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感觉相关的就行吧,这是我今天刚交老师的Solidarity tradeThe current fair trade movement was shaped in Europe in the 1960s. Fair trade during that period was often seen as a political gesture against neo-imperialism: radical student movements began targeting multinational corporations and concerns that traditional business models were fundamentally flawed started to emerge. The slogan at the time, “Trade not Aid”, gained international recognition in 1968 when it was adopted by the UNCTAD (United Nations Conference on Trade and Development) to put the emphasis on the establishment of fair trade relations with the developing world. The year 1965 saw the creation of the first Alternative Trading Organization (ATO): that year, British NGO Oxfam launched "Helping-by-Selling", a program which sold imported handicrafts in Oxfam stores in the UK and from mail-order catalogues. In 1969, the first Worldshop opened its doors in the Netherlands. The initiative aimed at bringing the principles of fair trade to the retail sector by selling almost exclusively goods produced under fair trade terms in “underdeveloped regions”. The first shop was run by volunteers and was so successful that dozens of similar shops soon went into business in the Benelux countries, Germany, and in other Western European the 1960s and 1970s, important segments of the fair trade movement worked to find markets for products from countries that were excluded from the mainstream trading channels for political reasons. Thousands of volunteers sold coffee from Angola and Nicaragua in Worldshops, in the back of churches, from their homes, and from stands in public places, using the products as a vehicle to deliver their message: give disadvantaged producers in developing countries a fair chance on the world’s market, and support their self-determined sustainable development. The alternative trade movement blossomed, if not in sales, then at least in terms of dozens of ATOs being established on both sides of the Atlantic, of scores of Worldshops being set up, and of well-organized actions and campaigns attacking exploitation and foreign domination, and promoting the ideals of Nelson Mandela, Julius Nyerere, and the Nicaraguan Sandinistas: the right to independence and self-determination, to equitable access to the world’s markets and consumers. 团结贸易现今公平贸易运动形塑于1960年代的欧洲，公平贸易于这时期通常被视为一种反抗新帝国主义的政治姿态，基进的学生运动开始关注跨国公司，并出现了一种认为传统商业模式基本上是有缺陷的共识，那时的口号“贸易，而非援助”(Trade not Aid)，被1968年所召开的联合国贸易及发展会议（United Nations Conference on Trade and Development，简称UNCTAD）所采用，并得到国际认同，会议中强调与发展中世界建立公平的贸易关系。1965年诞生了第一个另类贸易组织（Alternative Trading Organization，简称ATD）：那年，英国的非政府组织乐施会(Oxfam)发起了”以销售来帮忙”(Helping-by-Selling)的活动，一个以邮购及在乐施会商店销售进口手工艺品的计划。1969年，第一个“世界商店”在荷兰开张，这个开创性的构想，是以销售符合公平贸易规则的“发展中区域”的产品，将公平贸易的法则带入零售部门，第一个商店由志工营运，非常成功，之后数十个类似的商店开始在比利时、荷兰、卢森堡及德国等其他西欧国家开始营业。在1960和1970年代，公平贸易运动里很重要的部份是，为那些因为政治因素而被排斥于主流贸易管道的国家，协助他们的产品寻找市场。数千名志工在教会后面和世界商店销售来自安哥拉及尼加拉瓜的咖啡豆，以这些产品从家里和公共场所的摊位传达一个讯息：给那些来自发展中国家的弱势生产者一个公平的机会，就是支持他们自主的永续发展。另类贸易活动的盛行，若不从贸易量来说，至少以在数量上，有数十个另类贸易组织（ATO）在大西洋两岸成立，同时随着世界商店的扩张，有许多计划性的行动与专案，抨击国际间的剥削与支配的现象，宣扬著曼德拉、朱利叶斯•尼雷尔及尼加拉瓜桑定政权的理念：自主及独立的权利，与接触全球市场及消费者的公平管道。
财务论文的英文参考文献大全
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企业绩效评价论文参考文献
