关键词: 不动产/冒名处分/善意取得/焦点笔谈
内容提要: 善意取得制度是非依 法律 行为引起物权变动的重要类型。自《物权法》明确规定善意取得制度（第106条、第107条）以来，实践中相关案例频频出现，不乏一些复杂疑难案例。针对实践中一起冒名出售房屋案，《判解研究》（2009年第2辑）特邀多位著名法学家和青年学者，就《物权法》视野下不动产的善意取得若干问题进行深入讨论，涉及到善意取得的诸多具体理论和实践问题。现将这些讨论陆续登出，以供 参考 和交流。本篇为梅夏英教授的《登记错误与第三人的保护》。
[案情回顾] 一起冒名出售房屋案
2006年5月，某市居民张焕购买了该市东方家园小区的一套住宅，面积200平方米。2007年5月，张焕在某报纸上刊登了出售其东方家园房屋的信息，一位自称刘金龙的男士根据该信息提供的方式联系张焕，商谈购房事宜。在第三次见面和洽谈期间，刘金龙将事先准备好的假房产证与张焕出示的真房产证做了“调包”。随后，刘金龙提出要先期租用一个月，张焕未与刘金龙签订租赁合同便把钥匙交给刘金龙。2007年7月15日，拟买受人李大庆根据张焕发布的信息中的地址和看房时间，直接到东方家园了解房屋状况。刘金龙自称张焕，与李大庆就购房事宜进行了磋商。双方初步约定，以11000元/每平米的价格交易该房屋，并约定于同年7月23日一起到房屋登记管理部门办理过户手续。一旦房管部门审查无误，李大庆便立即付款。
7月23日，刘金龙携其妻子前往房屋登记管理部门，冒充张焕夫妇与李大庆共同现场办理房屋移转登记手续。WWw.133229.Com刘金龙出示了其与李焕调包的真实的房产证。登记机关经审核认为，确实为真实的房产证，但在刘金龙出示伪造的张焕的身份证（名字为张焕、照片为刘金龙，高仿真）以后，尽管该身份证与登记部门存档的张焕的身份证复印件明显不符，且刘金龙冒充张焕的签字也与存档资料中张焕的签字不符，但登记部门对此均未审核。登记机关认为过户手续齐全，随即办理了过户登记。李大庆于次日按照刘金龙提供的银行账号汇付了220万元房款。
3天以后，李大庆欲了解张焕是否已经收到房款，便按照刘金龙提供的电话联系，但手机已经关机，无法联系。其再次来到东方花园，只遇到张焕之子张平。张平告知李大庆，其父张焕已经出差，并且告知了张焕联系电话。房间内挂了一张张焕夫妇的结婚照片，李大庆并未因此产生怀疑，事后也未与张焕电话联系。10天后，李大庆前往东方家园，与张焕商量房屋交接事宜，但发现此前与其交易的“张焕”是骗子。张焕认为，李大庆上当受骗应当自担后果，而拒绝交付房屋。第二天，房屋管理部门通知李大庆领取房屋登记证书（证书上记载的变更登记日期为7月31日），李大庆领取登记证的当天下午，再次持证要求张焕交付房屋。双方为此发生争议，张焕首先到公安机关报案，但案件始终未能告破，刘金龙下落不明。三个月后，张焕便诉至人民法院，要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记，或者登记部门按照市价赔偿全部房款。
[焦点笔谈]
关于张某就其房屋被非法转让诉请法院撤销登记机关错误登记一案，在实务界和学界引起了诸多争议。就笔者目前所知，倾向与保护善意第三人李某的观点主要有：善意取得或扩大解释适用无权处分；类推适用表见代理。笔者认为，上述观点均有不妥之处，本文将就上述三种观点进行评析，最后就错误登记中善意第三人的保护问题提出自己的看法。
一、李某是否构成善意取得，取得房屋所有权
认定一项交易是否产生善意取得的法律后果，得看该交易是否符合善意取得的所有条件。
