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新土地法，还是旧土地法？中国的还是外国的？你这个范围太宽。给几个别人以发表文章的论文题目吧，做个参考。《土地法》中的一个矛盾——论《土地法》对农民土地权益保护的缺失《中国土地法大纲》的再评价南京国民政府《土地法》的传播及其影响《井冈山土地法》历史经验分析土地法的理念更新与制度完善《井冈山土地法》产生不足原因探析我国土地法中行政合同的现状及相关思考执行“新《土地法》”中几个问题的探讨好了，先这么多了。做论文的有大小取舍。别太大容易太泛，没闪光点；别太小容易自杀，写不出来。
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1、研究土地资源的合理利用与保护，以及在社会经济发展中的土地利用及其优化配置问题。2、研究土地在社会利用过程中存在的种种矛盾的产生、发展和消亡的规律，研究、制定解决这些矛盾的相应政策、法律、技术方法和符合国家利益的利用规划。
土地资源管理可选题目很多。比如土地开发中的问题和解决途径。农村土地的征购问题。政府如何处理好招商中的土地资源问题。等等。自考本科6000字足矣。交论文的时间，还是问招办（你如果参加了辅导班，他们应该给你派指导教师帮你选题）。
当年参加土改的干部，还有多少人健在？土地法大纲手册。是古懂宝书了？
新土地法，还是旧土地法？中国的还是外国的？你这个范围太宽。给几个别人以发表文章的论文题目吧，做个参考。《土地法》中的一个矛盾——论《土地法》对农民土地权益保护的缺失《中国土地法大纲》的再评价南京国民政府《土地法》的传播及其影响《井冈山土地法》历史经验分析土地法的理念更新与制度完善《井冈山土地法》产生不足原因探析我国土地法中行政合同的现状及相关思考执行“新《土地法》”中几个问题的探讨好了，先这么多了。做论文的有大小取舍。别太大容易太泛，没闪光点；别太小容易自杀，写不出来。
耕地撂荒的原因及解决途径 农村居民点整理的途径 农户对新农村建设的看法 房地产市场的健康发展 从基层土地管理的角度完善乡镇土地利用总体规划 农户对土地整理的看法 农地流转的现状及规范措施
在较长时期内，投资基础设施项目将会是我国保险资金服务实体经济的主阵地，主要投资方式未来可能从信用借款转向PPP等项目融资方式。2006年以来，中国保监会发布了一系列保险资金运用政策，支持保险机构通过债权、股权等多种形式投资基础设施项目。目前，保险资金主要采用间接方式投资基础设施项目：由保险资产管理公司等专业管理机构作为受托人，发起设立信托型投资计划，向保险公司募集资金，投向基础设施项目。截至目前，保险机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、项目资产支持计划等投资计划，投资各类基础设施项目超过万亿元，主要投资项目有中石油西气东输项目、南水北调工程、京沪高铁等国家重大工程及城市轨道交通、保障性安居工程、棚户区改造项目等重大民生工程。债权投资计划已经发展成为企业年金、银行理财资金等保险业外资金争相配置的重要金融产品，成为部分保险资产管理公司的核心业务和重要收入利润来源。未来一段较长时期，我国仍将处于快速发展的重要战略机遇期, “一带一路”国家战略的积极推进，工业化、信息化、城镇化、农业现代化快速发展，资本密集型的基础设施项目的投资规模巨大，均对中长期投资资金的需求很大。与银行、证券、信托等其他金融部门相比，保险业可以提供期限更长、供应更加稳定、资金成本较为合理的巨额资本，有条件成为经济新常态下长期投资资金的重要来源之一。外部环境挑战从外部投资环境看，保险机构投资基础设施项目还存在一些挑战因素：一是地方政府债务风险凸显。目前，地方政府融资平台是基础设施项目的主要投融资主体，以平台债务融资为主导的基础设施投融资模式不可持续。