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房地产专业毕业论文参考选题 1、 前监理工作存在的问题及原因、对策2、工程项目管理（咨询、设计、监理、施工、采购）应对WTO的形势与对策3、工程监理制度及手段研究4、计算机在项目管理中的应用研究5、国内外招标投标惯例比较研究6、国内招标投标现状及规范研究7、工程设计阶段的投资控制研究8、关于监理人员资质认定办法的思考9、加入WTO对房地产业的挑战与机遇10、关于政策性住房金融制度的研究11、房地产合理开发规模的研究12、空置房成因及对策研究13、关于住房消费贷款（政策性、商业性）的思考14、关于工程管理专业人员应具备素质的思考15、关于项目后评估的思考16、关于完善工程造价管理的思考17、工程项目投标报价策略研究18、工程造价计价现行体制的缺陷与对策研究19、工程项目施工阶段造价的控制与管理20、拖欠工程款的成因与对策研究21、关于建设有形市场规范化发展的思考22、论工程量清单报价23、工程造价管理模式改革探讨24、论工程项目全过程的投资控制25、关于工程造价主动和动态控制的思考26、房地产投资风险研究27、我国物业管理的现状及对策研究28、我国工程造价咨询业的现状及发展研究29、论工程担保制度的建立与推行30、住宅产业的发展与国民经济增长31、关于提高工程质量的若思考32、基础设施融资模式及策略研究33、项目融资（BOT、TOT、ABS等模式）的现状及对策研究34、国内外工程造价管理的比较分析研究35、加入WTO后建设法规的完善36、关于国际工程承包中FIDIC合同条款的应用37、承包商施工合同风险防范38、建筑工程招标投标与合同管理关系的探讨39、工业发达国家建设工程合同管理与风险管理40、风险管理理论在工程合同管理工作中的应用41、施工索赔的现状和对策研究42、浅谈FIDIC条款中的施工索赔43、论信息技术在工程施工索赔中的功能44、工程总承包企业与工程项目管理企业的界定和比较研究45、推行总承包对我国建筑业的影响46、工程总承包企业组建的模式研究47、住房价格合理姓性探讨48、房地产估价方法比较研究49、房地产泡沫预警与防范50、房地产周期波动分析51、房地产经济预警方法研究52、城市规划与城市地（房）价相互作用机理研究53、城市土地收购储备制度探讨54、房地产开发项目可行性研究报告-----XX案例研究
新土地法，还是旧土地法？中国的还是外国的？你这个范围太宽。给几个别人以发表文章的论文题目吧，做个参考。《土地法》中的一个矛盾——论《土地法》对农民土地权益保护的缺失《中国土地法大纲》的再评价南京国民政府《土地法》的传播及其影响《井冈山土地法》历史经验分析土地法的理念更新与制度完善《井冈山土地法》产生不足原因探析我国土地法中行政合同的现状及相关思考执行“新《土地法》”中几个问题的探讨好了，先这么多了。做论文的有大小取舍。别太大容易太泛，没闪光点；别太小容易自杀，写不出来。
哈哈！正在写呢！老师给了些题目，给你参考下了！房地产论文选题方向1、房地产市场研究以**市为例，分析房地产市场现状与发展趋势，选取住宅市场、二手房市场或商用零售物业市场其中之一作为研究对象，研究市场供求状况、价格走势，分析市场未来发展趋势（重点在未来市场发展趋势研究）或规范市场发展的对策（重点在市场现状分析，提出建议、对策）可拟题目：A**市房地产市场现状与发展趋势分析B**市住宅市场发展潜力研究C**市商业地产发展现状、问题与前景D规范**市二手房市场发展的对策研究E规避二手房市场交易风险的对策建议。。。2、土地市场研究分析土地市场与房地产市场的互动关系（地价与房价的关系），土地出让制度（包括土地储备制度的建立）、土地管理政策（如对闲置土地的处理新规定）和土地税收政策（征收土地增值税）对于房地产市场的影响和意义可拟题目：A地价与房价互动关系研究B土地一级开发模式的比较研究-以南宁市为例C土地增值税清算后的我国房地产市场走势3、物业管理领域分析物权法颁布后对物业管理领域的影响，或者对物业管理企业管理作风的影响、物业管理企业如何提高自身的管理水平和竞争力可拟题目：A当前物业管理纠纷的焦点问题研究（物业公共产权问题、业主委员会的权利问题等）B提高物业服务企业竞争力的对策研究。。。4、小产权房的问题集体土地上建设商品房已是一种趋势，各大城市房价高涨，工薪阶层纷纷选择购买不受法律保障的小产权房，引发了很多问题，所涉及到的深层次问题是：集体土地所有权究竟能否享有真正意义上的产权？还涉及政府如何解决中低收入者住房难的问题这是一个涉及多个领域的热点问题，可以从多个角度探讨可拟题目：A建立城乡统一的土地市场的可能性、障碍及对策研究B集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策C小产权房的土地产权问题研究D开放集体建设用地市场、拓宽土地一级市场的对策研究E利用集体建设用地缓解住房保障压力的可行性、障碍与对策研究。。。。5、住房保障方面的题目：A构建以经济适用房为主体的住房保障体系的现实障碍与对策研究B完善我国住房保障制度的对策建议C解决中低收入者住房困难的渠道和对策研究。。。6、房地产开发领域A、 房地产开发企业融资前景分析B、 宏观调控下房地产开发企业发展战略探讨论文选题要注意的三个问题（以房地产市场研究为例）首先，确定研究方向，选择一个具体的市场来研究，不要笼统的以“房地产市场”作为研究对象；其次，确定研究的范围。商品住宅市场是研究的最大热点，要注意联系当前的住房保障政策来分析，也不能忽视住房市场的层次性，商品房、经济适用房和廉租房分别面向不同收入阶层，要明确所分析的是哪个层次的住房市场。再次，确定研究的立场。如果以分析市场趋势为主，就需要站在房地产市场咨询者的角度，那就写成研究报告一类的文章，这需要大量的数据资料；也可以研究市场存在的问题，包括国家政策的影响、市场监管秩序、交易风险防范等，站在为政府建言的立场来分析和解决问题；本来我想写估价的，结果老师不是估价方面的!估计你可以写几种估价方法的改进和应用呀！哎，论文啊！烦得很！
1、Town land managementWith the development of urbanization construction in China, a large amount of land use management problem also will rise, and this will hinder the further development of urbanization. Make development plan, is well the premise condition of urban construction and basic work2、Town construction engineering quality managementConstruction engineering quality is engineering construction investment of the three major goals, quality fit and unfit quality, in relation to the lives and property of the people safe. Building engineering is a special kind of products, it can not like other industrial products that removed maintenance. Therefore, the construction engineering quality process control is very important.3、Regional development strategy researchStrategic management theory with the time continuous development and development. This article from the strategic management history evolution new trend, strategic management tools to the new development of the two aspects of the strategic management development new trend, hope for strategic management theory and practice plays a promoting role4、Regional economic characteristic analysisOur country is a vast, the development of a large population and areas around the great powers in the physical, economic, and social conditions, regional development no significant difference in China is to balance the basic national conditions.
农村土地流转是我国农业和农村发展到一定阶段的产物，是在现行家庭联产承包责任制基础上推行的一种行之有效的农村土地制度改进，对于维护农民的权益,促进农业和农村经济的发展,维护农村社会的稳定,具有重大的现实意义和深远的历史意义。本文拟以浙江省宁海县农村土地流转为实例，对如何加快推进农村土地流转(以下简称农地流转)进行深入剖析。关键词：农业经济 土地流转 政府作用一、 当前农地流转的现状及趋势(一)农地流转现状农村土地使用权主要表现为土地承包经营权，即在一定年限内使用、收益和有限的处分权利。农地流转实质就是农地使用权流转，是指在农户与集体间的承包关系不发生变化的前提下，承包者把有限的使用权从承包经营权中分离出来，转让给其他农户或经营者的行为。我国农地流转经历了从农村基层组织到农户，再从农户转移到其他经营者的一个过程，两个阶段表现出两种不同效果：一是土地表现为一种生产资料，由集体所有分化为农户占有，农户获得使用权和生产经营权；二是土地表现为一种资本或商品，具有交换价值。在这两个阶段，土地在相关的利益主体——村集体经济组织、农户与受让者间流转，形成资源优化配置的三个主体，客观上要求按市场制度来规范土地流转和调节三者间的利益，这对深化农村土地改革，加快农业产业化、农村工业化、乡镇城市化进程，起到了积极的推动作用。20世纪90年代以来，家庭承包责任制所处的微观基础和面临的宏观环境都发生了较大的变化。特别是由于农产品价格低迷，农业比较效益低下，越来越多的农民外出务工经商，许多地区出现了农地撂荒的现象，并且撂荒面积呈日益扩大的趋势。为解决农地撂荒问题，实行规模经营，提高农业经济效益，各个地方的农民自发地通过互换、转包、转让等方式进行农地使用权的流转。近几年，农地流转的发展势头明显加快，有力推动了农村经济社会发展。据统计，我国1990年以各种形式流转的农地约占承包土地总面积的4%-5%，2000年达到7.7%，目前已达到10%以上。浙江省农地流转情况更具代表性。据浙江省农业厅统计，到2006年底，全省209万农户共流转农地393万亩，占全省家庭承包经营户的22%，占总承包耕地的19.8%。在农地流转过程中，浙江省各地从实际出发，创新出六种流转方式：一是有偿转包。在集体经济组织内部，承包农户将土地经营权以不超过剩余年限转包给第三方，自己保留承包权，接包方拥有使用权，双方签订契约，明确权利与义务。2006年浙江省约有50.7%的流转农地采取这种方式。二是业主租赁。集体经济组织或承包农户将土地使用权出租给村社外的业主从事农业开发，签订租赁协议并支付租金。2006年全省农地流转面积的33%采取这种办法。三是分季流转。以生产季节划分，一块农地在不同季节可由不同接包者种植，这一流转方式正从最初自发流转转变为有序流转。比如龙游县一些农民只种一季晚稻，而将早稻种植权流转给种粮大户，种粮大户为农户提供晚稻免费机耕、育秧与优惠价机割。四是农地互换。承包农户为便于管理，交换承包地块使用权，以解决个别承包户不愿流转农地或连片流转的矛盾。宁海县长街镇将承包农地设为两个区域，一个区域为自种区，由不愿意流转农户承包；一个区域为招商区，由愿意流转的农户承包，集中统一对外招租，确保农地成片流转。五是农地入股。将农户土地承包经营权量化入股，由村统一经营或发包给公司、规模大户经营，村经济合作社按股份将土地经营权所得在年终分配。