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企业价值评估之革命 2003年秋天，收到了中国资产评估协会发来的《企业价值准则（征求意见稿）》，当时是一气呵成看完的。欣喜之余，我们给协会的同志回复道：“很有内容，很有新意，若此稿能在讨论中通过，将对以往的评估产生巨大冲击！” 时至今日，经历了若干次的讨论与修订，《企业价值评估指导意见（试行）》终于与大家见面了。这是资产评估行业里程碑式的一件大事，也是我国企业价值评估领域中一次具有历史意义的革命。 我国的企业价值评估实际是与我国的资产评估同时兴起的。1991年91号令第三条即已经规定国有资产占有单位在“企业兼并、出售、联营、股份经营”等情况下需进行资产评估，已将企业作为了资产评估对象，但是，91号令的第七条仅认为“国有资产评估范围包括：固定资产、流动资产、无形资产和其他资产”，即作为资产评估法律文件的91号令还未重视企业作为交易对象时与企业单项资产之间的差异。因此，资产评估一开始的企业价值概念是以企业整体资产价值来替代的，而企业整体资产被认为是企业各单项资产的简单加总。此种导向造成了评估实务上的偏颇。由于企业价值的评估演化成了对企业资产负债表所列示资产及负债的评估，于是严重地影响了企业价值评估的定位，并限制了企业价值评估方式方法的发展。其偏颇与限制具体体现在以下几个方面：1、会计处理方面的问题直接影响了评估价值，评估师的大量工作变成了审计工作；2、由于企业的每项资产必须分别进行评估，评估机构为控制经营成本，设备、房产、土地等单项资产评估往往聘用不了解资产评估的专业技术人员去完成，因而严重影响了评估的执业水平。同时，企业的房产和土地的价值评估业务似乎应该必须由专门的房产价值和土地价值的评估人员来承担，从而导致企业整体价值被肢解，影响了企业评估价值的准确性；3、由于评估往往仅以企业提供的会计报表为准，造成了对账外资产的忽视和遗漏；4、由于会计报表所列示的各单项资产评估价值加总后不一定能体现企业的整体价值，其评估价值不能用来作为发行定价的参考，证监会实行了另一套股票发行定价机制，资产评估报告只能用来设立公司。资产评估行业错失了巨大的证券发行市场；5、同样是因会计报表所列示的各单项资产评估价值加总后不一定能体现企业的整体价值，资产评估报告只能做为委托方完成国有资产管理部门相关手续的文件，而不能为企业股权交易提供有用的定价参考，不能满足股权交易市场的有效需求。 《企业价值评估指导意见（试行）》的革命性之一，即在于其从根本上扭转了对企业价值概念的认识，澄清了企业价值评估所指的对象，即“企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值”。此概念的引入并非是我国独创，欧美等市场经济发达国家，早就对企业价值作出了上述的定义。如《欧洲价值评估准则》指南7中指出，评估师应当将企业价值评估业务分为两类，一类是评估企业价值（enterprise value），即企业的整体价值，另一类是评估权益价值（equity value）。 由于企业价值中有股东权益创造价值与股东贷款创造的价值，企业价值评估的理念也将国际上已成熟的资本资产定价模型引入了国内。 这里的股东全部权益的价值，即企业整体价值中由全部股东投入资产创造的价值，本质上是企业（法人实体）一系列的经济合同与各种契约中蕴含的权益，其属性与会计报表上反映的资产与负债相减后净资产的帐面价值是不相同的。而引入股东全部权益和部分权益价值的意义，在于明确地将股权作为企业价值评估中的对象，而非过去将净资产这样一个会计科目作为评估的对象，同时其隐含了部分股东权益与全部股东权益之间并非一个简单的持股比例关系，部分股东权益还存在着控股权溢价和少数股权折价的问题。 《企业价值评估指导意见（试行）》的革命性之二，在于罢除了成本法在企业价值评估中的垄断地位，强调了收益法和市场法也是企业价值评估适用的方法，而在一定的条件下，这两个方法甚至是更为适用的方法。同时，指导意见对各种评估方法的使用提出了具备可操作性的规定。 在收益法方面，具体规定有：1、提出采用收益法可使用收益资本化法和未来收益折现法两种具体方法。 未来收益折现法往往适用于成熟的企业，其收益通常是稳定的和可预测的。 2、提出了预期收益可以采用多种口径，包括现金流量、各种形式的收益或现金红利等，打破了传统上只用净利润作为预期收益的传统观念。 3、提出在预测过程中委托方、相关当事方和评估机构应相互配合和沟通。委托方和相关当事方应提供委估企业未来经营状况和收益状况的预测，评估机构应对其进行必要的分析、判断和调整，确信其合理性，并在此基础上确定收益法的参数。区分了资产评估收益预测与审计盈利预测审核时中介机构的责任。 4、提出折现率和资本化率的确定原则，要求应当考虑利率、市场投资回报率、加权平均资本成本及委估企业、所在行业的特定风险等因素。 在市场法方面，具体规定有：1、提出采用市场法可使用参考企业比较法和并购案例比较法，明确指出市场比较案例的来源可以是上市公司，也可以是市场上可收集资料的买卖、收购及合并公司。改变了以往实务界认为资本市场尚不活跃，无法收集交易案例的传统观念，为市场法的使用提供了新思路。 2、提出具有可比性的公司应当是属于同一行业、或受相同经济因素影响的公司，同时要求对参考企业报表进行分析调整，使其与委估企业报表具有可比性。 3、提出选择、计算、使用价值比率应考虑的因素。 在成本法方面，具体规定有： 1、提出成本法评估的范围，应当包括被评估企业所拥有的所有有形资产、无形资产以及应当承担的负债。此规定真正从企业拥有权益的角度揭示出评估对象，而非以往将评估对象对应为会计科目。 2、提出企业价值评估中所采用的成本法，其实质就是资产基础法。并明确企业的各项资产可以根据情况选用适当的具体评估方法。 3、提出长期投资项目是否单独评估的原则，是根据其对企业价值的影响程度，而非委估企业其是否为控股单位来确定。 4、 给予了评估机构根据重要性原则和工作量完成的可能程度来确定评估方法的选择机会。 《企业价值评估指导意见（试行）》革命性之三，在于引入了国际上一些成熟的企业价值评估的概念与方法，使中国的企业价值评估能够尽早与国际接轨。目前，国外投资人在国内投资时，往往不相信国内评估师的胜任能力。虽然因限于我国对国外的企业价值评估机构的资格限制，仍聘用国内评估机构进行企业价值的评估，但同时聘请外资机构对评估结果进行复核。由于过去我国对企业价值评估没有一套成熟的方法体系，一些国内评估师对评估中出现的问题得不到合理的解决途径，因此常常遭到外资机构的质疑。国际企业价值评估概念与方法的引入，能够使中国的评估师武装起来，从而从容地迎接经济全球化的挑战。所引入的先进概念与方法包括： 1、财务报告的分析、调整和利用；2、在采用收益法时，对非经营性资产、负债和溢余资产进行单独分析；3、持续经营前提下企业价值与清算前提下企业价值；4、企业存在多种经营业务状况下的分别分析的原则；5、控股权溢价和少数股权折价；6、股权流动性对企业价值的影响。 《企业价值评估指导意见（试行）》革命性之四，在于评估报告与以往的相关规定有了质的区别。指导意见从评估报告使用角度出发强调了评估报告充分披露有关信息的重要性，并且对报告应披露内容进行了较为详细的规定，但未对报告形式进行任何的规定。与91号文相比，指导意见增加的报告内容包括： 1、评估报告使用者；2、价值类型和其定义；3、评估假设和限制条件；4、评估程序实施过程和情况。 前述三项均是基本准则中强调的重要内容。在指导意见中提出披露此三项内容的要求是对基本准则的呼应，也映证了基本准则在整个准则体系中的作用。在披露评估程序实施过程和情况时，指导意见强调披露企业的财务分析、数据调整情况，评估方法选取过程和依据，重要参数依据来源与形成的过程，以及运用评估方法时的逻辑推理过程和计算过程。这些披露要求强调资产评估应当利用经济学、管理学、逻辑学等知识，对所收集到的评估信息资料进行合理分析、推理和计算。