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不买房，地主逼。
【论文关键词】高房价 风险投资 现状对策 集团利益 房价走势 宏观策略 【论文摘要】房地产是近年来中国利益博弈最典型的领域，房价过高已是不争的事实，集团利益决定着房价走势，高房价下的集团利益分析有助于弄清中国房地产价格的来龙去脉，有利于房地产市场政策的制订和实施。房地产风险识别是房地产风险控制的基础，也是其最重要的一个环节，房地产风险识别就是政府及相关机构提前洞察和发现房地产发展过程中所面临的各种风险，对这些风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险的本质。本文主要探讨了房地产风险的识别过程、识别方法，并就此提出相应的防范房地产风险的措施。房地产市场的健康发展与社会的稳定以及百姓的安居有着极其密切的联系。这是因为对于投机行为，人们已了解其危害，但是对于投资行为的认识并不够。在论证房地产投资是此轮房价上涨的重要诱因之一，同时也是房地产市场持续健康发展的隐患之后，本文结合国家近期推出的各项抑制房价过快增长的政策措施，提出针对控制房地产投资和促进楼市理性回归的对策性建议。本文侧重于研究房地产市场上的投资行为，通过分析我国风险投资发展现状，提出我国风险投资业发展中存在的问题，并对此提出相应的对策。 一、房地产风险的识别与评估 （一）、房地产风险的识别过程 房地产风险的识别过程主要是确定哪些风险事件可能影响房地产业甚至于整个宏观经济发展，并将这些风险的特性文档化。参与风险识别的人员包括风险管理项目组成员、风险管理专家、相关研究学者以及会对风险识别过程有帮助的任何其他人。具体识别过程如下：1、确定房地产风险识别的对象。风险识别的第一步就是要确定风险识别的对象，要对整个房地产开发的各个阶段进行具体的步骤分解，尽量避免出现漏项，确定出识别的对象。2、收集并处理与风险有关的信息。 一般我们认为风险是数据和信息不完备造成的，在进行房地产风险识别时，很多识别方法都需建立在大量数据的基础上。 但是，一般来说，收集并处理房地产业发展过程中和风险有关的各种信息是很困难的，然而风险事件并不会孤立的出现，总会存在一些和它相关或有间接联系的信息，甚至于一些历史资料都可以作为有用信息。比如可以收集房地产开发的平均融资率、居民的平均收入及可支配收入、银行不良贷款率等。 3、不确定性的分析与判断。结合相关风险分析人员的经验，运用所收集和处理生成的信息，分析与判断现阶段房地产业发展所面临的不确定性。 4、选择风险识别技术与工具。针对不同的风险对象，采取不同的风险识别方法，由于不同的风险对象有不同的特性，因此为了实现有效识别，不同的风险对象可能需要采取不同技术与工具结合。 5、确定风险事件并分类。根据选定的风险识别方法，确定房地产业的风险事件，结合现有的风险信息和风险识别人员的经验，并根据相关的风险分类方法，对确定出的房地产风险进行分门别类的分析，以便全面识别风险的各种特性。 6、预测风险事件的发展过程及结果。在对风险事件进行分类后，就需要结合相关的实践经验对其进行推断和预测，判断引发风险发生的原因何时出现以及风险何时发生，风险以何种形式出现，出现后的发展过程及会造成的后果等。 7、风险识别报告。每完成一次房地产风险的识别，都需要在最后提交一份风险识别报告，报告的内容不仅包括房地产业现存的风险清单，还需要提供风险的具体分类、风险发生的原因说明和分析、风险后果及其价值量的表述，甚至于所有风险的控制的优先序列等。根据不同的风险报告需求，具体房地产风险报告的形式也可以多种多样。 （二）、房地产风险的识别方法 目前流行的风险识别的方法很多，大多是在传统的风险识别方法的基础之上有所发展，主要包括:幕景分析法、头脑风暴法、德尔斐法、筛选——监测——诊断技术、故障树分析法以及市场调查法。1、幕景分析法。幕景分析法是在计算机上实现各种状态变化条件下的模拟分析，是一种用于辨识引发风险的关键因素及其影响程度的方法。幕景分析法会像电影镜头一样一幕幕展现当某种因素发生不同的变化时，对整个房地产市场会产生什么影响，影响程度及其严重后果，以供分析人员比较研究。 2、头脑风暴法。头脑风暴法是以小组会议为组织形式，通过相互讨论产生思维共振，不断激发与会人员的思维和灵感，进行相互的智慧补充和修正，激发创见性，以取得有新意的创意、观点和思想。 3、筛选——监测——诊断技术。筛选、监测和诊断是一个连续性的识别过程，筛选就是把具有潜在威胁的影响因素进行分类和选择，监测就是对每种危险因素进行监测、记录和分析，诊断就是根据症状来评价和判断可能的起因，并对可疑因素进行仔细检查。由于房地产市场的复杂性和可变性，引起房地产市场风险的因素也是多种多样的，因此一次筛选——监测——诊断过程不能彻底解决问题，房地产市场还可能产生新的风险因素，因此这个过程往往需要重复进行。、4德尔菲法。德尔菲法又叫专家意见法，它是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终取得一致意见的风险识别方法。针对一些原因较为复杂的房地产风险，德尔菲法具有比较良好的效果。5、故障树分析法。故障树法是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将房地产市场面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确的找到对房地产市场真正产生影响的风险因子。（三）、国际环境分析 1、大范围的金融危机。2008年全球性金融危机的大背景下欧洲央行、加拿大、瑞典和瑞士央行已经纷纷宣布降息。受到国际大形势的影响，截止到2008年底，我国央行降息两次。全球金融危机带来的经济下滑，使中国房地产行业面临前所未有的“寒冬”。未来房产业的成交量持续下滑、购房者信心减弱和持币观望、空房率持续增加与毛利率下降，将导致开发商遭遇现金流的困扰，银行业中的房地产不良贷款风险将大大提高。 2、对中国房地产的消极预期，加上普遍存在的流动性危机使许多海外金融机构开始从中国房市撤回资金回自家救火。这些海外投资机构自2003年开始进人中国的房地产市场，四处出手搜罗优质项目，由于近年房价连续上涨，至今市值已经上涨数倍。他们在中国房地产市场赚得钵满盆满后，现在开始通过中介寻找买家，准备出售物业资产了。如曾踊跃投资上海房地产的摩根士丹利要抛售新天地等最顶尖的豪宅，花旗银行拟出售闪行漕河景苑两幢高层小户型公寓，美林名下的南京西路开发项目正在寻找买家，全球最大的服务式公寓营运商新加坡雅诗阁集团正打算出售部分此前收购的项目，澳大利亚麦格理集团也有意出售其在上海的一些公寓项目……这预示着外资机构已经着手准备撤出中国房地产市场，这将使严冬中的中国房地产市场“雪上加霜”。 二、高房价下的房地产开发商利益分析 （一）、 房地产开发商是房地产市场的利益主体，是高房价最为直接的受益者。高房价为 开发商带来的好处主要在于:1.高价可促销差品、积压品。在高房价形成的需求不足供给过剩的假象掩盖下，人们关心更多的是商品短缺而非商品优劣，此种“稀缺”业态，有助于房产商达到竞销差品、处理存货的目的。房改之后“九八年积压”“九九年走高”即是房产商竞销存货的初始目的。2.扭曲需求，攫取暴利。2000年后，房产价格连续高涨，消费者心理受到强烈打压，受投资寻租与投机获利的动机驱使，消费资本、商业资本、产业资本在金融资本的助力下，消费、投资、投机三大需求普遍出现集中超前兑现倾向，潜在和现实的需求与现实供给形成巨大需求缺口假象，这使得真实的市场供需关系受到强烈扭曲，而制造出的“繁荣景象”反过来又成为房产商抬高房价攫取暴利的充分借口和理由。3.转嫁风险，空头套利。2003年后，房价的走高趋势、住房信贷、预售制度致使房产商的投资回报与经营风险存在着严重的非对等性，让房地产商实现了无风险炒作，这是房地产市场正常发展与扭曲的分界点。4.高房价下，更加有利于开发商结成利益联盟。2004年来，我国房地产价格在越来越大程度上由少数开发商决定，即少数开发商凭借其所处的垄断地位，默契配合，结成价格联盟，哄抬房地产价格(许经勇、马原，2005)。中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价，而是包含了强烈的人为因素，这种定价是通过开发商的利益协作与联合来完成的，这种定价方式采用的是利益协同、主观操控方式，带有明确的方向性、持久性和扩散性 （二）、高房价下非金融相关产业利益分析 伴随着过去5年房地产市场需求旺盛、价格持续走高的趋势，与房地产市场紧密相关的产业部门、单位，获得了各自利益，实现了较快的发展(上海第六届中国住房交易会上的统计数据显示，中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加)。房地产市场的高速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应牵动的部门广泛，同时，这种溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的双高特点，具有明显的正向相关性(郭贵祥，2005)受到收人分配不公、财富积累偏差、贫富差距加大的影响，形成现实需求不足、消费乘数下降、科技拉动尚不具备的市场背景，在这种背景下，房地产成为一国经济发展拉动、内需刺激、产业发展的上佳选择。房价上涨为房地产市场关联部门、单位现时带来的实质利益使得这些利益相关群体乐观房价上涨，甚至助其走高(尽管这些利益可能是即期、暂时的，甚至很可能有损于利益相关群体自身未来的长远发展)。介于上述房地产市场的高度相关性，房地产市场调控与开发商行为约束应注意两个方面的问题:一是多部门的协同调控，二是房地产支柱产业需求拉动的持续动力与相关产业部门的利益保证。 （ 三）、高房价下相关金融产业部门利益分析 银行不是房地产，房地产也不应当是银行。时下的“银行房地产、房地产银行”(银行担风险、房地产分红利)现象，是双方责权、利益交叉、替代、合作、依赖失“度”的结果，纵容的是房地产炒作投机。我国的房地产金融主要是以银行为主导的房地产借贷资本。 房地产商品保值、增值的稳定性使得房地产商能够得到金融融资的信赖，致使金融利益与房地产业结合得高度紧密。但这种紧密必须有个“度”的问题，这个“度”在市场经济条件下即是银行金融商品的保值增值。既有助于产业发展又实现自身的保值、增值是金融资产运作的基本法则，但在有计划的市场经济条件下，国家宏观经济调控任务则显得更为重要。1997年亚洲金融危机中中国方面为帮助邻国早日摆脱危机保持汇率不变的承诺损失，充分验证了中国金融国家金融宏观调控的突出地位。站在保值获利的角度上，房地产价格的适度上扬带动房地产投资信贷的保值和增值理所当然地成为银行信贷支持房价上涨的合理依据。房地产炒作行为带来的价格虚涨套利风险是银行借贷所不愿意看到的，特别是当房地产市场的价格泡沫致使房地产的“炒作套利”发展为房地产的“炒作套贷”更是银行资产所不允许的。但站在国家宏观调控的“度”上，上述现象中的“炒作套利”是默认的，后一种现象中的“炒作套贷”则要看对国家宏观经济的影响程度和宏观经济调控的指向J胜要求。 （ 四）、高房价下相关政府部门的利益分析 政府机构作为公益部门，除非具有引导产业、扶持产业的必要，不应将公共管理权倾向某一产业部门甚至与产业部门的利益捆绑在一起。公共权利与产业利益的捆绑必将刺激产业部门与公共权力的共同利益，通过行政、经济的互助互益攫取更高的共同利益的同时牺牲的是公共权力整体的公益性。这也就是说公共权利的逐利性行为是以其公益权利正常执行的偏离为代价的。由于房地产价格持续上涨产生的需求拉动效应符合政绩考核中的价值考核要求，使得价值考核较为容易地转化为对房地产市场价格的默认与支持。又由于我国房产和地产是结合在一起的，土地使用权的转让是由地方政府垄断的(即只有政府可以倒卖土地)，房地产税也是归政府支配的，因而地方政府对发展房地产的积极性很高，地方政府和房地产开发商的利益和目标往往是一致的(许经勇、马原，2005)。央行在2005年5月发布的《2004年中国区域金融运行报告》中指出，最近几年来，上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元，房地产市场给上海市政府带来的地方财政收人约占该地方财政收人的35%。