大部分平台主要从事投资回收期较长的基础设施和园区建设等公益性或准公益性项目，难以依靠项目及公司经营性现金流偿还贷款，维持资金链条主要依托土地财政。地方财政提供的各种显性或隐性担保是包括保险资金在内的各类社会资金向平台提供融资的主要动因。从长期看，地方财政收入有下滑趋势，地方政府还款能力可能进一步下降。部分地方政府契约精神和信用意识较为淡薄，还款意愿较低，甚至存在“新官不认旧账”、“管借不管还”以及通过行政手段逃废平台债务的现象。在部分区域，地方政府通过多个融资平台集中举借巨额债务，借新还旧、平台相互担保等情况比较严重，部分城市需偿还的债务本息已经远超过其可支配总财力。近年二、三线城市土地出让净收益普遍大幅度下降，土地财政难以持续，区域性投资风险逐步显现。二是股权投资权益保障机制难以落实。例如，2007年平安资产发起设立股权投资计划募集保险资金，成为京沪高速铁路股份有限公司第二大股东，并委派了董事和监事。由于京沪高铁存在治理结构、关联交易、核心资产划分等问题，影响了京沪高铁的发展质量和运营效率，京沪高铁作为优质资产会计报表连年亏损，极大损害了保险等社会资本的投资热情。三是缺乏配套支持政策。例如，保险资金股权投资计划取得的收益为目标公司的税后分配收益，应免征企业所得税。但目前税收法规存在滞后性，实务中保险公司面临重复征税的问题，严重影响了保险资金的投资收益和投资积极性。又如，不动产投资计划的资产抵质押登记制度尚未明确，在国内大部分地区无法办理不动产抵质押登记，严重限制了投资计划的风险管控和权益保障能力。监管政策制约从监管政策层面看，2012年10月发布的系列监管政策大幅度拓宽了险资投资计划的运作空间，政策效应已经显现。从市场主体反映的情况看，还需要进一步修订监管政策。目前比较突出的问题有：一是监管政策立法层级过低。目前投资计划主要依据是部门规章和规范性文件，还有一些非正式的监管口径，缺乏上位法支持。监管政策对微观具体事项规定过细过严，修订不及时，缺乏制度弹性，限制了保险资产管理公司的产品创新空间。二是投资行业范围较窄。监管政策限定了交通、通讯、能源、市政、环境保护等5个可投资行业，与实体经济的重点投资行业并不匹配。现有投资计划主要集中在交通、能源和不动产3个行业，合计占比超过90%。而国家统计局公布的2013年分行业固定资产投资情况中，投资额占比前五名的行业依次是制造业、房地产业、交通运输仓储和邮政业、水利环境和公用设施管理业、电力热力燃气及水的生产和供应业。三是高度依赖外部信用增级。符合监管政策免于信用增级要求的偿债主体较少。按2013年中国500强公司排行榜，年营业收入不低于500亿元的公司不到100家，其中还有部分公司净资产低于300亿元，不满足监管要求。如此，绝大多数债权投资计划都需要有非常强的外部信用增级，显著增加了融资主体的融资成本，造成对信用资质好的融资主体的挤出效应。一方面，降低了专业管理机构选择优质偿债主体的空间，降低了投资计划的市场竞争力；另一方面，债权投资计划的第一还款来源普遍较弱，形成风险隐患。市场主体问题从市场主体层面看，保险机构参与基础设施项目投资存在一些突出问题：一是行业文化的制约。保险业长期存在重视前端销售、强调当期激励、忽视能力建设的文化缺陷，对保险资产管理产品领域的负面影响表现为：低价竞争与同业抢夺项目，投资协议不规范而存在法律风险，以高当期激励争夺行业内有限的专业人员，普遍忽视后续管理与风险管控，急于拓展业务而忽视能力建设、风险控制和投后管理等。二是投资管理能力普遍不足。目前，保险资金投资基础设施等重大项目的投资模式单一、投资期限较短、创新意识不强、专业团队相对分散、投资风险管控能力较弱。基础设施重点项目的资金需求量较大，投资期限较长，涉及较多的法律问题和投资风险，协调管理成本较高，投资风险难以控制，需要积聚行业力量来对接重大项目，提升专业管理机构的投资能力。三是保险资金负债成本逐年走高。