指导意见始终强调资产评估学是一门综合性的经济类学科，以还资产评估的本来面目；同时对资产评估师提出了更高的要求。 任何带有革命性的观点，必然是创新的，也必然会与旧观念发生冲突。指导意见（既然具有革命性，则必然带来一些问题需要解决，如： 1、一些新的概念如何理解和定义，如有形资产、溢余资产、控股权、少数股权、价值比率等。希望尽早能出台相关释义，帮助广大评估师对指导意见形成正确的理解；2、指导意见的实务操作仍存在着一定的困难，如溢价、折价、流动性等因素的考虑，必然需要大量的案例数据作支持，而国内的数据和相关研究却相对匮乏。希望进一步进行企业价值评估的理论研究和实务探索。 3、与现行法律法规的衔接一直是困扰准则制定工作的难题。如在报告披露方面于91号文的衔接、收益法和市场法评估结论如何满足《公司法》关于投资注册资本金的规定等。 4、价值类型的问题仍未得到解决。基本准则将价值类型作为重要观点提出后，实务界仍处于茫然的状态，不少评估机构不理解价值类型具体的含义，更无法对其进行准确的定义。结合国内资产评估业务的价值类型研究，定义不同种类的价值类型已成为目前资产评估界急需解决的问题。 美国的企业价值评估准则最早制订于1987年，至今已经历了十几个年头。欧洲在2000年也将企业价值评估准则纳入价值评估的准则体系。我国的企业价值评估准则吸取了国外多年研究的经验，并结合了国内理论界和实务界的探索，应当说具有较高的起点。我们期待着具有革命性的《企业价值评估指导意见（试行）》将中国的资产评估行业带入辉煌灿烂的明天。 参考文献： 1、《中国资产评估》2004年第8期，《境外企业价值评估准则概览之一——美国专业评估执业统一准则》，中评协标准部 、《中国资产评估》2004年第9期，《境外企业价值评估准则概览之二——国际评估准则》，中评协标准部
学术堂整理了五十多个网络会计论文参考文献供大家参考:网络会计论文参考文献一:[1]邢赢文. 基于BP神经网络的电子元件行业上市公司财务风险预警研究[D].辽宁师范大学,2015.[2]吕岳林. 基于时间阈值的SF公司快递超网络优化研究[D].燕山大学,2015.[3]林楠. O2O背景下传统零售业的盈利模式创新研究[D].中国海洋大学,2015.[4]崔欢欢. 公众网络诉求与政府会计信息质量相关性的实证研究[D].山东财经大学,2016.[5]吴小满. ST跨境电商企业物流运输成本控制研究[D].湘潭大学,2014.[6]周姣岚. 服务型制造业网络的成本控制及优化[D].广西科技大学,2015.[7]赵广坤. 可优宝贝网络商城融资方案研究[D].河北工业大学,2015.[8]赵圆. 电商网络融资模式优化及风险管控研究[D].北方工业大学,2016.[9]宋杨. 远程教育环境下多模式财务管理系统研究与应用[D].北京理工大学,2015.[10]钟文韬. 肉类加工企业销售物流成本问题研究[D].吉林大学,2016.[11]张婉婷. 我国P2P网络借贷平台内部风险控制机制研究[D].吉林大学,2016.[12]范超群. 芜湖市电子商务企业融资模式研究[D].安徽大学,2016.[13]汪灏. 中国P2P网络借贷平台财务风险研究[D].安徽大学,2016.[14]蔡翠. B2C网上超市成本管理研究[D].江苏大学,2016.[15]章锦华. J电子商务企业成本控制研究[D].江苏大学,2016.[16]张妍. 服装网络定制个性化服务成本及定价模型研究[D].上海工程技术大学,2016.[17]李佳琦. 电子商务下B2C企业会计收入确认时点研究[D].吉林财经大学,2016.[18]杨洁. 第三方互联网交易平台服务费定价机制研究[D].重庆理工大学,2016.[19]黄义成. CQ公司XBRL网络财务报告应用问题研究[D].西安石油大学,2016.[20]罗浩. O2O商业模式下的交易成本问题研究[D].兰州财经大学,2016.[21]张婷. "互联网+"神州租车的盈利模式及财务效果研究[D].兰州财经大学,2016.[22]陈沈升. 网络交易C2C模式的税收征管问题研究[D].黑龙江大学,2016.[23]钟明君. 高维因果网与高校资产管理的模糊推理研究[D].华南理工大学,2016.[24]文勇堂. 基于贝叶斯网络方法的通信设备企业财务风险预警研究[D].辽宁大学,2016.[25]徐文静. 电商环境下协同配送模式的协同效率及成本节约值分配研究[D].西南交通大学,2016.[26]陈维煌. 基于灰色神经网络的农业上市公司财务预警实证研究[D].湖南农业大学,2015.[27]苏伟. 市场竞争环境下供电企业购售电风险分析及应对研究[D].华北电力大学(北京),2016.[28]张文梦. C2C模式电子商务的税收征管问题与对策研究[D].首都经济贸易大学,2016.[29]纪彩峰. B2C电商零售企业成本控制研究[D].首都经济贸易大学,2016.[30]胡芳. 基于B2C模式下D电子商务企业内部控制研究[D].北京林业大学,2016.[31]熊亚楠. 电子商务平台企业价值创造驱动因素与传导机理研究[D].广西大学,2016.[32]何珊. 基于RBF神经网络的高端装备制造业财务风险预警研究[D].湖南大学,2016.[33]江楠. 考呀呀线上会计培训的品牌营销策略研究[D].江西师范大学,2016.[34]杨芬. 互联网金融对商业银行盈利能力及风险影响的实证研究[D].湖南大学,2016.网络会计论文参考文献二:[35]沈威. 互联网金融对商业银行盈利能力的影响研究[D].湖南大学,2015.[36]黄诚. 苏宁云商营运资金管理的OPM策略分析[D].安徽工业大学,2016.[37]戴宙松. P2P网络借贷相关会计核算问题研究[D].长安大学,2015.[38]贺书品. B2C电子商务经营模式下的W公司财务分析与评价[D].长沙理工大学,2015.[39]饶萌. 网络环境下差异化会计信息披露系统构建研究[D].长沙理工大学,2015.[40]李芳. 煤炭资源开发项目融资决策研究[D].中国矿业大学(北京),2016.[41]郝震. B2C电子商务企业盈利模式分析[D].河北经贸大学,2015.[42]彭菁菁. Black-Scholes与DCF模型在B2B商务企业价值评估中的互补应用[D].云南大学,2015.[43]张腾. 电子商务环境下的财务风险控制[D].云南大学,2015.[44]张美琳. 电子商务平台上的个体商铺价值评估[D].云南大学,2015.[45]高喆. 基于BP神经网络模型的制造业上市公司财务预警研究[D].北京交通大学,2015.[46]康爱冰. 中国第三方网络支付对商业银行盈利影响研究[D].北京交通大学,2015.[47]贺璐. 基于XBRL网络财务报告持续审计研究[D].山西财经大学,2015.[48]李祖福. 我国生物医药上市企业盈利能力评价研究[D].华南理工大学,2015.[49]樊华. 基于BP神经网络的矿业上市公司财务风险预警研究[D].中国地质大学(北京),2015.[50]安校良. 基于灰色神经网络的制造业上市公司财务危机预警研究[D].兰州大学,2015.[51]顾永明. 电子商务零售企业价值评估[D].昆明理工大学,2015.[52]邬蕊竹. 基于复杂网络的云会计AIS可信需求演化传播影响[D].重庆理工大学,2015.[53]陈诚. 基于复杂网络的云会计AIS产品可信性结构及其演化研究[D].重庆理工大学,2015.[54]王涛. 通信工程项目施工的成本管理[D].西安建筑科技大学,2015.[55]冯康进. 电网企业集团财务报表自动生成及数据挖掘应用研究[D].华北电力大学,2015.[56]李玉. 跨境电子商务创业企业绩效影响因素实证分析[D].江西师范大学,2015.
