杀价；以及有些业主不考虑物业服务的质量，片面追求最低价格，使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”，违背了物业服务收费的基本原则。（七）物业管理用房未配置。《条例》第30条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”物业管理用房的规范化管理是物业管理活动是否能顺利开展的基本条件，也是业主合法权益能否得到有效保障的重要前提。建设单位为聘请的物业管理企业在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，是为了使物业管理企业有利于搞好物业管理工作，有一些建设单位在建设规划时，就有意放弃了物业管理用房的配置，忽视了物业管理用房的作用，造成了物业管理企业接管物业后难于开展正常的物业管理工作。（八）物业维修资金管理制度未建立。《条例》第54条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”在前期物业管理中对专项维修资金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不规范。由于长期受传统公有住房管理模式的影响，有些业主对交纳物业专项维修资金认识不足，不愿意交纳专项维修资金，使得有些物业小区专项维修资金收取困难；有的开发商在按比例收取物业专项维修资金后，又没有按有关规定执行，挪作他用，使物业专项维修资金制度难于完全建立；一些地方商品房专项维修资金由建设单位或者物业企业掌握，不能接业主意愿使用，住房共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益。上述问题，均是在前期物业管理活动中出现的问题。五、加强前期物业管理的对策鉴于前期物业管理的复杂性和特殊性，由此加强前期物业管理就显得十分重要。研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题，抓好前前期物业中的主要问题，是物业管理中的一个重要的课题，前期物业管理着重应在以下几个问题把好关口：（一）规范前期物业管理招投标行为。《条例》第24条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”物业管理招标投标制度是《物业管理条例》确定的一项基本制度，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》为规范发展物业管理提供了有利的保证。目前的实践中，一些地区的开发商、业主大会、业主委员会已经开始以招投标方式选聘物业管理企业，物业管理招投标意识正逐步深入人心，物业管理招投标市场正逐步建立。推行物业管理的招投标对保障开发商选聘物业企业的行为公开透明，维护业主自主选聘物业管理企业的权利，推动房地产开发与物业管理的分离，促进物业管理市场的公平竞争，提高物业管理的整体水平。《条例》和《办法》规定的招投标原则，对于规范物业管理招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段，也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途径。所以，规范前期物业管理招投标，可以采取以下对策：1、加强前期物业管理招投标制度的学习，使建设单位及物业管理企业树立依法招投标的意识；2、建立公正、公开、公平的招投标竞争市场；3、建立健全招投标备案制度；4、培育和发展招投标中介服务机制；5 、建立和完善物业管理的仲裁机构；6、政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。（二）制定前期物业管理业主临时公约《条例》规定：建设单位在销售物业之前，制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位有责任在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。同时，业主临时公约对全体业主具有约束力。实行业主临时公约制度有利于提高业主的自律意识，预防和减少前期物业管理活动中的纠纷。1、建设单位在制定前期物业临时公约时，必须按《条例》规定；使业主临时公约尽量规范化，并不得侵犯物业买受人的合法权益；2、建设单位制定的业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出合理合法的约定；3、业主应自觉遵守业主临时公约，并予以书面承诺。综上所述，由此可见前期物业管理的重要性及特殊性。由于前期物业管理法律关系的主体包括了建设单位（开发商）、业主和物业管理企业三方。三方在前期物业管理活动中存在着不可分割的联系和诸多问题，要使前期物业管理活动健康有序发展，就必须加强前期物业管理，它在整个物业管理活动中有着举足轻重的作用。搞好前期物业管理，就会使整个物业管理活动有个好的开端，也是规范整个物业管理活动的重要前提。加强和规范了前期物业管理，可减少整个物业管理活动中的诸多矛盾，为物业管理的后期发展铺平了道路。（三）规范前期物业管理服务合同《条例》第35条明确指出：“物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”尤其是前期物业管理服务合同更应严格按《条例》规定执行，合同的内容和约定，一项也不能减少。因为前期物业管理服务合罔是前期物业管理权利和义务的唯一法定文件。所以， 规范前期物业管理服务合同 ， 不但有利于建管衔接 ，防止建管脱节以及重建轻管的现象发生，还能保护先期入住业主的合法权益，并为今后双方处理有关纠纷提供有效的依据。规范前期物业管理服务合同应采取以下对策：1、根据〈合同法〉的规定和〈条例〉的精神，建设单位与选聘物业管理企业，应当签订书面的前期物业管理服务合同；2、双方在前期物业管理服务合同中，重点应对服务质量、服务费用、双方的权利义务及违约责任等合同要素必须界定清楚；3、签订物业服务合同要维护缔约双方的利益，尽量做到条款的合理合法；4 、双方对违约责任的条款应该尽可能细化，并针对合同违约责任做出明确的约定。7月1日，重庆市出台并实施的《前期物业服务合同》（示范文本）对前期物业管理服务合同基本要素作了明确的规定，必将对规范我市前期物业管理起到积极的推动作用。
物业管理中的法律热点问题研究 物业管理是现代化城市和房地产经济发展到一定程度的必然产物，作为一个新兴的专业行业，对于我国法律而言，它还是一个崭新的领域，我国还没有关于物业管理的国家立法，只存在一些立法技术高低不一、立法权限各不相同的行政法规、部门规章、地方法规和规章。目前我国房地产业加速发展，物业管理中的法律问题亟需探讨研究，物业管理立法亟待完善健全。现就青岛市或全国物业管理事务中出现的几个热点问题加以分析，以供立法或实务操作中参考。 一、物业管理中的基本法律关系和法律调节原则。 物业管理中涉及的法律关系相当复杂，主要有以下三种基本的法律关系。1、物业管理委托合同关系。即物业管理公司接受业主委员会或房地产开发公司的委托，对物业进行管理而相互间形成的法律关系。它是物业管理中最基本的一种法律关系。2、物业管理中的行政管理法律关系。指行政机关对物业管理活动或物业管理公司、业主委员会、业主大会等主体相互间的法律关系进行的法律控制或调节。如对前期物业管理活动、业主委员会的成立、物业管理收费、物业管理企业资质等的法律调节。3、业主间的民事法律关系。主要指业主之间根据有关规定，通过民主协商，制定本物业的业主公约、业主委员会章程、物业管理基本制度等，共同遵守，实现物业小区的自治管理。 笔者认为，鉴于物业管理具有维护私人利益和公共利益的双重特性，对于其中纷纭复杂的法律关系，法律调节应坚持以业主自治为基础，同时适当加强政府调节和监管。在物业管理委托合同法律关系中，对于物业管理服务的内容、标准、方式、收费等，应坚持以业主与物业管理公司协商一致为原则。目前，我国地方规定均对物业收费实行政府指导或政府定价，这只是我国物业管理发展初期的过渡性产物，随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，应逐步交由市场进行调节，以提高物业管理的水平与效率。而对于前期物业管理活动、业主大会的召开、业主委员会的成立以及物业管理公司资质审定等行为，基于对业主利益的维护和上述行为的特殊性，应适当加强政府管理和立法调节。至于业主间的法律关系，应坚持以业主协商自治为原则，在不违反法律的前提下，允许业主通过制定业主公约、业主委员会章程以及物业管理基本规则等,协议约定增加或放弃有关权利与义务,以实现对物业积极有效的管理。 二、业主委员会的诉讼地位。 业主大会是物业管理区域内的权力机构，业主委员会是业主大会的执行机构，其成员由业主大会选举产生，它代表全体业主的利益，维护业主的合法权益。这种制度设计实现和保障了众多业主对公共事务的民主高效的管理。业主委员会根据业主公约和业主委员会章程，有权对物业管理区域内部事务进行自治决定，但对外能否直接代表全体业主提起诉讼呢？在此，有必要对业主委员会的法律地位加以探讨。 实践中，业主委员会代表业主与物业管理公司签订物业管理合同，已非常普遍，其主要源于地方法规的认可。而业主委员会对侵犯业主利益的当事人能否代表业主直接提起诉讼呢？要解决这个问题，应分几个层面加以分析。首先，业主委员会以何身份参与诉讼呢？个人认为，业主委员会并非企业或社团法人。部分地方法规直接将业主委员会界定为社团法人，笔者以为不妥。《社会团体登记管理条例》第7条规定，社会团体必须具备独立承担民事责任的能力。而业主委员会本身是没有自己独立的财产的，物业管理办公用房和维修基金等皆属于全体业主。那么，业主委员会应作为何种身份参加诉讼呢？笔者以为，立法上可将其界定为其他组织，以实现其参与诉讼保护业主利益的目的。其次,业主委员会是直接作为原告还是做为业主的代理人进行诉讼呢？业主委员会起诉之目的并非为了其本身权益,主要为了维护全体业主的利益。因此,不论全体业主共有财产或部分业主共有权益受到侵犯，业主委员会只有经全体业主或部分业主授权，才能参与诉讼。最后，业主如何授权业主委员会代理诉讼呢?对于全体业主的共有权益，可按照业主公约或业主委员章程有关诉讼的规定，或直接进行诉讼或经召开业主大会决定诉讼，其判决结果对全体业主有约束力。对于部分业主共有权益受到侵害时，则必须另行具体授权。不论属于上述何种情况，均应向法院提交上述有关授权文件，或业主公约或业主委员会章程或业主授权委托书。 有鉴于此，未来立法应直接明确规定以下内容。1、或立法规定：业主委员会，根据业主公约、业主委员会章程，依照业主大会的规定，可以对外行使以下权利：代表全体业主参加诉讼，以及办理为参加诉讼而委托律师。当然，业主公约、业主委员会章程则要相应制定有关程序，如决定诉讼或选择律师的表决权比例。2或立法规定：全体业主的权益受到侵犯时，业主委员会有权直接提起诉讼，全体业主承担后果或责任。惟有如此，才能避免业主逐一授权诉讼的繁琐程序，节省诉讼成本，并实现物业公共管理的高效运转。 三、承租人在物业管理中的法律地位和法律关系。 我们知道，业主指房屋的产权所有人，其基于产权所有人的身份，通过业主管理委员会，聘用物业管理公司和接受物业管理服务。承租人作为非产权使用人，其在物业管理中的权利与义务有哪些呢？其行使权利与义务的根据又是什么呢？ 部分地方法规规定，非业主使用人与业主享有同等权利与义务，并一起参加业主大会；或列席业主大会，并享有建议权、知情权。但各地规定均不完善或具体。 本人认为，承租人租赁的物业并非简单的物理性质的房屋。现代意义上的物业，应为附有各种物业管理服务内容和要求居住者接受物业管理制度制约的物业，即物业含义已向人文化发展。因此，承租人使用物业时，应有权享受物业公司的管理服务，并必须接受物业管理制度的制约。 但我们必须知道，业主与非业主使用人既存在共同利益，也存在利益冲突，因此二者在物业管理中的权利与义务应该是不一致的。非业主使用人一般不关心物业的长期利益，不愿过多注意养护物业公用部分，作为业主也可能不关心在出租期间的物业管理质量。因此，应采取一定的权利架构互相制约业主和非业主使用人，以达到对物业的精心养护。 笔者认为，应区分不同的权利与义务，有些可由法律直接规定由业主或非业主使用人享有和承担，有的则应根据非业主使用人与业主间的约定来确定。对于一些非业主使用人生活必不可少的权利和保持物业小区生活环境所必需的义务，应由法律直接规定业主与非业主使用人同样享有和承担。比如，业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。而对于其他的权利与义务，应尊重业主与非业主使用人间的约定，以使民事交易更为灵活，充分发挥物业价值。另外，业主与承租人间的关于物业管理费用交纳的约定，毕竟属于双方间的合同关系，在未得到物业公司同意的情况下，若承租人欠交物业管理费用，物业公司应有权向物业所有人催交。 四、关于前期物业管理 广义的前期物业管理包括两方面内容。一是对物业管理的早期介入，即物业公司在项目建设前期接管物业之前，参与物业的规划、设计及建设，从物业管理的角度提出意见和建议，以便建成后的物业能满足业主或使用人的需求。另一方面，则指物业公司对物业实际接管后，按照合同约定或有关规定对物业进行实际管理。狭义的前期物业管理，只包括后一项内容。我们目前常谈的物业管理，也是指狭义的物业管理。 关于物业管理的早期介入，我国目前房地产开发实践中出现不多。其实，它有着重要的意义：物业管理企业在规划设计和建筑阶段就介入，可以利用其专业知识对规划设计提出修改意见，一方面使规划设计和建筑满足国家在物业管理方面的技术标准，一方面使其考虑到建成交付使用后的管理要求，更好的衔接规划设计和物业管理，满足业主和使用人的需求。对于物业管理的早期介入，我国立法上没有规定，但在《建设部房地业司关于贯彻建设部第33号〈城市新建住宅小区管理办法〉实施意见的通知》第二点指出：“对在建的住宅小区，要按《办法》要求，提前做出物业管理规划和实施方案”。个人认为，在以后的立法中，应当将物业管理的早期介入进行规定，以更有利于物业管理事业的发展。国家主要应该从保障业主权利和物业管理市场的秩序出发，制定一些基本的程序和最低的标准，至于实际如何介入和介入到何种程度，可以给予开发商和物业管理企业进行选择的自由。 下面主要说一下狭义的物业管理。 １、前期物业管理协议的签订主体 1999年10月14日，建设部下发的《前期物业管理服务协议》（示范文本）中，指出该协议的主体甲方为：“房地产开发单位或其委托的物业管理企业”，乙方为“购房者（业主）”。该协议对主体的定位有所不妥。笔者认为，首先，在业主未入住物业之前，让物业管理企业逐个与每位业主签订前期物业管理协议，程序上复杂，缺乏可操作性，每位业主是否皆愿意委托该企业进行管理，也有待商榷。同时，它也意味着还存在着另一个开发商与物业管理企业签订的合同，这个合同也应该称为《前期物业管理协议》。其次，建设部《城市新建住宅小区管理办法》第五条明确约定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明“……物业管理方式以及双方的违约责任。”既然要求在商品房购销合同中写明物业管理方式，则意味着前期物业管理协议应当由开发商与物业公司签订。因此，将签订与落实物业管理企业的责任，以法定的形式确定为开发商的强制义务，比以逐一与业主签订协议的形式确定为合同义务，更为现实和具备操作性。 因此，个人认为，前期物业管理合同应当由开发商与物业公司签订，购房者只需与开发商在购房合同对物业管理的方式、物业公司的选聘等事项进行约定即可。