近年，保险与券商、基金、信托、银行理财等金融机构和产品的竞争加剧，推高了保险产品的渠道销售费用和负债成本。保险资金对投资计划的收益率要求超过企业年金和银行理财产品，制约了保险资金通过投资计划投资基础设施项目的能力。由于投资计划的收益率不能覆盖其负债成本，部分中小保险公司大量投资高风险高收益的信托计划，潜伏了较大风险。创新路径思考首先，保险机构需要加强能力建设。保险资金作为保险公司的负债，是保证其履行保险赔偿或给付义务的准备金，是中产阶级的风险储备金和养命钱。与信托、私人银行、私募基金等针对高净值客户的金融产品相比，保险资金更加强调投资安全性。由于基础设施项目投资规模大，投资回收期长，资产流动性差，信息透明度较低，存在较大投资风险，因而保险资金投资基础设施项目，对投资管理能力的要求远高于股票、债券等公开交易品种。为有效管理投资风险，专业管理机构应当在项目储备、尽职调查、信用评级、项目评估、交易结构设计、决策审批、组织实施、产品销售、后续管理等重点业务环节具有较强的专业水平，建立具有项目投资、法律、会计、审计、资产评估、信用评级、风险管理等方面从业经验的专业团队，建立相互制衡的运作机制，减少对个人专业能力和业务资源的过度依赖。保险资产管理机构需要实现专业化运作，搭建合理的组织架构，设计专业化运作流程，积聚专业人才和资源，有效提升投资管理能力和风险管理水平。其次，保险机构需要加强业务创新。最近几年，保险资产管理公司通过大力开发准标准化的债权投资计划金融产品，锻炼了队伍，积累了业务资源，建立了销售渠道。随着地方政府债务的规范管理，地方政府隐形担保及刚性兑付逐步打破，地方融资平台面临转型与分化。财政部与发改委等部门正在积极推进政府和社会资本合作模式（Public-Private-Partnership，PPP）。可以预计，符合价格调整机制相对灵活、市场化程度相对较高、投资规模相对较大、需求长期稳定等特点的经营性及准经营性基础设施项目，未来可能主要通过PPP方式进行融资运作。保险资金要顺应这种变化，适时将投资计划的发展重心从公司融资或平台融资转变为项目融资，创新交易结构和产品形态，以项目本身的经营性收入作为偿债资金来源，减轻对银行担保等外部信用增级的依赖。通过投资计划直接对接优质投资项目，投资期限与项目投资回收期相匹配，偿债安排与项目的经营性现金净流量相匹配。由此减少偿债主体的再融资风险及保险资金的再投资风险，充分发挥保险资金提供中长期稳定性投资资金的比较优势。再次，保险行业需要强化基础设施建设。一是行业协会需要发挥更大作用。中国保险资产管理业协会已经成立，债权投资计划等金融产品注册查验工作将主要由行业协会承担，监管部门将更多关注系统性区域性风险防范。行业协会需要不断加强自身建设，发挥好维权、服务、创新和自律的功能作用，积极维护市场秩序，促进行业规范发展。二是尽快建设投资计划交易清算平台。由于投资计划个性化特征较强、信息披露不足，目前流动性较低，缺乏市场化定价估值机制，亟须建立相应的市场基础设施。包括：建立或选择资产交易场所，让资产流动起来，盘活存量；要有专门机构进行产品登记和确权，建立登记中心和行业管理平台；强化信息披露制度对相关利益主体的约束力，不断提高信息披露的时效性、连续性、全面性。三是建立行业性母基金。保险业通过成立行业母基金的方式开展重大基础设施项目投资，可以构建行业平台和公司平台两级专业投资管理平台，统筹行业力量，提升行业整体投资能力和风险管理水平，同时还能有效实现投资分散度，平滑投资风险。最后，进一步改进监管方式与机制。按照“放开前端、管住后端”的总体要求，加强和改进保险资金运用监管，防范化解风险，促进行业健康发展。一是完善监管政策。尊重市场主体，鼓励行业创新，根据市场情况及发展需要及时修订、整合及简化监管政策，提高监管效率和弹性。在政策层面支持保险机构扩大投资空间，丰富投资工具，加强风险管控，确保投资风险可控。二是完善配套政策。主动加强与国土、住建、财政、税收、环保等部门及地方政府的沟通协调，推动相关部门尽快出台支持保险资金投资基础设施项目的配套支持政策。三是加强风险管控。持续监测保险资金投资风险，确保保险资金安全，守住不发生系统性、区域性风险的底线。