哈哈！正在写呢！老师给了些题目，给你参考下了！房地产论文选题方向1、房地产市场研究以**市为例，分析房地产市场现状与发展趋势，选取住宅市场、二手房市场或商用零售物业市场其中之一作为研究对象，研究市场供求状况、价格走势，分析市场未来发展趋势（重点在未来市场发展趋势研究）或规范市场发展的对策（重点在市场现状分析，提出建议、对策）可拟题目：A**市房地产市场现状与发展趋势分析B**市住宅市场发展潜力研究C**市商业地产发展现状、问题与前景D规范**市二手房市场发展的对策研究E规避二手房市场交易风险的对策建议。。。2、土地市场研究分析土地市场与房地产市场的互动关系（地价与房价的关系），土地出让制度（包括土地储备制度的建立）、土地管理政策（如对闲置土地的处理新规定）和土地税收政策（征收土地增值税）对于房地产市场的影响和意义可拟题目：A地价与房价互动关系研究B土地一级开发模式的比较研究-以南宁市为例C土地增值税清算后的我国房地产市场走势3、物业管理领域分析物权法颁布后对物业管理领域的影响，或者对物业管理企业管理作风的影响、物业管理企业如何提高自身的管理水平和竞争力可拟题目：A当前物业管理纠纷的焦点问题研究（物业公共产权问题、业主委员会的权利问题等）B提高物业服务企业竞争力的对策研究。。。4、小产权房的问题集体土地上建设商品房已是一种趋势，各大城市房价高涨，工薪阶层纷纷选择购买不受法律保障的小产权房，引发了很多问题，所涉及到的深层次问题是：集体土地所有权究竟能否享有真正意义上的产权？还涉及政府如何解决中低收入者住房难的问题这是一个涉及多个领域的热点问题，可以从多个角度探讨可拟题目：A建立城乡统一的土地市场的可能性、障碍及对策研究B集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策C小产权房的土地产权问题研究D开放集体建设用地市场、拓宽土地一级市场的对策研究E利用集体建设用地缓解住房保障压力的可行性、障碍与对策研究。。。。5、住房保障方面的题目：A构建以经济适用房为主体的住房保障体系的现实障碍与对策研究B完善我国住房保障制度的对策建议C解决中低收入者住房困难的渠道和对策研究。。。6、房地产开发领域A、 房地产开发企业融资前景分析B、 宏观调控下房地产开发企业发展战略探讨论文选题要注意的三个问题（以房地产市场研究为例）首先，确定研究方向，选择一个具体的市场来研究，不要笼统的以“房地产市场”作为研究对象；其次，确定研究的范围。商品住宅市场是研究的最大热点，要注意联系当前的住房保障政策来分析，也不能忽视住房市场的层次性，商品房、经济适用房和廉租房分别面向不同收入阶层，要明确所分析的是哪个层次的住房市场。再次，确定研究的立场。如果以分析市场趋势为主，就需要站在房地产市场咨询者的角度，那就写成研究报告一类的文章，这需要大量的数据资料；也可以研究市场存在的问题，包括国家政策的影响、市场监管秩序、交易风险防范等，站在为政府建言的立场来分析和解决问题；本来我想写估价的，结果老师不是估价方面的!估计你可以写几种估价方法的改进和应用呀！哎，论文啊！烦得很！
我是13年毕业的金融学专业学生，如果你没有思路，只想写一篇随便过了的话，我建议你不要写实证分析，写一些现状问题描述，做一些数据的统计和简单分析，最后得出结论和改进办法就可以了。题目给你一些参考：一、中国金融改革与金融深化1.我国中小企业融资难问题2.中国金融体制改革现状、困境、对策3.上市公司的独立董事制与中国的现行企业制度改革4.利率市场化问题探讨5.我国金融机构的组织结构再造6.中国金融体系的改革方向7.我国商业银行改革与发展问题8.中国信用制度的缺失与建设9.个人理财业务发展的问题和对策10.中国政策性金融的理论与实践11.论建立我国金融机构市场退出机制问题12.中国金融电子化的发展趋势与问题13.中国农村信用社发展的方向与模式探讨14.非银行金融机构问题研究二、国际金融与汇率问题1.人民币自由兑换问题研究2.当前人民币汇率问题研究3.中国资本市场开放问题研究4.中国资本外逃问题研究5.银行股外资并购问题研究；6.中国国际收支的调节政策与调节机制7.中国国际储备的规模管理与营运管理8.全球化经济发展趋势与香港联系汇率制问题9.人民币汇率机制与香港的联系汇率制10.中国金融业的发展趋势11.论内部经济均衡和外部经济均衡的政策搭配12.人民币有效汇率与贸易收支数量关系研究13. 中国利用外资发展战略与策略三、金融风险与监管问题1．次贷危机下中国金融安全所面临的挑战及对策2．论银行不良资产的化解问题3．金融创新与金融监管问题研究4．电子银行的监管问题研究5．论金融机构自律或金融机构的内部控制6．实施信贷风险分类方法的若干思考7．商业银行信贷风险管理与防范8．实施资产负债管理中的问题与对策9. 我国银行信用卡信用风险管理现状及存在问题分析10.开放背景下我国金融监管体制改革研究11.我国商业银行信用风险内部评级体系的构建12.商业银行操作风险的防范13.我国网络银行的风险管理研究14.银行信用风险评估中的非财务分析15.住房抵押贷款的风险分析及管理方法的研究.16，金融监管的成本与效益分析四、投资制度与资本市场1．中国证券市场问题研究2．开发金融创新产品与完善金融市场3．中国资本市场的发展4．QFII与QDII制度研究5.中国票据市场发展与完善6．各类金融衍生品在我国的发展研究7．我国资本市场的有效性实证分析8．CAPM的实用性分析9．认股权证( 或可转债)定价理论的实证研究10.投资银行在资本市场中的功能11.投资银行组织模式比较与选择12.中国衍生证券市场建立与发展13.银行上市后股权结构与绩效的相关关系研究五、信托、资产证券化与投资基金1.我国信托投资业的改革与发展2.我国信贷资产证券化的动因分析3.我国信托公司业务模式的探讨4.风险投资基金的发展问题研究5.我国理财市场的现状、问题及对策6.证券投资基金的绩效评价研究7.中国投资基金运行中的问题及解决措施；8.投资基金发展趋势研究；9.主权基金运作的国际经验及对我国的启示10.开放式基金融资研究11.社会保障基金的投资问题探讨六、货币理论与货币政策1.当前货币当局金融宏观调控的目标和政策选择2.虚拟货币对货币流通秩序的影响分析3.通货膨胀对当前投资领域的影响4.利率调整与央行的宏观金融政策5.当前我国货币流通状况研究6.公开市场业务与我国国债市场的完善7.论利率在宏观调控政策的作用8.我国货币政策工具的调整与选择9.通货膨胀的表现与对策10.我国货币政策最终目标与财政政策目标的协调11.我国货币政策中间目标的选取12.利率结构的调整与经济结构的调整13.我国的利率弹性问题研究14.我国利率传导机制的优化15.提高商业银行在利率传导中的效果16.久期模型在利率风险管理中的运用17.通缩问题的原因及对策研究18.利率工具和汇率工具在当前我国宏观经济调控中的应用七、国际货币与汇率制度1.欧元在今后国际储备中的地位分析世纪国际货币体系改革探讨3.欧元；美元；日元的汇率走势及对世界经济和中国经济的影响4.加强IMF在国际金融危机中的作用5.全球货币体系与亚洲货币合作前景6.日本金融自由化及启示7.发展中国家金融自由化评析八、国际金融市场1．国际金融市场的发展与监管问题研究2．跨国并购的发展及经济全球化的影响3．美元汇率波动对全球金融市场的影响4．国际商业银行发展的新思路5．国际金融危机的预警与防范机制6. 当前世界金融发展的形势与动态研究