平湖市黄姑镇渡船桥村2006年底成立农地股份合作社，把经营净收益的80%按股分红到户，承包农户取得良好的农地收益。六是农地托管。在县、镇乡二级设立农地信托服务中心，村一级具体负责农地信托服务，全省已有4300多个村建立了农地流转组织。在就地流转的同时，浙江省还出现了跨省流转。如温岭市箬横西瓜合作社在5个省参与农地流转，建立了12个西瓜基地；温岭市农民陈定友等北上黑龙江承包农地，从事粮食生产。据统计，仅2005年，全省就有34万户、1121家企业，在外省参与流转农地785万亩，相当于浙江全省的三分之一。（二）农地流转发展趋势1、流转行为从民间自发向有序流转转变。当前各地农地流转的行为逐渐走向理性化，开始由一家一户的农户自发分散进行向有组织有计划的有序流转转变。为促进农地有序流转，各地农地管理组织在流转规范管理方面进行了有效的探索。如在登记管理方面，制定等级管理办法，规范操作程序，做好农地流转的法律政策咨询；在合同管理方面，统一制发农地流转合同文本，设置专门的合同档案，加强对合同内容的审查、鉴证和指导；在程序管理方面，明确规定凡涉及全村农户利益的农地流转，需经村民代表会议通过，流转合同须由村经济合作社备案，乡镇合同管理委员会签证。2、流转主体从单一农户向多元主体转变。随着农业结构调整和效益农业的发展，原来一些农业专业大户扩大规模，新专业大户不断涌现，同时还产生了一批新的农业生产经营主体，农业企业、专业合作经济组织、科技人员成为租赁农地承包经营权的新生力量。3、经营内容从种粮为主向发展高效农业演进。随着农地流转主体的多元化发展，农地的经营内容也逐步由种粮为主向高效农业演进。通过对农业企业建基地的引导，以“公司＋基地＋农户”和发展订单等模式，建立农产品加工的原料基地；通过积极培育种养大户和合作经济组织，推进经济农作物的种植，形成现代化农产品生产基地。4、定价机制从相对随意向市场定价转变。各地政府积极探索构建农地流转信息平台，通过各种渠道调查和搜集农地流转的供给、需求、市场价格等信息资料，并加以统计、分析和预测，然后通过一定的载体发布有关农地流转的动态情况，为农民流转土地提供有效的信息服务，农地流转价格逐步由最初的无偿或随意定价转向市场化的有偿流转。5、政府行为从默许流转向主动引导转变。在农地流转之初，部分地方政府及干部认为农地流转缺乏法律法规的支撑，操作难度大，且容易产生矛盾和纠纷，在工作中持不支持、不鼓励也不加限制的态度。随着农地流转对于农业增效、农民增收、农村稳定的效益逐步显现，各地政府及干部逐步提高了认识，加深了对农地流转的了解，及时总结经验，主动加强对农地流转工作的引导，积极为农地流转创造条件。二、加快推进农地流转的现实意义农地使用权的加快流转，有力地推进了农业结构调整，推进了农业经营体制创新，推进了农业科技进步，较好地解决了农业小规模、分散经营的各种弊端，促进了农业增效、农民增收。农地使用权流转已经成为推进农业产业化的一个核心环节，成为农业和农村经济发展的一场革命。（一）推进农地流转，是加快农业结构调整的现实需要一家一户分散的小规模经营，很难进行农业结构的区域化调整，农民种什么、养什么，具有很强的盲目性和被动性，在很大程度上依靠政府指导，由此也带来了一系列问题。大面积农地使用权流转后，农业经营的主体发生变化，农地主要向专业大户、农业企业、农村专业合作组织等集中，由他们按照市场原则组织生产，使农地资源从低效益的粮棉油生产转向高效益的名特优产品生产，对农业结构调整起到了积极的促进作用。（二）推进农地流转，是解决农业投入不足的有效途径挨家挨户地分散经营不可能对农业有大的投入，农地的大量流转，既需要进行大规模的农地整理，又需要大量的农业基础设施建设投入。随着农地使用权流转的深入实施，农地主要由具有较高经营水平和经济实力的大户、农业企业等主体经营，从而使得对农业的投入不断增加。（三）推进农地流转，是提升农业科技水平的重要举措农地使用权的流转，为科技兴农战略的深入实施创造了条件，使一大批先进、适用的农业新技术、新成果、新品种得以推广应用，走完了农业科技推广到田的“最后一公里”，使农产品品牌优势进一步凸显，科技含量进一步提升，知名度和市场竞争力也得到进一步增强。同时，依托农业龙头企业和农产品基地，各类专业技术人才的引进步伐不断加快，从而有效地提高了农业科技水平。（四）推进农地流转，是促进农业规模经营的客观需要农地流转不但较好地解决了农户从事非农产业的要求，而且还满足了有技术特长、有资金实力、有经营能力的专业大户、工商业主、经营能人集约经营农地的愿望。通过农地流转，使承包经营权向大户、农业企业集聚，形成连片专业规模经营，克服了小规模家庭经营的局限性，从而有序地引导农户与市场接轨，走向专业化、商品化、现代化。同时，随着“公司＋合作社＋基地＋农户”等一系列行之有效的农业经营模式的推广，各类农业合作组织、农业行业协会也如雨后春笋般的建立起来，农业组织化程度也大大提高。（五）推进农地流转，是加速农村劳动力转移的必然要求农地使用权的流转，使农村劳动力持续稳定地向非农产业转移提供了可能，越来越多的农民转让农地使用权，实现了就业转移，拓宽了农民增收渠道。农地使用权的流转使农民获得了一笔比较可观的租金，农民获得了比自己经营还要高的转让费。同时，农地流转后，不少农民转化为产业工人，使众多农民不出家门就找到了就业渠道，获得了转让费和劳动工资的双份收入。三、宁海县推进农地流转的基本做法和经验近年来，宁海县以科学发展观为指导，以市场经济为导向，坚持规模化带动产业化、组织化、科技化、品牌化思路，积极推行农地承包经营权流转，农地流转规模大、效益好，逐步创立了“农民自愿参与、方式自由选择、企业自主经营、市场自我调节、政府自觉服务、规模适度控制”的“五自一控”流转模式，形成了五千名职业农民经营全县七成耕地的可喜局面，被誉为宁海农业发展的“第二次革命”。（一）宁海推进农地流转的基本做法1、开展农地整理，创造农地流转条件。近年来，宁海县把农地整理和综合开发作为开展农地流转的一项基础性工作，切实加强资金投入，积极推进标准农田建设，为农地流转、成片规模开发创造了条件。据统计，自1998年以来，全县共投入农地开发整理资金2.2亿元，完成农地整理项目100个，整理面积达到18.86万亩，建成标准农田14.56万亩，新增耕地2.1万亩；完成农地开发项目235个，新增耕地2.23万亩，并建成 “田成方、路成行、渠成网”的标准农田，极大地改善了农田基础设施，吸引广大种养大户、农业龙头企业等经营主体参与农地流转。2、培育经营主体，拓展农地流转渠道。一是引导农业企业建基地。宁海县各类农业企业通过农地流转，以“公司＋基地＋农户”和发展订单等模式，建立西兰花、雪菜、榨菜、高菜等原料基地6.7万亩。二是引导种养大户和经济合作组织开展规模经营。全县种养大户和经济合作组织通过农地流转，开展集中连片的种养殖，流转面积达到11.7万亩。三是鼓励工商企业投资效益农业。工商企业积极参与农地流转和基地建设开发，如宁波久丰生物科技有限公司从农户处流转700亩农地，种植进入超市的果蔬。到目前为止，全县工商企业已完成基地示范项目投资6000万元。据统计，到2005年底宁海农地流转涉及农户以外主体的面积有8万余亩，占流转总面积的三分之一左右。3、创新流转形式，提高农地流转实效。宁海县立足实际，在坚持自愿的基础上，大胆创新，开展多种形式的农地流转。一是开展委托转包。农户将农地经营权委托给村经济合作社，由村经济合作社统一发包给大户或农业企业，面积达9.74万亩。二是自行转包。农户通过私下协商或口头协议等方式将承包地转包给亲朋好友耕种，面积达3.27万亩。三是租赁。农户将农地租赁给农业企业、规模大户、工商企业使用，承租人向出租人支付租金，面积达3.2万亩。四是实行股份合作。由村集体将农户土地承包权量化入股，农地由村统一经营或发包给公司、规模大户经营，村合作社按股份将农地经营所得在年终进行分配，面积达1.1万亩。此外，宁海各地还建立了农地互换制度，流转面积达到2.31万亩，促进了农地成片流转。4、健全流转机制，提供农地流转保障。一是规范农地流转管理。完善农业承包合同管理委员会，建立农地经营权流转审查制度、档案管理制度，制订相应的规范操作程序，规定农地流转合同必须由村经济合作社备案，镇乡合同管理委员会鉴证。建立农地向大户集中流转过程中的风险防范机制，避免工商企业或非农人员随意性、大面积、长时间地租赁农户承包地搞粗放经营。二是加强农地流转服务。建立农地流转服务平台，为农户开展流转前后的政策咨询、信息提供、合同签订等各种服务。三是建立政策引导机制。出台鼓励开展农地经营权流转、工商企业投资农业、龙头企业建设农产品原料基地等一系列政策意见，每年从土地出让金纯收入中提取3%，重点用于改善基地的基础设施和扶持农业专业合作组织、规模经营户发展，并对农地流转开发的手续和税费进行简化和减免，并每年安排100万元用于农地经营权流转奖励。增加县农业担保中心资本金，加强农业信用担保机制建设，积极为商业及金融信贷资金投入农地流转创造条件。(二)宁海推进农地流转的主要经验根据在宁海多年的工作实践，笔者深深感到，宁海之所以能在农地流转方面取得如此大的成绩，完全是广大干部群众认真遵循认识－实践－再认识－再实践的科学路径，创造性开展工作的结果。从宁海经验来看，至少有以下几方面值得借鉴：1、务必以稳定家庭承包经营政策为前提，坚决贯彻并灵活运用党的农村政策。实行以家庭经营为基础、统分结合的双层经营体制是党的农村政策的基石。宁海县在推进农地流转的过程中，处处以稳定土地承包关系为前提，坚持依法办事，不搞强行流转，确保土地所有权，稳定土地承包关系。同时，又采取因地制宜的政策措施，建立灵活有效的流转机制，灵活运用各种流转形式，搞活土地承包经营权，既确保了党的农村政策的贯彻执行，又促进了农业生产力的发展，开创了农业和农村工作新局面。2、务必以加快经济稳定发展为条件，适时推进农地流转。推进农地稳定流转，根本还是靠加快经济发展，提高生产力水平。据有关专家分析，农地健康稳定流转需要具备以下五个基本条件：一是农村人口恩格尔系数在45％以下；二是农业产值占社会总产值的比例小于10％；三是农村非农收入在75％以上；四是农村劳动力中从事非农劳动的数量大于50％；五是农业种植业结构中经济作物面积占30％以上。如果专家所说的以上几点是推进一个地方农地流转的必要条件，那么宁海县作为浙江东部沿海相对较发达地区，已经完全具备以上所说的几个条件，宁海的实践也证明了这一点。宁海的农地流转经历了一个逐步发展的过程，一开始由于区域经济发展水平还不够高，农地流转仅局限在小范围内，近年来随着县域经济的快速发展，使得大量的农民从“一亩三分”农地中摆脱出来成为可能，才有现在的大规模农地流转。因此，农地流转一定要从当地经济发展的实际出发，适时加以引导和推进，切忌不顾条件一哄而上。3、务必以“自愿、效益”为原则，充分尊重群众的意愿。推进农地流转，要顺应农民群众的发展需求，尊重农民群众的首创精神，及时总结农民群众的实践经验，并上升到理性高度用以指导面上工作。一是要坚持自愿原则。把农地流转权真正交给农民，由农民自主选择流转的对象、方式和条件，任何单位或组织不能违背农民的意愿强行剥夺农民的土地使用权，政府的引导和服务必须要以群众的意愿作为前提和保证。二是要坚持效益原则。把农民增收作为根本出发点，根据农地的级差，按照市场的实际价格，加上失去农地的必要保障成本，合理确定农地流转基价，确保农民通过承包经营权的流转，获得比自己耕种农地更多的收益，让农户从农地流转中得到实惠。4、务必以政府引导为保障，充分发挥政府在农地流转中的助推作用。在农地流转中，宁海县各级政府部门坚决从农地流转市场上退出来，变强制为引导，变干预为服务，既不越位也不缺位。一是出台农地流转方面的政策意见，对农地流转的原则、范围、形式等作出具体规定，保护农民权益。二是制定并严格执行土地利用总体规划，控制农地流转结构，把握农地流转动态平衡，引导农地流向。三是逐步完善农地流转定价体系，提供价格指导和参考，科学合理地确定农地流转补偿标准和利益分配比例。四是制定优惠政策，积极吸引和扶持农业龙头企业和种养大户对流转农地进行规模化经营开发。五是根据农业产业化经营的发展需要，有计划有步骤地促进农地流转，防止放任或者一哄而起，确保农地流转工作有序推进。（三）宁海推进农地流转存在的主要问题根据调查，当前宁海在推进农地流转方面也存在一些问题和不足，主要表现在以下几个方面：1、规模流转比例偏少。推进农业适度规模经营，提高农业生产经营水平，这是新农村建设和现代农业发展的客观要求。农地流转不一定就能促进农业规模经营，农业适度规模经营的基本前提是农地规模流转。这些年来，宁海农地流转取得很大成就，目前全县流转总面积达到28.5万亩，但局部流转规模偏小，流转面积大多数在100亩以下，还有许多农地流转是以农户为单位进行的，这就影响到农业规模经营，与现代农业发展要求还有较大差距。