解析土地财政土地财政”是 “寅吃卯粮”，其制度弊端已越来越明显、突出，理应退隐历史舞台。出路在于组建“土地国资委”，分离政府经营土地职能;同时，放开“农地入市”土地财政，从收入来源看，主要包含两大类：一是与土地有关的税收，如耕地占用税、房地产和建筑业的营业税、土地增值税，等等。目前，地方政府重点征收的是房地产税和建筑税，有些地方这两项税收甚至占地方总税收收入的百分之三四十。
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“经济适用房”政策实施中的问题探讨
刘耀林 刘洋 焦利民 邓念超
（武汉大学资源环境科学学院，武汉，430072）
摘要：通过分析现阶段研究方法的优缺点，结合湖北省城镇基准地价平衡工作实例，对现有方法进行了改进。首先提出了根据区域经济发展水平分区片统一还原利率和容积率的方法，然后对现有的分段线性插值的平衡方法进行了改进，并提出了以分段线性插值方法为主导，分段回归分析和空间插值方法为验证的技术路线。
关键词：城镇基准地价平衡；还原利率
1 引言
城镇基准地价平衡的目的和意义
城镇基准地价平衡，是为了协调区域地价，充分发挥地价在调控土地市场中的作用使其能客观地反映出不同城镇间真实的经济差异和地价水平，促进土地市场的均衡发展。由于各城镇所处区位不同，政府培育土地市场的力度不同，经济发展水平与产业结构不同等，必然造成部分城镇地价水平或基准地价评估结果与其土地质量相背离，不匹配，因此对城镇间地价水平的平衡分析是非常必要的，有利于区域间地价协调，培育、发展城镇土地市场，使其地价水平能客观地反映当地实际水平。
城镇基准地价平衡的技术流程
城镇土地分等是基准地价平衡的前导工作，因此首先应进行城镇土地分等，然后界定基准地价平衡的统一内涵，对参与基准地价平衡的城镇基准地价进行开发程度、期日、还原利率、最高使用年限和容积率修正，对前次评估基准日之后地价发生较大变化的城镇还要进行基准地价更新，以保证不同城镇之间基准地价的可比性，对各城镇修正后基准地价进行标准化，接着开展基准地价平衡和成果验证工作，最后广泛征求专家和土地行政主管部门意见，确定城镇基准地价。
国内城镇基准地价平衡方法的研究现状
由于我国自从开展城镇土地分等定级工作以来，多偏重于本城镇内部土地的基准地价评估，而对于城镇所在区域缺乏宏观调控土地价格的基准地价平衡研究，因此城镇基准地价平衡工作在全国范围来说才刚刚起步。2002年山东省作为试点在全国率先进行了城镇土地分等和基准地价平衡研究，随后福建省和江苏省也相继进行了这方面的研究工作。
他们提出了以序位比较法或分段线性插值法为主导，回归分析法、土地市场交易样点资料和专家论证为验证的技术路线。这些方法在实践中进行了有益的尝试，具有较好的效果和可操作性。但同时也存在以下缺点：①统一基准地价内涵时，全省采用统一的容积率和还原利率没有考虑经济发展和土地市场发展的区域差异，缺乏严密性；②现有的平衡方法和验证方法均是从城镇属性（分等总分值）和基准地价的关系入手，平衡和验证基准地价，没有结合区域发展的特点验证平衡后基准地价空间分布的合理性。
2 分区片统一界定还原利率和容积率——以湖北省基准地价平衡为例
容积率与城镇经济发展水平、规划限制、房地产投资强度等因素有关，具有较强的地域性。土地还原利率本质上是城镇土地的投资收益率，与城镇经济发展水平、房地产投资收益率紧密相关，也具有一定的区域性，在全省对这两个参数设定统一的值不太合适。因此考虑经济发展和土地市场发展的区域差异，在湖北省基准地价平衡工作中划分了5个均值区片，对每个区片确定统一的还原利率和容积率。