房地产评估论文题目列表房地产评估论文题目列表仅供参考！房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究房地产投资风险的仿真评估浅析中国房地产企业价值评估方法基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估房地产品牌价值评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施我国房地产开发项目中的生态评估基于特征价格的房地产评估新方法房地产拆迁评估的难点及应对措施房地产贷款项目评估分析与配套体系构建房地产泡沫的成因、评估与预控对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨论国企改制中的房地产评估对建立区域房地产市场评估体系的思考房地产评估风险的辨析当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究
一、企业估值概述 资产评估在我国刚刚经过20年的发展，其中企业价值评估是一项新兴业务。企业价值评估中的包含诸多不确定性因素更是为评估增加了风险筹码，我国的评估师们面对企业价值评估这一难题，无论是从理论还是实务上都缺乏足够的积累。但是随着企业兼并、战略投资、股权交易等活动日益频繁，企业价值评估越来越成为社会关注的核心，企业价值评估在广度和深度上的拓展也成为不可逃避的课题。 当前经济改革不断深入发展，涉及企业价值评估的并购、重组等事件日益上演，而且有愈演愈烈之势。目前上市公司的并购活动既包括传统意义上的资产重组，也有现代意义上的收购兼并，这都对企业价值评估提出新的要求。 目前，企业价值最大化的管理模式已经代替了单纯的企业利润最大化。追求企业价值的最大化成为了各个企业财务管理的新目标。如何提高企业价值，实现企业价值最大化，便成为企业管理层奋斗的核心内容。实际上，企业价值评估不仅仅在企业进行产权交易等经济行为时才能派上用场，它已经成为评价和管理企业多种财务活动的基本标准，是金融市场重要的投资分析和管理工具。 企业价值评估是指把企业作为一个有机整体，以其整体获利能力为依据，充分考虑影响企业整体获利能力的因素，对其整体价值以公允市场价值计量为属性，进行的综合性评估。因为企业价值评估将企业拥有或实质上实施控制的全部资产，既包括有形资产又有无形资产，全部看作一个整体进行评估，所以，企业的价值并不是所有单项资产的简单累加和。 二、企业估值特点 （一）综合性 正如前文所说，企业估值并非全部资产的简单累加，而是在综合考虑了企业全部资产、未来现金流量、创新能力、抗风险能力、品牌竞争力和企业战略等诸多因素后，按照一定逻辑关系形成的资产有机结合。所以，企业估值是一个综合的系统过程，企业估值的过程就相当于对企业未来的战略发展规划进行一次系统的量化计量，在这一过程中可以发现企业各种财务决策对企业价值的影响。 （二）风险性 在企业价值评估的各种方法中，都面临着诸多不确定性因素的影响。例如，在现金流量折现法中，现金流量和折现率就是该方法中的两个变量，这也是决定企业价值的根本因素。但是自由现金流量和折现率的选择和判断涉及到了评估师专业胜任能力，并且在实务操作中也面临独立性等诸多方面的威胁。变量如何确定，要在收集、分析企业各项历史数据和未来几年的预测数据的基础上，进一步考虑企业未来盈利能力，还要考虑创新能力、抗风险能力、品牌竞争力等因素，此外还要关注与企业预期收益相关的宏观政策、行业状况、市场供求等因素。 （三）缺乏参照物 对于单项资产评估而言，在资本市场上存在着许多相同或相似的资产，并形成较为公正的市场交易价格，这些可比的资产交易活动可以作为其他资产在评估时的参照物，这样可提高评估结果的可靠性。但企业具有独特性，各自发展及市场定位均不同于其他，作为一种特殊商品，并不存在完全可比的参照物或者可以遵循的市场交易价格，同时，在市场不完备的情形下，交易价格可能和资产内在价值发生较大偏离，所以，以参照物的市场价格为评估方法来估算企业显得并不十分可靠。 三、企业估值方法 在企业价值评估活动中，评估方法是整个评估项目成败的核心问题，它直接影响到价值评估的结果，也构成了企业价值评估的基本框架。在我国评估理论界已研究出众多企业价值评估方法，例如历史成本法、期权定价法、收益现值法和相对估值法等等。但是在实务操作中，收益现值法和相对估值法应用比较广泛。下面就以收益现值法中的现金流量贴现法和相对估值法为例进行分析。 （一）现金流量贴现法 目前国际评估惯例中，最基本评估方法之一就是现金流量贴现法了，在西方国家已广为采用，这种方法是对包括股权在内的所有资产进行价值评估，其原理是任何资产的价值都可以用其未来收益按一定的折现率折现来衡量。对目标企业估价的现金流量贴现基本模型为： 其中为第t期的现金流量，TV为目标企业的终值，n为预测期，i为根据企业加权平均资本成本确定的贴现率，也叫做资本成本，它是所有者要求的收益率或机会成本。实际上，资本成本反映了投资者投资该项资产所承担的风险。风险越大，i就越高；反之，i就越低。从这个基本模型中可知，企业价值是由预期现金流量的大小、发生的时间及其贴现率决定的，具体来说：预期现金流量越高，企业价值越大；现金流量产生的时间距离现时越近，企业价值越大；现金流量的贴现率越小，企业价值越大。应用现金流量贴现方法进行公司价值评估有三个具体模型：A、红利贴现模型；B、股权自由现金流贴现模型；C、企业自由现金流贴现模型。这三个模型的主要区别在于对现金流量的规定范围不同。在红利贴现模型模型中，现金流量被定义为股东得到的实际现金流量即红利；股权自由现金流贴现模型中，将现金流量范围规定为归属于股东的理论现金流量；而在企业自由现金流贴现模型中，现金流量是企业自由现金流。目前，企业自由现金流贴现模型是现金流量贴现评估法主要采用的模型。 （二）相对估值法 相对估值法因简单易懂，便于计算而被广泛使用，其原理是相同或相似的资产应具有相对可比的价值，如前文所述，采用这种方法的前提必须是具有完备的，至少是有效的市场。只有在此前提下，资产的市场公允价值才会等于或接近其内在价值，这样，依据可比资产的市场价值计算出来的目标资产价值才能比较真实的反映它的内在价值。应用相对估价法通常是先选择可比公司，然后确定适当比率，最后则是计算企业的价值。 