2、农地流转载体缺位。农地流转必须要有一个交易的载体，为交易双方提供场所、信息和规则。目前，多数镇乡还没有形成真正意义上的流转市场，想转出的农户一时难以找到合适的对象，而有能力的经营大户却苦于和一家一户谈判费时费力，又不能保证连片规模开发。随着农村生产力的提高和城乡第二、三产业的发展，进入市场流转的农地会逐渐增多，如不尽快建立农地流转载体，仍由农民进行偶然的、直接的、盲目的交换，势必提高流转交易成本，影响农地的流转速度、规模和效益，进而影响农地资源的优化配置。3、农地流转中介服务体系落后。从宁海的情况来看，虽然各个地方都建立了农地流转服务平台，但由于种种因素，还有一部分乡镇的农地流转机构尚难以发挥职能作用。而农民群众由于受自身素质的局限，难以独立完成农地流转的全部过程，特别是一些专业性较强的环节，如评估农地使用权的价值、签订流转合同等，需要得到中介机构的服务。由于农民群众的需求与政府的供给存在着不适应性，使得农地供求双方的信息流动受阻，从而在一定程度上影响了农地的有效流转。4、农地流转后存在不稳定性。一方面，随着国家政策调整和农产品价格上扬，激发了农民对土地的投资热情，争要承包地、要回流转地、要求提高流转价格等情况时有发生。另一方面，虽然县域经济总体比较发达，但仍有部分农民转移就业不充分、不稳定，仍然把承包地看作生存的“活命田”、养老的“保险田”、就业的“副业田”，不愿离开承包地，妨碍了集中连片的农地流转。因此，农地流转出现了相对停滞状态和逆流转苗头现象。对于这个现象，我们要辩证来看。农地流转是生产力水平提高的必然结果，也是进一步解放生产力的必然要求，在流转过程中存在诸多矛盾是发展的客观规律，不排除由于宏观经济运行周期波动和一些农民个体行为反复，出现农地相对稳定甚至逆流转现象。四、加快建立和完善农地流转体系的几点对策建议（一）切实规范农地流转管理体系1、加强农地流转程序管理。农地流转当事人经平等协商达成一致意见后，双方应当签订书面合同，并报乡镇农业承包合同管理机构审查、签证和登记。明确农户在农地转让中的主体地位，禁止村级组织代替农户或越过农户对外签订流转合同。对合同条款不清、标的显失公平的流转合同，要通过说服引导、利益平衡的办法引导双方签订新合同。对流转程序违法违规问题要及时提出纠正或整改意见，对纠正整改不力的要责令限期纠正整改。2、加强农地流转登记管理。按照规定的程序登记、备案，可以增强农民群众进行农地流转的安全感，扩大流转规模，同时也可以使政府掌握农地流转的实际情况，制订正确的政策措施。各地应切实加强农地流转登记管理，可作出这样硬性规定，流转合同如不经过有关机构审查、签证和登记，则不具备法律效力。3、加强农地流转合同管理。合同档案是农地流转的原始文字依据，必须妥善进行管理。各地农业承包合同管理机构对流转合同的内容进行审查、签证和指导，提高合同的合规性；统一制发流转合同文本、提高合同的规范性；设置专门的合同档案管理专柜和专门的管理人员，完善流转合同的立卷、归档、调阅工作，提高合同的安全性和保密性。（二）积极培育农地流转市场体系1、健全农地流转服务平台。进一步完善县一级农地流转服务中心、乡镇一级农地流转服务站、村级农地流转服务组的三级中介服务网络，建立农地流转信息库，开展信息咨询、评估、协办手续等服务。强化政府有关部门服务职能，与农地规模流转需求主体建立定点联系制度，优先为农业龙头企业、专业合作组织等提供技术培训、信息咨询等服务。加强基层组织的服务功能，乡镇人民政府、村经济合作社和农地流转服务组织要积极为流转双方提供流转供求信息、政策咨询、合同签订指导和流转协调等服务。2、建立农地流转信息网络。建立县级农地流转信息平台，使广大农户和有意投资农业的经营者能及时、准确获取可靠信息，沟通市场供需双方的相互联系，切实解决农地流转信息不畅、配置不佳等问题。农地流转信息平台可根据各地实际设置农地转出、转入、政策宣传等板块，转出信息板块主要发布农地承包经营权对外转出的信息，转入信息板块主要发布有转入农地承包经营权意向的信息，政策宣传板块主要用于介绍有关政策和法律法规。3、建立农地流转调节机制。各级政府应当对农地流转的规模作出适当的限制，设置合理的条件，既要防止农地使用权过于集中，以调节农地流转过程中的垄断和不公平现象，又要防止改变用途。（三）加快建设农地流转促进体系1、大力培育规模经营主体。要采取切实有效的措施，着力培育一批具有现代经营理念的新型农民，提高他们开展规模经营的能力，使他们成为推进农地规模流转的主力军；扶持发展一批农业龙头企业、农业专业合作组织，鼓励他们通过农地流转建立自己的农业生产基地；鼓励工商企业积极参与农地流转，投资发展效益农业、开发农产品。2、着力推动农民转移就业。一是拓展农村劳动力转移就业空间。大力发展农村二、三产业，深入推进农业产业化经营，积极推进农村城镇化建设，促进农村劳动力向二、三产业转移。二是建立健全以政府为主导，社会中介为补充的劳动力就业服务体系，形成多形式、多层次、有保障的劳务输出格局。三是加强农村劳动力培训。创新培训形式，整合培训资源，广泛实施农村劳动力转移培训工程，着力提升农村劳动力的就业能力和水平。3、加强农村社会保障工作。没有健全的社会保障制度，就不可能从根本上增强农民离土的安全感和规避市场风险的能力，农村土地市场发育的进程也将严重受阻。因此，要尽快建立多层次农村社会保障体系，包括农村最低生活保障、社会保险、大病救助、子女教育、农民工保护等等，逐步弱化农地的福利性和社会保险功能，为土地出让者解决后顾之忧。（四）健全完善农地流转政策法规体系1、及早修订土地管理法规。在农地流转问题上，现行的《土地管理法》与《农村土地承包法》存在矛盾。《土地管理法》第十五条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二村民代表的同意并报乡镇人民政府批准。”而《农村土地承包法》第三十二和三十四条则明确规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”由此可见，有必要对《土地管理法》进行适当的修改。2、制定农地流转有关法律法规。目前，关于农村土地流转的法律规定散见于《土地管理法》和《农村土地承包法》两部法律之中，缺乏系统性。2001年12月，中央下发的《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》，内容较为具体，但未上升到法律层次。因而急需研究制定相关的法律法规，对农村土地承包经营权的法律基础进行确认和保护，对农村土地流转的内涵、形式、运作程序、监督控制及相应的法律后果作出明确、系统的界定。3、制定对农地承包经营权进行保护的有关法律。这个法律应当明确规定：一是农户所拥有的集体土地承包经营权是农民以合同形式所取得的一种产权，以实现承包经营权的物权化；二是农户对承包经营权依法享有占有、使用、赠予、拍卖、转让、出租、继承、入股等权利，以实现承包经营权内容的明晰化；三是能否考虑取消现行30年承包期限的限制，以实现承包经营权的永久化。参考文献：1、田野：《中国农村土地流转：现状、问题及对策建议》；2、邵书慧：《土地流转动力机制初探》；3、刘莹：《农村土地流转问题的思考》；4、刘丽：《国外土地流转交易中政府的职能定位及作用》；5、李亚彪：《浙江农地流转的模式与困境》；6、辽宁省政府发展研究中心课题组：《土地流转模式的选择》。
关于加快小城镇树立的思索 小城镇是以聚集人口、商品、文明、音讯、科技、教育、金融和效劳为特征的地域系统。小城镇位于乡村之首、乡村之尾，与乡村经济有着千丝万缕的联系，是完成农业现代化的主要支持点；又与大中乡村联系亲密，是大中乡村进一步开展的根底和后台。党的十六大演讲指出：“要逐渐提高城镇化水平，坚持大中小乡村和小城镇谐和开展，走中国特征的城镇化路途。”这是十堰统筹城乡经济、社会开展，促进城镇化树立的根本指点思想。加快小城镇树立，走契合十堰实践的城镇化路途，是处置“三农”效果的根本出路，也是片面树立乡村小康社会的一个战略性效果。 一、开展小城镇、加快城镇化进程的战略意义 十堰作为地处鄂西北山区的新兴工业乡村，产业构造繁多，城乡二元经济构造典型，扶贫义务艰难，减速促进城镇化，既是我市片面树立小康社会必需跨越的历史阶段，也是处置目前以及今后经济社会开展诸多效果的关键。开展小城镇，促进城镇化，完成社会、经济构造转型，把城镇化与乡村工业化和产业化无机别离起来，促进乡村富余休息力向非农产业和城镇转移，完成城乡共荣、谐和开展。因此，加快城镇化进程，提高城镇化水平，成为我市新世纪片面树立小康社会面临的主要而紧迫的战略义务。 1、促进城镇化，有益于农民脱贫致富奔小康。片面树立小康社会的重点和难点在乡村，特地是像十堰这样经济欠兴旺地域的乡村。十堰市有近70%的人口在乡村，有14万贫穷人口尚未处置温饱效果。贫穷山区的自然条件卑劣，单位土地的产出率很有限，种植业增加的空间也很有限。要使农民致富，独一的出路就是经过城镇化，完成农民向非农产业转移，增加农民的数量，提高人均消费率。转移出来的乡村休息力支出增加了，乡村休息力的价值也大大提高，支出相应增加。而大中乡村吸纳乡村盈余休息力的才干又极为有限。因此，完成大范围乡村人口转移只要开展小城镇，完成城镇化，改善城乡二元经济构造，完成人口、经济要素的合理散布和自在活动，促进地域经济谐和开展和城乡独自富余，除此别无出路。 2、促进城镇化，有益于加快完成乡村工业化和农业产业化。从实际上说，城镇化是社会合作的开展和消费专业化的结果。工业化和城镇化是现代化进程的两个正面。工业化需求聚集形状，只要人类活动集合才会降低工业消费利息，才会形成聚集效应。因此，城镇化是工业化的肯定产物，合并了城镇化，工业化的效率就会降低；合并了工业化，城镇化就无的放矢，就会失掉开展的动力。目前，我市乡镇企业范围小，集约化水平低。经过开展小城镇，使乡镇企业向小城镇聚集。充沛发扬小城镇作为乡村交通中心、音讯中心、技术中心和人才中心的作用，为乡镇工业的开展提供根底装备、市场、技术和人才条件；经过发扬小城镇对乡村的辐射作用，带动农业产业化。 3、促进城镇化，有益于改善生态环境。十堰作为南水北调中线工程的调水源头，改善生态环境的义务荣耀而又艰难。我市山多地少，生态环境软弱，在全市240多万乡村人口中，有当家地仅160万亩，由于寓居聚集，自然灾祸频发，种植业的70%望天收。只要经过城镇化，增加农民数量，在总量上相应增加现有耕地承载人口数量，改动农民的营生方式，提高他们的生活质量，使他们向城镇聚集，给大自然以疗养生息的时机，最终才干处置土壤提高、水土丧失、森林掩盖率降高等生态环境效果。 二、小城镇树立的现状与效果 革新封锁以来，特地是1994年地市兼并后，十堰市的城镇有了较快开展。截止目前，建制镇由1984年的13个开展到63个，其中城镇居民万人以上的9个，城镇总人口111。8万人，短短17年城镇化率由14。9%提高到32。5%。城镇的空间布局主要沿交通支线襄渝铁路、汉江、209国道、316国道展开，城镇职能改动了过去繁多的政治职能或低水平商贸职能为主的状况，形成了以经济职能为主的各种类型构造。纵观十堰城镇化进程，有两个特性：一是十堰城区(中心乡村)作为区域经济增加极，因汽车产业的聚集效应使乡村人口增加较快，乡村剖析实力日益增强；二是乡村城镇化即小城镇的开展相对缓慢。建制镇的开展由于在地市兼并以前受行政管理区划的限制，中心乡村与区域内城镇之间的经济联系表现为松懈型，区域城镇的经济开展主要依托自然资源开拓应用、边境贸易、农业产业构造调整等，中心乡村对小城镇开展的辐射才干较弱。地市兼并后，城镇树立步入谐和开展的轨道。由于十堰市乡村人口较为稀疏，土地资源，特地是耕地资源有限，这就决议了农业休息力转移压力适中，同时乡村经济十分落伍，因此，在乡村地域形成小城镇的内、外动力较弱，招致小城镇开展滞后。 十堰小城镇开展具有诸多效果：一是规划效果。规划不迷信，实施缺少严肃性。城镇树立缺少特征，作风相同；二是融资效果。目前，城镇化依然是一种政府行为，尚未面向市场，形成多元投资主体，因此，城镇树立资金根源贫瘠，投资渠道繁多，投入严酷缺乏；三是制度阻碍。城乡联系的户籍制度，延缓了农民离土离乡的步伐，有利于调动农民进镇务工经商的主动性。社会保证制度革新滞后，社会保证体系不健全，使农民进镇缺少“平安感”，增加了城镇化利息；四是政策效果。各地出台了鼓舞农民进镇务工经商的系列优惠政策，但落实不力，农民在市场准入、税费征收、子女就学等方面享用不到优惠待遇，甚至有的中央农民进镇享用不到城镇居民的待遇。我市小城镇开展滞后固然有许多缘由，但从客观下去看，主要缘由在于城镇树立的思想方式和指点思想具有有思想误区，我们必需克制： 第一，要克制官位设市的思想误区。