但笔者另外不得不指出，建设部《商品房购销合同》95年示范文本第二十条规定：“……在小区（楼宇）管理委员未选定物业管理机构之前，甲方指定 公司负责业管理，乙方遵守物业管理公司制订的物业管理规定。”但在2000年合同示范文本中却无此项约定，操作中应引起注意。 ２、前期物业管理的期限和费用承担。 关于前期物业管理的开始时间，各地立法分歧不大。一般皆规定为在业主入住前开始，即在物业出售前就应签订前期物业管理合同，以便迎接业主入住和方便业主生活，至于具体的开始时间，可由物业公司与开发商协定。 关于前期物业管理的结束时间，一般规定为住宅小区业主委员会成立并选聘物业管理企业之后。该项内容一般由各地立法直接规定，主要基于在业主委员会未成立时对业主使用物业的保障。 重要的问题是，前期物业管理费用应由谁承担？目前各地一般规定为由开发建设单位自行承担。如《青岛市物业管理条例》第二十四条规定：“新建物业投入使用至业主委员会成立并聘用物业管理企业实施物业管理前的前期物业管理，由开发建设单位委托物业管理企业实施，费用由开发建设单位承担。” 这里存在两个问题。一是若因各种原因导致业主委员会不能按规定及时成立或成立后未选定委托物业公司，此时仍由开发商无限期承担，未免有失公平。 另一个问题是，从实际使用的角度。应坚持谁使用谁付费谁受益的原则，即业主入住后，不管业主委员会是否成立，皆应由业主按其物业建筑面积交付费用，至于未售出部分，则理应由开发商承担。关于此，《上海市居住物业管理条例》有可借鉴之处，其第四十六条规定：“自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。”该条规定比较合理，但尚有以下问题不能解决。即若“自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担，”但住宅转让合同无约定，该费用应由谁承担呢？笔者认为，根据谁受益谁付费的原则，则应由入住者承担。 五、关于物业管理费用的追缴问题 催交物业管理费用，是令物业管理公司头疼的问题。物业管理欠费，已严重影响到某些物业公司的经营。有些物业公司采取停水停电等激烈措施，以达到收费目的。甚至某些地方立法亦有此规定，如《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》第四十二条第二款规定：“对拖欠费用的业主，物业管理企业可以责令其限期缴纳。逾期仍不交者，可以采取停止供水、供电、供气等措施，但应当提前5天书面通知当事人。”该行为是否适当或合法，有待商榷。笔者以为，供水、供电、供气是业主与自来水公司、电力公司、燃气公司之间有偿使用水电气的合同法律关系，业主欠交水电气费，上述公司可以依法予以停止供水、供电、供气等，而物业公司似乎无权利用该手段追缴物业管理费用，最多可以停止对该业主提供物业管理服务。 对此，我国未来立法上，可借鉴香港或其他国家的做法。香港大厦管理条例规定：只要公共契约有规定，倘若业主不遵守公共契约缴纳物业管理费用，业主立案法团可以将该物业在大厦的权益出售，或者将所欠款向呈报田土注册处登记备案，将该业主在大厦的权益作为抵押，或者扣收住客交给业主的租金，业主立案法团可以要求住客从其应交纳给业主的租金中，扣除业主拖欠的物业管理费用，转交给业主立案法团，凡住客以此扣除的款项视为已交纳给业主。法国住宅分层所有权法第十九条规定：共有所有权人对所分担的公共费用和负担，以于其享益部分上所设定的法定抵押权予以担保。瑞士民法第七十一二条第九款和第十款确定了保障债务履行的法定质权和留质权制度，关于法定质权，其规定：“分摊给楼层所有人最近三年的费用，楼层所有人未支付时，全体楼层所有人有请求对其应有份额建立质权的权利。”关于留质权，其规定：“分摊给楼层所有人最近三年的费用，楼层所有人未支付该费用时，全体楼层所有人对其房屋内及附属于房屋的设备或供房屋利用的动产，与出租人相同，享有留质权。”美国法律规定住宅所有人在未能履行其费用分担义务时，管理人或实施管理、修理行为之人就该住宅所有人的财产有优先受偿权，此优先受偿权除捐税及登记在前之抵押权外，优先于其他债权。 六、关于共用部位、共同设施设备维修基金的问题。 住宅共用部位、共同设施设备维修基金，指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。建设部《住宅共用部位、共同设施设备维修基金管理办法》（下称《办法》）和《物业管理企业财务管理规定》对其均有详细的规定。 《办法》规定：“商品住宅在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2—3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金归全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。”同时规定：“维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑比例向业主续筹。”（笔者在此仅谈及商品房。） 在此，笔者仅提出几个问题，以供实践中或立法中注意。 1、《建设工程质量管理条例》第四十条，分别不同情形，对施工单位对建设工程的最低保修期限进行了规定，如对地基和主体工程规定为设计文件规定的合理使用年限，屋面防水工程为5年等。同时建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，也要求开发商在不同期限内实施住宅质量保修。《商品房销售管理办法》又对此进一步规定 因此，可以肯定，住宅共用部位、共同设施设备在保修期限内出现质量问题，应该按照上述规定处理，即由开发商或施工单位保修，而不应动用维修基金。因此，有必要对维修基金的使用制订比较详细的管理办法。同时要求物业管理公司和业户委员会在动用维修基金时注意审查有关事项。 2、目前青岛市并未严格执行上述《办法》中的规定，开发商销售房屋时，并未代为收取购房款的2—3%的维修基金。物业管理实践中，继续沿用青岛市物价局、市建委等部门联合颁发的青价房[1998]115号《关于制定青岛市普遍住宅小区房屋共用部位维修费标准的通知》，即按房屋建筑面积每月每平方米0.2元收取。应注意的是，青岛市《通知》自1998年7月1日起执行，而建设部《办法》自1999年1月1日起施行，可见，青岛市地方规定或实践应尽快与建设部《办法》相统一。
物业环境管理早期介入方面就是为了日后物业环境管理能走上正轨。早期介入的要点可以从规划设计、配套设施以及日常环境保护三个方面着手。
你跟我写的一样啊，我就勉为其难的给你吧。。。哈哈。。我毕业一年了。因为字数限制论文不能全出入，如果你感觉好可以联系我QQ422561274完了给你发邮件过去，是WORD格式的，格式就不用你弄了。。哈哈浅谈物业管理前期介入的必要性摘 要由于现代化的建筑和物业具有设计复杂,高新技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要专业的物业服务企业的前期介入物业建设项目。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。从项目规划、设计开始提前介入, 从物业管理的角度参与物业建设项目的优化设计, 对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制,更加确保物业建设质量。对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。关键词：前期介入；服务质量；管理；维护目 录第1章 绪论…………………………………………………………………………………11.1 物业管理前期介入的背景…………………………………………………………11.2 研究意义……………………………………………………………………………21.3 物业管理前期介入的概论第2章 物业前期管理的内容……………………………………………………………52.1 物业前期管理内容分类……………………………………………………………52.2 物业前期管理的工作内容…………………………………………………………6第3章 物业管理前期介入的作用及意义………………………………………………83.1 物业管理前期介入的作用…………………………………………………………83.2 物业管理前期介入的意义…………………………………………………………12结束语………………………………………………………………………………………15参考文献……………………………………………………………………………………16致谢…………………………………………………………………………………………17第1章 绪论1.1物业管理前期介入的背景由于现代化的建筑和物业具有设计复杂,高新技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要专业的物业管理企业的前期介入物业建设项目。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。从项目规划、设计开始提前介入, 从物业管理的角度参与物业建设项目的优化设计, 对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制,更加确保物业建设质量。对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。因为物业的设计师和设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,规划设计人员往往容易从设计技术、美观等角度考虑问题。其在制定设计方案时,不可能全面考虑后期的物业管理经营中及实际操作中可能出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题,造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者,对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。随着物业管理这个新兴行业的迅速发展，物业管理机制在对建成物业的管理和对使用的服务上，发挥了积极作用，得到了社会的认可。从表面上看，物业管理是对物业的使用管理和对业主的服务。然而，随着物业管理的深层次发展，随着业主对房产质量和物业管理服务质量要求的不断提高，高水准的物业管理企业所管理小区应当成为业主的理想家园，营造设施齐全、环境幽雅、服务高位、意境独特的居住氛围。那么，摆在开发商及物业管理公司面前的一个共同问题，就是物业管理公司的前期介入。1.2 研究意义1.从房地产开发的角度从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要是增加了成本(前期介入费由房地产开发商负责承担)，假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加返工费用，也可能增加工期等等。综合而知，房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。2.从物业管理公司的角度物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。不利的一面是：可能增加成本费用(如果费用由物业管理公司承担)。3.从社会总体的角度从社会总体角度来看，由于前期的介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。综上分析：利明显大于弊，政府应大力扶持物业管理的早期介入。1.3物业管理前期介入的概论1.3.1物业前期介入的概况一、前期物业管理的性质与时限前期物业管理是在物业业主购买物业以前由项目开发建设选聘的物业服务企业，并与之签订物业服务合同由其来进行物业管理。它与项目投入使用后，由业主大会或业主委员会选聘的物业服务企业来进行物业管理是由本质上的区别的。前者的物业管理活动较之后者要复杂得多，对项目开发的整个过程直到投入使用进行管理监督，其服务内容在物业建设的不同阶段有不同的侧重，比如规划设计阶段、建筑施工阶段、代理物业销售阶段等。现实中有更多的前期物业管理者是物业开发单位自己或下属企业，这些企业服务的对象是直接服务于建设者，间接服务于未来的业主。而后者则是在投入使用后，对功能齐全已经完全交付使用的物业实施管理，服务对象只直接服务于物业的业主，其服务内容是满足关打业主的物业消费。正是由于前期物业管理是直接服务于建设者，间接服务于未来的业主，因此，在物业销售时，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。前期物业服务企业的管理活动，只限于在从与建设者签订的物业管理服务合同至投入使用后，业主大会或业主委员会，与新的物业服务企业签订新的物业管理服务合同钱的这一区间之内。按照“条例”的规定，就是前期物业服务合同至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止；前期物业服务合同可以约定期限。但是，前期物业服务合同所约定的期限并不影响新签订的物业服务合同的生效。二、 期物业管理对物业的接管验收物业的接管验收是物业项目开发建设单位将已建成的物业向前期物业服务企业一脚的过程，这是前期物业管理活动中最重要的一个关键环节。物业接管验收工作的完成，标志着物业已全面竣工开始投入使用。前期物业服务企业对验收接管的物业必须是全方位的，应当对物业的共用部位、共用设备设施进行认真的查验。对于在验收接管的过程中发现的建筑质量问题，安装质量问题等，及时向建设单位提出，并要求其处理。接管验收的结果双方应该签署书面报告。而且建设单位还应当按照国家规定的保修期间和保修范围，承担物业的保修责任。物业建设单位在向前期物业服务企业移交物业时，其所开发建设的物业必须是经过建筑竣工验收合格以上的，对没有进行竣工验收的或竣工验收不合格的建筑物，前期物业服务企业就应当拒绝接管验收。由于物业服务企业在物业的管理活动过程中需有必要的办公场所。因此，建设单位在向前期物业服务企业移交物业时，应当按照规定在物业管理区域内提供必要的物业管理用房。物业的共用部位和共用设备、设施是所有业主的共有财产、建设单位在物业接管验收前对于业主依法享有的物业的共用部位、共用设备设施的所有权或者使用权，建设段位不得转让给他人。如果建设单位在将物业的共用部位、共用设备设施擅自转让给了第三人，是对全体业主的民事侵权，自然要承担民事侵权的赔偿责任。建设段位和物业服务企业办理物业承接验收手续时，除了向物业服务企业移交物业物业的共用部位、共用设备设施等以外，按规定还应向物业服务企业移交以下资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.物业管理所必需的其他资料。所有这些物业的文字资料，不但对业主来说很重要，对于物业服务企业来说也是十分重要的，物业服务企业在管理服务过程中，有许多问题的解决是需要物业的原始文字资料的。因此，前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时，应当将上述资料一并移交给业主或者业主大会。1.3.2 物业管理前期介入的概念前期介入的含义：物业管理的前期介入，是一个长效服务的概念，是指物业管理公司在接管物业以前的各个阶段（项目可行性阶段、建筑物规划方案设计阶段、施工阶段等）就参与决策，制定出物业管理方案，并从管理和运作的角度为开发商提出从楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。