《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”比照该条，本案似乎符合上述三个条件而构成善意取得，但仔细分析，有两个问题值得注意。
第一，该条在设计善意取得的要件时，忽略了合同效力的认定。也就是说，在传统善意取得的要件中，除了上述三要件以外，还有一个必要的条件，即“合同合法有效”或“除欠缺处分权以外，合同符合有效合同的所有要件”。无论采取何种表述，其意思是相同的，即除了欠缺处分权以外，合同不再存在其他的瑕疵，在此情形下，方能适用善意取得。至于为何该法条忽略了此要件，与本文无关。本人想指出的是，若这一要件在实务中被忽略，则会造成善意取得被过度的适用，从而挤压合同无效、可撤销或效力待定合同适用的空间。对本案而言，除了刘某非法处分他人房屋这一瑕疵之外，就买卖合同本身而言，刘某伪造身份证件、盗窃他人房产证的行为，已构成对买受人的严重欺诈，进而对买卖合同的效力产生了根本影响。在合同存在欺诈这一瑕疵的情况下，合同的效力适用绝对无效规则或可撤销、可变更的规则，进而与无权处分中效力待定的规则产生直接冲突。这样一来，基于无权处分而产生的善意取得规则，就无法独立的发挥作用。
当然，在大多数情况下，无权处分人对善意第三人隐瞒了真实所有人的信息，一定程度上也有欺诈的因素，但是，此时由于善意第三人的信赖并不直接源于无权处分人的欺骗性陈述，而是基于公示公信原则，对于登记所有人或者占有人的所有权产生了合理的信赖。善意取得恰恰就是与公示公信原则配套发挥作用，以公信力来认定第三人的善意，继而在物权变动上维护交易的安全。而本案中，刘某除了出示房产证，使第三人李某产生一定的信赖以外，又通过伪造身份证件和签名等手段来骗取李某的信任，这种欺诈手段已超出了登记公信力的范围，由此导致的信赖已称不上合理的信赖，故在此应适用其他相关规则，因此，本案中合同多个瑕疵的存在，决定了本案不符合善意取得的构成要件，故不宜适用善意取得。
第二，对于上述法条的第三个要件，即“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，应如何理解，本人的看法是，该要件强调的是物权变动本身应该是合法、无形式瑕疵的。这是因为，对于不动产登记而言，登记的变更应严格地根据交易双方的真实情况进行核对，方进行变更登记，这样才能反映交易的真实信息。若在形式审查上存在缺陷，导致错误登记，这时强调第三人利益的保护，便缺少一个最起码的形式上的合理的基础。严格讲来，仔细分析第三个要件，也不应该适用善意取得。
二、可否通过扩大解释适用无权处分
基于上述缺陷，也有观点认为，在此情形下可以扩大无权处分的适用范围，因为无论如何，诈骗人刘某终归是在无处分权的情况下，非法处分他人的财产。因此可以比照无权处分的规则保护善意第三人的利益。
此种倾向也有不足。就无权处分的法律关系讲，在传统民法理论和立法上，针对的是三方关系，即所有人、无权处分人和第三人。也就是说，三方当事人在主体上是没有瑕疵的，如果主体产生了重合，那么就只能是双方关系而非三方关系，也就不存在善意第三人保护的问题。而本案恰恰在主体上产生了错位。具体讲来，本案事实上只存在双方的关系，即所有人张某和买受人李某，买卖合同在形式上是在李某与张某之间产生的，而刘某只是冒用所有人张某的名义而与李某交易。也就是说，刘某的身份一直是被隐藏的，他使第三人李某一直误认为刘某即张某，从而坚信自己的交易相对人是张某而不是刘某。