区片划分的原则是：根据各个城镇的等别及基准地价信息，把等别相近且地价水平相当的城镇划分为相同的区片。由于湖北省其他城镇与武汉市均没有可比性，因此武汉市可单独作为一个区片，仍然采用其原来的还原利率和容积率。对于湖北省的其他城镇，可以按照较发达城镇、中等发展水平城镇、欠发达城镇、不发达城镇划分4个区片。区片分布如图1。
图1 湖北省城镇土地区片图
划分区片之后，区片容积率可通过计算区片内所有城镇容积率的平均值来确定，而还原利率的确定则通过调查区片内各城镇的租售比来实现。湖北省基准地价内涵基本参数信息如表1所示。
表1 湖北省基准地价内涵基本参数
3 分段线性插值方法为主导，分段回归和空间插值方法为验证的基准地价平衡方法——以湖北省基准地价平衡为例
对分段线性插值方法的改进
现阶段常用的基准地价平衡方法主要有序位比较法［1］和分段线性插值法［2］，笔者认为前者在数学上缺乏一定的逻辑严密性，而后者是一种比较理想的方法，并在福建省基准地价平衡工作中得到了较好的效果［2］。
但该方法存在一个显著缺点：由于城镇土地分等时，把每个城镇作为一个点来考虑，其分等总分值反映的是城镇综合的社会经济发展水平，但不能很好地反映城镇的特性。例如在湖北省城镇土地分等和基准地价平衡中，黄石市城区的总分值为88，荆州市城区的总分值为82，它们均为2等。在商业地价和住宅地价方面，等别及总分值能够较好地反映两者地水平关系。然而在工业地价方面则不理想，黄石是重工业城市，工业比较发达，工业地价水平较高（最高地价574元），而荆州以商业、农业和轻工业为主，工业处于中等发达水平，工业地价中等偏低（最高地价262元），此时等别和总分值不能很好地反映两者工业地价的水平关系，这主要是城市的特点和性质引起的，即城镇的商业、工业、住宅的地价水平并非都是与分等总分值成正比。
因此，将全省各城镇分别按照土地分等综合分值和某用途的基准地价高值进行排序，选择二者序位的吻合程度较高的约占总数15%的城镇作为控制点，然后生成分段线性插值折线来进行基准地价平衡的方法会造成个别城镇平衡后地价的失真。例如黄石市城区平衡后的工业地价高值为574 元，与实际水平符合较好，而荆州市城区平衡后的工业地价高值为462 元，则与实际水平相差甚远。
笔者认为，解决这一问题有两种方法：
（1）在城镇土地分等时，就商、住、工三种地类分别采用不同的分等因素因子体系和权重，计算出三种地类的总分值，然后根据城镇性质设定其商业、住宅和工业的权重，加权求和计算出城镇综合总分值，以此进行分等。基准地价平衡时则根据各地类城镇总分值和标准化基准地价高值的序位关系来选择控制城镇。此方法有两个缺点：①分等因素因子的数目庞大，指标体系确定的任务繁重；②与城镇土地分等是将城镇作为点目标，从宏观上对城镇进行分类排队的思想相违背。
（2）在基准地价平衡时根据城镇分等总分值和标准化后综合地价高值的序位关系来选择控制城镇。首先对综合地价平衡，然后根据城镇性质，设定商业、住宅和工业地价对综合地价的影响权重，最后对各地类地价进行平衡。此方法思路清晰，操作简单。因此本文采用第二种思路对现有的分段线性插值方法进行改进。
如果黄石市城区平衡后综合地价高值为X，假定平衡后商业地价高值为X1，住宅地价高值为X2，住宅地价高值为X3；根据商业、住宅、工业在城镇GDP中所占的比例，设定它们对综合地价的影响权重为W1，W2 和W3；而且根据刘伟等人的研究［3］，各城镇合理的商、住、工地价水平应具备一定的比例关系，这可以在各用途土地市场交易样点资料和各用途各级别基准地价水平中得到反映，假定黄石市城区平衡后商、住、工地价高值的比例关系为P1∶P2∶P3，则有：
X＝X1×W1 ＋X2×W2 ＋X3×W3
X1∶X2∶X3＝P1∶P2∶P3
由上面两个式子可求得黄石市城区平衡后商、住、工地价的高值，然后由平衡前后地价的比例关系求得平衡后商、住、工地价的中高值、中值、中低值和低值。
分段回归分析方法对平衡结果的验证