物业管理服务最好是在物业开发的初期，即基础工程建设开始就介入，但此时不是全面介入，通常只是由一位熟谙工程和设备的专家参与，该专家将根据物业管理的需要对有关结构设计和设备配置等技术性问题提出专业意见，并且参与部分工程的施工监管。因为大多数建筑设计院在规划设计时，往往带着理想化的理念去设计，未能充分或准确考虑日后的物业管理给住户带来的麻烦，从而给物业管理公司带来了不便甚至困难。比如，空调机的安装及排水考虑失误，造成制冷效果或装修困难；铁围栏及其他铁制材料的过多使用，造成 日后的保养负担过大等。这些情况都说明设计院对物业管理的问题欠缺考虑。同时,由于物业管理公司熟知这些问题，因而能在前期介入时就提出专业意见。像广州有名的和生创展集团对物业管理的前期介入就十分重视，主要体现在物业管理参与规划与设计图纸的审查上，集团对过往工作做全面的总结，以案例形式进行培训和考核。第2章 物业前期管理的内容随着人们生活水平的不断提高，人们对物业的要求也越来越高，而物业中的相关问题也比较突出，其建成后是很难改变的，所以物业管理公司的前期介入已成为必然性。而物业管理公司自身与开发商、业主之间的存在着许多程序。2.1物业前期管理内容分类在物业管理前期介入阶段，物业服务企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面：一、物业服务企业通过投标来接洽物业管理业务无论物业服务企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系 统组建的，要获得物业管理业务首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。1.进行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物业服务企业既要从自身的实际 出发，考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比自己强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，开发商的资信条件是否较好并能协作配合，等等。这样做可避免管理权竞争得手后，由于开发商或建设方面的原因 ，使工作留有漏洞，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业服务企业根据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利润，或近期虽 无利润但企业能在该地区打开新局面，争取更多的业务。2.具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。3.投标竞争、洽谈、签订物业管理合同(协议)。4.选派管理人员运作物业前期管理。二、建立与业主或使用人的联络关系物业管理的对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业服务企业既 应与第一业主(开发商)共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。1.听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。3.参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、 门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。三、看工程建设现场物业管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业服务企业应根据 物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备 安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。4.参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按 整改计划督促整改。四、计管理模式，草拟及制定管理制度物业服务企业在前期介入中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式， 制定相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。1.筹建业主管理委员会。2.与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施 工管理办法等。3.设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖 区综合管理办法等。4.制定上岗人员的培训计划，并实施计划。五、立服务系统和服务网络物业管理的专业化、社会化、企业化特征决定了其特定的环境条件，物业管理的成败在 很大程度上取决于物业管理公司与这些环境条件即与社会有关部门相互关系的协调，这里既有行政管理关系，又有经济关系。1.保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同。2.同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱 乐等部门进行联络、沟通与协调。3.建立代办服务项目网络。六、理移交接管事宜物业服务企业在物业交付使用之前，还要为物业的交接做好准备。1.拟订移交接管办法。2.筹备成立业主管理委员会。3.协助和办理移交接管事项。2.2 物业前期管理的工作内容物业管理公司前期介入的工作内容一、规划设计阶段的介入在工程项目的论证阶段，物业管理公司就应对物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表意见并能得到物业建设单位的采纳。1．将就整个项目的配套设施建设进行审评并提出意见和建议，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。2．确定物业管理早期介入并明确与各方之间的沟通的渠道，制定分阶段物业管理的目标和要求。坚持“两会一单”制度，坚持参加开发商的项目专题会议和工程例会，从保障未来业户的利益、有利于物业销售和售后物业管理出发，从而提高工程质量、降低工程成本，避免事后大量难以弥补的终生遗憾。3．对物业内部智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局等根据企业实际运作中积累的丰富经验论证设计方案并提供整改的书面意见。4．此阶段根据前期物业管理总体策划方案的思路，进行详细物业管理方案的制订和实施进度表的确定，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等。二、建设阶段的介入在建设阶段，将跟踪此阶段的整个过程，召集或参与多次专题讨论会。根据物业建设的进程逐步招聘相应的部门管理人员并对招聘的物业管理人员进行培训，组织编写各类文件和规章制度，建立对内、外关系的工作程序和工作要求，起草业主公约、装修守则和物业管理中涉及到的文件资料。并与物业建设单位一起，同供电公司、自来水公司、煤气公司等相关执能部门协调，从而确定今后相应的管理方式和收费标准。三、销售阶段的介入1．在销售前，将物业管理方案整理并全面完成，将许多涉及业主买房应知的内容，以书面文件的形式确定下来。2．销售前对租售员进行系列的物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对公司内的物业管理内容和模式有统一的理解。3．在租售现场设立专职的物业管理咨询人员，接受购房、租赁者的咨询，通过这种咨询和宣传沟通能更好的帮助物业的租售，也能使未来业主对物业管理竖立信心，增强未来业主对物业保值增值的信心。4．为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在租售时，让已招聘到岗的部分物业管理人员上岗，如清洁人员、保安人员、绿化人员的规范化工作，更使得业主对物业管理的印象加深。
物理研究性学习论文环境与光污染一、课题背景：随着现代都市的发展，出现了一种新的污染——光污染，它已成为现在都市的环境公害，影响人们的身心健康。而这种光污染是由反光、反热的建筑材料造成的，如一些大厦的玻璃幕墙。在下午约2～4时折射的太阳光正好对着公路，司机们的视线受到干扰，存在安全隐患。在深圳也存在此种问题，特别是繁华地段的高层反光反热的玻璃幕墙，因此，本小组在深圳市的蔡屋围等繁华地段进行调查研究，开展了“光污染”的课题研究。二、课题目的：1.认识和了解光污染的有关知识。2.调查城市光污染，并提出有关建议。3.学会团结合作，学会对知识的探讨与研究。��三、课题研究过程与方法：1.查找资料：上网查找，翻阅书报。收集资料。(1)光污染分为人造光与自然光，这些光照对人体有害处。(2)人对光的色彩有何反应。(3)光污染对各种人群的危害。2.实地调查(1)对行人、司机的采访。 (2)采用拍照，进行实情记录。3.总结整理(1)整理资料，分析内容。(2)制作网页。四、研究结果和分析：1.光污染及其危害根据环境科学的解释，光污染是指过量的光辐射，紫外线辐射和红外线辐射对人体健康，人类生活和工作环境造成不良影响的现象。(1)眩光�造成光污染的光辐射中常见的是眩光。眩光是指在视野内有光亮度范围不适宜，在空间或时间上存在着极端的光亮度对比，以致引起不舒服或降低可见度的视觉现象，玻璃幕墙的光污染就是由于其反射太阳光、灯光等光线过强造成眩光。眩光使人的视力下降并迅速疲劳，日常生活中的眩光污染有很多，如夜间迎面而来的汽车前灯的眩光会使受到光刺激的司机和行人控制力降低，很容易发生危险等。 (2)自然光自然光主要来源太阳辐射。太阳光主要有紫外线、红外线、可见光等。而光污染是指过量的光的辐射，紫外光的辐射，能对人体健康、人类生活和工作环境造成不良影响。如：受日光中的紫外线过度的照射，便会引起日光性皮肤炎，会使人身体暴露部位红肿，严重者起水疱，患部有灼热，刺痒或疼痛感；病情严重时，可伴随身体不适、发烧、恶心及心跳加速，长期日晒过量会造成慢性损害，长期照射阳光，紫外线能诱发皮肤癌。但适量的阳光照射是必要的。(3)反射太阳光反射太阳光，这种光污染是城市中最为严重的。例如，我市的建筑，虽然以玻璃幕墙为主，是很美观，但在美丽的背后却潜藏着杀机，它给周围的人带来了很多危险，如：使正常细胞衰亡，出现血压升高，心急燥热等不良症状，还可以使人的视力下降尤其是眩光。(4)人造光人造光就是指我们日常使用的电灯，舞厅用的彩灯等。在舞厅里，我们看到的灯光五光十色，美丽万分，可你对它的危害又认识多少呢？各式各样的彩灯是光污染的来源之一。彩灯虽然能够强烈的刺激感官，同时刺激也能病发细胞，使人的眼睛不适，影响人的中枢神经，令人产生头晕目眩，站立不稳的感觉，长期处于这种灯光下会引起头痛，失明，食欲不振。此外经科学研究表明，彩光能给人产生心理压力，不同的颜色有不同程度的心理压力。 �(5)彩光心理压力指数灯光颜色 白光 黄光 绿光 蓝光 紫光 红光 黑光压力指数 100 113 133 152 155 158 187(6)光污染如何导致近视作为学生的我们受到光污染的危害就更严重了，现代学生的近视眼有不断上升的趋势，其中必不可少原因是光污染。学生所用的台灯，光质分为红外光、紫外光。红外光易被水分吸收，而人的眼球80%左右是水分，长期吸收红外光会使眼组织变异；紫外光有穿透力，杀伤力强，长期受紫外光辐射，眼细胞受到伤害。台灯的光污染会对眼睛造成疲劳，损伤，从而使视力下降。2.光污染的防治与建议(1)在光污染比较严重的地区，可以多植树，树木可以减少光污染的强度，从而减少光污染对人体的影响和危害。(2)在交通繁忙地区的建筑物应少用或不用反光、反热的建筑材料，最好使用不反光、不反热的建筑材料。(3)住宅区不用反光、反热性强的建筑材料，因为它会直接危害到人们的健康，生活习惯。(4)若使用反光的建筑材料做外墙，应有自动转向反光系统。如：两栋楼隔着一定的距离而对立，若太阳光从对面大楼方向射过来，那么这栋大楼的反光外墙通过自动反光系统调节一定的角度，射向另一栋大楼再经过自动反光系统，把光反射到天空去，这种设想的可行性是可以的，但依现在的科技水平要完成这一系统是不可能的，它需要高新的科技与高能量的消耗，因此这种想法只有在未来实现了。(5)现代社会提倡使用新能源，而太阳能就是其中之一，我们可以利用太阳的高热能来发电，在某些高原地区长年受到太阳的照射，我们就在那里安装了太阳能转换成电能的仪器，同样我们也可以在高楼大厦上安装此种仪器将太阳能转换成电能，一是能使世界上的二氧化碳污染大量减少，因为我们利用太阳能发电，可以减少对植被的砍伐，也可以减少燃煤的数量。二是能为此大厦减少电费，甚至可以倒卖电给发电公司，同时，能给在此大厦工作的人们带来合适的室内温度，夏不热，冬不冷。(6)对已经产生光污染的玻璃幕墙，专家建议可采取其他补救方法，如用新型的亚光外墙建筑材料置换或对受光污染影响的地方增加隔光措施等。(7)目前我国尚未对光污染立法。随着社会的发展，市政府应制定有关光污染的法律。如，如何使用反光、反热的建筑材料，与对它的使用加以限制；对光污染严重的地区要如何改善等。配合我国现阶段，制定有效的法律来改善现代化都市和国际性大都市的光污染情况，这样才能保证这里的人们的健康。 参考文献：1.《研究性学习方法指导》《广东省教育初版社》2001年。2.“不可忽视的光污染”《深圳法制报》2001年1 0月10日。