在冗长的封建社会中，除了帝王以外，下面的州、府、郡、县的设置，等级威严，不可僭越，哪一级官管辖下的乡村，城墙该有多高，该有几条街道，衙门有多大，均有严厉的规则。建国后到革新封锁以前，在计划经济条件下，省、市、县、镇的设置，也根本沿用封建社会那一套，严厉按行政级别、管辖面积、人口设市，城镇范围根本以官帽定位，而不是按经济范围以及经济开展速度定位。革新30多年了，包括体制上、观念上很多脱离实践的东西都改正去了，但这一激进的设市设镇形式仍被坚强地保管下去。而且在我们的头脑中、在体制上形成了固有的形式，难以表现时期肉体，限制了城镇化开展，我们必需克制。 第二，要克制人为构市的思想误区。假设说古楼兰曾为古丝绸之路开拓立下汗马功劳的话，那么它的消逝，也应是经济、社会开展的肯定规律。城镇的生活与开展及其开展范围该有多大，完整是有规律可循的。因此不能凭客观想象来构筑城镇框架，我们不能不顾城镇开展范围和区域经济社会动态比拟优势，好大喜功，人为构市，自觉扩市，以致于城镇“增肥”了，却有城无市。如我市一些小城镇，虽耗巨资建起了几条街道和广场，至今门可罗雀，成为“空壳”。这样的糜费和经验令人心痛。今后，我市的城镇化必需留意克制这种违犯规律、人为构市的思想误区。 第三，要克制全能乱市的思想误区。由于受计划经济思想和自然经济的影响，我市不少小城镇总想来个各行各业齐头并进，搞“大而全”、“小而全”，疏忽自身城镇的产业强项和文明特征，搞“全能城镇”。资深社会学家费孝通教员在苏南地域凋查后曾提出一个“小城镇、大战略”的概念，意义是说，革新封锁后，乡村商品经济开展很快，召唤小城镇的开展，为其提供音讯、市场和迷信文明效劳。加快小城镇树立，其手段一是处置乡村外部商品经济开展的凝滞效果；二是以小城镇的普遍树立处置大乡村的“通病”。惋惜的是我们却歪曲了费老的原意，片面以为开展小城镇商品经济就是要搞“小而全”，而未能与时俱进，把小城镇树立放在国际社会合作和经济全球化的背景去调查去树立，招致在小城镇的开展上出现了不少“全能城镇”，形成了社会资源的糜费。 三、加快我市小城镇树立的思绪与对策 我市小城镇树立要立足市情，既要增加城镇的数量，但更应留意提高城镇化的质量，不能搞“一刀切”。要迷信规划，完美体系，合理布局，一般重点，梯度促进，片面增强城镇的剖析实力、聚集才干和经济辐射功用，逐渐形成以重点城镇为支持、各具特征的城镇体系。要把为农业、乡村和农民效劳，作为小城镇树立的动身点和归缩点，把小城镇树立与开展乡镇企业和促进农业产业化无机地别离起来，增强小城镇的接收力和带举措用，使小城镇成为推进乡村小康社会树立的战略支点。依照小城镇树立的根本思绪，加快我市小城镇树立应采取以下对策： 1、变官位设市为按经济范围设市 我国革新封锁以来，就经济范围而言，一些原本默默无闻的内地乡镇已超越了西部不少地级市，其城镇开展的范围和格式，也超越了西部的不少县和市。就十堰而言，城镇化进程起步晚，即使是县城，与内地一些乡级小镇相比，不论是经济总量还是经济质量上的差异都很大，思想观念上的差异、运营理念上的差异就更大了，固然国度还沿用按行政级别设市的激进行政管理形式，但突破这一激进的桎梏，只是时间迟早的效果。我市应遵照城镇化是一个以经济开展为中心的自然历史进程这样一条客观规律，按经济范围来布置城镇资源的分配，收紧拳头，一般重点，掌握规律，有选择、有特征地走自己的城镇化之路。否则，我们的城镇化进程肯定会遭到不可估量的影响。 2、变人为构市为产业兴市 城镇开展必需以经济产业作为依托。我市少数小城镇近些年来之所以出现布局紊乱、交通梗塞、城镇效劳功用不配套等效果，甚至是没有经济外延的“空壳镇”，主要缘由之一，就是没有从经济开展的角度和产业开展的角度去规划和架构小城镇，小城镇缺少主导产业支持。一个城镇可以构筑多种产业功用，但从城镇特性来看只能一般一两项主功用，形成一两项优势产业，而不是面面俱到。我国革新封锁以后新兴的城镇，如温州、绵阳、诸城等等都是以特征产业立市。小城镇的开展，必需依据各自的优势，推准主攻方向，鼎力培植工业主导产业，走依托产业支持辐射功用的路子。我市小城镇应当发扬山区资源优势，开展山区资源加工工业，培育城镇支柱产业，增加城镇经济实力，从而增强对乡村经济的辐射功用。 3、变全能镇为特征镇 我市小城镇树立中不同水平地具有着片面追求“小而全”，使小城镇特征不一般。我市城镇化应当走“小而特”的路子，不同的小城镇必需打造不同的特性，或以产业特、或以文明风情特、或以区位特，一般特征，形成比拟优势，实施差异化协作战略，以新颖的城镇特征，形成“名镇效应”，带动乡村经济社会开展，提升小城镇的协作力，反过去又推进城镇范围的扩张。别离十堰产业与资源特性，可以着力开展以下几类具有特征的小城镇：一是树立工业主导型小城镇。把小城镇树立与乡镇企业二次守业严密别离起来，依据区域市场、资源特性，合理调整产业构造和产业布局，指点乡镇企业集合连片开展，树立小型工业园区，把乡镇工业塑形成为带动小城镇树立的主体力气。二是树立旅游效劳型小城镇。旅游资源丰厚的乡镇要搞好景区生态环境树立，完美效劳装备，片面提高景色名胜区的硬件装备水平和效劳接待水平。三是树立凝滞商贸型小城镇。边贸口子镇要在一般抓好市场等硬件装备树立的同时，以最优惠的政策、最便利的效劳、最宽松的运营环境，接收周边的鄂、渝、陕客商前来经商兴业。四是树立特征产业型小城镇。要依托药材、黄姜、茶叶、绿松石等山区资源，树立特征产业基地，在扩展范围的根底上，鼎力开展加工、包装、出售业，逐渐形成集种植、加工、包装、出售于一体的产业镇。五是树立移民镇。抢抓南水北调中线工程的机遇，用好用活移民政策，推进移民小城镇的树立。 4、主动处置小城镇树立中的详细效果。 党的十六大演讲指出：“开展小城镇要以现有的县城和有条件的建制镇为根底，迷信规划，合理布局，消弭有利于城镇化开展的体制和政策阻碍，指点乡村休息力合理有序活动。”依据这一肉体，别离我市实践，为使小城镇得以安康开展，还应处置如下效果： (1)搞好迷信规划。小城镇规划要坚持迷信合理准绳，选址要与国度的微观产业政策、导向政策、交通、通讯大动脉相联系。终点要高，具有时期气息；必需满意我市农业产业化的央求，使小城镇成为农业消费、加工、凝滞、效劳的载体。小城镇开展的规划，不只要思索久远权益教育装备布局，还招思索职业技术教育装备布局，科教兴镇，保证小城镇可继续开展战略的实施；要把市场一体化央求与外地经济特性相别离，将小城镇规划树立融入合作清楚、布局合理、同中心乡村树立相别离的城镇化体系格式，应用大市场形成强有力的经济增加点；小城镇的面貌肯定要表现剖析经济实力和居民团体凝结力，使外地的文明历史激进失掉承袭和发扬；要把环境生态树立列为主要形式，应用激进技术手腕和自然条件，树立生态小城镇。规划必需表现全局见地，着眼于久远，决不能因党政负责人的改换而改动。规划一经同意，就具有法律效能，而且要列入目的考核权益制，要强化规划的实施力度。 (2)运用市场机制，多渠道筹措树立资金。筹集小城镇树立资金，可以实施财政资金为指点、吸纳官方资金为主，接收外资为辅的多元化投融资体制。首先，财政资金可以向小城镇倾斜，在注重抓好水、电、路及通讯、市场等根底装备树立的同时，增加与农民利益有亲密联系的、有庞大消耗空间的项目，以此吸纳官方投资与接收外资，加快树立速度，完美城镇功用，增强城镇的经济实力。其次，经过小城镇安居工程，接收农民建房资金。再次，把市场机制引入小城镇树立。政府经过在提高效劳质量和任务效率、健全规章制度、发明优秀投资环境等软件上下功夫，使小城镇发生较强的接收力，并以“谁投资、谁一切、谁受益”的准绳，接收众多的人带着资金参与城镇树立。要大胆尝试和探求将城镇当作资产来运营的思绪，坚持市场化运作，不时树立和完美“运营城镇”的新机制。要最大限制地盘活土地资源，把自然资源变成城镇开展的珍贵财源，变过去土地运用的“行政审批制”为往常的“市场配置制”，使国有土地的资本效益趋向最大化，鼎力推行竞价拍卖等多种土地运营方式，为城镇树立筹集更多的资金。同时，营运市政装备，完成滚动开拓。运营城镇有形资产，把公共房产及路途、桥梁、公路灯杆等市政装备的运用权和运营权推向市场，能卖则卖，宜租则租；运营城镇有形资产，把城镇空间、户外广告标牌运营权、交通线路营运权、路途和其它装备的冠名权等，经过转让、拍卖、租赁等方式推向市场，使有形资产变成有形资产。 (3)加快革新步伐，消弭制度阻碍。 要促进城镇户籍制度革新，逐渐落实以现寓居地域分城镇户口和乡村户口的户籍注销制度，实施以住户、职业、生活根源等主要生活根底为依据的落户规范，以居民住地域分城镇人口和乡村人口，以职业区分农业人口和非农业人口。确保进镇农民的子女退学、从军、失业等方面享用同等候遇。鼓舞和接收农民进镇落户，务工经商。要革新土地运用方法，在坚持动摇现有乡村土地承包联系的同时，对乡村土地运用流转制度停止创新，容许农民对土地停止出让、出租、转包、入股、抵押等流转活动，处置农民担忧临时合并乡村后、遇到艰难生活没有保证和后路效果，并为农民进镇后土地集合运用打好根底。同时，要促进配套制度革新，鼎力促进医疗、失业、教育制度等配套革新，树立规范的失业、养老、医疗等社会保证制度，为农民进镇处置后顾之忧。 hν▆aねm
我国土地储备制度对房地产市场的影响内容摘要：本文运用相关分析等定量分析方法，对城市土地储备制度实施后我国房地产市场状况进行深入的分析，得出土地储备制度对我国房地产市场负面影响不大的结论。并从土地储备数量、土地供应结构、土地储备法律法规、土地储备管理、土地储备组织体制几方面对进一步完善我国土地储备制度提出了对策和建议。关键词：土地储备制度 房地产市场 对策建议土地储备制度在我国的兴起综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。城市土地储备制度应用状况近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。地价房价上涨，开发市场起点不公在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。市场结构失衡，多层次需求难满足我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。土地储备制度对房地产市场影响的分析作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。对城市土地价格上涨的分析纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25 万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因 目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为 0.659，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。DP= 1636.75+13.92DS(t= 1.752)拟和优度检验R=0.435，F=3.080，DW=1.940LN (DP)=7.001+0.221LN (DS) (t= 3.125)拟和优度检验R=0.206，F=1.038，DW=1.819由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0.221%。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。对商品房价格上涨的分析房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。HP= 815+1.079DP(t= 9.849)拟和优度检验R=0.960，F=96，DW=2.996LN (HP)=2.566+0.718LN (DP)(t=10.232)拟和优度检验R=0.659，F=7.73，DW=3.355由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有1.079元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动0.718%。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素 目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为0.969，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。