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这样的题目可以有很多,比如说,试论房地产项目成本控制,房地产全程策划在房地产的作用,房地产的营销策略改进等等碧桂园的成本控制之道房地产项目投资成本分析房地产开发成本构成某高档商业物业项目管理成本测算案例更多相关文章成本 房地产营销策略研究--北京市普通商品住宅市场分析特别是这篇文章,对你应该很有帮助,也是一篇论文!2008北京房地产市场年终回顾与2009年预测北京房地产策划市场专业营销—心得浅谈北京房地产十大营销经典回顾机构预测：2009年北京房价将维持下行趋势年北京房价走势预测年北京房价将下降的经典解释房地产蓝皮书：2009北京房地产开发规模继续下降房地产项目营销战略研究——以北京现代城SOHO项目为例战略与房地产营销整合这些文章,足以让你写上一篇像样的论文
房地产方面的论文题材有： 1。 利率上升对 房地产业的影响， 2。对**地区 房地产泡沫的分析， 3。浅谈 房地产与全民居住， 4。对住宅性能认定方法的探讨， 5。对现今房地产业问题的分析及建议，等等。。。。。。 怎么写才写得好呢？举例说明： 利率上升对房地产价格的直接影响与间接影响 【摘要】央行采取连续的提升利率举措后，引起了人们对房地产市场的极大关注。文章以利率上升与房地产价格的关系为出发点，从房地产投资、开发商的行为选择、外汇市场、证券市场等方面，深入分析了利率上升对房地产价格的直接影响与间接影响。【关键词】利率上升 房地产价格 直接影响 间接影响 2010年10月20日，中国人民银行将金融机构一年期及以上存贷款利率全部上调个百分点，至此，一年期存、贷款利率分别升至、，五年以上贷款基准利率达到。对于央行连续的提高利率的举措，有人说是针对房地产市场，有人说其初衷并不是针对房地产市场，其实对广大购房自用者、投机者、房产商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后对房地产价格有何影响，如何影响以及可能影响的程度。 一、利率上升对房地产价格的直接影响 房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现，用于房地产开发的主要资金多数来源于银行贷款，利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。而利率的变动作为外部因素，势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大，因此，利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。 1、利率上升通过抑制房地产投资影响房价。（1）导致房地产投资的机会成本加大。利率的高低反映房地产投资的机会成本水平。利率上升，加大了房地产投资的机会成本，因而在存、贷款利率均上升的情况下会对房地产投资起到一定的抑制作用。与此相反，如果银行利率越低，则表明房地产投资的机会成本越小，进而刺激了对房地产的投资。因此，此次银行利率上升加大了房地产投资的机会成本，从而最终抑制房地产投资。（2）抑制房地产投资主体的投资。对一般购房者而言，他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求，利率上升后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，但增加的贷款数额非常有限，就当前的利率水平而言，对购房者几乎不构成实质性影响，也不足以影响购房自用的主流购买力。那些迫切需要改善住房条件提高生活质量的人还会到市场上寻求经济适用房，利率上升对其的抑制作用较小。对买房投机者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房投机者对房地产价格的预期发生改变，房价的涨幅必须极高才能确保其收回投资本金。更甚者，由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投机者极易改变其对房价走势的预期，进而改变他们的资金投向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产投资的话，会导致房地产的大量空置，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价的变动。对开发商而言，贷款利率的上升使开发商面临市场风险。首先，对投资者而言，贷款利率的上升致使房地产投资的融资成本提高，相当于投资利润的下降。这样很可能导致投资者转移投资方向，减少其对房地产的投资。其次，利率上升导致民众对房地产的购买力下降，使得房地产市场的有效需求下降，进而引发房地产价格的下跌，导致房地产开发企业无法及时回笼资金，增加其开发成本，使其盈利减少甚至亏损，将使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整。 2、利率上升通过房地产开发商行为选择影响房价。受房地产开发商行为选择的影响，利率上升后会出现截然不同的局面。贷款利率的上升，增加了房地产开发商的利息成本。而这些新增的利息成本的承担只有两种可能：一种是房地产开发商自己承担。这样，财务成本的增加可能迫使开发商考虑缩短房地产开发的周转期，通过增快房地产的变现速度来消化因利率上升而带来的增加成本。在开发商自己承担增加的成本的情况下，为了消化这部分成本，就要加快房产的周转速度，供给随之增加，若维持价格不变，则有效需求不足，房产闲置，开发商为了收回资金必然降价，消费者受益。但是，随之而来的是开发商利润降低，部分开发商退出该行业。另一种则是将新增的利息成本与风险转移给购房者，并通过提高房地产价格转移新增利息成本，进而弥补贷款利率上升造成的利润损失。在这种情形下，房地产价格不但不会下降，反而会持续上涨。这与我们理论上推断的“贷款利率的上升降低了购房者对房地产的购买需求，从而致使房地产价格下降”是相反的。2004年央行将贷款利率提高了个百分点，随着利率的上升，与房地产关联度高的企业——土地、建材行业等费用提高，房地产成本随之提高，成本的提高进一步推动了房价的上涨。 不难看出，国家通过提高银行利率，使房地产开发的融资成本上升，房地产开发商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多销”的数量型策略，将使房地产供给增加，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价下降。在成熟或竞争的市场条件下，房价最终由供求关系而不是供给方的成本来决定，即上升的开发成本很难直接传导到房价上。但对中国现阶段的房地产市场来说，此种情形出现的可能性不大。相反，房地产开发商如果拒绝为新增成本“埋单”，为确保收回投资本金，必须推高房价的涨幅，加之地方政府出于某种利益也会为高房价推波助澜，因此，房价在一定时期内会持续上涨。二、利率上升对房地产价格的间接影响 利率是借贷资本的使用报酬，因此，利率的升降对金融资本具有较大的影响。在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实业界的流入。 1、利率上升通过外汇市场进而影响房价。在其他条件不变的前提下，一国货币利率上升会吸引外部金融资本流入，在外汇市场上形成对该国货币的需求，推动高利率货币的汇率上升。当代的国际金融市场上存在着大量的国际游资，这些资金对利率的变动极为敏感，这些国际资金的流入将推动人民币汇率的上升。人民币升值意味着我国经济状况好，能创造更多投资机会，且有较高的收益。国外投资者会预期人民币持续升值，大量短期投机性资金将涌入我国，而房地产市场无疑将成为这些资金的集中场所。特别是我国放松了外资进入房地产市场的限制后，大量国外资金会通过各种渠道涌入我国的房地产市场，加大了对房产的需求预期，使房产的需求曲线向外移动。