但是政府的部门利益具有明显的社会舆论与宏观政策的约束性，它不可能一味地支持房价上涨。当房价上涨能够带动地方经济的发展并能反映出政绩、业绩时，提倡、、鼓励、支持甚至主动推动房价上涨，由于过分的虚涨致使风险大于收益而形成的需求拉动下降，甚至由于对过高风险的担忧而产生的负拉动，特别是受到舆论、宏观政策调整压力的影响，当部门利益受到影响而必须割舍时，利益分割中的相关部门便会真正正视房价泡沫带来的负面作用，整顿房价规范房地产市场的行动才会真正开始。从赞成开发商涨价到“保价托市”再到调控抑价措施的不断出台反映的是政府部门利益及其政策运作方式的不断转换过程。（五）、高房价下消费者的利益分析 房地产商品消费者是房地产商品的最终使用者，也是房地产市场各项费用的最终承担者，房价上涨为他们带来的利益可以分为两类:一是随着房价上涨成为自身居住房产的百万富翁却依然过着与过去生活没有什么两样的原有住房户的“正利益”。另一类则是为了购房承受着巨大还贷压力的“房奴”们的负利益。原有住房者在房价上涨的过程中获得的“正利益”，可能是实际利益也可能是名义利益，其主要取决于其自有房产的出售与否。对于房屋自住的消费者来说，得到的只是资产的名义计价价值的增加与住房折旧、居住成本的上升。房地产价格上涨只有售出的房产才能在出售的过程中通过房产涨价获得膨胀利润。房地产消费者是房地产市场中尚未形成合作，因而不具备组织行为的群体。消费者所发生的分散的、非专业的购买行为，有着较强的可诱导性。房价上涨的过程中他们较多得到的是负利益，房产炒作、囤积房源是目前中国市场上公开的、最大的“宰客”行为。正是这些非正当的市场行为致使房地产消费者背负了巨额的房贷债务，房地产价格飞涨直接剥夺的是消费者应有的住房权利，间接剥夺的是对社会成果的正常享受。相对于人力、物力、财力、信息、部门组织利益的联合，消费者行为的物资实力与精神基础明显单薄，作为房地产市场中的弱势群体，在房地产市场行为的博弈中他们的力量不成比例，力量的悬殊对比使得消费者需求较其它利益因素对房价走势的影响很小，甚至可以忽略不计。对房地产市场具有最终决定性影响力的是自然需求，自然竞争市场条件下自然需求对价格的决定是十分明显的，但在垄断竞争、完全垄断的市场条件下，消费需求表现较多的是购买力的最终决定，特别是当今现实状况，在金融资本、产业资本、投机资本支撑的房地产市场下，即使是房地产的自然需求也一样显得微乎其微。房地产消费者作为社会税赋的来源，相关政府部门有责任也有义务支持和保护其正当权益。政府部门为了政绩考核的需要，放弃百姓利益而与开发商的相互应和，共同抬高房价、虚涨房市价格的做法，是政府公共管理“错位”“倒位”、错误的政绩观造成的，是一种对百姓利益不负责任的行为。 三、房价走势与对策 （一）从上述看，除去房屋潜在的购买者，再难找到其他的降价因素。由于降价与国家的宏观经济繁荣目标的运行相违背，很难将其作为宏观调整的目标。自2005年3月26日《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》以来，多次发布的调控文件提出的都是“平抑限涨思路”已经充分说明了这一点。但就目前的市场条件，房价的理性回落不太现实，其原因在于市场上缺乏这种理性回落的因素和动力。特别是在当前的“消费资金不足，银行买单”的情形下，房地产市场价格的未来走势应该是稳中有升甚至会继续“飘升”。只要购房者的首付、还贷能力、银行的房地产信贷能够得到继续维持，房地产开发商能够在这种持续中将经营风险转化为消费风险与金融风险，并能得到较为高额的投资回报，利益集团的涨价行为便不会停止，消费者的利益就难以保障。但房价不可能无限地上涨，集团利益、涨价欲望最终考验的是消费者现实房地产消费支出、房地产信贷的潜力与承受力。消费需求、住房信贷的耐力与疏通能力即是房地产价格上涨的极限，超过这个极限的接受程度将是市场规律强制惩罚下的自然回归。在房地产的宏观调控的过程中，既能惠及百姓的住房需求又能有效地促进房地产及相关产业发展应当是国家政策对房地产市场调整的初衷目的和基本要求。房地产市场价格的调整抑涨对产业需求拉动的影响，应通过策略的调整给予减少或补足。房地产市场调控的基本导向应当是，限制“百姓买不起”的房地产供给所引起的市场需求减少，通过“百姓买得起”的住房供给的增加引起居民现实住房需求的增长来补足。 （二）“国八条”中两次提到的限制高价位、大面积房产、别墅，提高小面积、低价位经济适用房、廉租房供给比率的目的就在于此。市场运行的不同阶段出现的不同情形要求不同的调控方法，利息的调整不可能适用于一切情况。贷款利息率的上调适用于借款还贷的人群，抑制的是房地产市场中的“炒作套利”行为与住房需求的正常消费，对于借贷不还的“炒作套贷”没有作用。炒作房产的目的是借助住房信贷转嫁风险套取贷款，对其具有抑制作用的是购房首付比例的增加与房贷成数的减少。银行套利反而被套，是操作失误还是刺激需求的调控需要尚需探讨。当务之急应当是快速关上银行大门提高首付比例，特别是限制高价房、奢侈房产的贷款比例。这在宏观调控政策中的力度明显不够。（三）、房地产投资和投机具有共同的目的，即持有房地产并等待房价上涨后获取更多的收益。两者的区别主要在于：房地产投资是指购房者为了获取长期投资回报而购买住房的行为；而房地产投机是指购房者为了获取短期投机利润而从事短期投资或是炒卖住房的行为。国外一般按照持有房地产的期限区分“投资”和“投机”，房地产持有五年以上再交易属于投资行为，而五年以内买卖房地产属于投机行为。 1、我国目前对于房地产投资和投机并没有提出明确的界定标准。2009年以来，在房价不断上涨和通货膨胀预期抬头的情形下，人们普遍认为大量购买住房并等待升值是合理的投资方式。部分居民持有富余资金购买多套住房，其本人并未分清购房行为属于投资还是投机。当前我国房地产市场要持续健康发展，不仅要严格控制投机行为，也要严格控制投资行为，合理引导住房消费需求。 2、 传统观点认为，房地产投资主要有以下几方面优势：一是活跃房地产交易，增加市场需求，促进房地产市场的发展；二是提供房地产租赁市场上的房源，满足市场上的租房需求；三是提供风险较小且回报较高的投资渠道，能够实现资产的保值、增值。然而在当前形势下，房地产投资的弊端要大于其优势。（1），在房地产市场供过于求，房价下跌的情况下，房地产投资确实有利于增加市场需求，促使房价止跌回升 （3），近年来我国货币流动性过剩，投资渠道较为单调，房地产价格持续上涨的现状使得很多人认为房地产是回报较高、风险较小的优质投资渠道，这种观点助长了房地产投资的行为，却忽视了房地产投资的风险和危害。投资的风险与收益是正相关的，要获取较大的收益，必然要承担较大的风险。虽然过去几年我国房地产价格增长迅速，但是从长期来看，大多数国家的房地产溢价程度与通货膨胀速度保持一致，且房地产市场的发展呈现周期性波动。根据Economist House-price Indicators统计资料，1990年到2010年第二季度，美国、英国、日本和新加坡的房价在短期内，会呈现单向上涨或是单向下跌的走势，但是长期来看，四国房价均出现上下波动的情况。由于房地产是“不动产”，一旦房价下跌或是房地产市场步入萧条期，那么投资者难以获得预期收益，甚至遭受损失。（4），住房和股票等投资品具有本质的不同，它们根本不在一个需求层次上，房地产投资直接影响居民基本生活保障。与股票、基金、黄金等投资品所根本不同的是，股票等投资品是在具备富余资金下的自由选择，而住房具有很强的民生性，突出表现为住房是保障居民生活的基本条件，是普通公众生活的基本需要，是维护社会公平的重要媒介。当前的情况是，一方面，富人将剩余资金投入房地产市场，拉动房价上升，一大批人通过房地产的投机与投资，成为富裕阶层，甚至跻身富豪榜排名；而另一方面，穷人因为房价过高只能望“房”兴叹，难以满足基本生活需求。当前房地产投资已经成为少数人谋取利益的手段，而这种谋利，是通过对民生设施的炒作，通过社会财富的转移和再分配形成的，这显然不是社会公平的体现。由此可见，在我国基尼系数居于高位，贫富差距不断拉大的现状下，放任房地产投资只会压制民生需求，造成富者愈富、贫者愈贫，不利于社会的可持续发 四、我国可以借鉴德国住房储蓄机构的多元化结构。德国个人住房融资渠道包括储蓄银行、信贷合作社、建房互助储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会等。从所有制性质来看，有公营、私营、民间合作三种情况。储蓄银行是由政府建立的国营机构，建房互助储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会都有私营和公营两类，而建房信贷合作社是民间合作互助机构。（一） 防范房地产开发企业的金融风险1、银行信贷风险防范。加强对房地产开发信贷资金的管理，这对房地产开发企业金融风险防范尤为重要。央行121号文件规定开发商只有自有资金达到30%，且取得四证的情况下才能向银行取得贷款，这在一定程度上提高了开发商贷款门槛，降低了银行金融风险。但是，由于信息不对称，银行业在贷给房地产开发企业资金后，很难得知资金流向和使用情况等信息，更难控制资金使用。而且，房地产开发企业贷款资金往往数额巨大，一旦银行等金融机构将贷款发放给缺乏资质和信用的开发商则会承担巨大的违约风险。因此，有必要提高银行等金融机构的信贷监管力度，防止操作上的疏忽或玩忽职守等情况带来的银行信贷风险。我国银行信贷监管部门不仅要对房地产开发企业资质、信用、自有资金比例、完工比例等按照规范严格监督，更要时时监控资金流向以避免不良资产的形成。 2、鼓励多元化融资模式。房地产行业银行信贷集中会给银行业带来很高的风险，同时，也会助长房地产泡沫膨胀，激发潜在的金融危机。因此，有必要改变房地产开发企业向银行贷款这种单一的融资模式，发展多元化融资模式，这样做可以有效地分散银行业金融风险。房地产开发企业是资金的需求者，应当更加积极地开拓融资渠道。房地产开发企业要打破原有的信贷融资模式，根据自身情况努力寻找适合企业发展的融资模式。同时，通过加强企业自身对资金的管理来提高资金使用效率。 3、房地产投资信托风险防范。规避投资信托风险可以采取以下办法：一、完善房地产信托相关法律规定。对房地产信托和其他信托各种操作都要做出明确的法律规范。另外，与房地产投资信托配套的税收、财会制度等也要做出相应的特殊调整，尽快出台工商登记、信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法。二、加强信托公司实力和专业能力。信托产品的风险主要与信托公司抗风险能力和资金实力等有关，因此，专业的房地产投资信托公司能更有效地规避风险。同时，要鼓励信托公司建立科学的投资决策和风险控制制度。 4、健全我国房地产信用评级制度住房抵押贷款证券化、房地产开发企业融资、个人住房抵押贷款等都需要与信用评级制度配合实施。美国次贷危机爆发从一定程度上体现出美国现行信用评级制度的执行情况存在缺陷。我国房地产金融体系缺乏信用评级这一环节，我国金融机构对房地产信贷业务担负着比较大的金融风险。我国有必要完善现行的信用评级制度。 [1]易宪容.住房空置率之高说明啥？[N].人民日报海外版,2010-07-09. [2]成思危.中国风险投资形成发展的战略思考[M].北京：民主与建设出版社，2002. [3]郭占力.我国风险投资业发展评价研究[J].尔滨工程大学学报，. [4]成思危等主编.2007年中国风险投资年鉴[C].中国风险投资院，2007. [5]兰泽琛，王冷莎等.中国创新型小企业风险投资的现状、问题及改革建议[J].现代商业. [6]成思危.中国风险投资十年：回顾与展望.2008年第十届“中国风险投资论坛”讲演稿. [7]Harris M、Raviv Theory of CaPital Stucture[J].The Journal of Finance，1991. [8]易宪容.住房空置率之高说明啥？[N].人民日报海外版,2010-07-09. [9]许国萍.去年房地产市场交易量上升五成多[N].解放日报,2010-01-14. [10]鲁政委.重拳出击能否抑制房地产过热[J].领导之友,2005,(4). [11]陈伯庚.科学地对待投资性住宅市场[J].上海建设科技,2006,(1).