由此分析，无权处分解决的是无权处分人与第三人之间的合同效力问题和所有权是否转移的问题。而本案第三人与欺诈人刘某并没有形成无权处分制度中的买卖合同，因此也就无从认定其处分有效或无效的问题，留给我们判断的只是所有人与第三人的合同效力认定问题。显然，本案中的买卖合同是否有效与无权处分没有关系，因为至少在合同形式上，卖方为真实的所有人，也是有权处分人，因而没有适用无权处分的余地。在法律关系仅存在于所有权人和第三人之间，又不可能适用无权处分或善意取得规则的情况下，第三人欲取得所有权只能依赖于合同依法有效这一前提。但事实情况如何呢？此合同漏洞百出，可以通过多种判断标准认定该合同无效，如真实权利人没有进行任何意思表示，导致意思表示不一致；又如合同的形式中的当事人签章系伪造，导致形式存在重大缺陷；又如合同违反国家强制性规范等等，而归于绝对无效。
三、本案是否可以类推适用表见代理
在一般性的讨论当中，也有学者认为，为了保护善意第三人的利益，可以类推适用表见代理，作为第三人取得所有权的依据。当然，本案中张某和刘某之间因欠缺代理最起码的要件而不存在任何代理关系，是不争的事实。之所以提出类推适用表见代理，大约是源于第三人对于刘某的身份产生了合理信赖，故而应对这种信赖进行相应的保护。本人认为，从对当事人的合理信赖角度提出对第三人的保护，至少比主张善意取得和扩张无权处分更高明一些。因为在本案中，第三人李某在其有限的判断范围内，很难甄别当事人身份的真伪。至于案中所提到的“房间内挂了一幅张焕夫妇的结婚照片，李大庆并未因此产生怀疑，事后也未与张焕电话联系”这一情节，无法使李某对房屋的所有人产生合理的怀疑，因为房屋的承租人通常也会这么做。但本人并不赞成类推适用表见代理，以人为地保护第三人的利益，其原因如下：
第一，本案交易合同的形式存在缺陷，这与表见代理的机理不符。所谓表见代理，即第三人在形式上没有否认代理人身份的理由，也就是说，代理人所提供代理授权书、签章或空白合同书，在形式和手续上都是真实、没有瑕疵的。正因为如此，法律对这种形式上的信赖给予保护，此即“表见”的真实意义。而本案并不完全符合这种“表见”的意义。因为本案中第三人并不具有信赖的充分理由。具体说来，对于形式的判断，第三人李某并不是完全没有过错的。在判断刘某是否具有真实所有人的身份这一问题上，李某主要是通过房产证来认定的，而依据常识，房产证仅仅是房屋所有权的一个凭证，它必须通过对出卖人的身份进行核对和登记查询，才能最终确认房屋所有人。李某恰恰在真实身份的核对方面，没有尽到必要的注意义务。依据常识，在签订一项重大不动产交易合同时，核对当事人的身份是最基本的注意义务，在现实生活中存在伪造身份证的情况下，当事人应当花费一定的征信成本去核实交易相对人的身份。况且本案中，变更登记时双方当事人都在场，登记机关因为疏忽没有注意到相片和签名与真实情况不一致，这并不能免除李某的注意义务。如果因为登记机关的存在，我们就认为李某不负相关的注意义务，并且保护他的交易安全的话，那么在无需登记的类似的诈骗合同中，法律一味保护受害方的“合理信赖”，将会导致不合理的结果。比如甲作为某公司的工作人员，冒充该公司的董事长乙，并伪造乙的身份证件、合同书和签章，骗取丙的信任，诱使丙与其签订买卖合同，出卖公司的产品，如果产品已经交付，依照第一部分的分析，此时不能适用善意取得，是否也应该保护买受人丙的利益，是值得考虑的。显然，此时我们不能认为丙已完全尽到了注意义务，而取得产品的所有权。因此，本案中第三人李某并没有尽到形式审查意义上的注意义务，也没有形成表见代理意义上的“合理信赖”。