有关资料表明，当房价上涨5%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益就提高；当房价上涨15%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益率提高；当房价上涨15%，人民币升值15%时，国外投资者收益率提高到。目前，最可能对国内房地产行业产生重要影响的是海外“热钱”，如果人民币继续升值或者保持升值的良好预期，按照资本逐利的本性，大量“热钱”将会进入中国房地产市场，推动我国房地产价格的上涨。 2、利率上升通过证券市场进而影响房价。利率上升通过证券投资进而影响房价主要有两方面的表现：一方面，证券价格与利率之间存在着一定的依存关系，利率上升会使证券价格上升，获利降低，从而使得房地产商的直接融资成本过高，不能得到直接融资的有效支持，从而制约房地产开发商从证券市场获取资金支持能力，使得房产供给减少。另一方面，随着利率的上升，从事证券投资的投资者获利日渐减少，他们会把闲置资金转投向有升值潜力的领域，房地产就是他们眼中的“潜力股”。作为不动产，房地产的价值相对稳定，一般不会贬值，特别是中国经济的快速发展，人们对房地产的价值预期只升不降，投资者会选择将资金投 房地产市场，此举将加强对房地产的投机，使得房产需求增加，间接推动了房地产价格的上涨。这两种力量通过作用于房地产市场的供、需双方进而影响房价。 央行提高利率从理论上讲可以使房地产价格下降，然而影响房地产市场价格的因素很多，利率仅是影响房地产价格的一个因素，在其他条件不变的情况下，利率上升可以使房产商成本提高，进而影响供给与需求，有可能引起房价的下降。但价格不完全由成本决定，而是由供求双方的力量决定的，所以利率上升能否抑制房地产价格上涨或能在多大程度上影响房地产市场价格尚不能断定。以上我们只讨论了央行提高利率对房地产价格的影响,对于其它因素对房地产需求价格的影响以及提高利率对房地产供给价格的影响并没有涉及。特别是在当前我国经济增长的速度、方式和区域发展战略的影响下，导致发达地区和城市的经济快速增长、人口的不断到如何城市空间的不断增长，最终会导致住房需求、住房存量的上升，所以对于央行提高利率是否能抑制房地产价格上涨很难得出比较全面的结论。
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有一个 老网站，很多年了，叫做 慈恩瑞诚，挺不错的，我推荐给你，您可以问问他们能不能给你解决，不过人家是收费的，还好不贵，呵呵
物业论文我2008年写过几个现在嘛1、浅谈物业管理中的信息化管理应用2、浅谈标准化物业服务中的标准化管理3、试论物业公司服务集合商角色的塑造
按照普遍的判断，目前房地产市场正处于宏观调整的初期，房地产全行业正在集体忍受漫漫寒冬的蚀骨寒风。作为房地产市场的重要组成部分之一的物业管理市场也在同时经受着这一重大的市场变化。物业管理企业作为房地产开发链条上的一个重要环节，在研究认识房地产宏观调控特征的同时，必须坚决而迅速的行动起来，拟订相应的“过冬计划”。一、深刻理解房地产宏观调控对物业管理的本质影响。1、正确理解、把握政策基本面。现在大家都已十分清晰地了解政府对房地产市场进行调控的目的和各类具体措施。抑制房价、打击投机只是表象，让低收入阶层有房住才是问题的关键。从深层次看，缓和社会矛盾，建设和谐社会，稳定执政基础，加强执政能力才是政府的根本目的所在。作为被调控对象的子系统之一，物业管理与社会民生息息相关，联系密切，是建设和谐社会的基本力量之一，须深刻理解国家政策意图，做到紧跟不掉队，并在牢牢把握政策基本面的前提下设定具体的应对策略。2、正确、深入理解上级企业的战略意图。由于大多数物业公司隶属于上级地产开发公司，因此，物业企业必须认识到，作为地产开发业务链条的一部分，在宏观调控面前，必须紧紧依靠上级公司，团结其他业务口系统，充分发挥与客户端联系密切的优势，为母公司的顺利“过冬”作出应有的贡献。另外，物业企业必须充分认识到本轮调控的长期性、全局性和严峻性，同时“做最坏的打算，朝最好的方向努力”，积极做好应对准备和预案，重点关注客户价值和现金流，坚决而迅速地展开行动。二、房地产宏观调控对物业企业的现实影响。总体分析：1、长期性分析：由于物业管理市场从属于房地产市场，因此房地产宏观调控在长时期影响地产开发企业的同时，也将长期影响物业企业。例如：在短期内，由于某一地区地产销售的萎缩，必将影响该区域物业公司收费面积的增幅，进而影响该物业子系统的规模经济；但从长期看，由于增加土地供应能力是长期控制房价的关键，因此，整体物业系统的规模经济并非彻底无望，而只是放缓，另外，在调控中前期，地产企业的正确应对策略是加快开发、销售节奏，缩短开发周期，迅速回笼资金，因此物业系统在调控中前期的管理规模将按预计幅度增加。2、全局性分析：对于全国性规模的物业企业而言，当前珠三角区域是“重灾区”，但绝不会仅仅局限于珠三角区域，随着调控影响蔓延至其他区域时，该区域的物业系统也将受到严重的影响。随着调控对地产开发企业影响的全面波及，各类管理资源均依附于地产公司的物业公司将绝无“幸免”。3、严峻性分析：长期以来（包括在房地产行业大发展时期），物业管理企业普遍经营状况不佳，在地产销售、经营状况受到调控影响时，必然会直接影响地产公司对物业公司/项目的资源支持。物业公司与地产公司休戚相关，荣辱与共，物业企业面临的挑战同样严峻。应对宏观调控之SWOT分析：1、优势/比较优势• 上级地产公司的综合实力支持；• 物业系统自身良好的现金流与成本控制；• 较高的客户满意度与忠诚度；• 职业化的工作团队；• 跨地域布局，确保整体经营安全；• 良好的品牌知名度；• 规范透明的制度流程；• 已入住户物业费标准如高于市场平均水平，单位收费总额变动的可能性较小，不会根本影响各物业项目的整体经营状况；• 近距离了解客户信息，营造和谐社区。重点分析：面对调控，物业企业最大的优势是贴近客户，能够及时搜集、了解客户需要，在不断创造客户价值，提高客户忠诚度的同时，也可实质性地帮助地产公司改善外部经营环境。2、劣势物业系统高度依附地产开发企业；调控必将影响甚至削弱地产公司对物业系统的支持力度；物业项目多种经营收入减少（尤其是租赁代理业务）；物业服务品质的同质化倾向日趋明显，创新能力日渐弱化；物业系统人员因处于地产业务链条的末端，大都对调控将对物业公司产生的严重影响认识不足。重点分析：对于大多数物业公司而言，其最大的劣势是仅仅具备自我改善能力。作为上级地产公司体制选择的结果之一，大多数物业公司高度依附于上级地产公司，面对重大变革，此类物业企业往往无法在短期内仅仅凭借自身力量完成彻底有效的自我救赎。3、机遇理顺与上级地产公司的体制关系，建立市场化或内部市场化的管理机制；在危机面前，组织会更有动力进行自我优化，提高运营效率，减少官僚；压力管理提高业务服务质量，提升客户忠诚度；主动加强对客户、市场的研判；加强对竞争对手的学习和研究，更加聚焦，更加关注现金流；面对共同的敌人，组织成员会更加地团结，有利于加强内部团队建设。重点分析：在宏观调控期间，物业企业最大的机遇是在从客户价值角度积极协助上级地产公司顺利过冬的同时，将精细化管理与服务真正延伸至更为纵深的管理领域，在锻造自身、提升品牌的同时，与上级公司共同思考内部体制选择的方向与途径。4、威胁• 等候心理导致的行动迟缓及管理疏漏；• 被动压缩运营成本有可能导致的服务质量下降；• 多种经营收入减少导致的服务质量降低；• 短期内新增入住面积减少导致整体物业费收入的规模效应减低；• 管理麻木导致的质量事故；重点分析：在行业形势变化期间，物业企业面临的最大的威胁是，由于没有“冬练三九”，采取有效的“过冬”措施，或者没有坚决迅速地展开行动，从而失去先机，被竞争对手超越甚至淘汰。三、物业企业应对房地产调控的策略设计。策略目标：提高和谐能力、服务地产、提升品牌、超越自我。策略一：通过各种有效途径和形式，全面加强所服务社区的和谐建设，为上级企业顺利度过调控期营造一个良好的外部“软”环境。重要关注点：由于物业企业自身的资源条件有限，可考虑由地产公司投入专项资金，保障物业公司切实有效地开展和谐社区建设工作（相信这些投入是值得的）。包括：社区文化（淡化商业性质，突出人文气息，贵精不贵多）；社区基础建设（新社区在规划时即予以关注）；协助地产解决遗留问题（耐心、快速解决客户疑难问题）；ISO14000体系推进（改善社区环境）；物业管理软件推进（完善内部流程）；策略二：坚持客户导向，持续提升客户价值。