您好，这是一个非常大的题目，要写出一篇高质量的论文，需要进行大量的市场调研和深入实际的研究。不妨换一个小一点的题目。例如《XX市房地产开发的前景展望》等。
论文 题目《房地产投资风险综合评价决策》 关于房地产投资分析、风险分析就注定被伤害，
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1、《新地产》（10元/期，每年12期）中国领先的房地产月度性刊物，与《财经》杂志、《证券市场周刊》等著名经济类刊物同属传媒集团。 2、《商业时代》（10元/期， 全年36期）本刊读者覆盖10余万工商企业高层经营管理者及相关研究人员，在购物中心、百货店、大卖场等各类商业业态及其供应商、商业地产开发商及政府相关决策部门中具有重要影响力，主持“中国十大商业新闻及影响力人物”的年度评选工作，协办和支持“中国商业地产年度领袖论坛”等重要行业盛会。 3、《中国商业地产》（30元/期，每年6期，每期大概100页）是一本密切关注中国商业地产发展进程与引领行业健康发展的综合性杂志，以突破招商与销售的实效平台为宗旨，中国商业地产杂志社在香港注册成立；上海港汇广场、无锡红豆实业、香港建设控股、上海正大广场、贵州银海地产等为理事单位；中国连锁经营协会、中国百货商业协会、中国购物中心产业资讯中心、中国服饰报、澳大利亚连锁经营协会、加拿大连锁经营协会、德国连锁经营协会、意大利连锁经营协会；
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面向21世纪，人类住区的可持续发展是我们的必由之路，但它的实现并非朝夕之功，而要靠多方面的努力。“三分建设，七分管理”，要实现住区的可持续发展，研究房地产开发和物业管理之间的互动关系，对于推动两者的发展和实现人类住区可持续发展均具有积极作用。 物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设互动互进。它实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。实践表明，良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象，加快其市场销售的进度，而且有利于维护房屋购买者或投资者的利益，达到保值、增值的目的。然而，在现实生活中，仍有很多房地产商对物业管理重视不够，对新的物业管理认识不全面，没能够充分发挥好物业管理对房地产开发的辅助和推动作用，造成了对业主、对开发商、对物业管理企业和对社会的一些不必要的麻烦和损失。对此，本文拟从以下三个方面对两者之间的互动关系进行探讨： 一、房地产开发是物业管理的基础 我国的物业管理作为新兴的服务业，是于本世纪80年代初在沿海地区由香港引入的。它是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是与随着住房制度改革的推动进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。 房地产的开发建设为人们提供了入住空间，提供了生活和工作的场所。物业管理则是物业管理企业受物业所有人的委托，依照物业管理委托合同对已竣工验收投入使用的各房屋建筑和附属配套设施以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向使用人提供多方面的综合性服务。 从物业管理释义中，可知凡已交付给物业管理的都是已经形成的实物，而这些实物的形成者就是开发商。房地产开发在先，物业管理在后，房地产开发为物业管理提供了一定的物质基础。房地产开发项目、建造质量及环境优劣，都会直接影响着日后物业管理工作的开展。所以开发商在以下几个关键环节上的充分支持是物业公司开展好物业管理工作的坚实基础。 1、认识到位 虽然已有越来越多的房地产开发商认识到物业管理的重要性，但“重开发而轻管理”、“重销售利润而轻售后服务”的现象仍比较普遍。我国的房地产业，在过去一段很长的时间，建管分离，重建轻管，有的甚至只建不管，使兴建的物业一年新，二年旧，三年破，其成果和效益得不到充分的发挥，对房地产开发商造成了不良影响，因此物业管理越来越成为直接影响房地产开发的重要因素。我国房地产业十几年的发展已充分证明，如果说开发决策、规划设计、施工质量等是房地产开发企业取得良好效益的基础的话，那么这种声誉和效益真正产生影响并不断得到提高，在很大程度上取决于租售后的物业管理工作，房地产企业物业的管理水平，也真实反映出其企业管理水平及对物业管理的重视程度。完善的物业管理使公众从心底里建立起对该物业开发企业的信任；同时，也是开发企业提高管理水平和开发水平，争取远期效益的有效途径之一。此外，一座现代化城市的形成，不仅取决于现代化的建设，更取决于现代化的管理，尤其是物业管理。不然，城市建设的辉煌成果在缺乏完善的管理和维护的情况下也会黯然失色。所以，有远见的开发商会特别重视物业管理，房地产对物业管理的重视，不仅意味着楼盘卖点的增加，也不仅仅是品牌内涵的增加，更体现了开发商远大目光和对社会的责任感。 2、规划、设计、工程建设到位 规划、设计和工程建设是物业管理的硬件保证。规划、设计决定了物业管理的硬件条件（管理客体之一）。一个再好的管理单位如果碰到一个房屋质量低劣、配套设施不全或根本没有配套的小区，也难免会英雄无用武之地。所以说，完善的配套设施和一定的环境质量是住宅区管理的重要物质基础，而这个物质基础的建立有赖于开发商十分到位的规划设计，否则容易造成管理上的困难及矛盾。如常见的车位不够、住房使用功能不全、空调位置失当等，这种整体布局上的缺陷以后的往往难以补救。因此，开发商的规划设计人员要树立物业管理观念或要求物业管理人员要参加规划设计方案，使它更符合使用管理需求，并为日后的管理工作打好基础。另外，有了合理的规划设计，关键还要保证施工质量。对这一问题，开发商不仅要予以高度的重视，而且要有严密的施工监理措施，切实保证其物业质量。为树立一个精品的物业品牌而创造应有的硬件条件，最好是在施工过程中，让物业公司参与工程监理，向他们了解以往工程中容易产生质量问题的部位和工艺，加以避免或改进。否则，因物业质量问题，将会给物业管理者和使用者带来难以预计的麻烦和经济上的损失。 3、开发商对物业管理的经费投入到位 作为企业而存在的物业管理公司，要想在市场上生存，必要的资金投入是必不可少的。开发商对物业管理的资金投入，一方面来说是对于配套设施、管理用房和环境美化的投入。这种投入表面上看似乎不产生效益，但实际上会产生实在而久远的广告效应。一种实在的、生动的、方便优美、居民同声赞誉的住宅和专业化服务，其广告效应绝非几页报纸、几分钟电视广告可以相比的。另一项重要的投入，是在物业移交时，一次性向物业管理委员会按政府规定以建设总投资一定的比例划拨公用设施专用基金。据有关资料介绍，一幢钢筋混凝土结构的房屋，从建设到使用60年后拆除为止，整个过程听资金投入，房屋建设费仅占％，而投入使用后的物业管理各项费用占总费用的％。如此巨大的比差很明显地说明了一个问题：开发商投入一定比例的基金是完全必需的，是物业能真正得以正常运行的物质保证。如果物业管理的经费投入不到位，物业管理企业就缺乏相应的经济基础来维持自身运作和正常运营。物业管理运作不正常，势必影响到管理服务的质量，形成经费不到位——管理服务跟不上——物业使用功能受影响、业主意见大——房地产开发商声誉、效益受影响的恶性循环。 二、物业管理在房地产开发中的重要位置 一项房地产开发最长3－5年，而物业管理工作则长达50－70年，甚至上百年。就其有利于延长物业寿命、完善使用功能角度看，有人把物业管理称之为房地产的第二次开发，也有人说，物业管理是房地产开发的互补品，只有与这种互补品结合，房地产才能够被正常地使用和消费。住房作为耐用不动产，其使用周期是所有消费商品中寿命最长的一种。由于它在长期的使用过程中具有自身需要维护、保养的特点，又有其居住主人（物业所有权人和物业使用权人）不断接受服务（特殊商品）的需求，同时，它还具有美化环境和装点城市的功能。这些远不是作为物质形态的房产可以独立完成的，而必须辅之以管理、服务。这种服务并不是简单的维修和保养，而是一种综合的、高层次上的管理和服务。 尤其重要的是，管理服务必须是经常性的。作为一种存量的房地产如何同这种流量相结合？其实，房地产作为一种耐用品，表面上是一个存量，实际上则是一个连续的服务流量，这个流量贯穿了其全部寿命期。因此，正是房地产自身的服务流量加上外部的管理、服务流量才共同构成完整的享用对象。这说明物业管理不仅是房地产的消费、使用不可或缺的，而且是经常性的、贯穿于整个寿命的行为。 三、物业管理在房地产开发中的作用 1、物业管理参与房地产开发，有助于把握市场动向 我们正步入营销时代，对于开发商来说，把握市场动向至关重要，而现实却是，随着城市基础设施的逐步完善，各类楼盘的硬件差距在不断缩小，而如何把握目标消费群的心理诉求，获得他们的认同就成为开发商孜孜以求的目标。 而这正是物业管理企业的强项。在日常工作中，管理者与消费者面对面，时刻保持紧密联系，可以随时倾听产品使用者对楼房软、硬件等各方面的评价，从而修正市场定位，改进产品的设计和服务，使诉求更鲜明、更有力、更能打动人心，就这一点，物业管理人是开发商和市场之间的桥梁。从国外的经验和国内的发展趋势为看，已有一些开发商把物业管理作为房地产的营销流程，让他们直接参与项目的立项分析、小区规划、户型设计、施工监理等，从而更有效地把握市场脉博，迎合市场需求。 2、物业管理的早期介入有利于设计的优化、完善和房屋建造质量的提高 规划设计是房地产开发源头，物业管理的早期介入应从物业规划设计阶段开始。一方面因为规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素；另一方面，在市场经济的大潮中，房地产开发企业要保持自己产品的竞争力，必须具有超前意识。所谓的超前意识，就是要从高起点起步，充分考虑人们对房屋产品和居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应考虑房屋的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全与舒适、生活的方便等等。一个房地产开发项目的建设需要几年的时间，但其使用时间却是几十年甚至上百年。这期间，科学的发展，技术的进步，经济的增长，生活水平的提高使人们对居住和工作环境及质量的要求不可能停留在原有的水平上。再者以往的房地产的设计人员仅从设计技术的角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。比如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽的，但是沿海地区都有台风季节，台风夹着暴雨，就可能会使槽内浸水，并倒灌进屋，因此必须对平口槽进行改进，变成外低内高，就可有效防止进水。又如对室内各种管线与设施的布局、位置、高度这些物业管理中的实际问题，一般设计人员很难完全预料、估计。而有经验的物业管理企业却十分清楚，因此物业管理企业应在项目设计阶段早期介入，一则反映以后专业化专业管理得以顺利实施各种需求；二则从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的规划设计进行审视，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的设计缺陷问题及保持房地产开发项目的市场竞争力。 3、促进销售 （1）物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准 近年来，随着生活水平的日益提高，人们的居住观念也发生了很大变化，住房不再仅是遮风避雨的场所，而是安全、文明、舒适的工作和生活环境。购买者花钱买的不仅仅是房子，还有管理和服务。 随着房地产市场逐步走向理性和成熟，在新一轮经济周期里，房地产企业之间可能将价格竞争转向多元化竞争，功能、品质、位置和物业管理好的房地产将占有更多的份额。据专家评估，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20％－30％，而且越来越多的房地产投资者和消费者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。 （2）物业管理有利于住房制度改革的深入进行，有利于住房商品化 物业管理的蓬勃发展和物业管理法制的日趋完善，使人们群众对居住质量、居住环境的要求和权益保护意识逐步提高，原有的房屋管理体制的缺陷日益明显。由行政性、福利性、分级多头的管理向社会化、专业化、市场化的物业管理新体制转轨就成为历史的必然，从而亦促进了住房制度改革的深入进行。 新体制的物业管理解决了在计划经济体制下、在传统的房地产管理模式下长期得不到解决的“有效管理”的问题，使得越来越多的人愿意通过购置物业而成为可以真正享受有效管理和服务的业主，促进了住房商品化，为整个的房地产市场带来利好消息。