初中物理在整个初中教学有着重要的作用，它不仅可以培养学生的 理性思维 ，还可以提高学生的抽象 逻辑思维 能力。下文是我为大家整理的关于初中1000字物理论文的内容，欢迎大家阅读参考! 初中1000字物理论文篇1 摘要：物理是一门历史悠久的自然学科。随着科技的发展，社会的进步，物理已渗入到人类生活的各个领域;物理学存在于物理学家的身边;物理学也存在于同学们身边;在学习中，同学们要树立科学意识，大处着眼，小处着手，经历观察、思考、实践、创新等活动，逐步掌握科学的 学习 方法 ，训练科学的 思维方式 ，不久你就会拥有科学家的头脑，为自己今后惊叹不已的发展，为今后美好的生活打下扎实的基础。 科学思维方式物理是一门历史悠久的自然学科，物理科学作为自然科学的重要分支，不仅对物质文明的进步和人类对自然界认识的深化起了重要的推动作用，而且对人类的思维发展也产生了不可或缺的影响。从亚里士多德时代的自然哲学，到牛顿时代的经典力学，直至现代物理中的相对论和量子力学等，都是物理学家科学素质、科学精神以及科学思维的有形体现。随着科技的发展，社会的进步，物理已渗入到人类生活的各个领域。例如，光是找找汽车中的光学知识就有以下几点： 1.汽车驾驶室外面的观后镜是一个凸镜 利用凸镜对光线的发散作用和成正立、缩小、虚像的特点，使看到的实物小，观察范围更大，而保证行车安全。 2.汽车头灯里的反射镜是一个凹镜 它是利用凹镜能把放在其焦点上的光源发出的光反射成为平行光射出的性质做成的。 3.汽车头灯总要装有横竖条纹的玻璃灯罩 汽车头灯由灯泡、反射镜和灯前玻璃罩组成。根据透镜和棱镜的知识，汽车头灯玻璃罩相当于一个透镜和棱镜的组合体。在夜晚行车时，司机不仅要看清前方路面的情况，还要还要看清路边持人、路标、岔路口等。透镜和棱镜对光线有折射作用，所以灯罩通过折射，根据实际需要将光分散到需要的方向上，使光均匀柔和地照亮汽车前进的道路和路边的景物，同时这种散光灯罩还能使一部分光微向上折射，以便照明路标和里程碑，从而确保行车安全。 4.轿车上装有茶色玻璃后，行人很难看清车中人的面孔 茶色玻璃能反射一部分光，还会吸收一部分光，这样透进车内的光线较弱。要看清乘客的面孔，必须要从面孔反射足够强的光透射到玻璃外面。由于车内光线较弱，没有足够的光透射出来，所以很难看清乘客的面孔。 5.除大型客车外，绝大多数汽车的前窗都是倾斜的 当汽车的前窗玻璃倾斜时，车内乘客经玻璃反射成的像在国的前上方，而路上的行人是不可能出现在上方的空中的，这样就将车内乘客的像与路上行人分离开来，司机就不会出现错觉。大型客车较大，前窗离地面要比小汽车高得多，即使前窗竖直装，像是与窗同高的，而路上的行人不可能出现在这个高度，所以司机也不会将乘客在窗外的像与路上的行人相混淆。 再如下面一个例子： 五香茶鸡蛋是人们爱吃的，尤其是趁热吃味道更美。细心的人会发现，鸡蛋刚从滚开的卤汁里取出来的时候，如果你急于剥壳吃蛋，就难免连壳带“肉”一起剥下来。要解决这个问题，有一个诀窍，就是把刚出锅的鸡蛋先放在凉水中浸一会，然后再剥，蛋壳就容易剥下来。 一般的物质(少数几种例外)，都具有热胀冷缩的特性。可是，不同的物质受热或冷却的时候，伸缩的速度和幅度各不相同。一般说来，密度小的物质，要比密度大的物质容易发生伸缩，伸缩的幅度也大，传热快的物质，要比传热慢的物质容易伸缩。鸡蛋是硬的蛋壳和软的蛋白、蛋黄组成的，它们的伸缩情况是不一样的。在温度变化不大，或变化比较缓慢均匀的情况下，还显不出什么;一旦温度剧烈变化，蛋壳和蛋白的伸缩步调就不一致了。把煮得滚烫的鸡蛋立即浸入冷水里，蛋壳温度降低，很快收缩，而蛋白仍然是原来的温度，还没有收缩，这时就有一小部分蛋白被蛋壳压挤到蛋的空头处。随后蛋白又因为温度降低而逐渐收缩，而这时蛋壳的收缩已经很缓慢了，这样就使蛋白与蛋壳脱离开来，因此，剥起来就不会连壳带“肉”一起下来了。 明白了这个道理，对我们很有用处。凡需要经受较大温度变化的东西，如果它们是用两种不同材料合在一起做的，那么在选择材料的时候，就必须考虑它们的热膨胀性质，两者越接近越好。工程师在设计房屋和桥梁时，都广泛采用钢筋混凝土，就是因为钢材和混凝土的膨胀程度几乎完全一样，尽管春夏秋冬的温度不同，也不会产生有害的作用力，所以钢筋混凝土的建筑十分坚固。 另外，有些电器元件却是用两种热膨胀性质差别很大的金属制成的。例如，铜片的热膨胀比铁片大，把铜片和铁片钉在一起的双金属片，在同样情况下受热，就会因膨胀程度不同而发生弯曲。利用这一性质制成了许多自动控制装置和仪表。日光灯的“启动器”里就有小巧的双金属片，它随着温度的变化，能够自动屈伸，起到自动开启日光灯的作用。 这样的例子举不胜举，物理是一门实用性很强的科学，与工农业生产、日常生活有着极为密切的联系。物理规律本身就是对自然现象的 总结 和抽象。 谈到物理学，有些同学觉得很难;谈到物理探究，有同学觉得深不可测;谈到物理学家，有同学更是感到他们都不是凡人。诚然，成为物理学家的人的确屈指可数，但只要勤于观察，善于思考，勇于实践，敢于创新，从生活走向物理，你就会发现：其实，物理就在身边。正如马克思说的：“科学就是实验的科学，科学就在于用理性的方法去整理感性材料”。物理不但是我们的一门学科，更重要的，它还是一门科学。 物理学存在于物理学家的身边。勤于观察的意大利物理学家伽利略，在比萨大教堂做礼拜时，悬挂在教堂半空中的铜吊灯的摆动引起了他极大的兴趣，后来反复观察，反复研究，发明了摆的等时性;勇于实践的美国物理学家富兰克林，为认清“天神发怒”的本质，在一个电闪雷鸣、风雨交加的日子，冒着生命危险，利用司空见惯的风筝将“上帝之火”请下凡，由此发明了避雷针;敢于创新的英国科学家亨利 阿察尔去邮局办事。当时身旁有位外地人拿出一大版新邮票，准备裁下一枚贴在信封上，苦于没有小刀。找阿察尔借，阿察尔也没有。这位外地人灵机一动，取下西服领带上的别针，在邮票的四周整整齐齐地刺了一圈小孔，然后，很利落地撕下邮票。外地人走了，却给阿察尔留下了一串深深的思考，并由此发明了邮票打孔机，有齿纹的邮票也随之诞生了;古希腊阿基米德发现阿基米德原理;德国物理学家伦琴发现X射线;……研究身边的琐事并有大成就的物理学家的事例不胜枚举。 物理学也存在于同学们身边。学了测量的初步知识，同学们纷纷做起了软尺。有位同学别出心裁，用透明胶把制好的牛皮纸软尺包扎好，这样更牢固。然后，用大大卷泡泡糖的包装盒作为软尺的外壳，在盒的中心利用铁丝做一摇柄中心轴，软尺的末端固定在轴上，这样一个可以收拾并反复使用的卷尺诞生了。同时，这位同学受软尺自作的启示，用实验解决了一道习题：用软尺测量物体长度时，若把软尺拉长些，测量值是偏大还是偏小?他做了这样一个模拟实验：在白纸上画一条直线，标上刻度，然后用透明胶粘贴，再扯下来，便做成了 “软尺”，用“软尺”不仅找到了上题的答案，而且还清楚地看到分度值变大了，知其然，并知其所以然;学了电学的有关知识后，同学们对蚯蚓能承受的最大电压进行了探究：当给它加上1.5V的电压时，蚯蚓迅速分泌粘液，且奋力挣扎，从瓶内跳出瓶外。当给它加上3V的电压时，蚯蚓被电为两截;有同学在测量 “2.4V、0.5A”的小灯泡的功率，并研究其发光情况时，不满足于给灯泡加上2.4V的电压，而是用自己早已准备好的小灯泡做破坏性实验，不断加大灯泡两端的电压，直至电压高达9V、灯泡灯丝烧断，才停止探究;有同学在学习蒸发的知识时，不厌其烦地座在桌旁观察相同的两滴水(其中一滴水滩开)，进行聚精会神地观察，然后进行分析、对比，得出影响蒸发的因素;……同学们捕捉身边的琐事进行探究的事例屡见不鲜。 身边的事物是取之不尽的，对与现实生活联系很紧密的物理学科来说，更是时时会用到的，用身边的事例去解释和总结物理规律，学生听起来熟悉，接受起来也就容易了。只要时时留意，经常总结，就会不断发现有利于物理教学的事物，丰富我们的课堂，活跃教学气氛，简化概念和规律。新课标告诉我们“义务 教育 阶段的物理课程应贴近学生生活，符合学生认知特点，激发并保持学生的学习兴趣，通过探索物理现象，揭示隐藏其中的物理规律，并将其应用于生产生活实际，培养学生终身的探索乐趣、良好的思维习惯和初步的科学实践能力。” 今天，人类所有的令人惊叹不已的科学技术成就，如克隆羊、因特网、核电站、航空技术等，无不是建立在早年的科学家们对身边琐事进行观察并研究的基础上的。在学习中，同学们要树立科学意识，大处着眼，小处着手，经历观察、思考、实践、创新等活动，逐步掌握科学的学习方法，训练科学的思维方式，不久你就会拥有科学家的头脑，为自己今后惊叹不已的发展，为今后美好的生活打下扎实的基础。 初中1000字物理论文篇2 浮力的应用 孔明灯 “孔明灯”，是以蜀汉刘备军中，足智多谋的军师诸葛亮(孔明)命名的，算起来已有一千七百多年的历史了。当年，诸葛孔明被司马懿围困於平阳，无法派兵出城求救。孔明算准风向，制成会飘浮的纸灯笼，系上求救的讯息，其后果然脱险，於是后世就称这种灯笼为孔明灯。另一种说法则是这种灯笼的外形像诸葛孔明戴的帽子，因而得名。 最早的孔明灯的作法是：用很细的竹篾做成灯笼架，四周和顶上都用薄纸糊严，只在底部留个圆口。在灯笼下面挂上松脂，点燃松脂后，灯笼就会升上空中。由于灯笼里有火光，古代战争中，曾经把它作为夜间军事行动的信号，如同现代所用的信号弹一样。 清朝年间,汉民族不满清政府的统治,纷纷起来开展“反清复明”斗争。为成义举，把放“孔明灯”作为统一行动的指挥信号。 过去，汉人们把“孔明灯”作通信联络使用，而后来人们把放“孔明灯”作为一种民间娱乐，现代人放孔明灯多作为祈福之用。男女老少亲手写下祝福的心愿，象徵丰收成功，幸福年年。 孔明灯的结构可分为主体与支架2部份，主体大都以竹篦编成，次用棉纸或纸糊成灯罩，底部的支架则以竹削成的篦组成。孔明灯可大可小，可圆形也可长方形。一般的孔明灯是用竹片架成圆桶形，外面以薄白纸密密包围而开口朝下。欲点灯升空时，在底部的支架中间绑上一块沾有煤油或花生油的粗布或金纸，放飞前将油点燃，灯内的火燃烧一阵后产生热空气，孔明灯便膨胀，放手后，整个灯会冉冉飞升空，如果天气不错，底部的煤油烧完后孔明灯会自动下降。 孔明灯的原理与热气球的原理相同，皆是利用热空气之浮力使球体升空。然而为何热空气会飘浮呢?我们可用阿基米德原理来解释它:当物体与空气同体积，而重量(密度)比空气小时就可飞起，此与水之浮力的道理是相同的。将球内之空气加热，球内之一部份空气会因空气受热膨胀而从球体流出，使内部空气密度比外部空气小，因此充满热空气之球体就会飞起来。 生活中有很多的物理现象，许多简单的现象可以用所学知识去解答。 现象一：飞快的火车有一个安全距离，当我们在公路上步行时，不宜靠中太近，除了害怕离线的车会撞到之外。还有一个意料之外的原因，对此本文将作出解答。 现象二：取两片很薄的纸，将他们贴近，用力的吹，我们并不能将纸吹开，反而出现被“吹拢”的情况。 现象三：，对于相同流量的水而言，口径大的水龙头，水的流速很慢，但是对于口径小的水龙头，可以明显的看到流速加快了。这是什么原因呢? 总结来看，空气和水都是流体，在两者之间有着一定的共同点，都遵循流体的基本性质，在流体的学习中有两个很重要的方程叫：伯努利方程和连续性方程。用它们就可以很简单的解释上面三个现象。首先，伯努里方程的基本表达式为：P+1/2pv+pgh=恒量。P指流体周围的压强大小，p指流体本身的密度，v指流体的速度。在上述但现象中，可把水和空气近似的看作理想流体，且它们作常流动。在以上前两种情况中，都可以将pgh看作是不变的，所以我们很容易的就得到P+1/2pv=恒量。容易得出压强和速度成反相关。下面将对三个现象作出具体的解释。 解释现象一：其中提到一个意外的原因就是很有可能身边的空气将我们“推”向汽车而发生意外。为什么这么说?当车飞快的从我们身边开过的时候，对周围的空气造成了影响：使它们的速度加快，在这样的情况下，根据上面的推倒易知：速度过快造成周围空气的压强减小，在汽车周围形成一个压强差，在车周围的事物就容易被“压”到车下。这是相当危险的，所以步行要尽量的靠边走。 解释现象二：当两片薄纸靠近，我们将它们看成和外面的空气分开，当我们吹气时，使得两纸间少量的空气流速加大，压强减小，外围的空气使得纸片贴在一起。 解释现象三：同流量即体积相同，所以易知SV=S V。这就是理想流体的连续性方程。它表示理想流体作定常流动时，流体的速率与流管截面积的乘积是一个恒量。由此可知，当我们将口径边小时，必然导致流速加快。根据个原理在科技上也有很大的运用，比如切割水枪，对于一样的出水量，这种水枪的口径很微小，使得出水的速度极快，所含动能极大， 在生产上有很大的运用。 最后，要介绍一个很实用的方法：取水。在家中，看到大人用一根管子插到水里，用嘴在管口吸气，水就会自己流出来，我也试过，但没有成功，现在我目标了原因：必须保证吸气的一端低于出水的一端，为什么呢?这是利用了大气压的原理。当吸气后管子里成为真空，水就被外界大气压压倒了出水端。 物理在我们的生活中有很大的作用，我们可以借着生活来学习物理，再利用物理来服务生活。 初中1000字物理论文篇3 试谈初中物理课堂提问的技巧与方法 初中物理是一门理论与实践相结合的学科，在物理教学中，仅靠教学目标与教学方案不能从根本上提高课堂教学质量。提问是提高教学效率的一个重要因素，而提问的有效性正是初中物理教师需要思考与下功夫的地方。 一、初中物理课堂提问应当新颖、有趣 对于初中阶段的学生而言，他们的自控能力非常的差，而且“玩”心非常的重，因此物理老师可有效利用学生的这种心态，将有趣的内容与物理教学结合在一起，从而使学生们能够在玩中学。老师在课堂提问内容设计过程中，应当充分考虑所提出的问题趣味性，以此来有效调动学生们的好奇心，从而激发他们的求知欲，营造一个从生疑到解疑的问题情节，从而使他们能够在愉快、富有挑战和激情的课堂环境中学习，亲身体会成功的喜悦和满足感。 二、课堂上所提出的问题具有层次性、梯度性 对于初中生而言，由于他们所储备的知识、思维认识能力等都存在着较大的差异性，因此老师在课堂教学过程中所提出的问题应对具有层次性，由简入繁，引导学生思考问题。具体而言，物理老师在设计课堂提问问题过程中，一定要根据实际情况，区分问题的难易度，并且根据问题针对性地提问不同层次的学生，尽可能地照顾到每一个层次的学生。 三、提问设计要突出重、难点 在初中物理教学中，许多教师把教学的重点放在了教学方案的设计与教学目标的制定上，而忽略了课堂提问的重要性。在物理教学中，好的提问设计会帮助教师取得意想不到的教学效果。在提问的过程中教师可以把教学的重难点融入其中，让学生在无形中学习与掌握教学内容。在制定教学目标时，要注重问题的设计，着重突出教学重、难点，提高物理课堂教学效率。 四、深入钻研教材，问题设计要从教材实际出发 教材是教学的主要资源，提问一个问题之前，教师一定要明确:为什么要问这个问题，估计学生的答案会出现那些情况，每种情况的问题在哪里。否则乱问一通，看起来好像课堂气氛很活跃，但对于培养学生分析问题，解决问题能力没什么作用，还有可能问的学生晕头转向，给教学设下障碍。因此，教师必须注意对教材的研究，理解教材的基本结构，掌握教材的重点、难点和关键，做得透彻掌握，融会贯通，这样所提问题才会有目的性。教师所提问题的切入点应选在知识的重点、难点和关键处，以及新旧知识的衔接处、过渡处和容易产生疑难的地方。提问中应避免所提问题的随意性、盲目性和主观性，尽可能不使用“对不对”“是不是”进行提问。 五、提问要有目的性 一节物理课堂中的提问，不但要针对教学的重点、难点，而且还要针对具体的教学内容，具有明确的目的性。如在学生学习热学的时候，很容易把“温度”和“热量”这两个概念混淆。这时教师可以提出这样的问题:“为什么温度不能传递而热量可以传递?”学生通过回答这个问题，搞清了温度和热量的区别，热量则是内能的多少，是能量，它只有大小没有方向，而温度是物体内部分子热运动的剧烈程度。“标志”当然是不能传递的，而“热量”则可以传递。显然，教师提问的目的很明确，目的不在于问题答案的本身，在于通过这一问题，引发学生准确地区分物理概念的内涵。 六、提问要有启发性 教师的提问应建立在激发学生思考、开发学生思维、拓展学生 想象力 的基础之上，必须具有启发性，决不能是填空式问答或判断式发问，坚决废除“灌输式”的教学方式。教师要善于把握学生的已有知识和教学内容本身的联系和矛盾，恰当地采用探究式 教学方法 ，适时提出适合学生知识水平且具有开发性的问题。教师的“教”是为了“不教”，教师必须教会学生自主学习。 七、联系现实生活实际，提高学生解决问题的意识和能力 在初中物理教学过程中，所设计的提问问题应当与学生的现实生活密切相关，最好能够保持与时俱进，即与当前最新的事物或者事件结合在一起，只有这样才能有效激发学生们的参与积极性，提高他们的学习热情。比如，近年来国内航空航天事业发展非常得快，初中物理教学过程中，很多的问题可围绕着这一主题全面展开，从而使初中物理课堂教学过程中所提出的问题选材与我们的生活更加地贴近，设计的问题也很容易激发学生的兴趣、调动他们的学习积极性，以此来培养学生学习物理的兴趣和热情。 总之，物理教师在教学过程中如果能根据学生的实际情况，采用相对应的方法达到有效提问的目的，才能充分发挥有效提问的教学功效，促进学生物理思维的发展与创新能力的培养，从而有效地提高课堂教学效率。 参考文献: [1]唐飞.浅谈初中物理作业的有效设计[J].读与写，2016，(05). [2]黄光军.初中物理教学生活化探究[J].中国校外教育，2016，(14). 猜你喜欢： 1. 初中物理论文题目 2. 关于初中物理论文范文 3. 初中物理论文范文 4. 初中物理学习心得分享 5. 初中物理新课标学习心得
物业档案管理是物业管理工作的重要组成部分,在物业管理企业复杂的经济服务活动中具有十分重要的作用。下面是我为大家整理的物业档案管理论文，供大家参考。