以城镇分等总分值为X轴，标准化后的综合地价高值为Y轴，做出散点图，然后根据散点的分布趋势和聚集特征进行回归分析或分段回归分析并获得回归方程，以此进行城镇基准地价平衡。然后将上述两种方法的平衡结果进行对比分析，找出结果符合程度较高的城镇和差异较大的城镇。
图2 回归分析界面
图3 两种结果的对比分析
空间插值方法对平衡结果的验证
核心思想
上述两种方法均是基于属性（城镇总分值和基准地价的关系）方面的考虑来平衡基准地价，并没有结合区域发展的空间结构考察结果的合理性，因此有必要从空间分布的角度验证平衡结果。由于影响基准地价的因素主要有繁华程度、交通条件、人口状况、基础公用设施状况、城市规划、环境状况以及产业聚集规模，从性质上看这些因素属于区位条件因素和城镇内部条件因素，而区位条件因素对地价的影响较大，同时区位条件因素在空间上也具有很强的辐射性，因此笔者认为城镇的基准地价水平与其周边有影响力的高级中心城镇的基准地价是密切相关的，故可采用空间插值的方法对平衡结果进行验证。
主要思路如下：根据区域发展的空间结构特点，选择规模较大、辐射能力较强的高级中心城镇为控制点，参考土地市场交易资料，上述两种平衡结果以及专家意见确定控制城镇平衡后基准地价；然后确定各控制城镇的影响范围；最后根据城镇引力模型和地价的衰减规律计算各城镇的平衡后基准地价。
中心城镇影响范围的确定
本文采用类似于确定商服中心作用半径的方法来计算各控制城镇的影响范围。假设控制城镇中一等中心地的个数为N1，二等中心地的个数为N2，三等中心地的个数为N3…，则各等别控制城镇的影响范围为：
土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集
式中，R为某等别控制城镇地影响范围；S为区域总面积；N为高于或等于该等别地控制城镇数目。
因此有：
土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集
R1，R2，R3——一等，二等，三等控制城镇的影响范围。
各城镇平衡后基准地价的计算
首先选择影响地价的6个因素为指标，计算出各城镇的规模指数［4］。假设城镇D位于控制城镇A、B和C的影响范围内（如图所示），城镇D的规模指数为Md，控制城镇平衡后的综合地价高值为Pa、Pb、Pc，规模指数分别为Ma、Mb、Mc，城镇D到控制城镇的最短时间为Ta、Tb、Tc。则根据城镇引力模型［4］可计算出各控制城镇对城镇D的吸引力Fa、Fb、Fc：
土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集
式中，k为引力常数；r为距离摩擦系数，按惯例一般取2。
根据吸引力的大小可确定各控制城镇对城镇D地价的影响权重W1∶W2∶W3＝Fa∶Fb∶Fc，然后根据各控制城镇地价的衰减特性（线性衰减或指数衰减），计算出各控制城镇地价随着时间距离［5］衰减到城镇D时的地价水平P′a、P′b、P′c，最后加权求和得到城镇D平衡后综合地价的高值Pd。然后采用中的方法计算出各地类平衡后基准地价。
Pd＝P′a×W1 ＋P′b×W2 ＋P′、P′c×W3
获取上述三种平衡结果之后，还应参考土地市场交易调查资料和当地专家的意见，对3种结果进行调整，取其平均值或较优值作为最终的平衡结果。
通过提出根据区域经济发展水平分区片统一界定还原利率和容积率的方法，对现有的分段线性插值的平衡方法进行了改进，并提出了以分段线性插值方法为主导，分段回归分析和空间插值方法为验证的技术路线。其中改进后的分段线性插值方法和分段回归分析方法在湖北省城镇土地分等和基准地价平衡工作中得到了应用，具有很好的效果和可操作性。空间插值方法中关于控制城镇影响范围的确定，城镇吸引力的计算以及控制城镇地价衰减模型的确定还需要在下一步的工作中进一步的研究并得到实践的检验。
参考文献
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