HP= -236.18+12.814M(t= 7.844)拟和优度检验R=0.940，F= 62.67，DW= 2.564LN (HP)=2.11+1.065LN (M)(t=8.242)拟和优度检验R=0.646，F= 7.30，DW= 3.444由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有12.814元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动1.065%。土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平 我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。完善土地储备制度的对策建议为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：合理控制土地储备的范围和数量土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。加大土地供应结构的调整力度土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。建立健全相关配套的法律法规建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题 如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。强化土地储备管理的监控职能土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。重构土地储备的组织体系在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。参考资料：1. 杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002（5）2. 吴次芳、谭永忠，我国城市土地储备的几个问题，城市问题，2002（5）3. 刘田，构筑土地市场巍峨大厦——红五月纵横谈，中国土地，2002（6）4. (日)野口悠纪雄著，汪斌译，土地经济学，北京：商务印书馆，19975. 毛镇林、赵相如、王待宗，政府建个“土地储备中心”如何——杭州土地资源收购储备制度评述，杭州市土地储备中心网6. 陈迪，“土改”点燃公平之火，决策资源房地产研究中心网7. 沈兵明、罗罡辉、卢春强、祝军，城市土地储备量研究——以杭州市为例，经济地理
我国土地储备制度对房地产市场的影响内容摘要：本文运用相关分析等定量分析方法，对城市土地储备制度实施后我国房地产市场状况进行深入的分析，得出土地储备制度对我国房地产市场负面影响不大的结论。并从土地储备数量、土地供应结构、土地储备法律法规、土地储备管理、土地储备组织体制几方面对进一步完善我国土地储备制度提出了对策和建议。关键词：土地储备制度 房地产市场 对策建议土地储备制度在我国的兴起综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。城市土地储备制度应用状况近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。地价房价上涨，开发市场起点不公在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。市场结构失衡，多层次需求难满足我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。土地储备制度对房地产市场影响的分析作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。对城市土地价格上涨的分析纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25 万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因 目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为 0.659，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。DP= 1636.75+13.92DS(t= 1.752)拟和优度检验R=0.435，F=3.080，DW=1.940LN (DP)=7.001+0.221LN (DS) (t= 3.125)拟和优度检验R=0.206，F=1.038，DW=1.819由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0.221%。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。对商品房价格上涨的分析房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。HP= 815+1.079DP(t= 9.849)拟和优度检验R=0.960，F=96，DW=2.996LN (HP)=2.566+0.718LN (DP)(t=10.232)拟和优度检验R=0.659，F=7.73，DW=3.355由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有1.079元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动0.718%。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素 目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为0.969，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。HP= -236.18+12.814M(t= 7.844)拟和优度检验R=0.940，F= 62.67，DW= 2.564LN (HP)=2.11+1.065LN (M)(t=8.242)拟和优度检验R=0.646，F= 7.30，DW= 3.444由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有12.814元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动1.065%。土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平 我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。完善土地储备制度的对策建议为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：合理控制土地储备的范围和数量土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。加大土地供应结构的调整力度土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。建立健全相关配套的法律法规建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题 如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。强化土地储备管理的监控职能土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。重构土地储备的组织体系在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。参考资料：1. 杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002（5）2. 吴次芳、谭永忠，我国城市土地储备的几个问题，城市问题，2002（5）3. 刘田，构筑土地市场巍峨大厦——红五月纵横谈，中国土地，2002（6）4. (日)野口悠纪雄著，汪斌译，土地经济学，北京：商务印书馆，19975. 毛镇林、赵相如、王待宗，政府建个“土地储备中心”如何——杭州土地资源收购储备制度评述，杭州市土地储备中心网6. 陈迪，“土改”点燃公平之火，决策资源房地产研究中心网7. 沈兵明、罗罡辉、卢春强、祝军，城市土地储备量研究——以杭州市为例，经济地理
结合我国现有耕地状况浅谈如何切实有效的保护耕地土地是我们人类生存与发展的基础，是十分宝贵的资源和资产。随着人口的迅猛增长，我国人多地少，土地资源总体质量差，耕地后备资源严重不足、土地利用率低等现实问题日益显著，也越来越引起社会各界的关注。当前，我国的耕地保护形势依然非常严峻，全国耕地总面积仅剩18.27亿亩，人均占有耕地面积只有1.39亩，远远低于世界平均水平，同时每年还有1亿亩左右的耕地不能得到灌溉，有近三分之一的耕地受到水土流失的侵害。根据中国“十一五”规划纲要，到2010年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩，这是一条直接关系到13亿中国人吃饭问题的底线。加强耕地保护，已经刻不容缓。一、我国耕地的现状与世界上其他各国相比，我国的耕地具有如下特点：人均占有耕地数量少。1996年底我国耕地统计数为 14．32亿亩，人均耕地为 117亩，不及世界人均耕地 3 75亩的 1／3，而且农业生产条件相对较好的地区人均占有耕地的数量要比农业生产条件相对较差的地区人均占有耕地的数量要低。因此，人多地少是我国的基本国情。1.耕地总体质量差，生产水平低。从全国范围来讲，我国的优质耕地少，抗自然灾害能力差．耕地中还有近亿亩坡度在25度以上，需逐步退耕。耕地质量差和耕地与水资源分布不均匀造成我国耕地的生产水平较低，与世界发达国家或农业发达国家相比，粮食单产相差100公斤以上。2.耕地退化严重。我国许多耕地处于干旱和半干旱地区，受到荒漠化的影响。我国干旱、半干旱地区40％的耕地不同程度地退化，全国有30％左右的耕地不同程度受水土流失的危害。3.耕地资源贫乏。据统计，我国耕地后备资源即使全部开发成耕地，人均增加耕地也不足0．1亩，而且建国以来，经过长期开发，剩余的后备耕地资源大多为质量差、开发难度大的土地。 因而，我国必须要保护耕地。切实保护耕地严格控制耕地转为非耕地是耕地保护的基本原则。二、我国为什么要大力开展耕地保护1.我国的确实现了农产品严重短缺到供求总量平衡、丰年有余的历史性跨越，并不意味着我国的粮食安全可以高枕无忧。农业仍然是我国保持经济发展和社会稳定的基础，仍然要始终把农业放在发展国民经济的首要位置，仍然要保护和提高粮食生产能力。在21世纪，保障粮食安全是我国农业现代化的首要任务。人口与耕地、粮食矛盾是农业资源优化配置的最大障碍。我国在相当长的时间内，粮食生产将仍然是农业的主体，农业现代化进程包含着粮食安全水平的提高，粮食安全水平的提高是农业现代化的重要组成部分。在我国，没有国家粮食安全及其水平的提高，就不可能实现农业现代化。粮食安全水平是衡量我国农业现代化的重要标志。2.严格保护耕地是保护、提高粮食综合生产能力的前提。党的十六届三中全会指出，要实行最严格的耕地保护制度，保证国家粮食安全。保护、提高粮食综合生产能力说到粮食，必须以稳定一定数量的耕地为保障。耕地是人类获取食物的重要基地，维护耕地数量与质量，对农业可持续发展至关重要。我国明确规定“十分珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地”是基本国策，要求在有限时间内，建立耕地保护制度，保护基本农田。基本农田是耕地中的精华，是维护国家粮食安全最基本的依靠。保护耕地最重要的是把基本农田保护好，这是一条不可逾越的红线。保护耕地特别是保护基本农田，是保护、提高粮食综合生产能力的重要前提。耕地问题的实质是农业问题特别是粮食问题。三、中国耕地资源保护面临的困难耕地是土地的精华，是农业最为基本的生产资料。一个国家的国民经济和社会的稳定及健康发展都离不开耕地的合理开发和利用，尤其是像我国这样一个典型的对土地高度依赖的农业大国，耕地的地位与作用就显得特别重要。党中央、国务院对耕地管理工作高度重视。中央领导反复强调，要珍惜每一寸土地，实行世界上最严格的土地保护制度。