摘 要：“物业档案管理研究”是北京联合大学应用文理学院与北京金隅集团有限责任公司(以下简称“金隅集团”)的合作项目。以规范物业档案管理为重点，通过对金隅集团等企业物业档案管理状况的深入调查，掌握目前物业档案管理现状、 经验 与存在的问题，结合提高物业管理水平的要求，提出了一整套物业档案管理 方法 ，系统地阐述加强物业档案管理的必要性与方法。
关键词：物业管理 物业档案 规范化管理
一、规范物业档案管理的必要性
物业档案是物业企业从事物业管理活动时形成的对国家、社会、业主有保存和查考利用价值的各种历史记录。物业档案管理是在物业管理过程中适时地做好物业文件与档案的形成、收集、整理、归档、提供利用工作，促进物业服务水平与效率的提高。
物业档案管理是物业企业的基础工作之一。物业企业综合管理水平对物业档案管理有制约性，而规范物业档案管理对提高物业管理整体水平有不可忽视的重要作用。二者相辅相成。
二、物业档案的构成
物业档案的基本构成如下：
1.物业清册：反映所有物业单元、公用区域状况及权属状况。包括房屋数量、户数、面积、结构、完好情况、产权归属、使用性质等;
2.物业租售档案：包括租售合同、物业权属证明、房屋安全鉴定材料、同意出(转)租文件、公证书等。
3.业主及住户档案：反映各单元业主及住户的情况。包括户主类型、姓名、年龄、职业、家庭人口数量及结构、联系电话、入住通知。
4.物业保养维修档案：包括保养计划、维修审批表、修缮图纸、验收合格证明、修缮工程许可证、工程预结算表、材料单。
5.物业服务档案：物业部门在开展公共服务和专门服务中形成的档案。包括：绿化、环卫、保安、车辆管理、代理出租等产生的档案。
6.物业收费台帐(册)：是物业中各单元业主及住户缴费情况一览档案。
7.物业经营档案：物业企业在开展经营和物业延伸服务时形成的档案。
在上述档案中，物业专门档案是物业管理行业独有，是物业档案规范化管理的主攻方向，可以为提高物业管理水平，改善服务质量提供保障，必须尤其重视。
三、物业档案规范化管理的
基本要求和实施方法
我们通过调研发现，当前物业档案管理中存在的问题有：
首先，缺少统一管理制度和标准，基础工作不规范(分类不统一，案卷形态不统一，保管期限不明确)，操作上随意性较强。即便同一物业集团内部的各下属公司也如是。
其次，多数物业企业的档案没有集中统一管理，而是按内部机构的划分将档案分开存放，使档案的完整性和安全性得不到保证。比如：有的物业公司将售房档案放在上级公司，基建档案和行政档案放在本公司办公室，业主档案和维修档案放在房管部，财务档案则由财务部单独管理。
第三，物业公司与业主之间信息不对称，缺少档案信息公示，是造成管理者与业主(客户)矛盾的主要原因之一。
第四，对兼职档案管理员缺少档案专业培训，没有掌握档案管理基本技能，影响物业档案管理水平。
通过深入细致的研究，依据档案管理理论与操作规范，结合物业管理特点，金隅集团制订了《物业企业档案管理暂行办法》，其主要思路和实施控制要点如下：
1.要规范物业档案管理，首先要建立物业档案管理制度和规范，并明确物业档案管理人员职责。
“制定一套规范，明确一个管理责任者”，并且做到制度配套，操作性强，责任者明确，这是物业档案管理规范化的第一要点。
档案管理制度是物业管理制度体系的组成部分。建立物业档案管理制度，首先是为了完善物业管理的监督机制，发挥物业档案对提升物业管理水平的促进作用;其次是为了以制度的形式来明确物业档案管理责任，约束和规范档案管理行为，提高物业档案管理水平。
物业档案制度和规范建设包括：物业档案管理的业务范围、物业档案分类标准、物业档案归档制度、物业档案整理方法、物业档案保管制度、物业档案开放利用制度、物业档案管理人员的职责规范等。
在金隅集团下属物业企业中，100%都有物业档案管理制度，并有专(兼)职档案管理人员。同时，通过专门的指导和培训，提高档案人员的素质，规范档案工作，从而促进物业档案管理工作。
2.做好物业文件的形成和归档，既是物业档案管理的起点，也是重要的物业基础工作。
物业档案的规范化要从基础工作抓起：按规范形成物业文件、物业文件的归档、物业文件的整理与保管、物业档案的开放与提供利用、档案信息分析与研究等。考虑到当前物业档案管理的实际状况，我们特别强调物业文件的形成与归档两个环节。
①让每一个物业管理与服务人员有意识地、按规范形成文件，并注意积累
要提高物业管理与服务质量，就要求每个业务人员在从事各项工作时，必须遵循业务流程，有意识、规范地形成文件，以此作为工作依据和绩效凭证。
对“文件形成”的控制有两个方面：一是在物业管理制度中，明确每个物业管理环节形成的文件;二是明确每份物业文件的内容和质量(文件上要填写哪些内容，怎样填写)。只有满足这两个要求，才能称之为规范的物业文件。
②严格执行文件归档制度
要将文件归档作为业务流程的重要一环，要求物业管理与服务人员自觉执行，将归档作为每项物业管理与服务业务的收尾。要真正落实这一思路，需要物业制度中有配套的规范，包括每一项服务工作完成后要逐项或定期的验收、检查、绩效评估，同时也检查应该形成的文件质量。
3.突出行业特点，将管理重心放在物业管理专门档案上;完善一户一档的管理形态。
物业企业的档案中往往行政档案、基建档案等管理的比较好，但物业专门档案大多比较松散，随意性强，案卷形态多种多样。
物业专门档案是物业管理行业独有的，实际上，在物业投入使用后，这类档案的重要性将远远超过其他档案，其数量也会逐年增加，理所当然应该作为管理重点。
“一户一档”的管理形态，主要针对物业专门档案中的以户为对象的部分。虽然90%企业有了一户一档的管理，但不同的企业在一户一档的管理中采用的方式并不一样。有的是把每一户的业主档案作为一卷，有的是把整个一栋楼所有的业主档案作为一卷，再将每一户的业主档案作为子卷。
实行一户一档管理，不仅便于对“户”的针对性管理，而且还有利于为业主提供个性化服务，促进物业公司的管理质量与服务品位提升，是体现物业行业特色、保护业主和物业管理企业合法权益的好方式。在法律允许的范围内，还应尽量丰富一户一档的内容，包括收集业主、住户的 爱好 、习惯、联系方式等个人信息资料。
4.以物业管理前期介入为契机，打好物业档案基础，将动态管理落到实处。
在业主委员会与物业公司签订正式委托管理之前，物业公司是由发展商临时与物业管理公司签订 委托合同 ，履行该物业的管理职责。这种委托通常是在物业正式投入使用前，这就是物业管理的前期介入。它可以更好地把握物业设计和施工环节，加强对物业的全面了解，方便日后的物业管理。
档案管理人员在物业前期介入的过程中主要是做好基建审批与验收档案、竣工档案的质量监督和收集。各物业管理企业与房地产开发企业及时协调，提高档案人员的参与度，切实负起检查、监督和指导的责任。
在物业企业接手物业后，档案工作的另一个要点是做好动态管理。因为物业的情况不是一成不变，所以物业档案具有很强的动态性。业主可能因物业的买卖、交换、继承而变更，且物业本身也需要不断进行保养、维修，这都要求相应的物业档案及时随之改变，保持与实际相符。物业公司在管理过程中应采取定期检查、日常维护、跟踪项目等方式来保证动态信息填补及时、无遗漏，保持档案的现实有效性。档案人员及时收集变更的物业文件。
此外，物业企业还通过宣传物业档案对业主的开放性，方便业主对档案的利用，主动公示重要的公共性档案信息;充分利用物业档案信息，迎合住户的服务需求，因地制宜开展物业延伸服务。
总之，物业档案管理贯穿在物业管理的全过程中，提高物业档案管理的水平是为了促进物业管理整体水平的提升。物业企业要真正认识到这一点，并为物业档案工作提供精神上和物质上的支持，对物业管理整体水平再上新台阶将大有裨益。
摘要：随着物业管理在我国的不断发展，物业档案管理的重要性也日益体现。 文章 从物业档案管理的特点，现状及提升建议三个方面阐述加强物业档案管理的意义。
关键词：物业档案管理物业管理加强
中图分类号：G271文献标识码：A
文章编号：1004-4914(2011)09-263-02
物业档案是随着物业管理的出现而产生的，物业管理自产生至今只有百余年，我国引进这一模式仅仅20多年。在这短的时间里，尽管档案管理不是物业管理工作的主要环节，然而其重要地位却不容忽视。物业管理工作正式开展后，几乎每一个环节都离不开档案，无论是维修、养护物业设施，还是了解业主及物业使用人情况，又或是收取管理费用、开发经营活动等，都要用到物业档案。如，某住户在收楼后准备先装修房屋，然后才居住。由于装修方案包括改动原房屋的间隔，所以必须先了解原房屋哪些墙是承重墙，哪些是隔断墙壁;装修方案还包括改动原来的电线布置，所以还要了解原房屋的电路布线位置。这些需要了解的信息都记载在房屋的各种图纸中，属于物业档案的一部分。如果物业档案管理得不好。甚至没有整理，那么要了解必要的信息就需要到其他有可能保存这些资料的地方去找，甚至会需要重新测量，这就造成了不必要的浪费。由此可见，物业管理工作要能规范有序地开展。加强物业档案管理尤为重要。
一、物业档案管理的特点
1.动态性。物业管理工作，它涉及的方面很具体：管理的对象是物业，服务的对象是物业的业主或住用人。相关对象的情况通常不会是一成不变的。物业可能需要进行维修、养护;业主可能因物业的买卖、交换等权属变更而变更;住用人更有可能因租赁关系的改变而频繁变动，因此，相对应的物业、业主及住用人的文件材料也要不断地添加变动。这就决定了物业档案管理必须及时准确，动态性较强。
2.完整性。物业档案主要可分为两大部分：一部分是物业公司日常运作形成的普通档案，包括行政管理和经营管理档案、基建档案、设备档案、会计档案、人员档案、荣誉档案等;另一部分是基层物业管理处日常运作形成的物业管理专门档案，包括物业日常巡检册、物业维修档案、物业租赁档案、业主及住户档案、物业服务档案等。物业档案是以―个物业单位为对象组成案卷的，该物业不管发生何种变化，所产生的文件材料都须添加进去，因此，每一份档案案卷都是一个有机的整体，全面反映了一个物业单位的变迁过程，从而需要物业档案管理完整规范。
3.相关性。物业管理活动是围绕人们的日常生活而开展的，没有哪一种档案会像物业档案这样与人们的日常生活有着如此密切的联系。许多档案如机关文书档案、诉讼档案等在归档以后通常就较少被利用，因为人们的日常生活很少会涉及到这些档案，而物业档案则会随着物业的装修、租赁、再装修、再租赁等活动的需要而不断地被调阅。这就充分体现出物业档案管理与人们的日常生活的密切相关性。
4.灵活性。物业档案和某些档案如产权档案、人事档案相比。具有一定的公开性，因为物业档案记录着有关物业及对物业进行管理的情况，这部分档案内容对与本物业有关的所有人员来说都是公开的，像物业的维修档案，有关绿化、环卫、保安的档案等。但物业档案又具有一定的隐密性，因为它也包含着大量的隐私内容和一定的公司机密。这部分档案内容是不便于公开的，如住户的个人资料、物业中各个单元的产权资料、公司的重大决策等。这就要求物业档案管理必须灵活多变，既不能只存不用，也不能无限公开。
二、物业档案管理中存在的问题
1.企业领导对物业档案管理重视不够。很多物业企业领导认为物业档案管理工作是“安置型”工作。由于领导对档案工作重视程度不够，对物业档案利用产生的社会效益和经济效益缺乏广泛的宣传。长期以来造成了很多企业没有专门的档案库房，档案管理设施设备，档案信息资源开发不足，员工档案意识不强。物业档案利用率低。重“藏”轻“用”。
2.物业档案管理人员素质有待提高。目前，物业企业的档案管理人员往往由前台接待或客服人员兼任，没有专门的档案管理人员。由于领导的不重视，加上自身对档案工作重要性和责任性认识不够重视，很多工作人员存在应付了事的思想，工作不安心，对本职工作缺乏热情;物业档案管理人员平时缺乏一些专业知识的培训，许多档案人员的管理水平停留在经验上，思想观念和管理水平跟不上发展的要求，缺少创新和活力，专业素质和管理水平都有待提高。
3.物业档案收集资料欠齐全。物业档案是通过接收、征集等手段逐步积累起来，物业档案由物业管理文件材料经过整理、归档转化而来的。物业管理文件材料的形成、积累工作直接影响到物业档案的完整性、准确性、系统性，可以说没有收集工作，就不可能有完整的档案。目前很多物业档案管理人员在办理物业档案的过程中往往会收集不齐，一方面工作人员对物业档案收集流程不熟，会忘记一些重要的步骤，如该签字盖章的没有签字盖章等;另一方面对物业档案应收集的文件材料要求不清，如装修申请表中的装修内容填写不完整等。有时业主不交资料，档案管理人员也不及时催缴，时间的延误就会造成失档的现象，从而会导致收集资料不齐。
4.物业档案管理制度不健全。俗话说“没有规矩，不成方圆”。很多物业企业档案管理的相关制度不健全、落实不到位，档案工作缺乏制度化的管理程序。一是档案整理不规范：档案管理人员在整理过程中有的没有按照文件目录顺序进行排序组卷，卷内目录与实际整理文件不相符。卷内资料漏失现象比较普遍。此外，既不符合要求，又不利于查找利用;二是档案综合管理力度不够;三是档案利用不规范。档案管理人员对档案借阅内松外紧，借出的档案没有按期归还。有的虽然制定了制度，但由于管理不规范，在工作中无法落实，严重影响了档案管理工作的制度化、规范化发展。
三、提升物业档案管理水平的建议
1.领导重视，增强全员档案管理意识。(1)领导要重视物业档案管理工作，建立健全物业档案管理制度，落实责任，加强管理，切实做到把物业档案工作作为物业质量管理和目标管理的重要考核依据。(2)组织全员认真学习《档案法》、《档案法实施办法》。加强档案管理、保护档案资料的宣传工作，并不断加强档案法制建设，提高对档案工作重要性的认识，提高全体工作人员的档案意识。(3)配备专业档案管理人员，加大对档案管理人员的培训力度，培养档案管理人员的责任感，严肃认真的工作态度和全心全意的服务思想。
2.全面提高物业档案管理人员素质。物业档案管理工作是一项长期性，需要耐心和细心的工作，要提升物业档案管理水平，提高物业档案管理人员素质是基础。(1)档案管理人员要自觉树立 爱岗敬业 精神，认真遵守“忠于职守，埋头苦干，优质服务”的档案职业道德规范，以勤为本。无私奉献，不断培养实干精神和严谨、细致、认真的工作作风。要明确档案工作者的职责任务，既做好档案收集和保管工作，又要不断强化依法治
档意识。(2)档案管理人员要熟悉档案的分类、收集、整理、鉴定、保管、借阅、销毁的程序、方法和要求，注意多接受收集、整理、保管等方面的指导;积极参加各项业务培训，与其他单位的档案管理人员相互交流工作方法和经验，不断学习，不断提高。
3.收齐资料，做好整理。(1)要做到档案资料逻辑上的辩学性。档案收集工作做得好与坏，各部门移交的文件齐全与否，直接决定和影响了档案管理工作的质量。档案的内容来自各个方面，在形式上也不尽一致，因此，收集、立卷、归档、整理、著录时一定要遵循规范。做到科学、简洁，起到纲举目张的作用。(2)要做到档案资料的原始性。档案的本质特征是原始性和记录性的统一，绝对原始性指的是档案只能是原件原稿，相对原始性指的是除原件原稿是档案外，有些档案复制件、图书及资料也是档案。这些原始资料对于经营目标的实现、“各以查考性”和物业企业发展战略的确定起着关键性作用。(3)要做到档案资料的可理解性。为了使人们能够完全理解一份档案，就需要保存与档案内容相关的有用的信息。收集到的物业档案信息资料，统一交给档案员集中整理，在整理过程中重点是要根据内容、来源进行分类，做到条理清晰、便于查阅。在整理过程中，可以将档案制成标准化的图、档、卡、册、表。
4.完善 规章制度 ，依法管档。(1)物业企业要建立健全并认真贯彻落实物业企业档案管理方面的各项规章制度，对物业企业档案的归档制度、利用制度、保密制度、保管制度、档案人员岗位制度做出明确而严格的规定，建立动态的管理机制，使档案管理工作有章可循，保证档案管理工作的及时更新，促进档案管理工作的制度化、规范化发展。(2)档案管理人员要严格按照规章制度执行，规范档案管理。一是对档案的使用实行严格的管理，借阅时必须登记后才能借出，归还时须本人来归还签字，档案管理人员对资料进行检查，如有破损，立即修复，严重的要追究有关人员的责任;二是对档案的存放要做好防火、防潮、防蛀等工作。使用电子文件存档时要注意留有备份，以免电脑病毒侵入后中毒，什么档案都没有了，平刚要做一系列的防范工作。