改革开放以来,随着经济的高速发展,房地产行业已经逐渐成为国民经济的支柱产业之一。下面是我带来的关于房地产营销论文题目的内容，欢迎阅读参考! 房地产营销论文题目(一) 1. 房地产企业实施关系营销探析 2. 房地产口碑营销策略 3. 浅析现代房地产的前营销策略 4. 基于4C理论的房地产营销创新战略研究 5. 浅议房地产营销渠道的拓宽 6. 湖南省房地产企业提升市场营销理念 7. 浅议房地产网络营销 8. 试论顾客满意战略在房地产市场营销中的运用 9. 马尔科夫预测在房地产市场营销中的应用研究 10. 关于价值工程在房地产营销中应用的研究 11. 房地产市场营销中的差异化战略 12. 房地产营销应引入绿色营销理念 13. 房地产的营销误区及实施全程营销 14. 房地产营销策略研究 15. 房地产企业营销能力评价分析 16. 实施房地产全程营销打造大众精品品牌 17. 论房地产营销中的品牌运作 房地产营销论文题目(二) 1. 谈差异化战略在房地产营销中的应用 2. 房地产企业营销组织预警管理指标体系设计 3. 房地产营销创新九个创意源 4. 房地产营销网站的设计与开发思路 5. 完善我国房地产市场营销体系的对策探讨 6. 试论房地产营销及其理念创新 7. 房地产营销的时代背景及理念转变 8. 湖南省房地产企业市场营销现状与对策 9. 房地产业实施绿色营销的策略研究 10. 房地产绿色营销绩效的模糊综合评价 11. 房地产全程营销中的品牌运营战略 12. 运用服务营销组合策略提高房地产业的竞争力 13. 数字网络技术在房地产营销中的应用 14. 房地产概念营销及其推广之道 15. 房地产营销策划中的文化习俗运用 16. 房地产营销理论与问题分析 房地产营销论文题目(三) 1. 浅谈房地产营销中的市场细分 2. 浅谈房地产业诚信营销体系的构建 3. 运用CRM系统提升房地产营销管理绩效 4. 房地产营销刍议 5. 浅议我国房地产网络营销的发展和创新 6. 房地产营销策划的STP模式 7. 房地产企业关系营销策略分析 8. 理性时代的房地产品牌营销 9. 建立以消费者为基准的房地产营销新理念 10. 4C理论在房地产市场营销中的应用 11. 房地产营销策划的有效实施 12. 前营销——开启房地产开发致胜的金钥匙 13. 房地产网络营销 14. 房地产营销策划浅谈 15. 浅议房地产营销策划 16. 心理预期引导房地产营销 17. 试论房地产企业市场营销力的培育 18. 重庆房地产营销策略研究 19. 房地产营销中的卖点设计 20. 贵阳市房地产市场营销问题研究 猜你喜欢： 1. 房地产营销论文参考 2. 市场营销论文选题大全 3. 浅谈房地产营销毕业论文范文 4. 浅谈房地产市场营销的毕业论文 5. 房地产营销论文范文
房地产评估论文题目列表房地产评估论文题目列表仅供参考！房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究房地产投资风险的仿真评估浅析中国房地产企业价值评估方法基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估房地产品牌价值评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施我国房地产开发项目中的生态评估基于特征价格的房地产评估新方法房地产拆迁评估的难点及应对措施房地产贷款项目评估分析与配套体系构建房地产泡沫的成因、评估与预控对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨论国企改制中的房地产评估对建立区域房地产市场评估体系的思考房地产评估风险的辨析当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究
房地产方面的论文，这面可大了，从房屋风水、国人情怀、国家政策、资金政策、金融行业、投资环境和前景、房价周期到房屋装修、工程造价、材料选择....这里面的分类太多太多了。如果只是大面的话，感觉写房价周期性变化、国人对“家”的情怀（中国人就是买了房才算有个真正的家）这两个方面写最好，一是比较容易，二也可以结合自身，不用网上搜集太多的东西，摘多了就是抄袭了。有问题，可以私信。
城市商品房相关权若干问题的研究（一）--------------------------------------------------------------------------------序言目前在我国房地产经济迅速发展，已成为我国经济发展的主要支柱之一。其中城市商品房的买卖是人们非常关注的重大问题。据有关方面统计、商品房的买卖已成为广大群众消费的首选。随着买卖的扩大、相应商品房权益的纠纷不断出现，商品房的质量，物业管理纠纷成了投诉的热点，吸引了法学界对商品房产权问题的研究。在我国由于实行城市土地归国家所有[i]，商品房与楼盘地权相分离的原则，传统的、旧有的西方的物权理论及房地产的研究均很难适应我国现行商品房纠纷的处理。从商品房的空间构成不难看出，商品房的使用权是沿着商品房的空中范围，上下叠加左右毗连的。这些商品房的叠加毗连使其权属发生了异常的变化，更多的问题是无数个商品房权益交织后与周际的权利关系纷繁复杂，让众多学说力所不逮。本文力图在这些权利的交织及边缘问题上做深入的研究。为便于论述，本文将商品房产权交织及边缘权概称为相关权，顾名思义即与商品房产权相联的权益。由于对商品房的问题研究的欠缺（也许是本人对此问题的独孤寡闻），也由于物业管理成为新的热点，更多的是忙于应付物业纠纷的处理，而很少去分析物业纠纷权利上的原因，如果静下心来细思，涉及房产多项权利。如权利清晰，一是处理容易，二是纠纷肯定会减少。本文想借用相关权的概念从权利的性质上，该权利与他权利的区别上，努力找出一条解决纠纷便捷的路子，做一些基础性的探讨工作。需要说明的是，一是相关权没有固定理论，他是基于物权、债权，邻接权、相邻权、共同权，类似于房屋区分所有但又不等同于这样的权利，由于他是一种基础权利。所以他对基础理论的研究有很强的依赖性。二是由于旧有物权理论，原本是建立在私有物权之上的。因此，解决涉及商品房屋使用权的问题上矛盾突出、明显，很难套用，应以讨论一种全新的，商品房相关权理论为当务之要。城市商品房是国家所有地权和公民私有权分离的产物，研讨房屋相关权一般不涉及地权所有权。三是由于商品房在我国发展时间不长，矛盾的显现还不深刻，对这类问题的投入不深，研究不够，只能就发现的问题就事论事，难免不能完全自圆其说，但本文想尽力而为，使这类问题的处理，较为耐得住推敲，成为体系。 四是由于对这类权利的救济问题，直接引述为诉讼的研究，更是大家关注的问题，所以本人从论述的完整性上论述这类问题的特殊性。但并非本文的重点，如有浮皮浅显，点到为止的情况敬请见谅。一、城市商品房相关权益的基本问题（一）城市商品房相关权的概念及性质特征1.城市商品房相关权的概念商品房相关权利是指商品房产权人之产权与其他商品房屋产权人的产权及与开发商的开发权、公用设施使用权等与商品房产权相关联的权利义务的总称。为叙述方便，以下简称房屋相关权。（1）商品房一般在城市中以楼房的形式存在，相对集中于各个小区，故本文所指商品房一般泛指城市小区商品楼房。（2）由于法律规定，城市土地归国家所有[ii]，商品房均附着在国有土地上，所以商品房房屋权益仅限于房屋本身的所有权，房屋产权人不得主张房产所附着之土地的所有权。其商品房所联系的土地使用权一般也仅限于理论上的意义，因土地整幅批准使用者为开发商，房屋出售时，也仅限于房屋自身的面积及相应的公摊面积本楼内的楼道、电梯、设备间等，不包括楼房周边的绿地、马路等其他设施所占用的土地，这种理论上的土地使用权因与整体小区楼盘的土地使用权相比较微乎其微，很难产生实际主张意义，因此，本文不予讨论。2.房屋相关权的性质房产相关权是一种物权，依附于国有土地之上，附属于相对独立的房产权，是依赖于商品房产权的特殊物权。房屋相关权的依附性在于，只有享有房产权，才享有完整的相关权、房屋租赁人、借用人都不能单独享有这样的权利[iii].他的依附性还在于转让房产权时，相关权一并转让。如相关权涉及的地下车库权利、一般在转让房屋时一并转让，受让人不接受时，也应处于公开出让状态，但经物业管理人员同意的除外。（后文另述）3.相关权是一种边缘权、交织权商品房在地理空间范围讲，由于商品房叠加在同一土地上，相应房产相关权则是各房屋产权交织状态下的一种权利，这也决定了房屋相关权的行使也受制于其他产权人的权利行使。如在公共走道住户独用走廊一段为安全需要加装防盗门，此行为虽不影响他人行走，但应征求相邻其他住户的意见，并不当然享有独用走廊的专有使用权。（二）商品房相关权利所涉土地使用权的特殊性商品房的相关权是建立在国有土地使用权之上的商品房所有权利延伸于所有之房屋外的一种权利。1.他所依赖的商品房屋所有权是相对完整的，具备所有权应有的一切性质。2.相关权所依赖的，商品房所附着的土地地产权为国有土地使用权。（1）该土地所有权与房屋所有权相分离。（2）房屋所有权紧紧依附于土地使用权。（3）土地使用权的性质（商品房土地使用权）决定了房产相关权是一种特殊的房地产权。（4）土地使用权具有期限性。单纯的居住用地使用期限为70年，综合用地为50年，商业用地为40年。[iv]3.商品房所依赖的土地使用权具有整体性、不可分属、多重的特点。（1）整体性。土地使用权的自身属性是土地所有权的派生他的属性，国有土地上的商品房土地使用权具有共用性，使用的最大化及允许被他人善意使用是他的特有品性，整幅土地被开发商开发转让后允许所有商品房业主善意使用为该权利的显著特征。（2）小区土地使用权是由国有土地所有权派生出来的，区分所有不是使用权的特征，因此不可在使用权上设定“所有”。小区商品房使用权的整体性决定小区用地不可分属，所有商品房所有权人对该批准使用的土地有平等的使用权。（3）因使用目的方式、范围、空间、层次不同，追求其功用不同，使用具多重性，多样性，理论上说，使用权是多重的、往复无穷的。（三）房屋相关权是建立在商品房各自所有、土地整幅使用权共享基础上的特殊使用权[v].1.商品房的所有权私有性、依附整幅土地的使用权国有性质，决定了房产权人不仅是享有商品房的相关权，而且享有区分所有权，和共有公共设备、共用绿地的相关权，还享有所有权之间，所有权与使用权之间，与相关权之间的权利。（1）房具有完整的私有性，商品房所有权人在自己所属的范围内享有传统房屋所有权的一切权利。（2）由于商品房是横向与纵向叠加毗邻而建与公共设施、公用面积沟通相连，因此房屋所有各产权人还有相邻及区分所有的权利。（3）由于小区商品房土地所有权的特殊性和共同使用性，使其土地使用权的面积大大大于商品房的自身占地面积。商品房所有人因此还享有对绿地、马路、场馆、亭廊、景观等相关配套设施相关权。各商品房所有权人对上述配套设施相关权还达及这些设施的益损增减即使用、维护改建、受益权。