强调保护耕地对国家粮食安全具有基础作用，对亿万农民的生计具有保障作用，对农村乃至全社会具有稳定作用。进入新世纪，中国将加快全面建设小康社会和国家工业化、城镇化的进程，经济社会的新变化新要求，使中国耕地资源保护与食物安全保障面临不少难题。”1．人口增长、耕地消失、粮消费需求呈刚性增长问题比较突出农产品稳定供给的任务越来越艰巨。随着人口增长和人民生活水平的提高，今后每年中国粮食消费还要增加50亿公斤左右，非粮食食物的需求也会不断增长，食物消费需求呈刚性增长。但由于粮食生产必需的耕地和水资源数量难以增加，稳步提高粮食综合生产能力的难度越来越大，粮食和农产品供给始终面临着严峻挑战和巨大压力。耕地资源急剧流失，最大的影响就是使我国由于人口迅速增长而日益突出的人地矛盾更是雪上加霜。一方面，全国人口每年以1000多万人的速度增长，最高达1700万人。另一方面，全国耕地资源正在以惊人的速度消失。根据中国科学院国情分析研究小组估测，我国现有耕地约1.218亿公顷，绝对数量居世界前列，但人均占有量不足，远低于世界平均水平。人口与耕地一增一减，使我国人地矛盾更加严峻。在数量减少的同时，耕地质量下降的问题也不容忽视。2．耕地资源保护的难度越来越大改革开放以来，我国经济一直保持着高速增长的势头，但这种高速增长主要有赖于外延扩展而非集约化利用土地，是以占用大量耕地为代价取得的。全国上下的开发区热，是耕地流失的一大缺口。近年来，由于城镇化加快、生态退耕以及部分地方违法违规乱占滥用耕地等原因，2006年土地违法案件数量和涉及的违法用地面积出现反弹。农村建房、修公路、造坟墓等占用大量耕地，我国每年农村土葬占有2000公顷之多，其中半数以上是肥沃的耕地。3．耕地后备资源限制强度较大国土部门组织的调查表明，当前我国耕地后备资源总量为0.0753亿公顷，但各主要耕地后备区域的开发均面临保护和改善生态环境的重压。能否妥善解决生态环境问题，已成土地开发整理工程成败的关键。耕地后备资源生态背景不良。我国耕地后备资源在31个省、区、市都有分布，但大部分位于北方和西部干旱地区。耕地后备资源丰富的西北干旱、半干旱地区，土地质量较差。其共同特点是存在干旱缺水、盐碱、风沙、低温严寒等一种或多种限制因素，且限制强度较大，生态环境脆弱。4．我国现有的耕地质量不高耕地退化是指人类对耕地的不合理利用而导致耕地地力下降的过程，通常表现为耕地土壤利于农作物生长的物理、化学与生物等方面特性的下降。根据全国第二次土壤普查，全国优质耕地只占21%，土壤有机质低于0.5%的耕地约占10%。现有的耕地中，缺磷地占59%，缺钾地占23%，缺磷钾地占10%。水土流失，盐渍化、沼泽化、沙化的耕地，共计占53%。现有的耕地中，按质量分，一等地占41%，二等地占34%，三等地占20%。按产量分，一等地点41%，二等地占34%，三等地占20%。按产量分，高产田占29.7%，中产田占30.3%，低产田占40%。现有的耕地中，缺磷地占59%，缺钾地占23%，缺磷钾地占10%。水土流失，盐渍化、沼泽化、沙化的耕地，共计占53%。受工业三废污染和酸雨侵蚀的耕地还有0.0853亿公顷。不宜继续耕种的耕地约占耕地总面积的3.65%。5．建立农业可持续发展机制的要求越来越紧迫粗放型经济增长方式主要依靠增加生产要素量的投入来扩大生产规模，实现经济增长。以这种方式实现经济增长，消耗较高，成本较高，产品质量难以提高，经济效益较低。集约型经济增长方式是指在生产规模不变的基础上，采用新技术、新工艺，改进机器设备、加大科技含量的方式来增加产量，这种经济增长方式的基本特征是依靠提高生产要素的质量和利用效率，来实现经济增长。以这种方式实现经济增长，消耗较低，成本较低，产品质量能不断提高，经济效益较高。目前在中国农业发展中，节约资源、保护环境的可持续发展机制尚未建立起来。在农业资源的节约和利用上，节约资源的良好氛围还未形成，经济上调动农民节约资源积极性的有效办法和利益补偿机制还不健全。四、如何切实有效的保护耕地1、坚决制止耕地闲置、抛荒。全面清理占而未用、具备耕种条件的耕地，组织乡（镇）、村、户及时复耕，并由土地征用单位支付复耕费用；对闲置一年以上的土地，要依法处以罚款；对闲置两年以上的土地依法收回。对常年和季节性抛荒的承包地，可由种粮大户耕种。县、乡两级政府对制止耕地抛荒承担直接责任，并把此项工作列入干部目标管理考核责任制，对耕地抛荒严重的地方，坚决追究、严肃查处当地领导的责任。2、严格执行土地用途管制制度。加强规划实施管理，促进各类建设特别是城镇建设合理集约用地。严格实施土地规划计划，从严控制用地规模。减少用地报批环节，缩短报批周期，积极主动为重点工程建设项目提供用地服务。同时，各级地方政府要坚持依法用地，决不能以用地报批程序慢或缺乏征地资金等各种理由，擅自用地、越权用地、违法用地，决不能以牺牲资源和农民利益为代价，换取经济的一时发展。3、严格巡查,加大执法力度。建立土地动态巡查制度，成立土地巡查小组，坚持定期巡查，巡查到位、不留死角。对巡查中发现的问题及时处理，将违法行为消灭在萌芽状态。加大对违法案件查处力度，对重大违法案件要公开查处，一抓到底，既要处理事，更要处理人，构成刑事犯罪的，要移交司法部门追究刑事责任。4、认真落实基本农田保护制度。切实加强耕地保护，根据“基本农田保护面积数量不少、质量不降和绝不允许擅自将耕地改为非农用地，这是一条不可逾越的红线”的总体目标和要求，采取有效措施，切实抓好基本农田保护工作。建立县乡村保护基本农田领导小组，形成保护网络，对基本农田管理实行定位、定量、定人，确保每片都有一个责任人，村村都有专职管护员。5、积极推进土地开发整理复垦，增加有效耕地面积。严格执行“占一补一“，确保耕地占补平衡，全面实行建设项目补充耕地与土地开发整理复垦项目挂钩制度，严格按项目考核，落实责任，建立和完善土地开发整理复垦管理制度，以重点项目实施为导向，全面推进土地开发整理复垦，形成补偿耕地的良性循环机制。总之，耕地是人类赖以生存和发展的基础，面对我国耕地严重不足的严峻形势，采取各种措施，预防和消除危害耕地及环境的因素，稳定和扩大耕地面积，维持和提高耕地的物质生产能力，预防和治理耕地的环境污染，是保证土地得以永续和合理使用，稳定农业基础地位和促进国民经济发展的重大问题。所以及时采取切实有效的办法保护耕地将是我国目前急需着力解决的一大重要问题。耕地保护制度主要有以下几个方面：土地用途管制制度。《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定：“国家实行土地用途管制制度。”该条第二款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”耕地总量动态平衡制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十三条规定：“省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，采取措施，确保本行政区域内耕地不减少；耕地总量减少的，由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地，并由国务院土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。个别省、自治区、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后，新开垦耕地数量不足以补偿所占用耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。”耕地占补平衡制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十一条第二款规定：“国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地，按照占多少、垦多少的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”耕地保护目标责任制度。根据《基本农田保护条例》关于“县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划，作为政府领导任期目标责任制的一项内容，并由上级人民政府监督实施”的规定，各级政府应当建立以基本农田保护和耕地总量动态平衡为主要内容的耕地保护目标责任制，每年进行考核。基本农田保护制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十四条规定：“国家实行基本农田保护制度。“基本农田保护制度包括基本农田保护责任制度、基本农田保护区用途管制制度、占用基本农田严格审批与占补平衡制度、基本农田质量保护制度、基本农田环境保护制度、基本农田保护监督检查制度等。 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农用地转用审批制度。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。”土地开发整理复垦制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十八条规定：“国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用的土地；适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。”第四十一条规定：“国家鼓励土地整理。县、乡（镇）人民政府应当组织农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，对山、水、田、林、路、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。”第四十二条规定：“因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的土地，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。”土地税费制度。《中华人民共和国土地管理法》第三十一条规定，建设占用耕地，如没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求，应缴纳耕地开垦费，用于开垦新耕地；第三十七条规定，对于闲置、荒芜耕地要缴纳闲置费；第四十七条规定，征用城市郊区菜地，要缴纳新菜地开发建设基金；第五十五条规定，对以出让方式取得国有土地使用权的建设单位，要缴纳新增建设用地土地有偿使用费。《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》规定，非农业建设占用耕地，要缴纳耕地占用税。法律规定的税费制度，是以经济手段保护耕地的重要措施。耕地保护法律责任制度。《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定：“违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”第四百一十条规定：“国家机关工作人员徇私舞弊，违法土地管理法规，滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重的，处3年以下有期徒刑或者拘役；致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处3年以上7年以下有期徒刑。”《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及《基本农田保护条例》等法律、法规，对耕地保护违法行为规定了相应的行政法律责任。
你好啊，正好我也面临写论文的难题，你是哪个学校的？364566478有空交流一下啊！
那要看你的方向是什么了？？规划、土地经济、可持续利用、房地产、还是偏地信方面的，这有很多不同的侧重
人文方面：如某省的城市化进程和特征；中国粮食生产布局的空间变化研究城市与城市间投资环境比较研究中国小城镇发展中的问题与对策某地投资环境评价研究某某省人口的主要问题及对策研究某某省人口产业结构研究某地乡村旅游开发研究旅游商业化对目的地的影响—以某某镇为例自然方面：气象和气候的分析、某地区的地质水资源的分布和利用等等还可以写地理教材改革和地理教师和学生方面的论题