5.大力提高物业档案管理现代化水平。随着信息技术的发展，物业管理手段也越来越先进。当前，不少物业企业在日常工作中已实施“无纸化办公”模式，即通过系统软件开展工作。通过信息技术在物业档案管理中的运用，可以系统地完成文件材料的起草、修改、删减、检索、打印、汇集等工作，使文件的形成、运行等各个环节与办公有机地衔接起来;利用信息技术整理档案，既可以降低人为因素在文件归档中的影响，又可以发挥计算机的优势，减少人工操作，提高工作效率，起到事半功倍的效果。
物业管理是怎么炼成的？指哪方面？说开了一本书都说不完拉！
完善我国物业管理立法的构想 物业管理法律问题研究 我国居住区物业管理的研究现状与对策分析 机关住宅区创建和发展物业管理的条件探析 物业管理收费研究 试论公有住房出售后的物业管理 完善我国物业管理立法的探析 新时期高校物业管理的探讨 高校房改后的物业管理探讨 高校居住物业管理探索与实践 智能化宾馆物业管理系统的实现 住宅小区可视化物业管理系统的设计 论图书馆物业管理的内涵 现代物业小区车辆智能化综合管理系统 物业水表网络控制系统 浅谈电力后勤实行物业管理的必要性 旧居民区向物业管理过渡探讨 物业管理指标体系及评价方法 我国目前物业管理中的问题及其对策 浅谈物业管理的现状及收费标准的合理化 论我国物业管理服务业存在的问题及其对策 物业管理问题探讨——浅析住宅小区物业管理现状 试析物业管理观念上的几个误区 市场竞争是发展物业管理事业的有效途径 山东省物业管理收费现状及改革对策 规范物业管理企业会计制度初探 对完善物业管理价格机制的思考 浅议加快发展住宅小区物业管理的对策 试论物业管理前期工作的重要性和必要性 物业管理企业考核指标体系的设想 物业管理中存在的问题及解决方法 我国物业管理模式转换分析 物业会计核算有关事项的界定 我国物业管理形成的背景及分析 政府在物业管理中的作用分析 公共关系：塑造物业管理企业好形象 初探智能建筑的物业管理 发展和完善住宅小区物业管理的思考 论我国物业管理的发展、问题与对策建议 浅谈房地产的物业管理 试论提高普通居民住房的物业管理水准 浅谈军队开展物业管理的难点及对策 浅析社会保障性住宅的物业管理 住宅小区物业管理与企业资源计划的计算机应用 试谈房管所转制为物业公司后的会计核算体制 试论我市普通居住小区物业管理与收费 试论高校参与物业管理的战略意义 现代物业管理法律关系浅析 从市场营销看物业管理前期介入的必要性 后勤服务社会化与物业管理的联系与区别 构建高校特色物业管理模式框架刍议 高校住房物业化管理探索 高校教职工住宅小区物业管理研究 从资金的运行机制论物业管理公司的生存空间 论住宅区物业管理属于第三产业的理论依据 广州市物业管理的现状及其发展趋势研究 物业管理的文化基础 论国有企业社区物业管理 物业管理市场化初探 物业管理服务价格研究 对物业管理重要性认识和推行途径的思考 居住区规划和设计的物业管理观念 深圳住宅规划设计物业管理初探 物业管理信息系统设计 物业管理现代化的途径 关于物业管理法制建设的思考 北京外销物业市场现状及分析 试论物业管理与传统房地产管理的区别 建立竞争有序物业管理体系的探讨 提高物业管理水平的对策 物业管理竞争机制 论物业管理中的人均综合指标 居住小区规划设计与物业管理 物业管理的认识误区及其突破途径 物业管理探讨 浅谈住房制度改革与居住物业管理 物业管理企业财务管理规定 住宅小区物业管理评价指标体系的研究 物业管理企业的发展趋势及对策 物业管理服务合同的法律特征 物业管理合同析辨 物业管理中商品房预售合同转让法律性质及条件 浅谈物业管理及价格问题 论高校教工住宅的物业管理 试论标准工业厂房物业管理中的消防安全 智能大厦物业管理系统分析与设计 物业管理与价格 物业管理与社区管理应适当定位 当前物业管理存在的问题及改革方向 关于物业管理具体内容的初步探讨 论我国房地产行业中物业管理的基本法律问题 物业管理的发展与问题探讨 城市住宅小区物业管理存在的问题与对策 住宅小区的物业管理 论中国物业管理的市场化 物业管理中的问题及对策 价值工程在物业管理中的应用 香港的物业管理及其借鉴意义
高素质人才进行现代护理才能促进人类身心身体健康现代医学模式简单地说，既是生物—心理—社会医学模式要求把人作为自然和社会环境在内的生态系统组成部分，从生理的、社会的、心理的水平来综合考察人类健康与疾病，并采取综合的措施来防治疾病，增进人类健康。它的诞生给当今严重威胁人类健康的疾病的病因找到了答案。这就是引起人类疾病不仅有生物的、遗传的、物理的、和化学的，还有社会的、心理的、文化的、生态的，等等。这种医学模式还认为，人不仅是生物的人，而且，更重要的，是社会的人。因此，社会因素和心理因素在疾病的诊断、治疗和预防上都必须给予高度的重视。新的医学模式必然要求与其相适应的护理观和护理体制，现代护理科学就是在这种形式下产生和发展起来的。现代护理科学的护理观首先强调人体是个统一的整体。人体的各个系统、每个系统内的各个器官乃至不同系统的器官都是互相联系、互相影响的。某个系统或器官发生异常可以影响整个肌体。而某个系统或器官的病变与康复除了有其自身的原因外，又是与人的外界的影响和心理状态有很大的关系。人体的统一性受着生理的和心理的，内部的和外部的多种因素的影响，只有达到各方面的统一平衡，人的身心才处于健康的状态。因此，现代护理学强调对病人要实行整体的护理。整体护理就是对病人不仅要针对疾病进行身体上的护理，还要进行心理上的护理；在制定护理计划时，不仅要考虑生物环境、物理环境等对疾病的影响，还要考虑社会环境对病人的作用；在护理过程中，不仅要注意药物对病症的治疗效果，还要留心观察病人的精神状态，揣摩其心理活动，了解病人对护理的心理反应等，以便对病人的心理、生理、社会因素进行全面分析，改善病人的心境，消除对疾病的不良心理反应，促使病人经常治疗的最佳状态。现代护理科学另一个新的护理观念就是强调护理工作具有独立性，强调发挥护理的能动性。护士不应仅仅依赖医嘱，对任何事情都消极等待医生的处理意见，而应积极地和医生配合，在执行治疗方案的前提下作出自己的全面的护理诊断和护理计划，并且能独立果断地解决护理中可能出现的问题。整体护理重视病人的心理和社会因素对疾病的影响，要做到从身心各方面护理病人，护士必须不断巩固扩展自己的知识结构。除了医学和与其相关的自然科学知识外，还要有诸如社会学、心理学、伦理学等社会科学知识。护理工作的独立性要求护士在紧急情况下当机立断，作出正确处理，护士就必须有丰富的专业知识，善于学习和总结。由此可见，现代医学模式的转变促使了护理观和现代护理学的产生，现代护理学则对护理人员的思想感情道德修养、知识、技能心理素质等提出了新的要求。提高自身素质问题已无可回避地摆在护士面前。现代护理模式要求护士应具备的素质有：1 良好的护理道德是前提 道德是人类行为规范的总称，护理道德是护士在治疗工作中必须遵守的行为道德规范。“仁心仁德”，这就要求护士有较高的道德修养。护理道德要求热爱护理工作，具有崇高的献身精神和聪明才智；一切从病人出发，一切为病人着想，把病人的利益放在首位，对病人高度负责，一视同仁；对业务不断学习，精益求精。2 丰富的知识是基础 在整体护理中，对病人进行健康教育，即“促进健康，加强预防”。现代医学模式向我们展示了一个人作为整体存在的状态，他受到心理倾向、个性特征、社会环境、理化、生物等诸多因素的影响，而各种因素与机体之间的相互作用又十分复杂、微妙。因此，在实施整体护理中，护士不但要具备扎实的医学基础理论知识，还必须具备心理护理知识。这就要求护士具备丰富的心理学、社会学、营养学等知识，护士应善于运用自己所拥有的多方面的知识和以往的生活、工作经验来分析、判断处理问题，并能把生物的、心理的和社会的因素结合起来考虑疾病的发生、发展和转归，把专业性的知识以浅显易懂的方式，阐述给受教育者，使各种文化素养、心理状态和欲求状态的人获得真正的、全面的支持和帮助。护士只有不断学习，拓宽知识面，通过各种途径努力提高自身业务素质，才有可能进行科学的、严谨的健康教育，病人只有接受并掌握了具有科学性的健康教育知识，才对恢复健康，促进健康起积极作用。3 专业的技能素质是支柱 护理是一门实践性很强的科学，即需要丰富的专业知识，也需要娴熟的操作技术和综合运用知识解决实际问题的能力。护理技能包括：第一，正规、精确、娴熟的操作技术。技术操作首先必须正规，正规才能准确，才能达到熟练。技术操作的提高除了要在理论上弄明白操作原理和要领外，还要勤学苦练。要以对病人高度负责的精神，在实践中不断取得技术操作技能的进一步提高。第二，应变能力。这是指在紧急多变或艰苦困难的情况下也能完成护理任务的能力，在抢救病人是要保持冷静、沉着，忙而不乱。在不违反科学原则的前提下机智灵活地完成救治任务。4 良好的心理素质是保证 护理人员只有具备良好的职业道德和优秀的心理品质，并以此规范自己的言行，化为自觉行为，才能树立起崇高信念，更好地为病人服务，不断提高医疗护理质量。护士应具备的心理素质:①坚强的意志：对工作要热情耐心，满足病人的合理要求，处理冷静、果断、有条不紊，忙而不乱，对各种性格类型的病人都能容忍克制、宽宏大度。②高尚的职业情感：对病人要有深切的同情心，视病人为亲人，全心全意为病人服务。③多方面的能力：要有敏锐的观察力、准确的记忆力、良好的注意力、灵活的逻辑思维能力、较强的语言表达能力和优良的性格，自尊、自信、自强、自爱、无私、正直的道德情操。可见，护士已不再单纯是医疗护理的操作者，而是人群整体健康的使者。护士必须明确在新形势下提高自身素质的必要性和紧迫性。充分发挥主观能动性，不断拓展自己的知识面，塑造良好的心理品质，锻炼自己多方面的能力，时刻以护士素质的高标准严格要求自己，以崭新的姿态投身到现代护理的事业中去。
临床上,常见的脑梗塞病人,主要病因在于,脑部动脉粥样硬化和血栓形成使动脉管腔狭窄、闭塞,导致该动脉供血区局部脑组织的坏死,旧称脑血栓形成,又称脑梗死。下面是我为大家整理的脑梗塞临床护理论文，供大家参考。
【摘 要】 循证护理是护理人员在计划护理活动过程中，审慎地、明确地、明智地将科研结论与临床 经验 、患者愿望相结合，获取证据，作为临床护理决策依据的过程。是循证医学和循证保健必不可少的环节。目前，循证护理正在被广泛的应用于各种临床护理中，其中，脑梗塞护理效果最为显著。本文中，笔者将对循证护理在脑梗塞护理中的临床实践进行探讨
【关键词】 循证护理 脑梗塞护理 临床实践
【中图分类号】 R473 【文献标识码】 A 【 文章 编号】 1671-8801(2014)03-0273-01
当护理人员在对护理过进行计划的过程中，慎重地、合理地将临床经验、病人需求与科研结论结合起来，把获取的证据作为依据进行临床护理决策，这就是循证护理，也叫实证护。它的主要目的是告诉人们现代的护理实践需要可靠的科学依据，在仅凭临床经验或者滞后的、不完善的理论来处理护理实践中的问题已经成为历史，在制定任何护理决策时都要遵循和应用科学合理的证据，以利于取得预期的护理效果。笔者选取了2013 年1～12 月经CT 诊断明确患有脑梗塞并入院治疗的病人50 例作为研究对象。其中，女性病人23 例，男性病人27 例，年龄在40～75 岁之间不等，均在发病24小时内入院，住院时间为8～60天。
1 对象
研究对象为在2013 年1～12 月期间，经CT 诊断明确患有脑梗塞并入院治疗的病人50 例。其中，女23 例，男27 例，年龄在40～75 岁之间不等，均在发病24小时内入院，住院时间为8～60天。
2 步骤
2.1 随着当代护理知识的不断更新以及实践分析的精确度的不断提高，为解决临床实践中的护理问题提供了更加可靠而准确的依据。我们知道，在抢救患者时为了提高成功率，减少病残，溶栓治疗成功的关键在于使脑梗塞患者发病至溶栓的时间缩到最短，确保病人安全的前提条件是做好溶栓的护理观察工作。帮助神经系统能够尽快建立新的联系的最佳 方法 是进行早期的康复训练。在脑梗塞护理中经常遇到的问题主要有，与医生做好配合进行CT 病例筛选，严格按照医嘱输入溶栓药物，降低颅内压以及早期康复训练等等。
2.2 为了找到来源于研究领域的实证，根据所提出的问题，应对文献进行系统的查询。通过对相关的文献数据库进行查询，对关于脑梗塞治疗的护理方面的国内外文献进行系统查找，结果表明：目前，国内外尚未找到一种确切的根治脑梗塞患者的方法。在目前各种治疗方法中，最常用的方法是溶栓治疗、光量子疗法以及血液稀释等，其中，对于急性脑梗塞来说，溶栓疗法可能是目前最有效、最可靠的治疗方法。关于静脉给药和动脉给药两种途径哪种途径效果更佳的问题尚未得到定论。有人认为动脉给药比静脉给药更有优势，也有研究表明两者没有明显差异。姜寿葆认为，在甘露醇降颅内压的应用中，临床上要求快速输入甘露醇，一般情况下250毫升的20%的甘露醇，要求在30分钟内输完，为此有效的渗透梯度的建立是非常有必要的。张宜等认为，若输入甘露醇时的速度较慢会减少自由基，不仅使血液粘度有明显的降低而且持续持久，而快速输入则降粘作用差且作用时间短。还有人认为，针灸有助于脑、肢体动脉弹性的改善，降低其紧张度，扩张血管，增加血流量，从而促进脑肢体氧分压的提高，对脑病灶及其周围脑细胞和瘫痪肢体肌细胞的营养有很好的改善作用，加快组织的修复作用。另外有人认为，脑梗塞后中枢神经系统不仅在结构上有一定的重组能力，在功能上也具有一定的可塑性，在适宜的条件下，神经元可以部分再生。通过对北京三所综合医院的180例脑梗塞偏瘫患者进行康复训练，结果表明：进行早康复与进行晚康复的脑梗塞偏瘫患者具有完全不同的效果。
2.3 通过对以上科研实证进行谨慎评审之后，将获得的有效、实用的实证与临床护理经验、专业知识、患者的需求以及我科的实际情况相结合，制定出合理的护理计划，对研究脑梗塞的治疗护理系列的文献的科研设计的严密性、结论的有效性、科研受到的限制等进行评审，将其中设计严密的科研成果推荐到实际应用中。将获得的有效、实用的实证与临床护理经验、专业知识、患者的需求以及我科的实际情况相结合的推荐做法是：患者入院后医生应尽快为病人做CT 进行病例选择，争取在黄金时间内进行溶栓;将患者置于有空调的，温度、湿度适宜的重症病房中进行监护，避免患者由于外界原因出现烦躁情绪;为患者尽快建立静脉通道，治疗溶栓(30分钟滴完溶栓药物)，与此同时要对患者进行心电监护;在输入甘露醇时，需要特别注意的是对于高血压病人要先慢滴后快滴;伴随早期针灸以及功能锻炼。在患者病情稳定之后，要以语言、坐、站、走等训练为重点训练。溶栓2小时后，要观察病人是否有不良反映，如头痛、呕吐、言语不清、血压升高、脉搏缓慢洪大、呼吸慢而深、肢体又出现活动障碍等情况，还要警惕脑出血的可能性。还要注意是否发生出血积压等现象，一旦发现出血，立即停止用药并控制出血。
2.4 将最可靠的、最有根据的实证结果应用于临床实践，根据患者的不同情况实施相应的护理计划，每天要按时进行评价。经过2天的治疗，能独立行走的溶栓患者有11 例，治疗时间为7天的有13 例，14天的有20例，30天的有5 例。其中有1例患者治疗时间达60 天，能坐起但不能行走。
3 结语
随着医学条件的不断提高，对医院护理人员的要求也越来越高。护理人员要具备循证护理素质，护理人员要进行继续深造、阅读大量的文献和资料去寻找证据，及时更新理论知识，做到讲证据、讲理论，及时纠正一直依赖临床经验而采用的非正确的临床 措施 ，让患者更愿意接受采取的护理措施并提高措施的可实施性，不仅有助于医护人员知识水平的提高和护理质量的提高，还有利于找到最佳治疗方法，减少病人的医疗费用。
参考文献
[1]怀玉珍.循证护理在脑梗塞护理中的临床实践[J].大家健康(学术版)，2013，22：266-267.