在抓好基础服务的前提下，在整个调控周期内加快CRM系统建设，加强客户信息搜集与分析，根据客户需要提供服务，有效提升客户忠诚度，稳步降低服务成本，持续提升客户忠诚度。重要关注点：精确理解与把握客户价值，花大力气、长时间将客户导向贯穿到每一工作环节。包括：• 确立正确的价值主张；• 研究现在的客户和将来的客户会需要哪些服务；• 确定我们应该提供哪些服务；• 开发新的服务产品模型；• 制订最佳流程；• 更好的信息管理；• 激发员工，加快业务办理效率；• 跟踪客户服务满意度；• 分析竞争对手；• 学习挽留客户；• 学习挽留高绩效员工。策略三：开源节流是物业企业一贯的优良传统，长期以来，物业公司一直在为上级地产公司提供稳定的现金流，在调控期间要进一步合理降低项目运营成本，同时倡导“现金为王”，实行全员成本管理，加强收费管理，稳步提高物业收费率。重要关注点：• 以各种方式提高物业收费率；• 在确保服务质量的前提下，提高工作效率，降低各项服务成本；• 在加强监管的同时，加快业务外包速度。策略四：加强员工关怀工作，营造和谐团队。首先确保在当前特殊的困难时期，公司全体员工能够同舟共济，共度难关，其次，利用危机管理，统一人员思想，加强内部团队建设，营造和谐奋进的良好团队氛围，提高职业团队的“纯度”。重要关注点：克服困难，顺利“过冬”，需要一支和谐、团结、向上的团队，员工关怀的具体措施有很多，实践检验，所有有效的员工关怀方式都基于同一个前提——“对人的永远尊重”。策略五：面对变革，必须具有创新的思维，运用创新的方法，更必须坚决、迅速地行动，结合物业管理基础业务工作，不断引入新的管理内涵，逐步加强客户与企业在价值观方面的互动，改变客户被动接受服务的意识和习惯，与客户共同培育一个成熟的物业市场。我们有理由相信，拥有客户和伙伴，我们在寒冬中不会缺少温暖……
市场营销组合因素与市场营销管理资讯的收集 【摘要】文章对资讯在市场营销管理中的作用进行了分析, 概述了资讯收集工作的要求, 介绍了收集资讯的3 种主要方法: 检验法、调查法和观察法。 【关键词】市场营销组合因素；市场营销；管理；信息收集 一、市场组合营销因素 市场营销组合因素主要是指企业在进行营销活动过程中的因素。然而，在企业的营销活动中，可控因素很多，细 分起来也十分复杂，为了便于分析运用，曾提出过多种分类方法，其中美国营销学家麦克塞教授提出的“4P”分类最为流行。即产品（Product）、价格（Pricing）、分销渠道（Place）和促销（Prowotion）4大类型。因为这些英文词的头均为P，所以简称为 “4P”。 下面将“4P”组合要素简述如下： 1、产品（Product）代表企业提供给其目标市场的产品和劳务。其中包括：产品质量、外观、式样、品牌名称，商标、包装、买卖权、服务、保证等，产品的设计与开发，必须建立在满足消费者需求的前提下。 2、价格（pricing）代表顾客购买商品的价格。其中包括：价目表所列的价格、折扣折让、支付期限、信用条件等，它是营销组合中一个十分敏感的因素。首先，价格的制订必须能够产生利润，其次，当竞争对手推出类似产品时，这个价格必须能够调整而且有竞争力。 3、分销（Place）或营销渠道指将 产品实体从生产者手中转移到消费者（或用户）手中的整个过程。它是由所有的生产制造商和中间商组成的商品流通网络。如果是生活消费品，一般要经过批发商、经销商和零售商这样几个环节，是又长又宽的渠道；工业生产资料所经过的渠道一般是经过经销商到用户，或是由制造商直接到用户，是较短的渠道。 4、促销（promotion）指企业宣传产品的优点和说服顾客购买其产品所进行的种种活动，如人员推销，广告促销，营业推广等。这里，重要的是将各种方法有机结合起来运用，以求产生整体的良好效果。 总之，市场组合营销，是用系统分析方法把企业看作是一个系统，企业内部的各种营销因素和手段都是这个系统的子系统，根据目标市场和外部环境各因素的情况，企业应使这个系统的各个子系统在动态的、复杂的运行过程中相互作用、协调组合起来，以求得总体策略的最优化。 二、资讯在市场营销管理中的作用 资讯处理加工程度低, 在全面性和深入性方面不及加工信息, 而且收集成本高。其具有如下优势: 1、及时性。加工信息在分类、组织的过程中使信息产生了时滞, 从而影响了信息的价值, 尤其是常规文献信息这方面的问题比较突出。而信息没有经过加工的过程, 所以在时效性方面有优势。由于市场机会稍纵即逝, 资讯的这一优点有助于企业在竞争中掌握主动权。 2、独占性。处理信息往往是通过正规渠道获取的,不仅时间滞后, 而且作为公共信息, 企业的竞争对手往往也能得到。资讯通过非正式渠道获得, 在相当长时间内可以由企业独享。比如市场调查的结果只有搞这项调查的企业自己掌握, 因而就可以比其他对手更了解消费者需求, 从而使产品具有竞争力。 3、客观性。资讯直接来自经济活动的参与者,信息没有经过加工, 避免了信息加工整理过程中可能发生的信息扭曲, 与二手信息相比更具有客观性。资讯的这些优点使企业在重视加工信息的同时,也越来越注意对资讯的收集工作。 三、资讯收集工作的要求 1、全面性。市场营销活动的效果受多种因素的影响, 作为营销对象的消费者其个体差异也非常大, 收集的信息如果不能全面反映这些因素和差异, 就可能形成错误的决策。所以, 在调查活动中非常强调样本的代表性。在实验法中, 则要求信息人员必须分辨出影响实验结果的各种可能因素, 并采取措施排除非研究变量, 以确保实验结果与所选变量的因果关联性。 2、真实性。这是对经济信息最基本的要求。在调查法中, 要求信息应该反映被调查者的真实想法, 所以必须打消他们的各种顾虑, 在问题的设计上应减少诱导性。在观察法中, 要求被观察者能表现自然, 其行为反映他们的真实心理活动, 所以观察者应避免引起观察对象的注意。 3、针对性。在选择收集对象和收集内容时应注意针对性, 这样不仅可以减少收集工作的费用, 还有助于提高信息整理工作的效率, 对于排除无关信息干扰, 提高信息分析的质量也有帮助。 4、经济性。市场营销信息收集是为提高企业经济效益服务的, 所以必须考虑成本与收益的关系。信息收集的成本除了实际的货币支出外还包括机会成本, 如时间、精力等用于其他用途所能得到的收益。此外, 信息处理的难易程度也会影响到成本。除了考虑自身的成本外, 还应考虑信息提供者所付出的成本。比如在调查中, 如果问题复杂则被调查者需要花更多的时间和精力, 使他们提供信息的成本增加, 这必然影响问卷的回收率和调查质量。 5、及时性。市场营销信息对时效性的要求比较高, 尽管根本资讯与加工信息相比有及时性的优点, 但各种具体的收集方法在及时性方面仍然有差异。比如, 调查法中的问卷调查的及时性就不如访谈调查, 因此, 在具体运用时,企业可以根据信息需求的迫切程度来加以选择。 四、主要的资讯收集方法 1、市场调查法 通过与信息收集对象进行直接交流来获取信息的方法被称为调查法。在市场研究中, 调查法是使用较为普遍的一种信息收集方法。该方法主要用于了解观念性或概念性的信息。根据交流方式的不同, 调查法可以分为访谈调查和问卷调查两大类。前者属于口头交流, 而后者是文字交流。两种方法各有优缺点, 适合了解不同的信息。 1) 访谈调查是通过信息人员与调查对象进行口头交流来获取信息。这种方法的主要优点是: ①可以确定被调查者的身份。这一优点有助于提高信息分析的准确性, 问卷调查由于填写者的身份无法确定, 信息分析结果的真实性会受到影响。比如男性将性别填为女性而被误当女性填写的问卷来分析, 必然使分析结果出现偏差。②有利于得到更多信息。在访谈过程中, 调查人员可以根据对方的反应随时调整提问的内容和方式, 有助于问题的深入。被调查者对问题产生误解时可以及时纠正。通过对方表情、语气还可以判断回答的真实性, 这些都有助于提高回答的有效性。由于交流的互动性, 双方可以相互启发, 拓展思路。③所得信息便于处理。由于问题是事先设计好的, 被调查者按设计人员的思路来回答问题, 无关信息少, 所得结果便于进行分析和处理。