对于确定可比公司，最重要的一点是公司间的未来现金流量有较高的相关性，通常在同一行业、处于相似地位的公司，最有面对相似的市场，而且公司间的经营模式也可能大致相似，它们之间的现金流量也最可能具有较高的相似性，接下来还要进一步对备选公司的资产规模、资本结构、流动性比率、偿债比率等方面分析，剔除与目标公司差别过大的公司。 对于确定适当比率则是相对估值法的关键，因为这种方法实质上就是用所选比率的实际值来反映资产的价值，因此所选的比率要与未来现金流量之间存在密切的联系，并且在可比公司间具有较强的可比性。可用于相对估值法的比率包括市盈率、市净率等。以市盈率为例： 目标企业价值=可比企业的平均市盈率×目标企业的净利润 市盈率=市价/净利润=每股市价/每股盈利 四、企业估值方法比较分析 实务应用中，没有哪一种企业价值评估方法是绝对合理的，每种评估方法的模型都有其前提条件，而现实市场环境又很难完全符合所有的假设前提。所以在进行企业价值估价时，应按被估价对象的性质和特征，选择合理的估价方法。 （一）现金流量贴现法的优缺点 现金流量贴现法注重现金流的现值，而不仅是单纯的关注财务报表上利润率大小，所以相对于市场上经过粉饰的利润率来说，现金流量一般不易操纵，客观性强。能够客观反映企业的经营情况。同时现金流量贴现法符合对资产的定义。由于资产的特征之一就是预期能给企业带来经济利益，所以企业的价值也应当是所有带来的经济利益流入，即预期现金流量的现值。 但是现金流量贴现法作为一种面向未来的动态的估价方法，涉及到很多不确定的因素，如未来现金流量、企业终值及贴现率、预测期等。这些变量选择需要进行主观判断，所以保持客观公正以及准确是很困难的。此外，从贴现率的角度看，现金流量贴现法不能反映出企业灵活性所带来的收益。假定资本成本是对企业面临的系统性风险的内在回报，那么，由于企业为适应环境所做出的灵活性决策所带来的非系统性风险则没有进行充分考虑。 （二）相对估价法的优缺点 相对估价法相对其他方法来说直观易懂，不需要很深的专业知识。对我国采用比较多的市盈率、市净率所包含的价值内因进行分析，合理的比率应该是建立在对价值内因合理估计的基础上。所以其优点是只要可比公司选择适当，再选取适当比率对目标企业进行估值，结果应当是非常理想的。但另一方面来说，相对估价法的缺点也是显而易见的，它的假定是市场在总体上是有效的、正确的，如果市场整体上对价格高估或低估，那么相对估价法将失灵。 （三）两种方法的适用范围分析 由于现金流量贴现法需要确定未来现金流量和贴现率，所以最适合那些能准确地测算未来现金流量及贴现率的企业，对于处在财务困境时期的企业、正在进行重组并购的企业、有专利权或产品选择权的公司不适用，处于清算状态的公司也因为不能再预测未来现金流，也不适用现金流量贴现法。 而相对估价法最适合下列情形：行业发达，市场上存在大量的可比公司，并且其市价合理，同时企业间存在一些相同的财务比率，以便进行标准化的估价。投资银行在进行初始公开发行（IPO）时就常采用这种方法用于发行价格的估计。现在我国的资本市场，随着股权分置改革的完成，流通股与非流通股并存的现象逐步消失，资本市场日趋成熟稳定，市场规范性和上市公司规范性都在逐步加强，这就意味着资本市场有效性在加强，企业估价的基本环境正在逐步改善，相对估价法的适用条件也逐渐形成。 四、结束语 任何一种估值方法都不是万能的，都有其适用范围，而多种相对估值法和至少一种绝对法估值模型结合使用可能会取得更好的效果。例如注重稳定性的企业可首选绝对估值模型，而类似于网络开发公司等注重成长性的公司，就可首选相对估值法来进行企业价值评估。但任何方法的选择都不是绝对的也不是一成不变的，还需要在实践中不断摸索与总结并借鉴国外的先进理论和经验。
买错股票和买错价位的股票一样让人很头疼，就算再好的公司股票价格都有被高估时候。买到低估的价格除了能到手分红外，还可以获得股票的差价，然而购置到高估的则只能做“股东”。巴菲特买股票也经常去估算一家公司股票的价值，避免买贵了。说了挺多，那公司股票的价值怎么估算呢？接着我就罗列几个重点来和大家讨论一下。正文开始之前，先给你们准备了一波福利--机构精选的牛股榜单新鲜出炉，走过路过可别错过【绝密】机构推荐的牛股名单泄露，限时速领！！！一、估值是什么估值意思就是估算一家公司股票价值大概是多少，如同商人在进货的时候需要计算物品成本，才可以算出来到底要卖什么价钱，需要卖多久才有办法让他们回本。其实我们买股票也是一样，用市面上的价格去买这支股票，究竟多长时间才能让我们回本赚钱等等。不过股市里的股票各式各样的，跟大型超市的东西一样多，很难知道哪个更便宜，或者哪个更好。但想估算依据它们的目前价格来判断值不值得买、能不能带来收益也是有技巧的。二、怎么给公司做估值判断估值需要结合很多数据，在这里为大家说说三个较为重要的指标：1、市盈率公式：市盈率 = 每股价格 / 每股收益 ，在具体分析的时候最好参照一下公司所在行业的平均市盈率。2、PEG公式：PEG =PE/(净利润增长率*100)，当PEG在1以下或更低时，就表示当前股价正常或被低估，比方说是大于1则被高估。3、市净率公式：市净率 = 每股市价 / 每股净资产，这种估值方式适合大型或者比较稳定的公司。一般市净率越低，投资价值肯定会更加的高。但在市净率跌破1的情况下，这家公司股价肯定已经跌破净资产，投资者应该小心。举给大家个实际的例子：福耀玻璃每个人都了解，福耀玻璃目前是汽车玻璃行业的一家龙头企业，各大汽车品牌都用它家的玻璃。目前来说会影响它收益的就是汽车行业了，从各方面来说比较稳定。那么，就以刚刚说的三个标准作为估值来评判这家公司如何吧！①市盈率：目前它的股价为元，预测2021年全年每股收益为元，市盈率=元 / 元=约。在20~30为正常，明显如今的股价高了点，不过更好的评价标准还要看其公司的规模和覆盖率。②PEG：从盘口信息可以看到福耀玻璃的PE为，再根据公司研报获取到净利润收益率，可以得到PEG=（*100）=约③市净率：首先打开炒股软件按F10获取每股净资产，结合股价可以得到市净率= / =约三、估值高低的评判要基于多方面一味套公式计算显然是不太正确的选择！炒股是炒公司的未来收益，虽然公司当前被高估，但不代表以后不会有爆发式的增长，这也是基金经理们追捧白马股的缘由。其次，上市公司所处的行业成长空间和市值成长空间也起着重要的作用。如果按上方当方法估算，许多银行绝对被严重低估，但是为什么股价一直无法上升？最主要是因为它们的成长和市值空间已经接近饱和。更多行业优质分析报告，可以点击下方链接获取：最新行业研报免费分享，除了行业还有以下几个方面，你们可以看一看：1、最起码要分析市场的占有率和竞争率；2、懂得将来的战略规划，公司可以发展到哪一个地步。这就是我今天跟大家分享的一些小秘诀和技巧，希望大家有收获，谢谢！如果实在没有时间研究得这么深入，可以直接点击这个链接，输入你看中的股票获取诊股报告！【免费】测一测你的股票当前估值位置？应答时间：2021-08-26，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看