[2]陈玉兰，赵连菊，杨艳丽.循证护理在脑梗死患者早期康复护理中的实践[J].齐鲁护理杂志，2005，05：440-441.
[3]莫永兰.循证护理在脑梗塞护理中的临床实践[J].医学文选，2003，03：404-405
[4]李爱群，区美琼，潘秀娟.对急性脑梗塞患者实施循证护理的研究[J].中国医药导刊，2008，03：438-440.
[5]纪桂芳.循证护理在急性脑梗塞致昏迷患者中的应用体会[J].中国民族民间医药，2010，15：214.
[6]吴双红，刘志军.脑梗塞患者循证护理的临床初探[J].卫生职业 教育 ，2006，08：147-148.
【摘要】目的：对脑梗塞后遗症患者进行心理护理的临床效果研究。方法：选取本院收治的23例脑梗塞后遗症老年患者为研究对象，探讨脑梗塞后遗症患者的临床护理效果。结果：23例脑梗塞后遗症患者经过临床护理后，治愈15例，好转7例，死亡1例，死亡率4.35%。结论：对脑梗塞患者进行早期康复护理，在患者生理、心理方面给予支持干预，能够大大提高康复效果，降低致残及致死率。
【关键词】脑梗塞后遗症;临床护理;老年患者
1 临床资料
将2013年5月～12月本院老年病区收治的23例脑梗塞后遗症老年患者作为研究对象，探讨脑梗塞后遗症患者的临床护理体会。23例脑梗塞后遗症老年患者中，男9例，女14例，年龄67～92岁;患者病程最长11年，最短9个月。
2 心理特点
2.1 挫折与依赖心理
脑梗塞是在老年人群中常见的严重的疾病。脑梗塞具有致残率高的特点，因此脑梗塞后遗症极易导致患者生活质量下降，甚至生活不能自理。因此，这就意味着脑梗塞后遗症患者在生活上依赖别人。同时，脑梗塞具有恢复较慢的特点，因此，脑梗塞后遗症很容易导致患者产生挫败心理。
2.2 抑郁心理
抑郁心理是因为周围环境的空寂、压抑而导致。因为疾病导致突如其来的变化会产生老来无用的感慨和连累亲人的担心，所以，老年脑梗塞后遗症患者产生抑郁心理是很常见的。[1]
2.3 自卑感
现代老年这一代，男性大多都是年轻时候主持家务，赚钱养家的一代。通常都拥有自己的事业，而脑梗塞后遗症有的导致患者偏瘫，有的导致患者失语，严重甚至截瘫，生理功能或者肢体的不完整都会给患者带来自卑感。
3 护理方法
3.1 心理干预
对于有抗拒心理的患者，应该使患者意识到脑梗塞后遗症不进行护理的严重性，使其配合临床护理工作;对于自卑心理严重的患者，应该进行不断的鼓励和积极的引导;对于抑郁心理严重的患者，应该进行开心治疗，使其注意到生活中除疾病以外其他有趣的事情，使其放松心情，轻松治疗。病人由于身体上的不便，生活不能自理，一定会产生焦虑、急躁、对生活失去信心等不良心理状态。因此护理人员要加强跟患者的交流，为患者详细介绍治疗过程及效果，耐心的为患者做好心理安慰。帮助患者适当做些有益康复的功能锻炼，增强患者的自信心与对生活的积极态度。给予患者精神安慰，为患者讲述心理治疗取得奇迹治愈的成功案例，让患者明白其康复不仅仅只依靠药物治疗，帮助其树立战胜疾病的决心与勇气，在治疗中积极配合医生。
3.2 积极构建有效的交流 渠道
护患之间的有效沟通不仅是护理工作的必要工作，也是促进患者康复的重要秘诀。因此积极构建有效的沟通渠道是做好护理工作、通往患者健康的的必经之路。交流渠道的建立方式也应根据不同的患者建立不同的交流渠道，比如，对于失语的患者，可能患者心里所想的无法完全表达出来，所以我们可以采用肢体语言交流或者书面语言交流。对于理解能力有困难的患者，我们应该尽量避免使用复杂语言，所谓复杂语言，就是专业名词汇集的学术语言，取而代之的应该是通俗易懂的生活语言。对于表达能力有困难的患者，我们应该采取二选一的方式提问，也就是说采用有或者没有，是或者不是，要或者不要等的问句提问。此外，为了减少患者的孤独感、失落感、挫折感，我们可以安排适量的适合脑梗塞后遗症患者进行的活动。为了方便护理人员与患者沟通，可以采用特殊符号记忆法，也就是说将每天的日常活动，比如：吃饭、测量血压、输液、排尿等用特殊的符号或者特殊的语言记录下来。[2]
3.3 用药护理
对脑梗塞后遗症患者应密切观察，不同患者所用药物不同，因此，用药护理方式也不同，比如，静脉滴注药物的时候要根据药物性质的不同采用不同的滴速。其中，静脉滴注扩血管药物，滴速应以每分钟30滴左右为宜。又比如，改善微循环的药物可能会引起发热等的过敏反应。因此，护理人员应具有扎实的药学知识，结合临床药师的专业建议，对脑梗塞后遗症患者适时的合理的用药护理。
3.4 康复护理
对脑梗塞后遗症患者的生活护理主要体现在基本日常起居的护理和饮食护理。其中，饮食护理是重点，因为脑梗塞患者大多是老年患者，因此低盐低脂的饮食是脑梗塞患者的最佳选择。对于年岁较高的患者，糊状流质食物有利于吞咽和消化。对于并有糖尿病的脑梗塞后遗症患者应采用无糖食物。合理地控制膳食营养，及时补充维生素和钙。一般护理要达标。一般护理中首先要保证患者所处环境的安静和整洁。要制定标准化的病区清理制度，并且按照 规章制度 进行清扫工作。其次，要保证患者及其家属生活的便利性，比如，在病区应该安置适合数量的扶手和座椅，以便患者自我锻炼。安置简单便利的饮水点，以便患者及家属使用。第三，要保证病房的质量。一间病房不能放置太多的床位，以免患者及家属生活不便利。病床的高低和枕头的高低都应该适度，不宜太高也不宜太低。病房内应该配备急救药物。第四，要保证护理服务的质量。所有的护理人员都应该是具有高素质的专业护理人员，都应该有强烈的服务意识和高超的护理水平。
4 结果
23例脑梗塞后遗症患者经过临床护理后，治愈15例，好转7例，死亡1例，死亡率4.35%。此外，心理干预护理有效的改善了患者的心理状态，患者不良情绪减少了很多，积极配合护理工作。日常生活能力量表评估结果显示，在经过一系列护理之后，所有患者生活质量提高的有效率达到100%。
5 结论
脑梗塞作为老年人常发的突发性疾病，具有病程长、易复发、恢复慢及致死率高的特点。[3]通过对患者心理特点的分析，研究表明对脑梗塞患者进行早期康复护理，在患者生理、心理方面给予支持干预，为患者创造及提供一个舒适、和谐的生活环境能够大大提高康复效果，降低致残及致死率。
参考文献
[1]汪梅朵，李红 .2341 例居家老年慢性病患者抑郁症状及其影响因素的调查分析 [J].中华护理杂志，2009，9(44) ：779-782.
[2]纪桂芳.循证护理在急性脑梗塞致昏迷患者中的应用体会[J].中国民族民间医药杂志，2010，29(15)：124-125.
人类有史以来的重大医学成就---仙丹牌彻底熟性质药膳 整个地球的任何一种物质现象的存在，都是依靠自身正性质的能量维持的。 整个人类大多数的第一代祖先人，他们都是在各自的一生中主要依靠饮吃各种由多种自然热因造成属于含生性质成分多熟性质成分少的非彻底生性质的我们现代人所说的食物原料，进行生长和营养他们各自身体的每一个部分的，因此，他们各自身体的正性质是属于生性质的，负性质是属于熟性质的。 现在，全人类中的所有有现代文明的我们现代人，我们都是在过去的大多数时间里主要依靠饮吃用普通炊具和普通炊做方法只能把我们所需要的主食原料炊做成属于含熟性质成分多生性质成分少的非彻底熟食物进行生长和营养我们各自身体的每一个部分的，因此，我们各自身体的正性质是属于熟性质的，负性质是属于生性质的。 我在我进行的最重大医学科研实验中发现：全人类中的任何一个自身正性质属于熟性质的患者，当他自身的正性质完全消灭自身负性质全部占据自身的所有性质的地位后，它就成了他自身的能够一种把自身或是患癌症或是换低免疫病的彻底自愈、免疫能，而他自身的负性质就就是一种能够造成他或是换癌症或是患低免疫病的致患能。 全人类中所有自身正性质属于熟性质的癌症患者，他们自身所患的各种癌症都是由于他们自身所患病部分的那种彻底自愈、免疫能连续在二十周以上的时间里每时每刻都很低于该部分的致患能早成的。他们所患的所有种癌症包括了被现在中、西医学称谓：鼻烟癌、食道癌、肺癌、肝癌、胃癌、肠癌胰腺癌、膀胱癌等等的全部种癌症。 全人类中所有自身正性质属于熟性质的低免疫病患者，他们自身所换的各种低免疫病都是由于他们自身所患病部分的那种彻底自愈、免疫能连续在十周以上的时间里每时每刻都低于该部分的那种致患能造成的。他们所患的所有种低免疫病包括了被现在中、西医学称谓：未到90岁早逝症、心脏病、动脉硬化、肝硬化、高血压、脑中风、脑溢血、脑血栓、肥胖症、鼻出血精神病、口腔溃疡、肺炎、肝炎、胸膜炎、腹膜炎、胃炎、胆囊炎、糖尿病、痔疮等等的全部低免疫病。 该种药膳是一种能够最长在二十周以上的时间里是全人类中任何一个他自身的正性质属于熟性质的患者他自身所换的任何种癌症或任何种低免疫病彻底自愈的药膳。
1、论文题目：要求准确、简练、醒目、新颖。2、目录：目录是论文中主要段落的简表。（短篇论文不必列目录）3、提要：是文章主要内容的摘录，要求短、精、完整。字数少可几十字，多不超过三百字为宜。4、关键词或主题词：关键词是从论文的题名、提要和正文中选取出来的，是对表述论文的中心内容有实质意义的词汇。关键词是用作机系统标引论文内容特征的词语，便于信息系统汇集，以供读者检索。 每篇论文一般选取3-8个词汇作为关键词，另起一行，排在“提要”的左下方。主题词是经过规范化的词，在确定主题词时，要对论文进行主题，依照标引和组配规则转换成主题词表中的规范词语。5、论文正文：（1）引言：引言又称前言、序言和导言，用在论文的开头。 引言一般要概括地写出作者意图，说明选题的目的和意义, 并指出论文写作的范围。引言要短小精悍、紧扣主题。〈2）论文正文：正文是论文的主体，正文应包括论点、论据、 论证过程和结论。主体部分包括以下内容：a.提出-论点；b.分析问题-论据和论证；c.解决问题-论证与步骤；d.结论。6、一篇论文的参考文献是将论文在和写作中可参考或引证的主要文献资料，列于论文的末尾。参考文献应另起一页，标注方式按《GB7714-87文后参考文献著录规则》进行。中文：标题--作者--出版物信息（版地、版者、版期）：作者--标题--出版物信息所列参考文献的要求是：（1）所列参考文献应是正式出版物，以便读者考证。（2）所列举的参考文献要标明序号、著作或文章的标题、作者、出版物信息。
货物在运输过程中会有灭失的风险,一旦风险发生造成货物损毁,势必会给运输企业带来巨大的经济损失,为了规避货物运输途中由灭失而造成的经济损失,企业一般会选择为运输货物投保相应的货物运输 保险 ,从而转移企业承担的风险。下面是我为大家整理的有关货物运输保险论文，供大家参考。
摘要：对海上货物保险利益的界定不清，使其在国际贸易中产生了不小的麻烦，提出了现行保险利益基本原则的规定在贸易实务中产生的问题，然后在充分研究了海上货物贸易的特殊情况，对海上货物运输保险合同中保险利益归属作了更合理，更有效，更符合实际情况界定。
关键词：货物保险;保险利益;保险合同;贸易赔偿
中图分类号：F74 文献标识码：A 文章 编号：1672?3198(2012)20?0059?02
1 背景
在国际贸易自由化、全球化的背景下，海上运输成为国际间贸易的重要运输途径，海上货物保险作为分散海上货物运输风险的手段，被越来越多的当事人运用。保险利益作为最重要的保险基本原则之一，成为国际海洋货物运输保险的核心问题。《海商法》和《保险法》在我国发展相对较晚、起点较低，对保险利益的解释过于原则，因此显得比较薄弱，无法形成统一、准确的认识。使得海上货物保险在适用保险利益原则时产生诸多法律问题。据广东海事法院统计1984年建院到2005年底海上货物运输保险的案件中有23%的涉及保险利益问题。笔者试图从保险的真谛、法律的适用性、贸易实务对保险利益展开分析，以便核赔人掌握国际海洋货物运输保险中对“保险利益”问题的基本处理 方法 。
2 文献综述
2.1 严格利益关系说
学者对严格利益关系还没有一个统一的定义，英国学者LordEldon定义为：保险利益是财产合同的订立或财产上的权利而产生的关系，只有严格在这两种情况下致使财产权利的灭失影响到当事人的权利时才能称得上是保险利益。我国学者对保险利益也有深入的研究，司玉琢研究指出：保险利益是能够准确用货币衡量计算被保险财产合法取得资产的损失。汪鹏南研究指出：保险利益是能够准确衡量且独立于保险合同之上而存在的关系。
2.2 宽泛利益关系说
另一部分学者认为严格利益说太过狭义，美国、法国、希腊等一部分航运传统强国多数学者认为：所有和被保险财产利益相关的人都是保险利益者，即被保险财产的保全或灭失会给相关利益人造成利益和损失的都是保险利益人。例如，英国1806年Lucena和Craudurd之间关于货物保险的诉讼案中，英国法官对保险利益的判断是根据“精神上确定的事”、“真实的期待”或“与保险标的有某种利害关系”为标准。
3 现行保险利益基本原则对贸易实务产生的问题
保险的作用是分散风险，而分散风险对应的是填补亏损。而保险利益作为保险基本原则中最重要的原则之一，必定是保险人和被保险人在保险纠纷争用的重型武器。那么什么是保险利益?保险利益的范围有多大?保险利益应何时出现在保险合同里?目前我国《海商法》还没有对保险利益作出定义，但它在《保险法》中加以表现，我国《保险法》第12条定义：“保险利益是指投保人对保险标的具有的法律上承认的利益。”这样的定义使在保险纠纷中处理问题原则化和简单化，且难以形成准确、统一的标准。会在下列保险实务中产生问题。
3.1 海上货物运输保险合同效力问题
根据我国保险法的规定，投保人必须对被保险保险标的有法律上承认的利益关系，否则保险合同无效，这样的规定对于一般的陆上货物保险不会产生利益纠纷，但是对于跨国贸易的海上货物贸易保险合同就会出现很多无法解决的大问题。因为在跨国贸易运输中货物的投保人签订的是CFR和FOB合同，即货物购买方在货物装船前都没有法律上承认的保险利益，而货物购买人不可能在货物装船以后再去办理货物保险合同，这就造成购买人在购买保险合同的时候并买有取得法律上承认的保险利益，从而导致保险合同无效的尴尬局面。所以我国保险法中这样的规定是不符合实际情况的，这样的规定在现在的海上货物运输保险合同中是行不通的。
3.2 海上货物保险合同转让后的效力问题