对样本的选择和控制可以提高回答的代表性, 也有助于进行分类统计和比较研究。④被拒绝的可能性小。出于礼貌或碍于情面, 被调查者都不太会拒绝访谈调查。尤其是入户访谈, 由于进行了事先预约, 被调查者能更好配合调查人员, 可以提高调查的质量。⑤反馈及时。即问即答的调查方式, 可以缩短调查周期。 但是, 访谈调查也存在一些缺点: 首先, 调查费用高、范围窄。其次, 调查敏感问题比较困难。第三, 调查人员的主观因素影响大。不同调查人员的提问技巧和理解能力存在差异, 在提问时, 调查人员的提问方式、语气、表情都可能产生诱导, 从而影响回答的客观性。 2) 问卷调查是通过让被调查者填写问卷的方式来收集信息。这种方法程序简单, 对调查人员的要求不高。其主要的优点包括: ①成本低。问卷调查是一种文字交流的方式, 不需要调查人员与被调查者进行一对一的交谈, 人员投入少。设计一份问卷可供无数调查对象填写, 所以单位调查成本很低。②调查范围广。由于单位调查成本较低,所以这种方法可以调查更多的人。尤其是邮寄问卷调查更可以不受时间和空间的限制, 无论是调查的人数还是调查的地理范围都可以大大提高。③可以方便处理。问卷调查一般是标准化的, 设计人员对被调查者的回答范围进行了控制, 信息收集的针对性强, 调查结果容易处理, 适合于定量化研究, 特别是封闭式问卷还可以借助计算机进行处理。 问卷调查的主要缺点有两个: 一是回答的真实性相对较差。被调查者的理解能力和表达能力存在差异, 对某些复杂的问题进行调查难以取得理想的效果。二是拒答率较高。所以问卷调查适合于了解对问题的看法、态度, 对已知答案的选择, 对问题的简单建议或要求, 尤其适合用大量数据进行比较分析的定量研究。 2、市场观察法 观察法是资讯收集人员亲自到经济活动现场或借助一定的仪器对信息收集对象的言行进行观察和如实记录的收集方法。这种方法既可以用来收集消费者信息, 也可以了解竞争对手和下属企业。 1) 观察法的应用包括: ①了解管理中存在的问题和作为奖惩员工的依据。在连锁经营中这种方法使用比较普遍。为了了解加盟连锁企业的服务是否标准化, 总店经常派人假扮顾客去下属企业观察, 观察对象包括店内环境、服务水平、顾客反映等。这种方法目的性强, 可以了解日常的服务水平, 但由于身在其中, 可能带有个人的主观情绪, 有时会影响观察的客观性。②了解消费者需求和购买习惯。在西方国家, 顾客观察已成为调查机构提供的一种特殊服务。调查人员装扮成顾客或工作人员, 跟踪和记录顾客的购买过程, 在货架前的停留时间, 顾客的性别、年龄、服饰, 观察商品的顺序, 顾客行进的路线等。通过观察和分析有助于企业改进服务, 比如确定商品最佳的摆放位置, 了解某种商品的购买者的特征、商店存在的死角、消费者的关注重点等。③商品的使用情况。使用情况不仅反映消费者对商品的态度、消费习惯(用量、次数) , 而且有助于发现产品的新用途, 对于企业改进产品、宣传产品都有帮助。消费环境的观察。在开发新产品前, 了解消费环境可以提高产品的适应性。在日本汽车进入美国市场前,汽车商派了很多调查人员去了解美国人的生活, 如车库大小、出行距离、携带物品量、座椅高度等, 这些数据为日本汽车商设计适合美国人需求的汽车起了关键作用。 2) 观察法的优缺点。观察法在商业和制造业中都有广泛应用, 通过观察法所得到的信息主要有以下一些优点: ①客观性。观察法一般是在观察对象未觉察的情况下进行的, 他们的言行是其心理活动的真实反映。相对于调查法和实验法而言, 观察对象的言行较少掩饰, 不会出于礼貌做不真实的回答或由于紧张而反应不自然。②直观性。观察法所得到的信息往往能够直接利用, 而借助语言文字来传达的信息, 信息提供者的表达能力和使用者的理解能力都可能使信息被扭曲或损耗。③广泛性。通过观察法可以得到其他渠道难以获取的一些信息:消费环境信息, 消费者使用情况的信息, 竞争对手的价格、促销手段、服务水平等信息。这些信息可以作为其他渠道的一种重要补充。 观察法也有很多缺点需要加以改进或用其他方法进行补充: ①难以揭示深层次的原因。在观察的过程中, 为了不引起被观察者注意, 信息人员不能去影响和控制环境及观察对象, 所以对影响变量的辨析就很困难。比如, 通过观察可以发现消费者对某种商品感兴趣, 但究竟是由于收入、职业、广告还是其他原因引起的, 观察本身无法揭示。②信息难以量化。消费者购买过程、消费环境、交谈内容等都是定性信息, 在没有控制环境的情况下, 观察对象的言行往往不是按调查者的思路来表达的,所得信息比较零乱而且存在大量无关信息,给信息处理和分析增加了难度, 也不适合进行定量研究。③收集信息的范围有限。由于信息收集人员的视野和注意的范围有限,需要在同一地点进行长时间的观察, 观察对象受到限制,能了解的信息内容也有限。由于所借助的仪器的不可移动性, 所以收集的信息有限。④费用高。因为需要较多的人员和仪器投入, 所以观察法的成本通常比较高。 3、市场检验法 无论是市场调查法还是市场观察法都是将研究对象放在自然状态下, 不加干预或较少干预, 这一特点尽管可以让信息人员得到比较客观的信息, 但也有一些共同的缺点:①难以确定事物的真正因果关系。由于引起某一现象的原因多种多样, 在自然状态下的观察与调查有时很难确定其主要原因。前面分析过市场观察法难以揭示深层次原因, 而市场调查法尽管可以了解一些因果关系,但对某些隐蔽因素的揭示就比较困难, 例如消费行为很多是受心理因素特别是潜意识的观念影响, 调查法就不容易了解。②难以复查和检验。由于市场调查和市场观察是处于自然的进程中, 所以环境的改变使重新调查或观察变得困难。 市场检验法的最大特点是能够发挥信息人员的主观能动性, 根据研究的需要, 通过特别的安排使环境简化, 使现象得以延缓或加速, 从而对其进行更仔细的观察, 同时排除了无关因素的干扰, 因而可以更好揭示因果关系。市场检验法的最大缺点是设计的难度大, 需要将所有的可能影响因素考虑进去, 并将非研究因素加以排除, 否则所得结果很可能是非研究因素影响的结果。 上述三种方法各有优缺点, 企业的信息人员应该根据研究的目的、自身的水平、研究经费等因素综合考虑加以选择。 【参考文献】 [1]菲利蒲·科特勒. 营销管理[M]. 上海: 上海人民出版社, 2007. [2]王兴邦.国际营销学[M].甘肃人民出版社，2002.
1. 手机分销渠道分析(字数:16830,页数:36 ) 2. 成达食品有限公司市场营销的战略研究(字数:26357,页数:37 ) 3. 阜新市布路舒尔鞋业有限公司营销策略分析(字数:34660,页数:48 ) 4. 北京市康城Townhouse营销策略研究(字数:18671,页数:28 ) 5. 本溪锅炉有限责任公司非价格竞争策略应用研究(字数:15261,页数:24 ) 6. 大连千年科技公司营销战略(字数:20271,页数:33 ) 7. 广州本田营销模式研究(字数:20498,页数:36 ) 8. 科尔沁乳业阜新经销商营销策划研究(字数:20145,页数:29 )可联&系>Q=Q：136.........后面输入....775..........接着输入12......5Q%Q空>间里有所有内容。
房地产评估论文题目列表房地产评估论文题目列表仅供参考！房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究房地产投资风险的仿真评估浅析中国房地产企业价值评估方法基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估房地产品牌价值评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施我国房地产开发项目中的生态评估基于特征价格的房地产评估新方法房地产拆迁评估的难点及应对措施房地产贷款项目评估分析与配套体系构建房地产泡沫的成因、评估与预控对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨论国企改制中的房地产评估对建立区域房地产市场评估体系的思考房地产评估风险的辨析当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究