企业价值评估的作用和意义本文所指的企业价值，是指可持续经营企业的价值，即企业未来现金流量的现值。而企业价值评估就是对企业持续经营价值进行判断。估计的过程，即对企业未来效益水平进行科学量化的过程。企业价值评估对于我国企业尤其是上市公司改善管理，顺利实现不同主体的利益等方面具有重要的作用和意义。具体表现在以下几方面：(一)企业价值最大化思维有助于改善公司经营。每个上市公司都是以满足所有债权人和优先股股东的利益为前提的(因为普通股股东能够通过董事会监控企业，维护自身的利益)，企业价值越大，债权人和优先股股东的利益越安全；而价值越大的企业，意味着其股价越高，给予股东的回报越多，也越能吸引投资者。(二)企业价值评估可较确切地反映公司的真实价值。传统的账面价值忽略了公司资产的时间价值和机会成本，并且往往低估。甚至不估无形资产的价值，如生物制药、电信技术等领域的企业账面价值较低，而股票市价很高，一些拥有成套厂房、设备，但没有发展前景的企业，账面价值很高，而市场价值则较低。通过市场价值评估则能够较好地反映公司的真实价值。(三)企业价值评估为我国资本市场及资本运作的完善和发展提供了条件。近年来，我国资本市场获得了快速发展。1990年后，证监会颁布了一系列法规，资本市场逐步形成。与此同时，资本运营高潮迭起，1997年深沪两地有211家上市公司发生了270余起并购事件；1998年，近400家公司进行了程度不同的资产重组。这些并购和重组活动，都是在企业价值评估的基础上进行的，因此，企业价值评估促进了我国资本市场及资本运作的规范化和发展。(四)企业价值评估可有效地改善我国公司管理现状。我国上市公司都要经过严格挑选，从理论上讲，上市公司的业绩应该优于非上市公司。但统计资料表明，上市公司的财务状况却有逐年下降的趋势。1995年至1999年，净资产收益率由下降到，每股收益由元下降到元，而 2000年度上市公司平均净资产收益率已经降为。这主要是由于上市公司只注重筹集资金，不注重企业制度改革和管理的完善而造成的。股东大会、董事会、监事会形同虚设，仍旧保留了很多国有企业的管理方式和方法。而以企业价值评估为手段实行企业价值最大化管理，必然会规范上市公司的经营管理，定能使我国上市公司走出困境。
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“经济适用房”政策实施中的问题探讨
刘耀林 刘洋 焦利民 邓念超
（武汉大学资源环境科学学院，武汉，430072）
摘要：通过分析现阶段研究方法的优缺点，结合湖北省城镇基准地价平衡工作实例，对现有方法进行了改进。首先提出了根据区域经济发展水平分区片统一还原利率和容积率的方法，然后对现有的分段线性插值的平衡方法进行了改进，并提出了以分段线性插值方法为主导，分段回归分析和空间插值方法为验证的技术路线。
关键词：城镇基准地价平衡；还原利率
1 引言
城镇基准地价平衡的目的和意义
城镇基准地价平衡，是为了协调区域地价，充分发挥地价在调控土地市场中的作用使其能客观地反映出不同城镇间真实的经济差异和地价水平，促进土地市场的均衡发展。由于各城镇所处区位不同，政府培育土地市场的力度不同，经济发展水平与产业结构不同等，必然造成部分城镇地价水平或基准地价评估结果与其土地质量相背离，不匹配，因此对城镇间地价水平的平衡分析是非常必要的，有利于区域间地价协调，培育、发展城镇土地市场，使其地价水平能客观地反映当地实际水平。
城镇基准地价平衡的技术流程
城镇土地分等是基准地价平衡的前导工作，因此首先应进行城镇土地分等，然后界定基准地价平衡的统一内涵，对参与基准地价平衡的城镇基准地价进行开发程度、期日、还原利率、最高使用年限和容积率修正，对前次评估基准日之后地价发生较大变化的城镇还要进行基准地价更新，以保证不同城镇之间基准地价的可比性，对各城镇修正后基准地价进行标准化，接着开展基准地价平衡和成果验证工作，最后广泛征求专家和土地行政主管部门意见，确定城镇基准地价。
国内城镇基准地价平衡方法的研究现状
由于我国自从开展城镇土地分等定级工作以来，多偏重于本城镇内部土地的基准地价评估，而对于城镇所在区域缺乏宏观调控土地价格的基准地价平衡研究，因此城镇基准地价平衡工作在全国范围来说才刚刚起步。2002年山东省作为试点在全国率先进行了城镇土地分等和基准地价平衡研究，随后福建省和江苏省也相继进行了这方面的研究工作。
他们提出了以序位比较法或分段线性插值法为主导，回归分析法、土地市场交易样点资料和专家论证为验证的技术路线。这些方法在实践中进行了有益的尝试，具有较好的效果和可操作性。但同时也存在以下缺点：①统一基准地价内涵时，全省采用统一的容积率和还原利率没有考虑经济发展和土地市场发展的区域差异，缺乏严密性；②现有的平衡方法和验证方法均是从城镇属性（分等总分值）和基准地价的关系入手，平衡和验证基准地价，没有结合区域发展的特点验证平衡后基准地价空间分布的合理性。
2 分区片统一界定还原利率和容积率——以湖北省基准地价平衡为例
容积率与城镇经济发展水平、规划限制、房地产投资强度等因素有关，具有较强的地域性。土地还原利率本质上是城镇土地的投资收益率，与城镇经济发展水平、房地产投资收益率紧密相关，也具有一定的区域性，在全省对这两个参数设定统一的值不太合适。因此考虑经济发展和土地市场发展的区域差异，在湖北省基准地价平衡工作中划分了5个均值区片，对每个区片确定统一的还原利率和容积率。
区片划分的原则是：根据各个城镇的等别及基准地价信息，把等别相近且地价水平相当的城镇划分为相同的区片。由于湖北省其他城镇与武汉市均没有可比性，因此武汉市可单独作为一个区片，仍然采用其原来的还原利率和容积率。对于湖北省的其他城镇，可以按照较发达城镇、中等发展水平城镇、欠发达城镇、不发达城镇划分4个区片。区片分布如图1。
图1 湖北省城镇土地区片图
划分区片之后，区片容积率可通过计算区片内所有城镇容积率的平均值来确定，而还原利率的确定则通过调查区片内各城镇的租售比来实现。湖北省基准地价内涵基本参数信息如表1所示。
表1 湖北省基准地价内涵基本参数
3 分段线性插值方法为主导，分段回归和空间插值方法为验证的基准地价平衡方法——以湖北省基准地价平衡为例
对分段线性插值方法的改进
现阶段常用的基准地价平衡方法主要有序位比较法［1］和分段线性插值法［2］，笔者认为前者在数学上缺乏一定的逻辑严密性，而后者是一种比较理想的方法，并在福建省基准地价平衡工作中得到了较好的效果［2］。
但该方法存在一个显著缺点：由于城镇土地分等时，把每个城镇作为一个点来考虑，其分等总分值反映的是城镇综合的社会经济发展水平，但不能很好地反映城镇的特性。例如在湖北省城镇土地分等和基准地价平衡中，黄石市城区的总分值为88，荆州市城区的总分值为82，它们均为2等。在商业地价和住宅地价方面，等别及总分值能够较好地反映两者地水平关系。然而在工业地价方面则不理想，黄石是重工业城市，工业比较发达，工业地价水平较高（最高地价574元），而荆州以商业、农业和轻工业为主，工业处于中等发达水平，工业地价中等偏低（最高地价262元），此时等别和总分值不能很好地反映两者工业地价的水平关系，这主要是城市的特点和性质引起的，即城镇的商业、工业、住宅的地价水平并非都是与分等总分值成正比。