笔者认为区分所有范围一般只达及同一建筑物内，与所有之房屋建筑物有物理结构上连接之部分，不具有结构相连的设施，但规划在整体范围内的，涉及其上的权利是相关权。综上，相关权有广义、狭义之说。广义相关权，除所有权之外的，包含区分所有、相邻及相关权。狭义相关权是指结构未曾原始相连，但土地使用权系一体批复、整体使用，与主体楼房配套而建相关设施之上相关的权利，如物业用房，供电公共配套用房，这些设施成本或计入或不计入商品房成本。[vi]但之上权利与住房所有权相关，既属狭义相关权范围。2.从地理位置来讲，房产权相关权是指房产人之房产权延伸至自身房屋之外，小区规划之内开发商建设的配套公共设施上的权利及公共服务设施上的权利，如附属用房，绿地等。这些权利即有一定的独立性，也有交叉性。理论上讲，当开发商开发的是单独楼座的，房屋售出后，权利就全部归属各商品房业主，这时开发商虽在名义上享土地使用权利，但已无有实际意义，楼座所需土地面积及相关占用面积随项目完成，整幢楼房的出售、已经转让提供给各个房主。小区整体开发楼盘的，中间有甬路、绿地、廊亭、公共设施等相互交织关联的各种相关设施，从产权上来讲，商品房产权人仅对开发权有依附从属性，但因上述具有独立性的设施，互不隶属涵盖，但这些条件又是选择区位、确定购买房屋时的前置条件，承诺条件，这些独立于房产权之外的会馆、场所、廊亭、马路、绿地的收益权也不能完全与房产权人的权利无关，本文要旨在于研究产权人与上述设施权利之间的关系。3. 相关权存在于动态之中，在动态中异常复杂。相关权存在于特定的历史阶段中，在历史的长河中，商品房产权的发展异常复杂，商品房相关权也并不是一成不变的，在动态中，相关权的形成、变化、消亡异常复杂。如（1）部分出租后的房产权人的相关权是否保留，能否部分转化；（2）被意外占地、增建、拆迁等，房产权人相关权如何评价损失，能否补偿；（3）70年土地使用权期满[vii]，相关权是否自然消灭，能否折价，能否改造成其他用地，有无置换权等等。本文仅就常见的几种变化作简要的论述。1）房屋所有人与使用人分离的情况下 相关权的行使如前所述，相关权是房屋产权人行使产权基于整幅土地使用配套设施的一种权利，这种权利是基于房产权的，但在现实生活中，法律允许产权人出租出借住房，在这种情况下，租用人、借用人是否享有这种小区公共设施的相关权，笔者认为，相关权不仅仅是使用权，而且有收益分享权及改变用途决定权。因此，在这种状态下，使用权可因出售、出借而随之转移，但收益分享权和改变用途决定权则可以保留。2）相关权指向的标的变动，相关权的行使分以下几种情况：（1）因规划占地，绿地等减少。当国家规划占地有补偿时，小区公共设施、绿地等土地出让金均已摊入房屋成本，各房产主的权利也基于分摊而分享这些土地、设施的占地补偿，应按面积，通过相关权，补偿给各个房屋产权人。（2）改建 增建。任何改建、增建均涉及相关权人的权益，应经多数人的同意而行之，在紧急状态下，属于确定的对相关人有益的增建、改建，可由小区或物业管理者代行实施，所得收益，在优先支付成本的情况下，应与相关权人分享。（3）维修。为维护相关附属设施的正常使用，或提升观赏使用设施的价值，需要投入，应经相关人绝对多数方同意可实施，所需费用应用小区其他收入支出，不足部分由小区相关权人分摊，不同意的人亦需支付费用。3）利用经营设施为方便小区业主，允许开设一些便民经营服务，其收入如何看待，笔者认为其经营收入一般与相关权无关，属于物业管理行为，但利用原物业管理设施的应从中分析出来，或作为维修资金，或按面积分享。对于处于有利位置之中的房顶，屋面、楼面、围墙，院内支架，悬挂的广告等收入，则应优先用于受损，受影响的房屋所有权人，其余用于公摊的相关设施维修费用，但不得作为物业经营收入。4）七十年后，土地使用期满后，房屋还在其产权尚存，土地使用权期满后，或交回土地，或对土地使用权交费续展。4如不交费续展，土地使用权虽然交还国有，但相对整幅 土地的使用及在该土地上的附着物因使用而不改变用途（自然顺延）这时，房屋所有权人则享有全部的土地使用权（原开发商）的使用权因到期而失去（丧失）[viii].如开发商或业主自行续交土地出让金，使用权全部归业主，这时相关权范围与土地使用权利范围接近一致，如由开发商交纳则相关权维持原状。（四）、相关权与相邻权区分所有、及物业管理、开发商经营权等其他权利的异同1.相邻权是指相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按双方约定的范围、用途和期限使用的，另一方要求其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失的权利[ix].相邻权是与所有权相邻部分的处理原则，相邻权没有相互包容和权利交叉，只是处理相邻关系的，双方权利相等，没有交叉。（2）相关权不一定相邻相关权是所有权派生出的权利，相关权主要基于业主与开发商的基于土地的开发利用共同使用一幅土地关系而形成，特点是毗邻但不相邻，权利主体不平等。主要解决是房屋所有权人的所有权与开发商的使用权以及共用权问题，此外，小区内业主与业主即使地理不相邻但同为相关权利人时权利平等[x].2.相关权与区分所有之间的关系建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。 [xi]对区分所有已有众多论述，从功用上比较，建筑物区分所有权主要是对所有权涉及的部分区分所有，解决的是所有权层次上的问题。建筑物区分所有权涉及的建筑物结构相连，解决的是共有问题。而相关权则不解决所有权问题，只解决相关权人房屋所有以外的一定区域内的使用权问题，不能主张对公用设施的所有权。相关权解决的公用部分的公用问题和公用部分的权益分配问题。按区分所有通说[xii]，区分所有包括住宅的专有权，公用面积的共有权，及成员权 [xiii]，但在整个小区靠街一侧修建固定广告牌，按合同法规定加工物为定作人所有，按区分所有则应为该楼所有住户共有，但固定广告牌建在楼外空地上如何共有呢。即使建在其中一幢楼的屋顶上如果按区分所有认定为非该楼住户其他楼内住户共有呢，而以相关权解释在则无纷争。再有附属车库无认购买，不得已向附近居民出售，如果出售被登记确认，小区住户与该车库所有人又如何区分所有呢？再如，庭院绿地被城市规划占用补偿，在城市土地归国家，土地使用权归土地开发商的情况下，如和用区分所有去解决补偿纠纷呢？这些似乎都以超出了“区分所有”的权能，起码在中国的情况是如此。因此，以房屋相关权理论解决这些与房产权有关的各类权属、权益损害纠纷更为恰当合用。
分析篇周守亮 我国房地产价格波动对消费的影响分析 —基于 VAR 模型的实证研究 —— 房地产价格的波动会直接 内容提要： 房地产业价格波动会对消费行为产生影响， 进而波及到 期和未来的消费。因此， 影响消费者尤其是租赁房屋者的购买房地产商品 我国整体宏观经济。 本文首先分析了房地产业价格波动影响消费的内在 从而影响其储蓄和预算决策， 结果便是会 机制； 其次， VAR 模型框架下， 在 通过脉冲响应函数和方差分解的方法， 的决策， 说明房地产业价格波动对消费具有显著的负影响，而且这种影响迅速， 直接导致居民消费行为的变化。 3．成本效应。 房地产价格的上升会带来显著的 并集中在短期； 最后， 提出了稳定房地产价格的对策。 成本效应， 进而影响到居民消费。因为， 对于租房 关键词： 房地产价格 消费 传导机制 VAR 模型 者而言，房地产价格的上升一般是与租金的上涨 作为国民经济支柱产业之一的房地产业， 在我国经济增 从 但是， 近年来房价上涨过快等一系列问题， 紧密联系的，这样就直接导致租房者的生活成本的上升， 长中的贡献很大。 由于房地产价格的上涨， 社区物业费， 装 而会使其减少消费。 阻碍了我国宏观经济的健康发展。 尤其是 2009 年， 房地产业 修费， 停车费等水涨船高， 居民维持居住的消费支出的增加， “地王” 频出， 从而推动相关地块的地价， 房价快速上升。 如 中 房地产价格的上升会导致企 进而使得生活成本增加。另外， 何遏制房价过快上涨， 已经成为政府和百姓最关心的热点问 业的运营成本的增加， 这里所说的运营成本包括员工生活成 题之一。房地产市场的健康稳定， 不仅仅是一个行业的发展 本增加导致的企业面对的工资上涨的压力和上涨的租金和 房地产的消费能带动其 问题， 更关系到国计民生， 百姓福利。 使用费用， 从而影响企业的经济行为。 他各行业的发展， 这种乘数效应会拉动内需， 从而维持我国 4．流动性约束效应。我国大多数居民， 都是通过贷款的 经济持续、 快速、 稳定的发展。因此， 研究房地产价格波动与 方式购买商品房。居民商品房抵押贷款是我国大多数商业 消费的关系尤为重要。 银行收入的重要来源。如果中央政府不对信贷额度进行调 控， 贷款购房这种使银行与居民获得双赢的行为会创造出大 一、 房地产价格波动对消费影响的内在机制 量的货币， 对市场的流动性造成巨大的冲击。 流动性的过剩， 房地产价格波动会通过各种渠道影响我国宏观经济， 其 自 必然导致通货膨胀。当居民敏感意识到 CPI 上涨的时候， 中消费是重要渠道之一。 房地产价格波动对消费影响的内在 同样， 如果房 然会收紧腰包减少消费， 而去购买保值的商品。 机制主要有如下几点： 地产价格飞涨超出人们的理性预期， 银行会对风险进行严格 1．财富效应。 房地产价格的波动会对供给者产生财富效 管理， 对房地产商品的价值进行重新评估。融资渠道的收紧 应， 具体包括实现的财富效应和潜在的财富效应。前者指所 会降低企业及居民的当期甚至未来消费预期，增加流动性 有者因为房地产价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的 约束。 上升进行了再融资， 此时房地产价格的上升直接推动了实际 财富的增加， 扩大了当期的消费水平。后者是指所有者虽然 二、 房地产业价格波动对消费影响的实证分析 没有变现， 即房地产商品所有者即使在房地产价格上升时没 1．变量的选取和数据说明。本文的被解释变量为社会消 有出售或是进行再融资， 但是这种由于房地产价格上升带来 费品零售总额变动率 LSRt①， 由于居民的消费主要受到消费 大的潜在的价值上升使居民感受到了财富的增加， 从而扩大 者的收入和财富水平的影响， 因此， 本文的解释变量除了选 了边际消费倾向。 而且， 由于房地产价格的上涨， 居民也会对 择商品房平均销售价格变动率 FQt②以外，还选取城市人均可 未来的产生一个良好的预期， 增加当期消费。 支配收入变动率 SRRt③，以 1995 年第一季度至 2008 年第四 2．预算约束效应。相对而言， 房地产价格的波动会对需 季度的数据为样本， 来分析房地产价格波动对消费的影响。 求者产生预算约束效应。我国近年来人口流动量巨大， 截至 2．模型建立。建立计量模型之前， 必须先检验数据的平 2008 年底就有 3 亿人之多。从各个地方涌入城市的人群当 稳性， 如果数据是平稳的， 则可以直接进行最小二乘估计； 如 中， 大部分对房地产品具有刚性需求。 对于租房者来说， 房地 果数据非平稳， 则需检验各变量之间是否存在协整关系。结 产价格的迅速上升会增加出租房屋的机会成本， 从而引起租 果表明各变量的是非平稳的， 而对序列的一阶差分以后是平 金的上升， 进而使得这些租房者会减少当期消费。而这种效 协整检验主要用于分析变量之间是否具有长期均衡关 应对于想买房子的居民影响更大。对于房屋的潜在消费者， 稳的。 系， 其基本思想是： 如果两个 （或两个以上） 的时间序列是非 房地产价格的上涨， 会增加还款压力， 从而使买房者减少当 ①它用社会消费品零售总额除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。②它用商品住宅销售价格指数 （上年同期 ＝100 减 100 ） 来代表。③它用城市人均可支配收入除以上年同期数值以后减去 1 以后再乘以 100 来代表。 