设计(论文)题目试论专业采购代理对中间商模式的影响基于商品交易的信息不对称的决策方法分析基于酒店业的服务利润链管理分析基于第三方物流企业的市场营销策略分析研究基于组织再造的营销渠道建设分析基于商品品牌的消费者消费行为分析试论营销团队的文化研究基于胜任特征的医药销售代表等级评定方法研究基于品牌管理的企业CI分析浅谈现代农业的休闲营销规模效应的利弊分析基于有效激励的员工薪酬制度分析重庆“亚太商谷”市场营销策略研究德庄厨娘的营销管理房地产行业价格战的原因探析与对策研究重庆乳制品市场品牌营销策略分析重庆昌海商务投资公司电话营销管理的研究快速消费品终端管理的探讨重庆市房地产企业实施品牌战略的探讨凤凰卫视集团的战略转型研究重宾•保利国际广场营销策略研究网吧广告与传媒策略丰田汽车市场营销策略销售人员激励措施的探讨娃哈哈营养快线的发展前景和营销战略乡村基市场营销管理汽车市场营销策略市场调查与预测的作用论外包服务在高校中的发展前景企业差异化战略与竞争优势研究浅析天友乳业营销计划力帆汽车在俄罗斯和乌克兰市场的竞争力分析客户忠诚度及形成机制研究顾客忠诚度培养之策略电信部门的服务质量管理研究诚信营销背景下的企业发展企业品牌延伸策略分析关系营销本土化及其再思考商品包装对消费者的心理效应IT产品营销渠道研究城市消费品市场研究快速消费品销售及前景展望重庆摩托车行业的营销策略研究山东省凤凰纺织集团销售人员培养的研究房地产网络营销战略研究电子商务在营销渠道设计中的应用网络小额支付的必要性与可行性分析重庆大川门业集团自建网站的赢利模式探讨网络游戏营销策略中小商业网站新赢利模式的探讨浅谈电子商务的发展对快递业务带来的影响电子商务企业的兴起对经济的影响浅析商业银行客户关系管理电子商务在重庆推广所遇问题及解决措施研究传统企业网络营销的实现和步骤研究浅析房地产泡沫研究与防治浅析零售商品牌建设重庆市房地产市场促销策略分析小企业市场营销探讨浅析营销活动中的定价技巧重庆旅游市场发展状况分析汽车消费者行为分析与营销创新浅析绿色营销的可持续性发展浅析人才服务行业的销售队伍管理知识经济对企业营销的影响企业如何塑造顾客信任论渠道控制与决策问题农副产品的销售渠道问题与对策研究迪欧咖啡的品牌重塑中小型企业如何实施销售管理营销渠道的重新整合东芝投影仪重庆渠道策略问题论企业的营销渠道管理浅析电视媒体的品牌策略--以湖南卫视为例企业如何获取分销渠道的竞争优势农产品品牌策略研究论重庆酒店行业的内部营销成都邛崃乡村旅游营销策略探析重庆渝北区中学生小灵通市场研究黄河口生态旅游区营销策略探讨重庆旅游企业客户关系管理策略研究重庆南川黎香湖旅游策划探讨医改提速下DK手术动力装置的营销策略研究品牌女装AMASS在重庆的销售策略研究利用SWOT方法分析中国银行借记卡发展的战略选择用五力模型分析长安汽车定价策略重庆打印耗材市场环境浅析论迪殴咖啡产品的心理定价策略重庆工薪阶层购房心理分析市场定位在任天堂wii游戏机营销中的作用及影响论企业内部营销实施策略关系营销在商品房销售中的应用轮中小型民营企业文化建设存在的问题及对策重庆景通集团企业文化建设的特色及启示论中石化销售川渝重庆分公司企业文化建设地域文化与火锅餐饮企业营销组合策略的制定企业文化对企业经营效益的影响企业文化与员工关系管理双星运动鞋运动鞋重庆市场推广方案重庆中小户型楼盘营销模式研究重庆物流经营企业营销模式创新研究石油行业专用设备市场推广方案研究重庆房地产行业未来发展趋势分析与预测重庆中小餐饮企业品牌建设规划重庆经济欠发达地区企业绿色食品市场营销现状及对策构建分析我国股份制商业银行竞争力实证分析基于品牌建设的企业核心竞争力提升研究——以重庆博洁卫浴洁具厂为例重庆日报报业集团运作模式创新研究重庆有友食品有限公司的品牌策略研究基于产权理论的高校管理效率优化研究宗申产业集团营销渠道运行模式分析潼南大佛寺的旅游营销策略研究重庆酒店业服务营销战略分析服务营销对传统制造业的影响分析服务企业内部营销问题探讨中国电信营销策略研究房地产业服务质量与顾客满意度的关系研究重庆市房地产发展态势分析论商业银行顾客忠诚度的提高关于提高通信服务行业客户忠诚度的研究分析绿色供应链管理及实施策略中小企业品牌建设现状分析我国餐饮业品牌策略分析房地产品牌建设策略探讨论中石化川渝销售分公司加油站的营销与管理绿色营销：提高企业自身素质的新战略浅析中国医患关系存在的问题及对策汽车营销中的客户关系管理民营企业员工管理的困境及对策浅析中国中小民营企业竞争力的提高时代中国网游产业的互联网整合营销房地产行业品牌营销重庆私家车市场消费者行为分析重庆汽车销售4S店的现状与前景研究家用轿车的事件营销分析家用轿车代理商市场竞争策略有友食品客户关系系统建设售后服务在汽车营销中的地位和作用汽车启动电机重庆市场调查分析汽车品牌与城市营销关系分析重庆火锅行业品牌建设问题研究论精准营销企业体验营销策略探析论21世纪的城市营销B-B的电话营销模式在服务型企业中的应用平安人寿保险重庆分公司营销战略研究论国家法定节假日调整对旅游市场营销的影响零售业态的选择与趋势研究大学生通讯产品市场营销策略研究重庆旅游房地产市场营销研究中国电影行业营销研究酒吧连锁管理策略研究小灵通营销策划实证研究——以新疆纵横大地进出口有限责任公司为例重庆旅游文化营销研究重庆旅游市场消费者研究企业营销中人员推销策略研究酒店业服务营销研究企业服务营销体系构建研究重庆火锅行业发展研究GS购物营销模式研究中小企业发展瓶颈研究客户开发与关系维护方法研究企业售后服务现状研究企业客户服务体系构建研究从肯德基经营模式看中国快餐业前景对“王大汉”桃片糕主城市场拓展方案的探讨宝洁公司的产品线优化策略淘宝网的市场营销策略分析从西凤酒营销案例看企业新型营销模式论网络广告在现代企业中的战略地位论创业营销重庆银昌房地产企业销售策略探讨重庆大学城高校学生购买行为分析婴幼儿用品营销策略企业如何提高员工的满意度现代青年女性的消费心理与营销战略天年保健品营销策略淑女屋服饰忠诚客户群体行为分析浅谈美的电磁炉的市场竞争策略重庆网安传奇市场营销策划分析浅谈平遥古城国内旅游市场的深度开发中式快餐发展模式的探讨雅致玻璃厂营销渠道建设和管理论中小企业的营销策略论网络经济条件下分销渠道的变革市场营销效果评价指标体系研究五金产品渠道模式研究中小企业市场开发与创新浅谈服务消费及购买行为倾销与反倾销重庆房地产的现状及未来的发展浅谈“威客”的商业价值“可口可乐”的奥运经济
高级经济师。是副高，级别相当于行政副县处级。老师给的，搜：高级职称论文郑密路全国办、高级经济师郑密路全国办、高级农经（会计、审计、统计、政工、工程、人力资源管理、教）师郑密路全国办、中国职称大学郑密路全国办等。正高级经济师是正高（有的省称为教授级高级经济师、研究员级高级经济师），级别相当于行政县处级。高级经济师（副高）考评程序：取得高级经济师（副高）要经过报考、考试、评审三个程序。2020年起全国统一考试。 （一）报考：高级经济师2021年报名工作计划时间各省各地有所不同，预计3月-5月将陆续完成高级经济师2021年报名工作。高级经济师的报考条件：具备下列条件之一者，可以报名参加高级经济专业技术资格考试：1.具备大学专科学历，取得中级经济专业技术资格后，从事与经济师职责相关工作满10年；2.具备硕士学位，或第二学士学位或研究生班毕业，或大学本科学历或学士学位，取得中级经济专业技术资格后，从事与经济师职责相关工作满5年；3.具备博士学位，取得中级经济专业技术资格后，从事与经济师职责相关工作满2年。取得中级经济师、中级会计师、中级统计师、中级审计师、其中之一的，符合以上学历、年限条件的，可以报名参加高级经济专业技术资格考试。注：取得房地产估价师、咨询工程师（投资）、土地登记代理人、房地产经纪人、银行业专业人员中级职业资格，可对应中级经济专业技术资格。 取得税务师、资产评估师，符合中级经济师规定的学历、年限条件的，也可对应中级经济专业技术资格。 （二）考试。高级经济师资格评审实行考评结合的方式进行，2020年起全国统一考试，初级、中级经济专业技术资格考试专业科目和高级经济专业技术资格考试均设工商管理、农业经济、财政税收、金融、保险、运输经济、人力资源管理、旅游经济、建筑与房地产经济、知识产权等10个专业类别。