因此，将全省各城镇分别按照土地分等综合分值和某用途的基准地价高值进行排序，选择二者序位的吻合程度较高的约占总数15%的城镇作为控制点，然后生成分段线性插值折线来进行基准地价平衡的方法会造成个别城镇平衡后地价的失真。例如黄石市城区平衡后的工业地价高值为574 元，与实际水平符合较好，而荆州市城区平衡后的工业地价高值为462 元，则与实际水平相差甚远。
笔者认为，解决这一问题有两种方法：
（1）在城镇土地分等时，就商、住、工三种地类分别采用不同的分等因素因子体系和权重，计算出三种地类的总分值，然后根据城镇性质设定其商业、住宅和工业的权重，加权求和计算出城镇综合总分值，以此进行分等。基准地价平衡时则根据各地类城镇总分值和标准化基准地价高值的序位关系来选择控制城镇。此方法有两个缺点：①分等因素因子的数目庞大，指标体系确定的任务繁重；②与城镇土地分等是将城镇作为点目标，从宏观上对城镇进行分类排队的思想相违背。
（2）在基准地价平衡时根据城镇分等总分值和标准化后综合地价高值的序位关系来选择控制城镇。首先对综合地价平衡，然后根据城镇性质，设定商业、住宅和工业地价对综合地价的影响权重，最后对各地类地价进行平衡。此方法思路清晰，操作简单。因此本文采用第二种思路对现有的分段线性插值方法进行改进。
如果黄石市城区平衡后综合地价高值为X，假定平衡后商业地价高值为X1，住宅地价高值为X2，住宅地价高值为X3；根据商业、住宅、工业在城镇GDP中所占的比例，设定它们对综合地价的影响权重为W1，W2 和W3；而且根据刘伟等人的研究［3］，各城镇合理的商、住、工地价水平应具备一定的比例关系，这可以在各用途土地市场交易样点资料和各用途各级别基准地价水平中得到反映，假定黄石市城区平衡后商、住、工地价高值的比例关系为P1∶P2∶P3，则有：
X＝X1×W1 ＋X2×W2 ＋X3×W3
X1∶X2∶X3＝P1∶P2∶P3
由上面两个式子可求得黄石市城区平衡后商、住、工地价的高值，然后由平衡前后地价的比例关系求得平衡后商、住、工地价的中高值、中值、中低值和低值。
分段回归分析方法对平衡结果的验证
以城镇分等总分值为X轴，标准化后的综合地价高值为Y轴，做出散点图，然后根据散点的分布趋势和聚集特征进行回归分析或分段回归分析并获得回归方程，以此进行城镇基准地价平衡。然后将上述两种方法的平衡结果进行对比分析，找出结果符合程度较高的城镇和差异较大的城镇。
图2 回归分析界面
图3 两种结果的对比分析
空间插值方法对平衡结果的验证
核心思想
上述两种方法均是基于属性（城镇总分值和基准地价的关系）方面的考虑来平衡基准地价，并没有结合区域发展的空间结构考察结果的合理性，因此有必要从空间分布的角度验证平衡结果。由于影响基准地价的因素主要有繁华程度、交通条件、人口状况、基础公用设施状况、城市规划、环境状况以及产业聚集规模，从性质上看这些因素属于区位条件因素和城镇内部条件因素，而区位条件因素对地价的影响较大，同时区位条件因素在空间上也具有很强的辐射性，因此笔者认为城镇的基准地价水平与其周边有影响力的高级中心城镇的基准地价是密切相关的，故可采用空间插值的方法对平衡结果进行验证。
主要思路如下：根据区域发展的空间结构特点，选择规模较大、辐射能力较强的高级中心城镇为控制点，参考土地市场交易资料，上述两种平衡结果以及专家意见确定控制城镇平衡后基准地价；然后确定各控制城镇的影响范围；最后根据城镇引力模型和地价的衰减规律计算各城镇的平衡后基准地价。
中心城镇影响范围的确定
本文采用类似于确定商服中心作用半径的方法来计算各控制城镇的影响范围。假设控制城镇中一等中心地的个数为N1，二等中心地的个数为N2，三等中心地的个数为N3…，则各等别控制城镇的影响范围为：
土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集
式中，R为某等别控制城镇地影响范围；S为区域总面积；N为高于或等于该等别地控制城镇数目。
因此有：
土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集
R1，R2，R3——一等，二等，三等控制城镇的影响范围。
各城镇平衡后基准地价的计算
首先选择影响地价的6个因素为指标，计算出各城镇的规模指数［4］。假设城镇D位于控制城镇A、B和C的影响范围内（如图所示），城镇D的规模指数为Md，控制城镇平衡后的综合地价高值为Pa、Pb、Pc，规模指数分别为Ma、Mb、Mc，城镇D到控制城镇的最短时间为Ta、Tb、Tc。则根据城镇引力模型［4］可计算出各控制城镇对城镇D的吸引力Fa、Fb、Fc：
土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集
式中，k为引力常数；r为距离摩擦系数，按惯例一般取2。
根据吸引力的大小可确定各控制城镇对城镇D地价的影响权重W1∶W2∶W3＝Fa∶Fb∶Fc，然后根据各控制城镇地价的衰减特性（线性衰减或指数衰减），计算出各控制城镇地价随着时间距离［5］衰减到城镇D时的地价水平P′a、P′b、P′c，最后加权求和得到城镇D平衡后综合地价的高值Pd。然后采用中的方法计算出各地类平衡后基准地价。
Pd＝P′a×W1 ＋P′b×W2 ＋P′、P′c×W3
获取上述三种平衡结果之后，还应参考土地市场交易调查资料和当地专家的意见，对3种结果进行调整，取其平均值或较优值作为最终的平衡结果。
通过提出根据区域经济发展水平分区片统一界定还原利率和容积率的方法，对现有的分段线性插值的平衡方法进行了改进，并提出了以分段线性插值方法为主导，分段回归分析和空间插值方法为验证的技术路线。其中改进后的分段线性插值方法和分段回归分析方法在湖北省城镇土地分等和基准地价平衡工作中得到了应用，具有很好的效果和可操作性。空间插值方法中关于控制城镇影响范围的确定，城镇吸引力的计算以及控制城镇地价衰减模型的确定还需要在下一步的工作中进一步的研究并得到实践的检验。
参考文献
［1］王庆改等.城镇基准地价平衡研究［J］·地理科学，2004，24 （1）
［2］徐慧等.基于区级城镇土地分等成果的宏观调控研究［J］·国土资源科技管理，2005，（5）
［3］刘伟等.区域城镇土地比价体系研究［J］·资源科学，2000，22 （1）
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［5］陆大道.区域发展及其空间结构［M］.北京：科学出版社，1995，117～124
［6］王远飞等.GIS和引力多边形方法在公共设施服务域研究中的应用［J］·经济地理，2005，25 （6）