地理研究性学习课题 1、噪声污染及危害2、所在乡镇的农村耕地利用现状及处理3、亲自观察、记录月相的变化，拍摄系列照片4、关于句容市水资源利用状况5、句容市地区（或自己所在镇区）大气污染及危害6、关于贫困地区与人口问题的探讨7、关于城区（或自己所在镇区）绿化的研究8、某工厂的污染危害及治理9、从伽利略望远镜到哈勃太空望远镜——人类对宇宙的认识史10、农村垃圾现状及处理11、无磷洗衣粉为何难以推广的探研12、生活垃圾能再利用研究13、城区生活垃圾处理状况的调查14、绿色能源离我们多远15、句容市工业废水污染情况16、废电池的危害和处理方法17、农村生活用水调查18、工厂密集度和生活环境的关系19、哪家超市最便宜20、大气污染对农作物的影响21、太阳能的利用22、万有引力与天体运动（从第谷、开谱勒到牛顿）23、居室污染24、生活中的地理（或地图）25、古代中国的地理学贡献（或者地理学家、地理著作）26、食品污染27、可再生能源28、比较美国西进运动与中国西部大开发29、小论文：从电球箱到臭氧层30、泰山为什么成为帝王封禅的选择地31、句容市文化的特点（从气候、地理位置等要素来研究）32、化肥对土壤的影响，或者农药污染问题33、中国与周边国家的领土\领海纠纷问题研究（中国的国界问题）34、部分废品的回收利用35、调查本市某个行业或者某个产品的情况及发展前景分析36、城市化给句容市带来的变化（问题或好处）37、句容市（或自己所在镇区）过去的历史沿革，历史地位，地理、人文优势，现状分析（优、缺点），未来的发展构思等。成果呈送市政府及有关部门38、句容市城市规划布局存在的问题分析，未来城市的特色、规模、布局、环保等，成果呈送市政府及有关部门40、中国近代疆域变迁问题研究
1。高效农业对农村经济的影响2。沿海地区的外向型农业定位思考3。大力发展中西部地区的资源型农业
学术堂整理了十五个农业发展方面的论文题目供大家参考:1、当前我国农业农村发展的几个重要问题2、现代农业发展与社会主义新农村建设--(一)对"三农"工作新形势的综合判断3、德国农业和农村发展政策特点及其启示4、农村劳动力流动、农业发展和中国土地流转5、持续农业与农村发展综合效益评价指标体系探讨6、国外公共财政支持农业和农村发展的主要途径及启示7、生态农村--中国生态农业发展的新思维8、"十五"期间农业、农村发展思路和政策建议9、苏南地区可持续农业与农村发展模式探索10、中国有机农业发展对农村劳动力利用和农户收入的影响11、试论农业女性化对农业和农村发展的影响12、生物质能与农村能源及农业发展的关系13、可持续农业与农村发展研究述评14、可持续农业和农村发展的定义与内涵15、持续农业和农村发展 : SARD的理论与实践
希望对你有帮助。 科学发展观与统筹城乡发展的理论与实践内容提要： 我们今天所说的“三农问题”，是历史与现实、体制与制度等多种因素造成而又长期没有解决好的农民生存与发展问题，使得农村、农业、农民与城市、工业、工人之间出现了越来越大的差距，成为当前我国最大的社会不公正。其严重后果在于使得作为共产党执政基础的主要社会群体弱势化、边缘化，形成在社会政治系统和主流社会生活系统中排挤农民。解决“三农问题”的实质是克服社会公正失衡所造成的社会排挤和边缘化，解决“三农问题”，要以科学发展观统筹城乡发展。 我们今天所说的“三农问题”，是历史与现实、体制与制度等多种因素造成而又长期没有解决好的农民生存与发展问题，使得农村、农业、农民与城市、工业、工人之间出现了越来越大的差距，成为当前我国最大的社会不公正。其严重后果在于使得作为共产党执政基础的主要社会群体弱势化、边缘化，形成在社会政治系统和主流社会生活系统中排挤农民。解决“三农问题”的实质是克服社会公正失衡所造成的社会排挤和边缘化，解决“三农问题”，要以科学发展观统筹城乡发展。 一、 解决“三农问题”的实质，是解决社会公正失衡所造成的对农民的社会排挤和边缘化。这个论断是否正确，从以下相关的数据中可以得到证明： 一是据国家统计局的数据显示，1980年，我国城乡居民收入比(城镇人均可支配收入与农村人均纯收入之比)为2.5：1；1985年该比例下降为 1.86：1，因为1982年至1986年中央连续五年发布5个“一号文件”，完善家庭联产承包责任制。但此后呈现了不断扩大的趋势：2001年为 2.90：1，2002年为3.11：1，2003年，继续扩大到3.23：1，2004年已经接近4：1；到2005年才略有下降，为3.22：1。 中国社科院发布的2006年《农村经济绿皮书》预测，2006年农民人均纯收入将比2005年增长5%左右，低于2005年6.2%的增幅。在城市仍保持较高增幅的情况下，2006年，中国城乡居民的收入差距将继续扩大。据国务院扶贫办主任刘坚透露，到2005年底，全国农村没有解决温饱的贫困人口有 2365万人，低收入贫困人口有4067万人，合计6432万人。 二是2004年是各级财政对农业投入最大的一年，总量达2000亿元，而当年全国农村居民的纯收入总共也是2000多亿元，主要是靠粮食产量增加7945亿斤、价格上涨25%所实现的。说明财政对农业的投入在支出过程中大大“缩水”，没有能真正落实到农业上。 财政部副部长楼继伟同志说得好：支出的各类科目“外行看不懂，内行说不清”。否则当年的农民收入应该更多些才对。 三是建国已经56年，农民的教育情况依然差强人意。当前，我国农民在4·9亿农村劳动力中平均受教育年限不到7年，高中及以上文化程度的约占13%，初中的占49%，小学及以下的占31%，不识字或识字很少的还占7%，全国92%的文盲在农村。在2亿多35岁以下的农村青年中，受过专业技能培训的只有 9·1%。 在国家公布的失业率中，从来只是统计城镇居民失业情况，根本不将农村近1·5亿的富余劳动力包括在内。社会保障体系建设、公费医疗体系建设，前些年也不包括农村居民。 四是基尼系数是指在全部居民收入中用于不平均分配的百分比，数值越大，说明收入分配越不公平。中国的基尼系数为0.47，在世界范围，超过了所有的欧洲国家。在亚洲，仅次于菲律宾。而在1981年，中国的基尼系数仅为0.29。近年来农村的贫富差距加大显著，农村基尼系数由1978年的0.2124扩大到0.3361，远远大于城市的增幅(0.16-0.295)。按照世界银行的估算，1999年我国按人均收入计算的基尼系数已达0.456。以此为参照，农村的基尼系数已经超过0.5的警戒线。 从城乡居民储蓄来看，储蓄余额8万亿元左右，而占总人口70%的农村居民只占约1/8，约1万亿元。若从居民享有的水、电、道路、通信、卫生等公共产品的差距来看，城乡间的差距要比20世纪70年代末更加扩大。 五是农村的生存状况恶化。2003年9月10日是全球第一个“预防自杀日”。根据卫生部2001年的报告，自杀是我国第五位重要的死亡原因，是 15-34岁人群首位重要的死亡原因。中国平均每年自杀人数约为25万，自杀未遂人数据估计超过100万，其中90%在农村，女性比男性高出25%。农村女性的自杀率约为10万分33，高居各种死亡原因之首。可见作为农村生产的主要承担者——农村妇女所承受的生活压力之大。 子女读书已经成为农民家庭的头号负担（约占家庭收入的36%）。从长远看，如果农民子女的求学受到身份限制，必然形成低素质人口的复制，而与提高全民族文化科技素质的要求相悖。 农业的成本上升，农民的生存成本上升。据京津高校大学生回乡支农调查的数据，现在一个农民工进城打工，平均年收入在6000元左右，除去支付药费、住宿费、生活费、800元的交通费，实际拿回家的不足1000元左右。一个年轻农民要靠每年这点积累完成造房、结婚、生子、敬老，几乎是不可能的。 二、 现在，让我们依据以上的数据，进行理性分析： 社会公正，是指社会赋予公民的政治利益、经济利益和其他利益都能够得到较为充分实现，即体现权利、规则平等、收入分配合理、机会均等和司法公正。社会公正是社会主义价值观的核心，是衡量社会全面进步的重要尺度，是建设社会主义和谐社会的深厚基础。社会公正是政治性概念而不是道德体系。当然，道德实践有助于社会公正理论成为社会共识，但无能力约束不公正行为调和不同利益者之间的冲突。 社会公正失衡必然导致社会排挤，国家、企业、各利益团体成为推动和施动者，在维护其所期盼的社会政治系统和主流社会生活系统时，把农民这个弱势群体排挤出社会经济、政治、文化活动、和国家福利制度的主流，使之处于有关政策的边缘。就是从国家政治生活原则上来说，一些制度和政策对他们都适用，当询问由那个部门来落实时，就会出现谁都该管、又都不能全管，最后无人管的结果。 请同志们注意，我使用的概念是“社会排挤”和“边缘化”，而不使用当前学界引进国外社会学而使用的“社会排斥”概念。 在西方社会学中的社会排斥的定义是：“个人、团体和地方由于国家、企业（市场）和利益团体等施动者的作用而全部或部分排斥出经济活动、政治活动、家庭和社会关系系统、文化权利以及国家福利制度的过程。”西方社会学中的社会排斥研究，把排斥出自何处，分为经济排斥（包括劳动力市场排斥、贫穷和消费市场排斥）、政治排斥、社会关系排斥、文化排斥、福利制度排斥5个方面，把谁被排斥，分为个人、团体和空间3个方面。可见，在资本主义社会中的“社会排斥”具有矛盾绝对性、动态性和激化性。社会排斥由其社会制度本质决定，并且贯穿社会制度发展的整个过程。 我们国家当前出现的社会排挤、边缘化，只是在操作层面上出现的局部的、暂时的社会现象，而不是社会主义社会制度的本质显现。我们的理论基础、指导思想、发展战略，都明确规定：“中华人民共和国是工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家。社会主义制度是中华人民共和国的根本制度。禁止任何组织或者个人破坏社会主义制度。”“社会主义的建设事业必须依靠工人、农民和知识分子，团结一切可以团结的力量。”“一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。”也就是说，我们在前面所列举的把农民边缘化的现象、社会排挤现象都是违宪的，是要在实践中经由解放和发展生产力、体制改革的深化、法律法规的完善，加大工作力度，认真加以解决的。 理论认识层面，我们思想上已经明确了，该说的都说到了。问题是指导思想和社会实践产生了严重脱节，该做的没有真正做好。 目前我国社会公正不够理想的原因在于：一、受生产力发展水平的制约，就是人们常说的“蛋糕不够大，吃的人太多”。二、市场机制不完善，存在大量“非市场经济”因素。首先是腐败，其次是垄断，最后是假冒伪劣。三、政策体系尚待完善，政府职能缺位。说在嘴上、写在纸上、挂在墙上的多，真正落实到位的少。 这些，要靠国家制定相关政策来调解，靠完善的监督机制来保证，仅仅靠道德建设是不能实现的，当然我们对道德约束的作用不应低估。应该说，国家要制定的相关政策，已经出台很多了，问题是实效不理想，要追问的应该是为什么不能落实或者落实的不好，是相关政策制定的不切合实际，还是在政策落实过程中，干部思想认识有问题，客观条件不具备，财力物力有难处？ 几年来的实践证明，主要是国家宏观调控原则而笼统，地方微观运作跟风走形式。 宏观上都没真正弄清楚弄明白的问题，微观上是不可能弄清楚弄明白的。农民走出农村进入城市，名称一会儿是“农民工”，一会儿是“进城务工人员”，定位是离开土地、离开农村的农民。在宏观上高度赞扬农民工对国家和城市建设的重要贡献，而在微观上却不能对农民工应该得到保护的合法权益，用宏观上已经为之制定的、强而有力的法律法规来保证。其结果是在一个社会主义国家，劳动者付出劳动力之后，长时期拿不到工资，要到国家总理亲自过问，揭开问题的盖子，才发现拖欠工资总量大的令人吃惊。最基本的社会分配都不能实现社会公正，这就是把农民在社会政治系统和主流社会生活系统中边缘化，对农民进行社会排挤。可见，只以拖欠农民工工资的人说事，应该说是找错了真正的责任承担者，因为问题是出在了保证社会公正的宏观上。 在城市中小学都是国家办的时期，农村的中小学大量是民办的，于是有了“民办教师”，少年儿童是祖国的未来，农民的孩子却难以享受国家义务教育法赋予的权利，而人民受教育的权利一直是写入宪法之中的。现在，又出现了进城务工人员子女求学难的问题。 农民的一切，听从党的政策、政府的安排，农民、农民，离开了土地、离开了农村，还要叫农民。若不是由于土地征用关系到农民的生命线，农民总是会忍受下来的。面对有的干部借着产权改革，卖了荒山、荒地、企业，又在土地上打主意，凭借基层政府的权力对农民进行社会排挤。农民认识到，一旦失去土地，生活就只能依靠政府救济，真的是被边缘化了，他们就忍无可忍了。目前农村矛盾激化主要在这些方面。应该说，农民并没有过错，反而是为农民维权的力度太软弱，要害是法大还是权大，干部手中的权力能不能受到强而有力的监督。问题还在宏观上面。 三、 作为社会主体的非农民阶层是如何对待农民的？2005年底，北京政协委员张惟英提出，对进入北京的人员应该要求具备一定的素质。