57 PRICE : THEORY & PRACTICE 平稳的， 但它们的某种线性组合却表现出平稳性， 则这些变 量之间存在长期稳定性， 即协整关系。由于本文建立的系统 包含两个以上的时间序列，所以本文采用 Johansen 检验方 法。根据赤池信息准则 （AIC 和施瓦茨准则 ） 确定由 ） （SC ， LSRt、 t、 t 组成的 VAR 模型的最大滞后期 K 为 3，所以 FQ SRR 协整选择滞后期为 3。以上协整检验结果表明 LSRt、 t、 FQ 序列存在 1 个协整关系，因此各序列存在长期的均衡 SRRt 关系， 并且可以得到一下协整向量： · 分析预测 · 1 ， ） 在整个 10 期的方差分解中， 社会消费品零售总额变动率 自身的滞后影响最大， 这说明社会消费品零售总额变动率有 很强的惯性， 并且衰减比较缓慢。这主要是消费包括了很大 一部分的生活必需品的消费。 在收入和房价波动两个自变量 当中， 收入波动的对消费影响增加最快， 从第 2 期的 0．486％ 增加到 5．26％，而房价波动对消费波动的方差贡献相对稳 定， 2．5％左右。 为表 1 社会消费品零售总额波动的方差分解表 从各变量之间的协整关系我们可以看出， 城市人均可支 配收入的波动对社会消费品零售总额波动有正的影响， 而房 地产价格的波动对社会消费品零售总额的波动有负的影响。 当城市人均可支配收入的增长率上升 1 个百分点时， 社会消 费品零售总额增长率上涨 3．057 个百分点； 而当房地产价格 增长率上升 1 个百分点时， 社会消费品零售总额下降 1．211 并 个百分点。这说明我国居民的消费主要是受收入的影响， 且弹性系数大于 1； 而房地产价格的波动对消费行为的影响 也非常明显， 当房价上涨过快时， 居民为了购买房子而节衣 缩食， 减少当前的消费支出， 且这种减少当前的消费而增加 未来消费的挤出效应要大于房价的增长而带来的财富效应 和成本效应。 3．利用 VAR 模型进行房地产价格影响的动态分析。脉 冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内 生变量当前和未来取值的影响， 通过对解释变量的方差进行 分解， 提供在每一解释变量的方差中， 其他解释变量所能解 释的比例，从而了解随机信息对模型内生变量的相对重要 性。 脉冲响应函数的结果依赖于各变量进入 VAR 的顺序。 收 入的波动是消费变动的先导因素， 而房价的波动对消费的影 响要通过一套复杂的传导机制，所以设置各变量进入 VAR 的 顺序为：LSRt、 t、 t 分别给 LSRt、 t、 t 一个标准差大 SRR FQ SRR FQ 小的冲击，得到关于社会消费品零售总额变动率的一个脉冲 （图 1 ， ） 社会消费品 响应函数图。从脉冲响应图中可以看出④ 社会消费 零售总额变动率 LSRt 房地产价格波动的动态过程。 品零售总额的波动对房地产价格的波动有负向的响应， 且响 应速度比较块， 几乎在第 2 个季度就达到了最大值， 并且衰 减的速度也比较慢， 一直延续到 7 期之后。房地产价格的波 动不会对消费造成长期的影响， 主要是因为居民已经将房地 产价格的波动消化， 并且理性预期房地产价格的未来波动。 为了深入了解各变量信息对消费波动的相对重要性， 本 文对房价指数进行方差分解。从方差分解的结果看出 （表 三、 结论与对策建议根据实证研究结果， 房地产价格波动分别与消费之间具 房地产价格的上涨会迅速降低居民消费 有长期的均衡关系。 支出， 从而有悖于我国目前扩大内需， 维持经济稳定增长的 基本方针。因此， 控制房价的过快上涨也是扩大内需的一种 房屋的消费会刺激和带动其他行业的发展。因 途径。另外， 此， 房地产价格的稳定对拉动内需的作用巨大， 对于目前稳 定房地产价格的对策建议如下： 1．增加保障性住房的供给。 保障性住房的增加， 一方面会 促进商品房市场的竞争， 降低均衡价格； 另一方面会迅速释放 居民对住房的潜在需求。住房需求的实现，能够刺激其他消 费， 从而扩大内需， 带动我国国民经济持续、 稳定的发展。 2．影响投资预期。房地产品具有普通商品和投资品的双 重特性。 由于投资者对于房地产价格上涨和未来通货膨胀的 预期， 选择房地产投资。 因此， 政府和央行应采取稳健的货币 政策和财政政策， 影响汇率， 利率和通货膨胀的预期， 进而改 变资源配置， 降低投资者对房地产业的投资热情。 3．抑制投机性消费。在中央各部委通力合作和地方政府 积极配合下， 通过贷款利率和税率的变化， 对自住性消费和 投机性消费进行差别化。 完善商品房预售制度。 规范发展二 手房市场， 倡导住房租赁消费， 盘活住房租赁市场。 4．整顿和规范房地产市场秩序， 严格房地产企业市场准 入和退出的条件。完善我国土地拍卖和收入管理办法， 抑制 土地价格的过快上涨。 依法查处闲置、 囤积土地房源， 捂盘惜 售， 哄抬房价等违法违规行为。 参考文献： 〔1〕张红．房地产经济学〔M〕．北京： 清华大学出版社，2005 〔2〕梁云芳，高铁梅，贺书平．房地产市场与国民经济协调 发展的实证分析〔J〕．中国社会科学，2006（3） 〔3〕杨朝军，廖士光，孙洁．房地产业与国民经济协调发展 的国际经验及启示〔J〕．统计研究，2006（6） 〔4〕王先柱．VAR 模型框架下房地产业与经济增长关系的 实证检验〔J〕．经济问题，2007（7） 〔5〕陈秀梅，韩和林，赵元兵．我国房地产价格波动对经济 —兼论我国房地产宏观调控〔J〕．价格理论与实 的影响分析—— 践，2009（8） （作者单位： 东北财经大学 ） 图 1 消费对房价的脉冲响应 58 ④在图中， 横轴表示冲击作用的滞后期间数 （单位： 季度 ， ） 纵轴表示社会消费品零售总额变动率， 实线表示分别表示社会消费品零售总额变 动率 LSRt 对 FQt 的冲击的响应程度。
房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……
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幻灯片模板即已定义的幻灯片格式。PowerPoint和Word、Excel等应用软件一样，都是Microsoft公司推出的Office系列产品之一，主要用于设计制作广告宣传、产品演示的电子版幻灯片，制作的演示文稿可以通过计算机屏幕或者投影机播放；利用PowerPoint，不但可以创建演示文稿，还可以在互联网上召开面对面会议、远程会议或在Web上给观众展示演示文稿。随着办公自动化的普及，PowerPoint的应用越来越广。
任何投资者都要在成本、收益和风险之间找到平衡点。由于创业的风险较大，商业银行一般不愿贷款给初出茅庐而无相关信用记录的大学生。大学生创业融资，必须另辟蹊径。 第一种方式是争取获得政策性贷款。2006年共青团中央、国家开发银行联合推出“中国青年创业小额贷款项目”，对40岁以下青年初次创业和二次创业的中小企业提供不超过3年的贷款；每人单笔额度一般在10万元以内，最多不超过100万元；中小企业单户一般在500万元以下，最多不超过3000万元。各地政府也出台了相关的政策，如2007年广东高校毕业生自主创业纳入了劳动保障部门的就业和再就业小额贷款扶持体系。政策性贷款一般是政府贴息的，贷款成本很低。大学生应充分利用这些优惠条件，为创业获得更多的启动资金。 第二种方式是争取获得亲友的借款。这是一种含有情感因素的特殊融资方式，包括向父母、亲戚、同学、朋友等借款。由于亲情或友情因素的存在，可以在无信用记录而又不需要抵押的情况下获得借款。 第三种方式是争取获得风险投资。收益与风险是一对孪生姊妹，风险大、收益一般也较高，因为敢于投资的人很少，一旦某胆大的投资者获得成功，将具有一定的垄断性、占有很大的市场份额，从而获得较高的利润。为了获得更高的潜在利润，风险投资者愿意承担更大的风险。创业大学生应尽力引入风险投资，以获得企业创办和发展所必要的资金。当然，大学生只有作出充分的准备，制作出完善、可行、具有诱惑力的商业计划书，才可能获得风险投资。初创企业在创立过程当中都要经历一个融资、投资、再融资的循环过程。一个新创的企业在成长的初期由于缺乏盈利的能力，要维持其正常发展，需要不间断地投入资金以维持其正常运转。然而，初创企业一般情况下都没有充足的资金来保持持续的投入，这就需要创业者从社会中容纳所需资金。所以， 创业者创业融资的成功与否，关键着新创企业的生存与发展。创业者如何摆脱创业前期的财政困难，实现新创企业成长期的过渡，以及创业融资效率的高低都将直接影响着新创企业的成功与否。创业企业在社会中容纳资金的方式是多种多样的，为维持所需要的创业成本，哪怕是最少的启动资金，创业者迅速地找到所需要的创业资金，都将成为创业成功的关键。以下从几方面来分析创业者如何在社会中融资，摆脱财务困境：目前创业者最主要、最流行的融资方式是通过银行贷款，主要有抵押贷款、信用贷款、贴现贷款、担保贷款等等。银行贷款一般都显得比较单一，且渠道繁琐、复杂，还要经过多级部门的审批，申请周期特别长，但是银行作为一个“金库”，而且银行正扩大贷款的支持力度，增加贷款的类型，放宽松贷款的条件，这也成为了创业者们首选的合适对象。首先，抵押贷款是创业融资的主要方式之一。抵押贷款，是贷款人通过向银行抵押房产等固定资产，而获得个人资金的一种行为。目前，银行为减少贷款的风险，一般都要求贷款人用实物进行抵押，从而发放贷款，这也是创业获得银行贷款的一种相对较容易的方式。其次，信用贷款也是创业融资的一种方式，也逐渐成为社会的一种发展趋势。银行根据贷款个人过去和现在的诚信情况，考虑是否对其发放贷款。由于我国现阶段的个人诚信档案还不是很完善，所以很难靠个人的诚信来获得银行的贷款，除非有某些特殊的情况，否则很难得到银行的放贷；但随着市场经济时代的到来，信用贷款也会成为一种重要的融资方式。再次，贴现贷款。银行按照贷款人要求的贷款数量，按利息计算而从中扣除一定数量的金额，然后将剩余的金额放贷给贷款人，到期之日，贷款人则把贷款全额（包含了利息）归还给银行，而银行就可以获得相应的差额（即利息）收入的一种融资行为。第四，扶持性贷款担保。国家为发展西部地区，而给创业者以政策上优厚的待遇，为创业者贷款的担保人，从而更容易地获得银行贷款。最后，就是担保贷款，这也是一种重要的融资方式。贷款人在获得两个或两个人以上的信用担保，从而获得银行贷款。创业者要注意，必须要找到合适的担保人，否则银行是不会亦已放贷的。银行贷款虽为一种较好的融资方式，但正是由于其单一、程序复杂，以及申请周期长，所以很多创业者都不能及时地从银行得到贷款，不能及时补给创业资金的紧缺。所以，创业者应该放开眼界，要多管齐下，寻找更广阔的融资方式，实现融资渠道的多样化发展。如果新创企业是创业者合伙入股的，这样新创企业就可以通过合资来获得初创企业的第一笔资金。此外，合伙之间还可以实现优势互补，充分整合人才资源，实现新创企业的快速、健康发展。但是，创业者们应该要注意，合伙之间，应该要分清融资份额，防止因以后的感情破裂或者其他矛盾的冲突，而有人撤资或纷争公司的资产份额。合伙人之间还要加强信息的交流，切忌过多的猜疑和压抑，尽量减少合伙人之间的感情冲突。如果是大学生创业的话，创业者要懂得充分利用国家对大学生创业基金的支持和给与的优厚待遇。由于现在的大学生在社会上一般都很难找工作，针对这种情况，为增加大学生就业的几率和增加大学生创业的积极性，国家特别对大学生创业给以政策上的支持和帮助，尽量降低其创业融资所需的门槛，让大学生更加容易地获得创业资金。向亲戚朋友借款，这也是新创业者重要的融资渠道。所需的融资成本比较低，而且也更快速地获得所需的创业资金，这也是很多初期创业者考虑的方法之一。民间资本，也不失为一笔较好的创业资金。民间资本，具有较好的发展前景，已经不局限于传统的制造业、服务业等，其用途已经开始沿多元化发展，而且民间资本的融资方式更简单，速度更快，门槛也更低，所以创业者要充分利用各种融资的机会，获得更多的创业资金。