考生在报名时可根据工作需要选择其一。考试科目为《高级经济实务》，考试题型是主、客观题结合，包括单选题、案例分析题、论述题三种题型。单选题20题*1分=20分，案例分析题55分，各科目题量不同，论述题1题25分。考试合格率60%-80%，考试加评审合格率40-60%， 2021考试时间则定为6月19日，2021年高级经济师实行全国统一组织、统一大纲、统一命题的考试制度。高级经济师考试安排：高级考试在1天内分上、下午2个批次实施，各专业类别具体考试时间和批次划分视报名情况另行确定。 2021年高级经济师考试时间表如下： 批次 考试时间 考试科目 1 9:00-12:00（3个小时） 《高级经济实务》（试题因专业而异） 2 14:30-17:30（3个小时） 《高级经济实务》（试题因专业而异）。 （三）评审。考试由全国统一组织，评审由各地执行，每个地区的政策略有不同。各省都发布了《评审条件》，本质是论文和业绩两项。 1.论文。多省文件规定：中级以后在公开发行的省级以上学术刊物发表本专业论文三篇以上，论文查重率10-30%，北京一篇5000字以上。其他省2000-3000字以上，中级以后发表的在副高评审合格之前永远有效。未指定刊物名称。要求合法（有CN刊号且能在新闻出版总署网站查到）、正刊，不能是增刊、专刊、特刊。必须是第一作者，提前一年发表且能在维普、知网、万方检索到。 2.业绩。各省不同。 答辩。北京一直答辩，山东一直不答辩，河南2020年后不答辩。答辩的本质是业绩和论文两项。题目简单，目的是考察经历而非水平，也即考察是否参与过也即，是否写过论文。也即方面曾问“你这项奖的主要内容是什么？有什么进步意义”？论文方面曾问“你这篇论文的主要内容是什么”？如果连这些最基本的问题都回答不对，说明你的业绩和论文都是买的。
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本专业论文均可。工商管理、农业经济、财政税收、金融、保险、运输经济、人力资源管理、旅游经济、建筑与房地产经济、知识产权等10个专业类别。 我看到：通知：部分论文、考试取消、条件放宽。查阅各省最新政策可搜：全国论文办郑州郑密路20号办通知（简称、统称，搜索可查各省全部政策，在百度、360、搜狗58-68页，下同）、全国职称办郑州郑密路20号论文办通知、高级职称全国办郑州郑密路20号办通知、高级经济师全国办郑州郑密路20号论文办（报考办、考试办、评审办、业绩办、成果办、项目办、答辩办）通知，把“经济”换成“会计、审计、工程、教师等任何职称”都一样搜。 搜：高级经济师全国办郑州郑密路20号通知（在百度、360、搜狗58-68页，下同）、高级会计师全国办郑州郑密路20号通知、高级农经师全国办郑州郑密路20号通知、高级审计师全国办郑州郑密路20号通知、高级统计师全国办郑州郑密路20号通知、高级政工师全国办郑州郑密路20号通知、高级工程师全国办郑州郑密路20号通知、高级教师全国办郑州郑密路20号通知、高级人力资源管理师全国办郑州郑密路20号通知。在百度、360、搜狗58-68页。 查阅论文（选题、题目、范文、辅导）、报考条件、评审条件、考试科目、最新政策，搜：高级经济师论文全国办郑州郑密路20号通知（在百度、360、搜狗58-68页，下同）、高级经济师论文选题全国办郑州郑密路20号通知、高级经济师论文题目全国办郑州郑密路20号通知、高级经济师论文范文全国办郑州郑密路20号通知、高级经济师论文辅导全国办郑州郑密路20号通知、高级经济师报考条件全国办郑州郑密路20号通知、高级经济师评审条件全国办郑州郑密路20号通知、高级经济师考试科目全国办郑州郑密路20号通知、高级经济师最新政策郑州郑密路20号通知。后面把“高级经济师”依次换成“高级会计师、高级农经师、高级审计师、高级统计师、高级政工师、高级工程师、高级教师、高级人力资源管理师等”再搜索。在百度、360、搜狗58-68页。
可参考：题目：论中国证券市场的规范发展探讨[摘 要]：我国的证券市场是在政府推动经济体制改革的政策驱动下产生和发展起来的，而政府驱动发展的模式必然带来某些制度性的缺陷。这种先天的不足和过速的发展使得我国的证券市场始终处于动荡之中，投机风盛行，大户操纵、违规操作之事屡屡发生，规范市场成为保证和促进证券市场发展的首要任务。用什么来规范市场，由谁来规范市场，如何对市场进行规范，这就是证券市场健康持续发展所必须要解决的问题，也正是本文要探讨的问题证券市场是市场经济发展到较高阶段的产物，是市场经济演化的自然结果。按照一般的过程，证券市场的发展应该经历由最初的债券现规范性货市场到股票交易市场，再到相应的金融衍生工具市场这样一个由低级到高级的渐进发展过程。 一、中国证券市场发展现状及其不规范性我国的证券市场发端于80 年代初，而真正成型并初具规模是在90年代初上海和深圳证券交易所成立之后。短短十几年的时间，我们走过了西方发达国家证券市场几百年的发展历程。股票、债券、市盈率、指数这些数年前还少有人知的概念，如今已成为普通老百姓日常谈论的话题，几千万股民投入到证券市场，随着行情的涨落而起伏跌荡。而我国的证券市场是脱胎于计划经济向市场经济过渡的初级阶段，是经济体制改革的试点产物，在股份制试点阶段，就急急忙忙地建立了股票市场；在股票市场还没有成熟、利率尚未实现市场化的情况下，又过早的开设了市场化要求更高、风险更大的国债期货市场。这些急于求成的“快速建设”，使得我国的证券市场在发展过程中就面临着整体经济上处于转轨阶段与证券市场的超前发展的矛盾。目前我国证券市场不规范性的表现如下： 1．股权结构杂乱。 目前，我国股票种类分为国家股、国有法人股、发起人法人股、募集法人股、定向募集法人股、公众股、内部职工股、职工集体股、优先股、A股、B股、H股等，形成了我国股权设置复杂、种类纷繁的局面。这些股票中，有的上市流通，有的没有上市流通。一家公司既有上市的股票，也有不上市的股票。而且，同一家公司的股票在不同的市场上市，价格也不同，股权结构杂乱。 2．上市公司法人治理结构不完善。 从我国现行《公司法》来看，董事会职责仍有不清楚的地方。如公司资产的处置权、为其他企业提供还债的担保权等是不是董事会职权?能否通过多数决议原则将股东会的职权授予董事会来行使?《公司法》没有给出明确答案。实践中此类职权的安排较随意。董事长的法定职权过于集中，使得董事长在职权的享有上远远超过其他董事。又由于上市公司大股东股权过度集中，公众股过度分散，董事会很容易被大股东操纵。 经理的权利没有得到制约。公司的日常工作应由总经理负责，总经理行使职权必须以董事会决议为基础并向董事会报告工作。但实际上，总经理改变董事会甚至股东大会决策的情况时有发生。 根据《公司法》规定，监事会是由股东代表和适当比例的职工代表组成。成员中非职工代表对公司的了解甚少，难以发挥相应的作用；职工代表同董事、总经理在日常工作中又存在领导与被领导的关系，要他们行使监事权如同纸上谈兵。而且，现实生活中监事开展监督活动，难以在法律上找到可操作的依据。 3．上市公司在信息披露上问题很多。 (1)信息披露不及时。上市公司的信息是时效性极强的资源，信息披露的滞后会直接影响投资者的收益。 (2)信息披露虚假。一是发行人为获得发行资格，采取虚增资产、虚减负债、增加待摊费用等方法，达到以虚假信息包装公司形象的目的。二是发行人信息披露的具体内容缺乏有效性，反映公司信息的合并会计报表过于笼统和模糊，难以揭示不同地区的盈利水平、经济增长趋势和风险状况。三是，我国部分上市公司在披露信息时措辞含糊、模棱两可。如在披露股息率时，不提具体数字；披露盈利预测信息没有预测依据；年度报告不披露非主营业务细节和变化情况；夸大自己的经济实力和经济业务；缩小负债与亏损。 (3)信息披露不公平。上市公司的消息还没有在证监会指定各大报纸上刊登，却已由其它渠道泄露出来，对中、小散户极不公平。内幕消息的存在是我国现阶段股市的重要特征。 (4)对市场传闻不做必要的澄清。有的公司对于市场传言听之任之，甚至将计就计，推波助澜，使不知道内幕消息的中、小散户疯狂跟进，大量的资金被套牢，损失惨重等等。 4．机构投资者的违规违法情况严重。 目前，中国证券市场上从人数上看个人投资者，占总开户人数的99．