好人、坏人，素质高低，都是客观存在的事实，无可争论。可是要真弄明白为什么人们要进北京并不难，不就是因为北京享有许多方面超国民待遇吗？北京享有的资源多，基础设施、公共福利，在全国都处于领先地位，同样的考分，北京考生能上北大，河北考生上本科都难。这种人为制造的社会排挤，依据的是那部法律法规？一旦取消了这些超国民待遇，人们要去北京，就真的因为它是祖国的首都了。 当人们对这些都已见怪不怪的时候，表明我们的社会默许这些社会排挤现象的存在。北京如此，大中小城市也都如此，最终，就落在了农民的头上，而这些现象，和我们国家国体性质并不合拍。 在这次“建设社会主义新农村论坛”征文通知中，有这样一段文字：“‘三农’是我们的母亲，她无私的哺育了工业，养育了城市，可是今天，她却失去了历史的风采。由于城乡间公共资源分配不均，经济发展失衡，历史欠账较多，致使农村的医疗卫生、教育文化等社会保障机制弱化严重，┅┅农民已成为当今社会的弱势群体。”深层次的原因不正是对农民的社会排挤、边缘化吗？ 共产党人不应回避这些问题，更不应回避形成这些现象的原因，而应以大无畏的精神，以历史地、发展地的眼光来认识和解决这些问题。 胡锦涛为总书记的党中央在革命圣地西柏坡表达的坚定执政信念：弘扬“两个务必”，牢记“群众利益无小事”。“权为民所用，利为民所谋，情为民所系。”被广大人民群众称之为“新时期的三民主义”。其后，在深入调查研究的基础上，着重研究党的领导干部应该如何做到政绩观、发展观、人才观、群众观内在结合和统一的问题，明确提出科学发展观是其核心，统领工作全局，并把以人为本、全面、协调、可持续发展的内在统一纳入了科学发展阶段观。 胡锦涛总书记说：“全党同志必须认识到，我国社会主义的自我完善和发展还有许多重大课题需要进一步探索和回答，还有大量工作需要去做。比如，如何切实抓好发展这个党执政兴国的第一要务，如何进一步完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，如何建成完善的社会主义市场经济体制，如何走新型工业化道路、统筹城乡经济社会发展，如何扩大就业和促进再就业，如何进一步深化收入分配制度改革、健全社会保障体系，如何在更大范围、更广领域和更高层次上参与国际经济技术合作和竞争，如何推动整个社会走上生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路，如何更好地实现坚持党的领导、人民当家作主和依法治国的有机统一，如何最广泛最充分地调动一切积极因素、不断为中华民族的伟大复兴增添新力量，如何在新的历史条件下不断巩固马克思主义在意识形态领域的指导地位，如何弘扬和培育民族精神，如何改革和完善党的领导方式和执政方式，如何以加强党的执政能力建设为重点全面推进党的建设新的伟大工程，等等。”胡锦涛接连地提出14个“如何”的问题，这些都是需要探索和回答的有关我国社会主义的自我完善和发展的重大课题，他指出：“我们必须坚持解放思想、实事求是、与时俱进，从理论和实践的结合上不断研究新情况、解决新问题，做到自觉地把思想认识从那些不合时宜的观念、做法和体制的束缚中解放出来，从对马克思主义的错误的和教条式的理解中解放出来，从主观主义和形而上学的桎梏中解放出来，不断有所发现、有所创造、有所前进。”（2003年7月1日在“三个代表”重要思想研讨会上的讲话） 正是在对中国发展道路的深刻理解基础上，新时期的治国理念得以完成，这就是：保持党的先进性，提高党的执政能力，以科学发展观统领工作全局，建设好社会主义新农村，构建社会主义和谐社会，建设创新型国家。 四、 建设好社会主义新农村，成了新时期治国理念的重要组成部分。“三农问题”在科学发展观的视野中找到了解决的新途径：全面建设小康社会的重点在农村，要以城市带动乡村，工业反哺农业，构建社会主义和谐社会。2004年，中央发布的“一号文件”，关注农民增收问题，使农民受益451亿元；2005年的“一号文件”，大幅度减免农业税，取消牧业税，明确2006年在全国免征农业税。2006年的“一号文件”，以数千亿元的转移支付支援农业建设。党中央的八个一号文件是中国农业发展的里程碑。 现在，农业税取消了，国家对农业的支持力度加大了，农村孩子读书的课本费全免了，农村的道路建设投入大了、建设速度快了，┅┅最重要的是在新的国民经济发展规划中的五个统筹，第一个就是统筹城乡发展，要求从根本上摈弃掉原有的社会排挤现象、边缘化现象，真正把解决“三农问题”提升到构建社会主义和谐社会的重要地位。 改革开放以来，城市化和工业化进程加快，农民开始向城镇转移，由农业转向工业及第三产业，但由于我国城乡二元社会结构和森严的户籍壁垒，公正、合理、开放的社会流动并未形成，从农民工进城后，从就业岗位、劳动报酬、社会福利和社会交往等方面来看，城市对农民是“经济吸纳，社会排挤”，使得进入城镇的农民成为城市中的弱势群体。 根源在于有一个长期困扰我们、至今没有回答清楚的问题，就是对我国现实生活中的农民应该如何认定：是居住在农村、户籍在农村，就是农民，还是从事农业生产的农业劳动者才是农民。也可以说，长期以来，国家从没有以对农民这个复杂的社会阶层进行动态的、量化的剖析，来确定农民的身份。 中国社会学家陆学艺提供的 “20世纪90年代中国农村社会刮阶层变动状况”表明，农村人口当前已经分化为八个社会阶层：农业劳动者（46-50%）、城市农民工（16-18%）、乡镇企业农民工（16-17%）、农村知识分子（2·5%）、个体劳动者、个体户工商户（7-8%）、私营企业主（0·4-0·6%）、乡镇企业管理者（1·5%）、农村管理者（7%）。这是1999年依据有关部门资料推算出来的数据，据此显示出在我国农村现有的全部农户中，收入的90%以上来自农业经营的纯农户家庭约占62·4%，他们才是名实相符的农民。 只有名实相符的农业劳动者才是农民，只有他们才是农业生产的主体，只有他们才会长期在农村生活。就是说，农民、农业、农村的“三农问题”是他们的问题。他们只是目前农村人口的60%左右。 为什么一说农民就占全国人口的绝大部分呢，因为我们认定了住在农村的身份就是农民。依据这样的认识来制定政策，明确的针对性显然是不可能具备的。 要害就在户籍制度上，同是中华人民共和国的公民，还必须加上一个户籍身份：城市人口还是农村人口。 这种具有中国特色的身份户籍制度，是1958年全国基本实现人民公社化之后，为了在中国农村建设计划经济体制，遂以人民公社体制、农产品统购统销制度、农村人口户籍制度，三项制度共同作用，形成城乡分割的二元社会结构。当时的农村人口都是人民公社的社员，社员，也是当时对农村人口的称呼，社员都是一起生产劳动、一样贫富，经过了20年，一直到1978年，农村基尼系数还是0·22。防止农村出现两极分化的目的达到了。 为了要渡过灾荒年，城乡二元社会结构就更加强固，粮食，分成商品粮和非商品粮，城市人吃供应的商品粮，农村人吃自产粮。户籍制度决定着一个人的终身身份。那末，这样一个本应随着改革开放进行改革的制度，为什么又经过长达20多年的过程，还是不能有所变动呢。没有人多问为什么，当然，有人问了，也不可能得到令人信服的回答。 可是，改革开放使城市化进程加快了，城市人口建设需要大批的建设者，众所周知，打开城门让农民进城的举措，曾造就了一批早期的改革家。可是跟着户籍制度就强化起来了，农民在城市要领取暂住证，农民还是农民。还有了农民企业家、农民工、农村教师等等农村系列的新身份。 户籍制度的改革，要从破除城乡二元社会结构的高度来考虑，不能把它作为一项户籍管理工作交给公安部门负责。打破城乡二元社会结构，消除身份制的影响，把农村人口的社会流动纳入国家整体的社会流动，使农村人口的职业转换、居住变迁、社会地位变迁同步进行，从城市化、工业化到现代化，这是任何国家实现走向现代化的普遍规律，我国也是绕不开的。 为了建设社会主义新农村，应该转换思路了，把农民界定为只是一个职业概念，过去的农民身份不再存在，作为农业劳动者的农民数量才会减少，当在户籍面前都是公民，都可以在整个社会流动中自由流动时，对农民的社会排挤和边缘化现象才会得到克服，打破城乡二元社会结构这个问题才能真正破题，并逐步得到解决，这是以人为本、全面、协调、可持续发展的科学发展观给我们上的重要一课。 五、 建设社会主义新农村，不是什么新提法了。1962年全国人大通过的《全国农业发展纲要》，就是当时建设社会主义新农村的纲领性文件。20世纪80、90 年代，在中央文献上，几次提出了“建设有中国特色的社会主义新农村”，党的十六届五中全会，结合全面建设小康社会，又一次提出建设社会主义新农村。不同在于条件不同了，我国工业化的进程从农村支援城市，为工业提供积累，发展到了以城市带动农村、工业反哺农业了。与此同时，工农差距、城乡差距也扩大了。重要的是城乡二元社会结构已经到了应该打破的时候。这是现在建设社会主义新农村的历史背景，还有一点也是要注意到的，改革开放造就了强大的民营经济，发展农村经济有了一支新的重要的建设力量。党中央的20字方针：“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主。”这是经济建设、政治建设、文化建设、社会建设四位一体的总体布局，一个全新的概念。 在此之前，还提出了“多予、少取、放活”。形势如此逼人，解决好干部和农民的关系，是建设社会主义新农村的前提。每亩耕地，国家补贴48元，直接发到农民手中，农民的生产积极性提高了。农村修公路，国家补贴75%，村里集资25%，农村的干部坐不住了，这要看村里经济实力，看村干部组织动员能力，有些地方农民心理嘀咕，干部捞钱、捞吃喝的机会又来了，往外掏钱就不积极。没有农民群众信得过的干部，新农村建设要热火朝天的搞起来是很困难的。 建设社会主义新农村，是一个长时期的创建过程，在这个过程中一定要做到“五个必须坚持”和“五要五不要”。即：必须坚持以发展农村经济为中心；必须坚持农村的基本经营制度；必须坚持从农民最迫切需要解决的问题入手；必须坚持科学规划、因地制宜、分类指导；必须坚持调动各方面的积极性。要注重实效，不要搞形式主义；要从实际出发，不要进行攀比；要民主商议，不要搞强迫命令；要有特色，不要千篇一律；要扶持引导，不要包办代替。真正做到农业部副部长范小健所总结的：农村干部做事情应该做到“内容要交给群众，保障村民的知情权；项目要交给群众，保障村民的决策权；监管要交给群众，保障村民的参与权；验收要交给群众，保障村民的监督权。” 我国人多地少的基本国情决定了未来城乡一体化的新农村，不会是那种地多人少国家的模式，人口主要集中在城市，家庭农场主和农业工人只占全国人口5-10%。而是要走一条政府加大投入力度，以工业反哺农业，城市带动乡村的方针，使农村的水利、道路、电力、通讯等软硬环境建设，在几年内有明显的新进展，逐步实现农村的生产、生活现代化。 住在农村的人，大体上可分为四类人：一是以农业生产劳动为主要收入来源的纯农户；二是农业兼业户，收入大部分靠农业，小部分靠非农业；三是非农业兼农户，收入来源大部分靠非农业，小部分靠农业；四是住户，住在农村，不再从事农业生产劳动，收入靠第二、三产业。国家的惠农政策界限明确，对象是纯农户兼顾农业兼业户，因为他们的职业是农民。 在未来的社会发展过程中，这四类人在不同地区、不同时间还会发生转化，一、二类人会减少，三、四类人会增多，农民数量减少，二、三产业从业人员增多，农村就转换成为以农业生产为主业的居民社区，与城镇的发展内在的结合在一起了。韩国、日本的农村社区，就是这样形成的，在他们的农村社区中，除了种田务农的农业劳动者之外，也住有在城市工作的教师、企业员工、商人、自由职业者。有的农户，子女到城市工作了，父母留在农村种田，家庭还在农村。因为农村社区的生活条件，水、电、路、讯等，并不比城市差很多。而村子里生产的远近闻名的农产品，还足以使之产生家乡自豪感。 目前，有的农村出现的大搞物流市场，大搞高档住宅区开发，大搞旅游景点，主观草率并村的做法，都是脱离群众、脱离实际的，是少数干部的扭曲政绩观在作怪，到头来，只能是劳民伤财，延误新农村建设的进程。 我的发言占了太多的时间。在结束发言，听取大家批评之前，我再一次总结一下我的发言主旨： 是时候了，以科学发展观统筹城乡发展，解决“三农”问题，应以深化改革户籍制度为切入点，打破城乡二元社会结构，我国的《农民权益保护法》经过多轮调研，基本框架已经形成，法律草案将在2007年提请全国人大常委会审议，到那时，对农民的界定必须明确，《农民权益保护法》有助于克服对农民这个复杂社会阶层的笼统化对待，清除社会上对农民社会排挤和边缘化现象。与此同时，有一大批被农民群众信赖的好干部，对农民进行组织动员，明确奋斗目标，焕发起他们的主人翁精神，克服依赖思想，一定会在党和政府的领导下，把社会主义新农村建设的更加美好。
农村经济发展对我国经济发展的潜在影响