创业者在创业初期，在资金很紧缺的时候，可以考虑采取融资租赁的方式，这种方式中，创业者在新创企业期间对于资金紧缺的时候不必花费太多的资金在生产设备上，而把资金用在最适当的地方。创业者只需分期偿还租金，即可使用生产设备，省下了大部分的银行信用额度，这种以融资为直接目的的融资方式不妨创业者考虑一下。风险投资家，正是所谓的“钱袋子”，其一般追求高风险高回报的投资方式，并以参股的形式进入企业，但其一般都更青睐高科技、高风险、高回报行业。要获得风险投资家的投资，一般都是那些IT或者有着较好的发展前景的高科技行业。除此之外，风险投资家还会更关注创业者本人的做事风格和新创企业的盈利模式，以及如何才能获得产品利润和更好的回报。创业者选择风险投资家，一般都是选择对该行业较为熟悉的风险投资家，且2～3人较为合适。选择合适的风险投资家，可以给新创企业带来很大的附加值，风险投资家可以利用其经验、人脉关系给与新创企业的很大的信息支持和技术支持，以及较多的管理经验。创业者在寻找风险投资家的时候，天使投资人不愧为一个对创业者帮助很大的投资者。天使投资人在新创企业与风险投资之间起着很好的桥梁作用，而且由于在创业初期天使投资人要求的投资回报并不高，所以这对创业者获得更多的创业资金和更好地利用资金来说，是一个再好不过的选择了。然而，让一位天使投资人来投资你的企业并不是一件很简单、容易的事情，为获得天使投资资金，需要你通过不断的努力，通过各方面的人际获得天使投资人的引见，而且你需要有一份很好的创业计划书，在有限的时间内将其清晰地陈述清楚，说服天使投资人将风险投资资金投到你的企业运营中。创业者在融资过程为了减少融资成本，获得更多的创业资金，应当注意几个问题：首先，在这个竞争如此激烈的市场经济时代，创业者不要为了创业融资而一味地筹集创业资本，而将创业总成本的高低置之度外。即使是求资若渴，也不能不考虑创业的总成本，以及自己的资金需求状况，否则到最后还是“竹篮打水一场空”，什么收获都没有，反而债务累累，所以创业者在创业初期应当考虑自己的资金需求状况以及所要的融资总成本。只有资金的预期收益大于融资总成本时，创业者才应该到市场中去融资。其次，为减少创业总成本，以及筹集到所需创业资金，创业者可以适当“挪用”自己储蓄的房款，然后向银行贷款购买房子，因为住房的贷款率是最低的，但是创业者需要经过深思熟虑之后，才能出最后的决定，因为创业是有风险的，一旦自己的房款“打水漂”，那是很难拿回来的。再次，不同的银行，其贷款利率浮动的情况不同，创业者要懂得“货比三家”，通过比较，选取所需总费用最小的银行贷款，通过这样，创业者可以尽可能地减少自己的创业总成本。最后，创业者应该合理选择贷款期限，一般来说，期限短则贷款利率底，期限长则贷款利率高；同时创业者贷款时还要考虑贷款利率的走势，贷款利率向高的趋势走时，根据资金的急需情况来及早申请贷款；贷款利率的趋势走低的情况下，假如资金的需求不急，创业者可以延缓贷款期限，这样可以适当地减少利息的支出，减少融资成本。总之，创业者新创立企业的初期，在根据自己新创企业的实际情况下，要容纳到所需的创业资金，必须要有合适的融资渠道和方式，才能为新创企业容纳到更多的创业资金，让更多的资金投入到新创企业中去，为新创企业的快速、健康成长奠定基础。
当前，中小企业资金紧缺、融资困难是我市工业发展面临的一个重大难题，已经成为困扰企业生产、制约企业发展的重要因素。据市人行统计，2004年全市制造业贷款增幅占全部贷款比例呈“双下降”态势，分别比2003年下降3和个百分点。近来，市委、市 *** 提出了“再干三五年，实现新跨越”的战略目标，并决定在全市范围开展“工业技术创新,企业二次创业”活动，推动全市工业经济实现跨越式发展，要求三年实现“五个翻番”目标。其中，工业产销要增加1100亿元，若按投入产出比1：测算，需投入项目资金约440亿元，同时需配套500亿元左右的生产流动资金。由于现阶段我市工业经济的主体是面广量大的中小企业，工业经济的加快发展势必需要中小企业更多的资金注入，因而解决中小企业资金紧缺的矛盾是当前工业经济组织工作的重要议题。解决中小企业资金紧缺和融资困难问题是一项系统工程，涉及融资体制、信用环境、企业自身及融资机构的服务意识和服务水平等诸多因素，需要综合协调、配套解决。通过对金融机构和企业的调查了解，我们认为解决中小企业资金紧缺问题的根本出路是要理顺资金关系，扩大融资渠道，企业、银行和 *** 三方联动，共同努力，化解中小企业资金紧缺的矛盾。首先，继续加大招商引资和资产重组力度，通过外来资金缓解资金紧缺矛盾。近几年来，我市银行资金存贷比一直偏低，但我市工业经济仍然取得了快速发展，其强大的资金保障在很大程度上是得益于招商引资和资产重组。通过外资、民资等各种资本的进入，引进了一批以大连化工、川奇光电、科龙电器为代表的大项目，推进了亚星与格林柯尔、联环药业与上海联创和香港威尔曼等一批资产重组项目，激活了生产要素，打通了工业企业发展的资金瓶颈，增强了工业经济发展的动力。下一阶段，我们仍应强化这方面的工作，尤其要继续加大产业链招商引资和资产重组力度，发挥和发掘自身优势，扬长避短，推进各种生产要素向扬州集聚，缓解资金紧缺矛盾，促进我市工业经济再上台阶。其次，继续加大贷款推介和服务力度，积极促进银企合作。2004年，通过信息发布、贷款推介、银企座谈会及跟踪协调等方式，市经贸委协同相关部门共向市各商业银行推介项目86项，帮助工业企业申请贷款16亿元；促成71家重点企业和成长型企业与银行签定《银企合作协议》，授信额度达123亿元；并帮助部分工业企业协调争取封闭贷款3000多万元。这一系列有效举措对我市部分企业的发展提供了有力的保证。今后，我们应继续做好资金要素的协调，积极将一批有亮点、有产品、有市场的企业推介给银行，定期召开银企见面会，加强双方信息沟通，增强金融机构对工业企业的了解，促进银企进一步合作。第三，引导企业加强资金管理，积极拓宽融资渠道。强化资金管理，是企业优化资金结构、改善资金运行、加快资金周转的重要途径。我们应积极引导企业以销定产和以销促产，大力压缩两项资金，盘活存量资产，加速资金周转，减少资金沉淀，提高产销率和资金回笼率；引导企业在争取获得银行支持的同时，在国家政策允许范围内，通过股份制改造、积极争取上市等途径，尽快建立起多渠道、多形式的筹融资体制，满足生产经营的资金需求，争取获得最佳的资金收益率；与此同时，还要引导企业结合自身实际情况，通过债转股、融资租赁、典当融资等方式进行融资，缓解资金紧张的矛盾。最近，市委、市 *** 出台了扬发（2004）38号《关于在全市范围内开展“工业技术创新，企业二次创业”活动的意见》，下一阶段，我们应积极贯彻落实市委、市 *** 的“双创”意见，帮助符合条件的企业，积极争取获得国家、省、市对技改、新品开发、做大做强等方面政策资金的支持，用好、用足、用活各项优惠政策，促进中小企业多渠道解决资金矛盾，加快发展，做强做大。第四，引导企业加强诚信建设，继续推进和完善中小企业信用体系建设。当前，培育信用需求、规范信用市场、完善信用制度、营造信用环境，对于提升中小企业整体素质和综合竞争力，抵御信用风险，提高自身的融资能力，具有紧迫的现实意义。我们应引导企业加强诚信建设：一方面，通过建立和完善企业外部中小企业诚信系统和信用评价体系，向银行等机构提供企业信用信息，表彰守信用的中小企业，树立信用典型，大力宣传和推广信用管理模式和经验，逐步建立起适合中小企业特点的信用征集、评级、发布制度及奖惩机制，增强银行等金融机构对企业信贷的信心；另一方面，积极开展企业内部的信用制度建设和普及工作，加强企业内部的合约管理、营销预警、财会管理和雇前调查等，对企业经营、管理、检测等人员开展信用和专业技能培训，培养信用调查分析、评价和监督等专业人才，促进企业的诚信建设。第五，充分发挥和发掘中小企业担保中心的作用，建立健全中小企业信用担保体系。近几年来，我市中小企业担保中心对中小企业的发展起到了一定的积极作用，但由于其资本金较少，担保能力有限，加之受到其他客观因素的制约，目前的担保能力已有所下降。下一步，应在继续完善和强化中小企业担保中心的基础上，建立规范、完善的中小企业信用担保体系，形成 *** 资本、商业资本、民间资本共同参与的格局，将一些 *** 主办的担保机构真正组建成独立的法人担保企业，实现商业化运作，改变目前我市担保机构规模不大、担保能力有限、运作效率不高的局面。为支持担保机构的发展，建议 *** 建立财政专项基金，对符合条件的中小企业贷款担保机构所发生的坏帐进行一定比例的补贴，提高其担保能力。同时要加强对担保机构和担保业的管理，建立担保业自律组织，使担保机构按市场经济规则为中小企业提供融资担保服务；要逐步建立健全担保风险补偿机制和再担保机制，努力疏通增加中小企业信贷有效投入的渠道，为中小企业能更多更快的获得信贷支持创造条件。第六，引导和鼓励各类金融机构增加对中小企业的信贷支持。 *** 可以通过税收贴息支持、扩大利率浮动幅度以及再贷款、再贴现等方式，鼓励国有商业银行、股份制银行和政策性银行提高对中小企业的贷款比例，针对中小企业的特点研究制定不同于大型企业的信用等级评估标准和贷款操作程序，合理确定中小企业贷款期限和额度，切实发挥银行内部中小企业信贷部门的作用。鼓励政策性银行依托地方商业银行和担保机构，开展以中小企业为服务对象的转贷款、担保贷款等业务。鼓励各商业银行，改进对中小企业的资信评估制度，对符合条件的中小企业发放信用贷款，开展授信业务；对有市场、有效益、有信用的中小企业，拓展公司理财和账户托管业务；放宽融资租赁公司的准入条件，支持开办融资租赁；开展专利权、商标权等无形资产质押贷款试点。支持中小企业依照有关规定利用国际金融组织投资和使用国外贷款。鼓励保险机构开展面向中小企业的产品和服务创新，改进对中小企业的服务方式和手段；进一步发挥典当在中小企业融资中的积极作用。
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豆丁网、百度文库
中小企业创业阶段的融资策略 一、创业早期阶段最好靠自有资金 很多中小企业创业伊始，就想到融资。其实，求人不如求己，融资需要花时间花精力，融资需要向别人披露自己的商业秘密，而且引入外部股权资本同时很可能同时引进了矛盾。从另一方面来说，投资商都是尽量规避风险的，所以一般企业在起步或早期是很难融到资金的，而在企业已经成长起来，销售额和利润持续增长的情况下，很多投资商会主动找上门来。所以在创业的早期阶段必须依赖自己的资金，从销售入手，积极地寻找客户，有了营业收入就有了发展的动力。也有一小部分投资公司专门寻找创业早期的项目，以求获得高倍数的回报率。即使在这种创业早期就获得投资商关照的情况下，创业人也需要投入一部分自有资金。 二、努力挖掘内部资金资源 在寻求外部资金之前，先充分利用内部的资金资源：企业应该有一个很好的现金流预测系统，向顾客提供足够的激励条件鼓励他们及时付款，对客户要有严格的信用评估程序，做好给供应商付款的计划。，尽全力保证销售收入，控制库存量，完善质量控制体系，降低废品率，变现闲置资产。 三、积极寻求外部资金资源 如果内部资源都已经充分利用，那么再看有什么外部资源：股东的资金，企业的往来账户银行透支或贷款的可能，代理商应付款或票据的贴现，出售反租（出售给租赁公司再租用该项资产），商业银行贷款， *** 或公共机构的无偿资助或贴息贷款，最后才是风险投资基金。 四、银行融资 银行融资是现阶段中小企业资金的主要来源，除传统的流动资金贷款外，针对中小企业普遍缺少抵押品的特点，还有以下几种特殊贷款： 应收账款质押贷款：应收账款质押贷款是指生产型企业以其销售形成的应收账款作为质押，向银行申请的授信。应收账款的质押率一般为六至八成，申请企业所需提交的资料一般包括销售合同原件、发货单、收货单、付款方的确认与承诺书等。其他所需资料与一般流动资金贷款相同。 商业承兑汇票贴现：与银行承兑汇票相比，尽管商业承兑汇票无银行信用担保，只有出票人(相当于前述应收账款付款方)的信用担保，但对于销售商来讲，由于容易取得付款方的认同与配合，而且操作规范，因此销售商仍乐于接受。