7％，机构投资者只占0．3％。但是机构投资者拥有80％左右的流通证券余额，个人投资只拥有20％左右的流通证券余额。一些大的机构投资者就可以在相当的程度上操纵市场，“对敲拉升”、“造势做局”等违规违法活动不断出现，炒作的办法有两种：一种是关联机构互相炒作、互相买卖，买卖非常频繁，把价格炒上去。另外一种就是由有关的上市公司放出利好消息，然后把股价拉升上去。只要有大量资金，包括从银行筹措的资金人市，就可以把价格炒上去，吸引中小投资者或其他局外投资人跟进。当庄家发现有大批人跟进的时候，就会偷偷地出货，自己逃之天天，而把跟庄的人套住。导致股票市场投机盛行、消息乱飞，价值投资法则、社会道德、法制观念等被投机者抛到脑后。股票市场的投资功能、转制功能等都不能得到很好的发挥。 5．证券市场的进入退出机制不健全。 证券市场的基本原则是优胜劣汰。虽然经过发行制度的改革已放宽了证券市场的准入限制，但仍没有实现证券市场进入的完全平等；而证券市场的退出机制则根本没有体现市场竞争的基本原则，相当一部分经营亏损的上市公司，不仅没有从证券市场淘汰出去，反而由于有重组题材而受到投资者的追捧，这就严重降低了上市公司的质量，从根本上动摇了证券市场的基础。 6．证券交易中心的设置、运作有明显不规范的地方。 证券交易中心从组织形式上来看，基本上是会员制形式、公司制运做。在业务范围上，有的证交中心自成系统、上市交易自己的品种、有自己独立的业务范围而不与证交所联网；也有的证交中心既有自己独立的业务品种，又与沪深证交所作联网业务。整个市场缺乏必要的统一布局，市场运营效率低。 7．证券经纪人制度存在许多不足。 这表现在：(1)目前对证券经纪人的法律地位和资格尚没有明确的说明。对证券经纪人的业务范围、权利和义务，证券经纪人和券商之间的关系，证券经纪人和客户之间的关系，证券经纪人自身行为规范等均没有明确的规定，一旦发生纠纷，各方都无法找到法律依据，难以从法律角度保护自己。(2)券商在内部实行经纪人制度，会过于注重客户的营销功能，而导致经纪人误导客户，降低服务质量，影响券商的形象。(3)券商实行经纪人制度，目的是扩大成交量，注重营销，而经纪人会受个人利益驱动，不能客观公正地向投资者提供投资咨询服务，或擅自向投资者承诺收益，约定分担买卖风险，增加投资成本和交易风险。 8．证券监管组织体系缺乏效率。 证券监管组织体系是实现证券监管目标的重要保障，从证券监管部门的机构设置看，目前的组织管理体系与监管层次存在机构重叠、效率不高等问题。 地方证管办由于管理的区域较大，并没有充分发挥应有的作用，形成证监会与地方特派办作用较大，证管办作用不足的现象。 9．证券监管行政管理色彩较浓。 我国证券市场正处于向市场化过渡时期，对证券市场的监管多采用行政监管与市场监管相结合的方式，尽管在监管方法上已向市场化转变，但行政管理的色彩仍然较浓。 除此之外，我国的证券市场中还存在着配股的随意性，证券中介机构评估不实、核收不准、查账不严、出具假证明，证券商欺诈客户、违规投资，国债回购市场买空卖空，投资基金发展不足等不规范现象或问题。 二、证券市场不规范性存在的原因分析 1．整体经济转化与证券市场超前发展的矛盾。 证券市场是市场经济发展到较高阶段的产物，是市场经济演化的自然结果。按照一般的过程，证券市场的发展应该经历由最初的债券现货市场到股票交易市场，再到相应的金融衍生工具市场这样一个由低级到高级的渐进发展过程。而我国的证券市场是脱胎于计划经济向市场经济过渡的初级阶段，是经济体制改革的试点产物，在股份制试点阶段，就急急忙忙地建立了股票市场；在股票市场还没有成熟、利率尚未实现市场化的情况下，又过早的开设了市场化要求更高、风险更大的国债期货市场，以至随着发生了国债期货市场上著名的“3．27”事件。这些急于求成的“快速建设”，使得我国的证券市场在发展过程中就面临着整体经济上处于转轨阶段与证券市场的超前发展的矛盾，成为证券市场不规范的原因之一。 2．政府推动模式与证券市场自身运作机制的矛盾。 可以这样说，我国证券市场成立的早期是为我国的国有企业脱困服务的。因此在证券市场的发展过程中，只能采取走一步看一步的相机决策的办法，这就不可避免地出现了问题解决的滞后性。例如，为了不动摇公有制的主体地位，对我国的股权划分为国家股、法人股和个人股，形成了公有股不能流通的巨大压力；为了吸引外资并限制境外资本对我国市场的控制，我们设计了A、B股并存的双轨运行机制，形成了同股不同价的隐患。 3．证券市场发展的法制要求与立法滞后的矛盾。 我国的股份制试点早在80年代底就已进行，证券市场的正式建立也在90年代初，但是我国证券市场的根本大法《证券法》却在1998年12月29日才正式出台，1999年7月1日才正式实施，落后了将近10年。立法的滞后，使我国的证券市场的规范化失去准绳和标尺。我国在前几年的证券市场发展中，由于证券法未出台，所依据的是政府的政策，由于我国证券市场的政策有着随意性、多变性、缺乏连续性的特征，以至形成了多年的政策市、消息市。 4．市场主体错位及激励机制与制约机制不对称的矛盾。 证券市场的投资主体主要由国家股东、法人股东和个人股东构成。从持股比例分析，我国国有股东的身份非常特殊，一方面是国有资产的代表，其行为目标是保持对企业的控股权和国有股权收益的最大化；另一方面他处于管理者和计划者的地位，既要对股份制试点和上市规模进行均衡调节，又要确保股市的价格水平和市场规模，正确反映国民经济运行状况。这种双重身份和双重目标的矛盾，使国家股不能流通，无力出资配股，使国家股东更侧重于管理目标而有意无意，甚至无奈弱化股东的目标，这就使证券市场实力最雄厚的行为主体在市场的稳定中没能很好发挥应有的作用。 法人股东，特别是证券流通市场的机构投资者，不仅没有成为稳定市场的中坚力量，相反，却成了证券市场上最为危险的投机者。从我国近几年每次的行情波动，以及各股的强力上扬里面，都能看到庄家的身影。5．游资充斥与金融改革缓慢的矛盾。 我国经济目前正处于市场化的进程中，与此相伴随，我国的金融市场也正处在货币化的进程中。由于居民收入的迅速增长和储蓄倾向的上升，及国际资本流动的影响，我国对货币的投机需求迅速增长。由于我国银行体制改革相对滞后，融资不畅，银行的部分货币流出银行以外出现“脱媒”现象，形成了体外循环的社会游资。另一方面，金融创新工具不够丰富，投资需求无法满足，无法疏导游资，导致社会游资在高风险、高回报的证券市场、期货市场和房地产市场横冲直撞，直接干扰了这些市场的规范化，影响了市场的稳定。 三、规范化是证券市场持续健康发展的首要选择我国证券市场建立于经济转轨时期，基础薄弱。政府行为的行政性在证券市场创建初期具有主导作用，但随着我国证券市场日趋成熟，政府行政性主导的负面影响已经显现。随着我国国民经济良性运转和经济全球化的推进， 我国证券市场的规模将不断扩大。这在客观上要求改变政府主管部门按照证券市场内在规律性，建立一套科学、系统、完整的市场准入、发行、上市、交易、清算、稽查、监控等规范。1．证券市场规范化是证券市场发展的内在要求。规范化的市场能够提升市场的内在价值。随着证券市场规模的扩大，规范化已成为政府推进市场建设的首要选择。政府行为在推进市场规范化过程中，是否有效地发挥其作用，是否遵循市场化的要求，其根本点在于能否建立起有效的运行体系、 制度体系和保障投资者权益的机制。（1）证券市场规范化过程中的政府行为政府行为不能逾越法律规定的界限，包括政府的立法、执法、 监管和服务功能等行为的行使都应符合法律的规定。政府行为要符合行政管理和市场发展的客观规律。不掌握证券市场的科学规律， 便不能有效地监管证券市场。证券市场中政府行为的创新和完善必须以市场化为导向， 这是证券市场中的政府行为区别于其它领域的基本点。证券市场的规范化是全球各证券市场自始至终遵循的基本原则， 是保证投资者合法权益、维护投资者信心、保障市场安全和功能正常发挥的前提。政府作为对证券市场实施规范化的主体，其目的是建立和维护公开、公平、公正、 高效和有序的证券市场。证券市场的规范化是以政府行为的有效性为前提的。规范化的市场能够提升市场的内在价值。随着证券市场规模的扩大， 规范化已成为政府推进市场建设的首要选择。非规范市场必将导致市场的运作无序、信息失真和系统风险， 甚至引发国民经济的崩溃。