海上货物运输因其提单的多次转让使其所有权不断转移，保险的标的具有一定的流动性。例如，在货物运输途中在大部分时间内不在其所有人的控制之下。但是保险标的所有权的转移不会损害保险人的利益，所以国际运输中心允许不经过保险人的同意就可以由被保险人经过背书进行转移。我国《海商法》中规定：“对海上货物运输保险合同的转让不需经保险人同意，可由被保险人以背书等方式转让，合同权利、义务随之转移”。这些法律部门都在形式上规定了可以自由 转让合同 ，但是保险合同成立的核心的实质内容我国法律没有进行规定，即保险合同效力要以保险利益为依据，被保险人没有法律承认的保险利益就得不到合法的保险效力，保险利益原则是被保险的基础，如果转让人没有保险利益，那么保险利益不会因为合同的转让而产生保险利益。我国现有的《海商法》、《保险法》都没有对转让保险合同的实质要件保险利益作出具体规定，虽然保险利益是一种可以用货币衡量的权益，可以自由转让。但是学者对保险利益是否可以脱离保险标的而独立转移观点不同。
3.3 海上货物保险人代位权问题
保险标的保险利益的范围不统一将会产生下列问题，承运人享不享有保险标的保险利益成为保险人能不能向承运人行使代位权的关键。国内专家学者对保险利益的解释不统一，承运人坚称，承运人在运输途中要以自己的经济利益去承担货物发生风险的损失，从而承运人享有运输货物拥有的可保利益，它可以直接为自身利益对要承担的经济责任进行投保获取保险单或是通过合同规定从而有权享有托运人保险利益。而保险人则主张根据海上保险的可保原则，只有对货物具有法律上承认的真正具有厉害关系的人才能投保，否则视为赌博行为合同无效，托运人将货物的可保利益转让给承运人的条款实质上是使承运人获得了本来不具有的保险利益，托运人损害了保险人的代位追偿权的权利。
4 海上货物运输保险合同中保险利益归属的界定
对保险利益的归属界定比较难把握。过于严格的界定，会限制了合法保险，掣肘了保险经济效用地发挥。过于宽泛的界定，会出现众多拥有保险利益的关系人，这无疑是纵容了赌博行为，赌博行为会出现投保人投险并盼望货物出险的现象，这违背了保险的原则。现在主流的观点认为国际海上运输保险合同要以承担风险这一原则为利益的边线。
这就是说买卖双方以承担风险为界线，投保人的保险利益根据保险标的的所有权转移而转移。我国在处理海上货物保险实践中也多以风险承担点为投保人或被保险人享有保险标的保险利益的划分点标准。这样划分的原因是因为在国际贸易中《联合国国际货物销售合同公约》与《2000年国际贸易术语解释通则》对货物风险的转移做了准确的规定。
相关贸易术语买卖双方的风险划分在《2000年国际贸易术语解释通则》中都作了详细的规定。FOB、CIF、CFR，是国际海运 贸易合同 中最常见的3种合同价格条款，明确了风险划分点为货物以装货港船舷，即货物买方从货物越过船舷的一刻起开始拥有货物的所有权并承担货物的风险。以“风险承担”的界限作为有保险利益的界限虽然有一定的合理和可操作性，但是缺乏实务性和法理性。在该标规则下可能会出现货物买卖双方都无法获得保险人赔偿的情况，例如，在CIF双方贸易中，货物在越过船舷运输途中造成的货物损失，由于风险已经从卖方转移到买方中。
此时卖方失去了保险利益，如果买方退单、拒收货物或者拒付货款时，卖方即使手中持有提单和保险单也无法获得保险人赔偿。所以有风险承担点为保险利益界线也造成了很多海上货物保险纠纷。贸易合同在FOB和CFR条款下的保险纠纷最为典型，根据我国《保险法》规定，投保人只有具有了法律承认的保险利益才能购买保险合同，否则合同无效，从而造成货物购买方只能在货物越过船舷后拥有了保险利益后再能去购买保险，而在实务操作中货物保险合同躲在货物装船前购买，尤其是预约合同。这样如果认定保险合同无效，这明显不符合国际贸易货物 运输合同 实务运作的事实。
但是在实务中如果在FOB或CFR下保险货物在装船前发生货物损失，保险人拒绝为被保险人赔偿损失，理由是被保险人对保险货物没有保险利益。笔者认为，在以CIF、FOB、CFR下签订的国际贸易合同中，卖方从货物交至买方手中，再到收到货款，对保险货物享有无可争辩的保险权利，同样，买方从和卖方签订贸易合同后到货物划在合同下对保险货物也享有无可抗拒的保险利益。
所以在处理保险人和被保险人货物保险合同时没有必要在货物的保险利益上纠缠不休，简单的处理方法是持有保险单并有提单的被保险人只要受到真实的损失就有权利向保险人索取损失报酬，这满足实际，也符合我国《海商法》的规定，赔偿原则是海上保险的基本原则，保险人对被保险人损失的赔偿不能超过被保险自身真实的损失，也就是说，被保险人索赔金额要以自身真实的损失为上限，没有损失或者超出损失的保险人可以拒绝赔偿。被保险人不能因为货物损失而得到额外的利益。
以“实际损失承担”作为被保险人获得保险人获得保险的上限在国际海上贸易中更符合实际。这样在货物发生损失时，在损失中真正的受害者只要持有保单和提单自然能获得赔偿，这也体现了保险的真谛。这样保单的转让等一系列的问题只要遵守这以准则都将迎刃而解。另外，《〈中华人民共和国保险法〉释义》一书对货物保险合同中保险利益的解释为：“凡因财产发生危险事故可能遭受损失的人，均对该项财产具有一定的可保利益。”此解释明确了拥有提单和保险单的货主对保险标的具有保险利益，且是合法的经济利益相关者，必然有权利依据相关法律向保险人提起索赔。
5 结语
本文主要研究探讨了法律对保险利益原则的规定在处理保险合同纠纷中出现的问题，并对海上货物运输保险合同中保险利益归属作了更合理，更有效，更符合实际情况界定。笔者认为我国法律规定的被保险人应该具有法律承认的保险利益的规定，应当宽泛的解释为被保险人对保险标的的保险利益不为法律所禁止。根据我国《保险法》相关规定投保人对保险标的没有保险利益的合同无效，因此货物买卖当事人应当对保险标的都具有保险利益在海上货物运输保险合同中，且在操作海上货物保险纠纷时，要以实际损失为依据作出对获得保险赔偿的标准。
参考文献
[1]司玉琢等.新编海商法学[M].北京：人民交通出版社，1991.
[2]汪鹏南.海上保险合同法详论[M].大连：大连海事大学出版社，1996.
[3]CIF和FOB合同(郭国汀主译)[M].北京：复旦大学出版社，2001.
[4]G.吉尔摩C.L.布莱克.海商法[M].北京：中国大 百科 全书出版社，2000.
[5]张辰.保险基本原则在海上货物保险人责任免除中的影响[J].山东社会科学，2007.
[6]李欣.海上货物保险利益案例分析与思考[J].对外经贸实务2007.
[7]黄伟青.国际海运货物保险的保险利益[J].中国海商法年刊，2001.
摘要：随着我国 经济 的飞速 发展 ,我国在海上货物运输的不断扩大的同时,对于在国际货物运输中如何保护自身利益,更好的维护自己的利益显得尤为重要。：本文论述了海上货物运输保险的险别、以及海洋货物运输中的损失，并通过对海上货物运输保险案例的 分析 ,来说明怎样维护自身的利益.
关键词: 海洋运输货物保险 保险险别 部分损失(单独海损 共同海损)
国际货物在运输过程中，由于种种因素的 影响 ,货物在途中极有可能受到损失，货主为了保障货物在一旦遭到损失后能从经济上得到补偿，一般都要投保货物运输险。
国际货物运输保险是以运输过程中的各种货物作为保险标的，被保险人(买方和卖方)向保险人(保险公司)按一定金额投保一定的险别，并交纳保险费，保险人承保以后，如果保险标的在运输过程中发生约定范围内的损失，应按规定给予被保险人经济上补偿的一种财产保险。国际货物运输保险，以海上货物运输保险起源最早、 历史 最久，本文主要论述海洋运输货物保险的险别和海洋货物运输中的损失
一.洋运输货物保险，按照国家保险习惯，可将各种险别分为:
(一)主要险别
A、平安险
平安险这一名称在我国保行业中沿用甚久。人其 英文 原意是指单独海损不负责赔偿。根据国际保险界对单独海损的解释，它是指部分损失。因此，平安险的原来保障范围只赔全部损失。但在长期实践的过程中对平安险的责任范围进行了补么和修订，当前平安险的责任范围已经超出只赔全损的限制。概括起来，这一险别的责任范围主要包括：
1、在运输过程中，由于 自然 灾害和运输工具发生意外事，民被保险货物的实物的实际全损或推定全损。
2、由于运输工具遭搁浅、触礁、沉没、互撞。与流一其他物体碰撞以及失火、爆炸等意外事故造成被保险货物的部分损失。
3、只要运输工具曾经发生搁浅、触礁、沉没、焚毁等意外事故，不论这意个事故发生之前或者以后曾在海上遭恶劣气候、雷电、海啸等自然灾害所造成的被保险货物的部分损失。
4、在装卸转船过程中，被保险货物一件或数件落海所造成的全部损失或部分损失。
5、运输工具遭自然灾害或意外事故，在避难港卸货所引起被保险货物的全部损失或部分损失。
6、运输工具遭自然或灾害或意外事故，需要在中途的港口或者在避难港口停靠，因而引起的卸货、装货、存仓以及运送货物所产生的特别费用。
7、发生共同海损所引起的牺牲、公摊费和救助费用。
8、发生了保险责任范围内的危险，被保险人对货物采取抢求、防止或少损失的各种 措施 ，因而产生合理施遇用。但是保险公司承担费用的限额不能超过这批被救货物的保险金额。施救费用可以在赔款金额以外的一个保险金额限度内承担.
B、水渍险
水渍险的责任范围除了包括上列“平安险”的各项责任外，还负责被保险货物由于恶劣气候、雷电、海啸、地震、洪水等自然灾害所造成的部分损失。
C、一切险)
一切险的责任范围除包括上列“平安险”和“水渍险”的所有责任外，还包括货物在运输过程中，因各种外来原因所造成保险货物的损失。不论全损或部分损失，除对某些运输途耗的货物，经保险公司与被保险人双约定在保险单上载明的免赔率外，保险公司都给予赔偿。
上述三种险别都有货物运输的基本险别，被保险人可以从中选择一种投保。
此外，保险人可以要求扩展保险期，例如，对某些内陆国家出口货物，如在港口卸货转运内陆，无法按保险条款规定的保险期内到达目的地，即可申请扩展。经保险公司出立凭证予以延长，每日加收一定保险费。
不过，在上述三种基本险别中，明确规定了除外责任。所谓除外责任是指保险公司明确规定不予承保的损失或费用。
(二)附加险别
一般附加包括：
1、偷窃提货不着险：保险有效期内，保险货物被偷走或窃走，以及货物运抵目的地以后，整件未交的损失，由保险公司负责赔偿。
2、淡水雨淋险：货物在运输中，由于淡水、 雨水 以至雪溶所造成的损失，保险公司都应负责赔偿。淡水包括船上淡水舱、水管漏水以及汗等。
3、短量险：负责保险货物数量短少和重量的损失。通常包装货物的短少，保险公司必须要查清外装包是否发生异常现象，如破口、破袋、扯缝等，如属散装货物，往生育装船和卸重量之间的差额作为 计算 短量的依据。
4、混杂、沾险：保险货物在运输过程中，混进了杂质所造成的损换。例如矿石等混进了泥士、草屑等因而使质量受到 影响 。此外保险货物因为和其他物质接触而被沾污，例如布匹、纸第、食物、服装等被油类或带色的物质污染因而引起的 经济 损失。
5、渗漏险流质、半流质的液体物质同和油类物质，在运输地程中因为容器损坏而引起的渗漏损换。如以液体装存的湿肠衣，因为液体渗漏而使肠发生腐烂。变质等损失，均由保险公司负责赔偿。
6、碰损、破碎险：碰损主要是对金属、木质等货物来说的，破碎则主要是对易碎性物质来说的。前者是指在运输途中，因为受到震动、颠簸、挤压而造成货物本身的损失;后者是在运输途中由于装卸野蛮、粗鲁、运输工具的颠震造成货物本身的破裂、断碎的损失。
7、串味险：例如，茶叶、香料、药材等在运输途中受到一起堆储的皮第、樟脑等异味的影响使品质受到损失。
8、受热、受潮险：例如，船舶在航行途行途中，由于气温骤变，或者因为船上通风设备失灵等使舱内水气凝结、发潮、发热引起货物的损失。
9、钩损险：保险货物在装卸过程中因为使用手钩、吊钩等工具所造成的损失，例如粮食包装袋因吊钩钩坏而造成粮食外漏所造成的损失，保险公同在承保该险的史下，应予赔偿。
10、包装破裂险：因为包装破裂造成物资的短少、沾污等损失。此外，对于因保险货物运输过程中续运安全需要而产生的候补包装、调换包装所支付的费用，保险公司也应负责。
11、锈损险：保险公司负责保险货物在运输过程中因为生锈造成的损失。不过这种生锈必须在保险期内发生，如原装时就已生锈，保险公司不负责任。
上述11种附加险，不能独立承保，它必须附属于主要险面下。也就是说，只有在投保了主要险别以后，投保人才允许投保附加险。投保“一切险”后，上述险别均包括在内。
特别附加险
特别附加险也属附加险类内，但不属于一切险的范围之内。它往民 政治 、国家行政管理规章所引起的风险相关连。 目前 中国 人民保险公司承保的特别附加险别有交货不到险、进口关税险、黄曲霉素险和出口货物到香港(包括九龙在内)或澳门存储仓火险责任扩展条款。此外，还包括战争险和罢工险等。
二.海上运输货物保险所保障的损失，接损失的程度可以分为全部损失和部分损失两类。
(-)全部损失
全部损失简称全损，可分为实际全损和推定全损。
1.实际全损又称绝对全损，凡有下列情况下之一者即可构成实际全损：(1)被保险的货物已经完全灭失;(2)被保险货物遭受严重损害丧失原有用途，已不具有任何使用价值;(3)被保险货物丧失已无可挽回;(4)船舶失踪。
2.推定全损是指被保险货物虽未完全灭失，但对被保险人而言已经没有什么用途或价值，凡有下列情况下之一者即为推定全损：(1)被保险货物遭受严重损害，完全灭失已不可避免;(2)被保险货物受损后， 修理 费用估计要超过货物修复后的价值;(3)被保险货物遭受严重损害之后，继续运抵目的地的运费已超过残存货物的价值;(4)被保险货物遭受保险责任范围内的事故，使被保险人失去被保险货物所有权，而收回这一所有权，其所需费用将超过收回被保险货物的价值。
(二)部分损失
部分损失是被保险货物的损失没有达到全部损失的程度，部分损失包括共同海损和单独海损两种，由于在以后的论述中还要专门涉及，在此就不再讲述。
有关货物运输保险论文相关论文：
1. 国际货物运输保险论文
2. 国际货物运输与保险论文
3. 有关海上运输保险论文
4. 有关保险论文精选
5. 关于保险论文范文精选
6. 关于保险论文范文