（2）证券市场规范化中政府行为的判定政府行为在推进市场规范化过程中，是否有效地发挥其作用，是否遵循了市场化的要求， 其根本点在于能否建立起有效的运行体系、制度体系和保障投资者权益机制。 其具体表现为：一是制定和完善法律法规。包括证券市场主体资格、市场准入条件、证券市场交易、退出以及法律责任等方面的法规。二是有效的监管执行。政府对证券市场的监管行为必须规范化，执法行为的方式、程序都必须合法、 规范。政府执法行为的滥用往往会导致证券市场主体权益的损害。三是提供冲突解决机制。证券市场参与者利益的不同，必然伴随着冲突。 有效解决市场参与者主体之间的利益冲突，既有益于改善市场环境，化解市场风险，又有助于保护投资者合法权益。2．市场规模的扩张必须按照有效的规划进行中国证券市场发展规模必将随着国民经济的良性运转和不可逆转的经济全球化而不断扩大。这在客观上要求改变政府行为的运行机制和操作手段， 而要按照证券市场内在规律性，建立一套科学、系统、完整的市场准入、发行、上市、交易、 清算、稽查、监控等规范，以使规模的扩张有序地进行。非规范的规模扩大，不仅带来市场运行的无序，而且必定形成系统性风险。同时，证券市场的性质决定各市场参与主体地位平等，其合法权益受到保护。但由于市场自身和各市场参与主体行为都具有一定的盲目性与自发性。因此， 政府行为既要保障每位市场参与主体的合法权益，更要维护市场秩序，调整、规范市场参与主体的行为。现阶段，我国证券市场的不成熟性、参与主体的多样性、 市场发展的扩张性、监控手段的滞后性迫切要求建立系统的运行规则并有效地实施。3．证券市场规范化过程中政府行为的基本原则政府行为在证券市场规范化过程中应坚持以下基本原则：一是法治化原则。政府行为不能逾越法律规定的界限，包括政府的立法、执法、监管和服务功能等行为的行使，都应符合法律的规定。其中 ，首要的是政府行为程序的法治化。我国证券市场实行以政府监管为主导的监管体制。政府行为规范与否， 与市场稳定的程度密切相关。非法治化的政府行为势必带来证券市场混乱无序， 更谈不上市场安全。二是科学化原则。政府行为要符合行政管理和市场发展的客观规律。政府行为有其自身的发展规律，其运行的机制、主体对象等诸多方面的合力，共同制约着政府行为的实施结果和效率，只有政府行为科学化才能促进证券市场发展。同时，证券市场有其特殊的内在规律性，其突出特点是虚拟资本运行、信息化和市场流动性强等。不掌握证券市场的科学规律，便不能有效地监管证券市场，直接导致“政府失灵”。三是市场化原则。证券市场中政府行为的创新和完善必须以市场化为导向， 这是证券市场中的政府行为与其它领域所不同的基本点。政府必须把市场化作为其行为实施的起点和归宿点，通过市场化的手段体现政府行为，尤其是市场体系的完整、功能的增强、制度的创新和上市公司法人治理结构的更新等方面， 要始终把市场的内在要求，作为实施政府行为的依据，这样才能推进市场的健康发展。破坏市场内在的机制，政府行为必将导致证券市场的非规范或超规范运作，从而引发市场混乱乃至巨大的市场风险。四、我国证券市场规范化运作与发展的对策建议 1。解决国家股、法人股上市流通问题，规范股权结构。 我国限制国家股、法人股的流通，对于国家股、法人股的股东实际上是不公平的，也违背了市场经济和股市的基本原则，对股市的稳定造成了一定的负面影响。允许国家股、法人股流通是实现资源优化配置的必然要求，公有股的流通有利于政府运用经济手段调节股市，确保国有资产的保值增值。 在进行国有股上市过程中，整个过程要充分体现市场化的原则，市场化原则应当体现在国有股流通的各个环节上。国有股上市可以直接通过公开的证券市场，也可通过其他形式的转让，但最终都应当遵循市场化原则。在国有股上市流通这个过程中，政府所担当的角色应当是制定国有股管理和转让的法规，制定统一的游戏规则来促进证券市场的规范化，而不能过多介入到具体的交易定价和交易规模的界定上。 在解决股权结构问题的同时，可以采取暂缓新股上市节奏，使市场能够轻装上阵。在上市的方式上，可以采取多种渠道分流，以缓冲大量股票上市对市场的冲击。 2．完善上市公司法人治理结构及运作。 上市公司是证券市场的基础，只有上市公司规范化才有证券市场的规范化。上市公司的规范化应按照现代企业制度“产权明晰、责权明确、政企分开、管理科学”的标准来要求和衡量。在进行上市公司的改造时，要确切地使“三会”行使自己的职责，发挥功能。贯彻《公司法》，规范上市公司的内部管理制度。严格按照现代企业制度，在企业内部建立健全决策、执行和监督体系，规范和完善上市公司的各项内部管理制度，使企业的制衡机制起到名副其实的作用。进一步提高公司的透明度，真实、准确、完整、及时地进行公司年度报告、中期报告、临时报告和公司重大事件的披露。创造更多的绩优公司，通过改革、技术进步、新产品开发、市场开发等途径，促进公司的健康发展。以此增强投资者的长期投资信心。此外，还要为上市公司的规范化创造必要的外部环境，转变政府对上市公司的管理方式，保证上市公司的自主经营。证券管理部门要加强对上市公司的监督力度，对上市公司的信息披露、增资配股等加强监管，督促上市公司完善自律机制，促使中介机构为上市公司的规范化运作提供公正的服务，从事证券业务的律师事务所和会计师事务所都应遵守行业规则和职业道德，依法公正履行各自的义务。 3．培育并监管机构投资者，减少股市的投机行为。 我国的证券市场历来以散户为主，机构投资者所占比例有限，这是导致股市经常大起大落的原因之一。放宽对包括保险基金在内的各类机构投资者的入市限制，使保险基金、养老基金等逐渐按比例投入股市，既可增强证券市场的稳定性，又可活跃证券市场。积极筹建共同投资基金，并把社会各阶层的限制资金集中起来，形成金额较大、相对固定的长期投资基金，增加股市中机构投资者的比重，解决目前股市投机的问题。 加强对机构投资者的监管和引导，建立市场准入制度。要对机构投资者开户进行必要的审查，对机构投资者要进行信用评级，对不符合规定的机构投资者要进行约束，对机构投资者的资金来源、持仓数量、操作过程等情况也要进行必要的监控和调查，使其投机行为受到一定的限制。 4．进一步加强证券市场的法制建设。 由于证券市场发展迅猛，证券市场法制建设滞后。一是《证券法》的某些内容已不适应证券市场发展变化的需要，急需修改、补充。包括《证券法》没有涉及，而证券市场发展需要解决的问题，如信用交易问题等；还有《证券法》有规定，但与市场发展有差异的问题。二是需要进一步修改和需要尽早出台的相关法律。如《公司法》中的许多内容已不适应证券市场发展的需要，急需重新修订、补充。《证券投资基金法》需要尽快颁布。三是与《证券法》相配套的规章、条例的缺乏。《证券法》是证券市场的根本大法，只是规定了证券市场的基本原则，还需要大量加以细化的、具体的、科学的、可操作性的实施细则。而现在的规章、条例远不能满足市场发展的需要，造成证券市场参与者行为失范，影响证券市场的健康发展，因此，必须进一步加强证券市场的法制建设。 5．建立集中统一的管理体制。建立一个统一、高效的管理体制是证券市场建立统一的法规体系、运作体系的前提。我们一定要进一步建立健全我国的证券监管体制，强化证券监管机构的各项职能，对证券市场实行专门化的管理，并实现对证券市场的公正管理，克服部门利益、地方利益，促进我国结 语完全依靠行政性措施管理证券市场，是政府行为不规范的主要表现之一，给市场造成的损害更大，这已被我国证券市场的发展经历所证实。因此，证券市场的规范化， 决不是行政干预，决不是简单地以政府意志为导向。现阶段推进证券市场的规范化， 首先是要依照市场化的导向建立规范机制并有效地规范政府行为， 才能真正实现证券市场的规范化和稳定发展。参考文献[1]陈尚前：《证券市场信息披露制度的健全与规范》，《开放导报》，2005年05期。[2]宋伟杰：《促进我国证券公司规范发展的思考》，《宏观经济管理》2006年03期。[3]柯原：《规范证券市场 构建和谐社会》，《管理世界》2005年08 期。[4]杨菁菁：《科学的构架和管理 规范的运作与经营——解读澳大利亚证券市场》，《南昌高专学报》，2005年04月。[5]于友伟：《退出机制的完善与我国证券市场的规范发展》，《国际商务》(对外经济贸易大学学报)， 2004年01月。