商业承兑汇票贴现实际也是应收账款融资的一种形式。由于无银行的信用担保，因此贴现银行对销售商及其下游付款方的资信要求较高，只对符合特定条件的企业办理此项业务。 应收账款信托贷款：应收账款信托贷款是指以申请企业作为委托人，信托公司作为受托人，银行作为受益人，三方共同签订信托合同。企业将应收账款委托给信托公司,信托公司负责监督企业对应收账款的回收工作。应收账款的收益归银行，同时银行和该企业签订贷款合同，银行向企业发放贷款。由于这种操作方式利用信托财产独立性的特点，将应收账款安全隔离为信托财产，与前述应收账款质押相比，提高了银行贷款的安全性，而且对融资申请企业来讲，只是会增加一定的融资成本，因此，对银行与企业都会有较大的吸引力。 融资租赁方式：融资租赁对企业来讲，其实就是一种分期付款，可减轻短期内的现金流压力。对于那些需要大型机电设备、大宗原材料采购的中小企业来讲，融资租赁不失为一种好的融资方法。 动产质押贷款：企业可用于质押的动产主要包括产成品、原材料等。由于动产的流动性与不可控性，目前国内部分银行与仓储公司或物流公司合作，推出了监管仓仓单质押贷款这一新品种，操作要点是：申请企业将动产运至指定的物流、仓储公司的监管仓，物流、仓储公司向申请企业出具仓单，并交付银行，银行据此发放贷款。 知识产权质押贷款：知识产权质押贷款是指以合法拥有的专利权、商标权、著作权中的财产权经评估后向银行申请融资。 五、国外中小企业创业阶段融资手段 美国国际资本资源公司对480多家寻求资金的创业企业做了一项有关创业者利用何种方法来完成他们融资目标的调查。其调查结果显示，大多数人都把其中一种融资来源看作一个可行的和更佳的选择：私人权益投资者和私人放贷投资者。向投资银行寻求资金帮助的创业者中，有61％的人依靠直接参与性的投资，他们把目光主要投向于非正式的、高风险的风险投资家，并把这些人作为他们筹集资本的主要渠道。另外还有18％的创业者期望依靠他们个人的资金和家人、朋友的资金以及通过商业联系筹集的资金。在这些主要处于创业早期阶段和发展阶段的公司中，只有9％的创业者可以依靠利润和经营资本来为他们的发展计划提供资金。仅仅只有7％的人向银行进行了贷款融资，另有3％的创业者选择了共同经营和联合，只有2％的创业者表示对通过专业的风险投资公司来融资感兴趣。
以下论文仅供参考： 《企业资金短缺成因及对策》 [关键词]商业企业财务；资金管理；资金短缺 [摘要]商业企业资金短缺，既有企业内部原因，也与市场的季节性变化、经济的波动导致消费能力的变化、通货膨胀及同一地区竞争对手的强弱等有关系。要解决资金短缺问题，商业企业必须合理安排资本结构和资产结构，实行财务集中管理。 目前，资金短缺是商业企业一个不容忽视的问题。笔者试图对商业企业资金短缺的原因加以分析并提出相应对策。 一、商业企业资金短缺的原因 企业在经营中出现资金短缺的原因多种多样。商业企业处于流通的中间环节，积压了大量的资金，经营中承担着很大的风险。从内部因素看，商业企业资金短缺的原因，一是企业原始资金投入不足，主要靠贷款维持，再加上企业快速扩张，抽出过多的流动资金用于扩张而发生资金流转困难，例如更新设备、增加新的连锁店等。二是经营中由于管理不到位，造成某个环节资金周转受阻，例如大量存货积压、外欠货款增加等。三是企业经营发生亏损。当企业发生亏损尤其是亏损额大于企业的折旧提取额时，直接结果是企业的流动资金逐渐减少，引起资金短缺。此外存货的变质、财产的毁损、坏账损失等都会引起企业资金短缺。 除了企业自身的原因外，商业企业的资金短缺还与市场的季节性变化、经济的波动导致消费能力的变化、通货膨胀及同一地区竞争对手的强弱等有一定的关系。一是资本不足及盲目投资造成资金紧张。随着社会的不断发展，商业逐步由单一的百货业向购物中心、超市、便利店等多业态发展，它们分别以其独特的优势吸引着各自的消费群体。在由旧的经营方式向新方式转变时，许多企业由于没有充足的资金来源或者投资额过大，造成固定投入不足，没有达到预期的经营目的。即使固定投入充足，但由于挤占了大量流动资金，造成周转困难，效益下降。二是经营不善造成企业资金紧张。第一，库存商品粗放管理。商业企业的经营过程是购进商品、销售商品、实现货币积累，商品是商业企业正常经营后占用资金最大的一项资产，对于企业经营目的的实现有着举足轻重的地位。而现阶段我国企业面临两个问题。首先是不能及时、准确、科学预测进货量。如果一次进货量大，极易引起库存积压，一方面占用大量的资金，提高了资金的使用成本，另一方面增加了存货的管理成本，同时其毁损的可能性也加大，承担着很大的跌价风险。其次是难以详细掌握库存商品情况，影响商品的定价决策。由于商品日渐增多，一个大型的商业企业品种多达数万种。如此庞大的数据靠手工管理，日常的核算只能估算，这就增加了用工量，浪费了大量的人力资源，而且因无法掌握详细的库存量和存储期，很难及时进行商品价格调整，致使有的商品仍处在销售的成熟期却做了削价处理，而有的商品却早已超出保本期，仍在库存积压。第二，赊销政策不当。合理运用赊销政策有助于稳定销售渠道，开拓市场。但由于赊销并不是完全意义上的销售，它会直接产生应收账款，对赊销控制不当和对应收账款的管理不严，都会影响企业流动资金的正常周转。应收账款增加不仅占用了大量资金，导致流通中资金沉淀，降低了资金周转速度，而且不可避免地产生一些坏账，导致资金彻底损失。第三，费用无预算或预算执行不力。当前商业企业普遍存在着无预算或预算执行不严的现象。主要表现在以下几个方面：一是进货费用无预算。科学的进货不仅要对商品的价格进行比较，更应该对进货费用严格控制。二是日常经费支出无预算。目前多数商业企业的费用管理如日常维修费、对外采购费等管理存在着诸多问题，比如采购由于缺乏控制出现舍近求远、质次价高等现象。三是重大支出无预算。目前一些重大支出项目由于事前缺乏科学预测安排，事中缺乏严格控制，事后没有严密评价审计，造成项目资金浪费，中途追加投资，事后没有明确责任等现象。四是由于管理体制不当造成资金紧张。目前多数商业企业由于管理体制的限制，实行二级核算，无法严格执行预算。核算单位之间资金不能互通有无，造成旱涝不均。 二、解决商业企业资金短缺问题的对策 资金是企业的血液，通过周而复始的运转给企业带来货币的增值。企业一旦出现贫血必须及时加以解决。解决企业资金短缺的办法可以归纳为两种，一是从外部筹资。从外部筹资要根据企业的自身条件选择不同的方式，主要有发行新股、发行债券等。二是从内部寻找所需要的资金，如加快存货的周转、加速收回应收账款、合理利用信用资金等。要解决资金短缺问题，企业必须做好以下几项工作： 优化资本结构和资产结构。资本结构是指企业各种长期资金筹集来源的构成和比例关系，通常企业资本结构是由长期债务资本和权益资本构成。合理的资本结构就是每股盈余最大的负债与权益结构。实现这一目标的基本思路有二，其一是在保持现有资本结构不变的条件下，尽可能提高企业的息税前利润，也就是通过经营管理提高企业的整体盈利能力；其二是在保持企业息税前利润不变的条件下，通过调整资本结构来实现结构优化。资产结构是指企业进行投资中各种资产的构成比例，主要是指固定资产投资和证券投资及流动资金投放的比例。资产结构管理的重点是确定一个既能维持企业正常进货周转等经营活动又能在减少或不增加风险的前提下给企业带来更多利润的流动资金水平。发展新店前不仅要考虑前期固定投入，也应该关注流动资金的充足性。 借助网络手段，实行财务集中管理。对于商业企业来说，财务集中管理主要包括统一开户、统一结算、统一购进、统一核算。首先要建立合理的财会体制，在总公司设立结算中心、核算中心和稽核中心。结算中心主要负责企业内部往来资金的划拨和采购资金的偿付，核算中心主要对经济事项进行记录和处理，稽核中心主要负责资金运用和账簿记录的稽核工作。通过这三个部门的有效配合实现资金的良性运作。统一开户是指在同城的相关企业都要在公司结算中心开设内部账户，各款项均存入公司在银行开设的账户。结算中心对每项收支的合理性、合法性进行有效监督，同时按照银行的管理办法，制定保证支付、存款付息、借款收息、透支罚款等制度。这样既解决了个别部门资金闲置的问题，又解决了一些部门资金短缺的问题。在进货环节上设立配货中心，各项进货均由配送中心和公司货品部进行采购，由于采购批量大，在质量上容易把关，容易降低成本，而且还可以在不同门店进行调货，防止库存积压和脱销的出现，提高了资金周转效率。对于非法人机构，一律在公司统一核算，这样可以大大降低人力成本和核算成本；对于法人机构，可实行分散记账、集中稽核的方式，即由公司委派的会计人员在远程进行会计处理，稽核人员通过网络进行查账，这样既大大降低了成本耗费，又便于及时掌握信息及对整体资金进行安排。实行财务集中管理可以实现公司资金的统一调度和安排，提高资金的运用能力。 加强日常管理。一要加强预算管理。预算调控包括预算协调、预算调整、预算监控、预算仲裁。二要加强库存管理。主要是加强对订货点的控制。三要加强应收账款管理。应收账款的管理主要包括赊销授权、赊销收益测算、客户资信调查、货款回收、处理坏账等内容。四要合理利用信用资金。商业信用的具体形式有应付账款、应付票据等，其中应付账款的比例最大。应付账款管理应侧重于衡量应付账款的成本，注意合理安排资金偿付，在结算时注意增值税发票的管理。 [2]赵新顺，姚晓民 论会计基础工作特征及协调[J] 生产力研究，2002，（6） [3]耿建新，戴德明 高级会计学[M] 北京：中国人民大学出版社，2002
论文写作，先不说内容，首先格式要正确，一篇完整的毕业论文，题目，摘要（中英文），目录，正文（引言，正文，结语），致谢，参考文献。学校规定的格式，字体，段落，页眉页脚，开始写之前，都得清楚的，你的论文算是写好了五分之一。 然后，选题，你的题目时间宽裕，那就好好考虑，选一个你思考最成熟的，可以比较多的阅读相关的参考文献，从里面获得思路，确定一个模板性质的东西，照着来，写出自己的东西。如果时间紧急，那就随便找一个参考文献，然后用和这个参考文献相关的文献，拼出一篇，再改改。 正文，语言必须是学术的语言。一定先列好提纲，这就是框定每一部分些什么，保证内容不乱，将内容放进去，写好了就。
我爱你！
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相信市场，但也不能迷信市场。在民间借贷之外，还要建立一整套应急状态下的触发机制。一旦发生中小企业融资成本过高，国有商业银行、股份制金融机构、担保公司、小额贷款组织等便应自觉响应 *** 干预，按照比例、降息让利、分类发放中小企业贷款，切实落实支持发展中小企业的国家战略。 “民营经济成就了浙江，是浙江的瑰宝，我们要像爱护眼睛一样爱护它们。”目有疾，自当医。而这种医治，不仅要给予其应急性的资金支持，更要着力约束资金流向，规避应急贷款再次流入资本市场的风险，引导中小企业走向实体繁荣的康庄大道。由此而论，根治温州企业近年来从房产到能源再到古董的炒作之风，才能矫正被扭曲了的经济结构，才能尽量减少无谓的行政干预，才能重新提振实业起家的勇气与辉煌。
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对企业来说，资金是企业的血脉，是开展经济活动的直接动力，同时也是企业发展的持续动力。下文是我为大家搜集整理的关于中小企业融资论文参考 范文 的内容，欢迎大家阅读参考!中小企业融资论文参考范文篇1 浅析中小企业融资 摘 要：在我国，中小企业在发展的过程中都受到很多因素的影响，其中融资难已经成为制约中小企业发展的主要瓶颈。造成此问题的原因是多方面的，但融资结构却是不容忽视的。本文首先综述了融资结构与企业绩效的理论，分析了我国中小企业融资结构现状，提出我国中小企业应当采取的融资策略，进而优化融资结构，提高企业经营绩效。 关键词：中小企业;融资;现状;策略; 目前我国总中小企业融资 渠道 狭窄，其目前发展主要依靠自身内部积累，即中小企业融资呈现内部融资比重大，外部融资比重小的现状。这在很大程度上制约了中小企业的发展，进行也影响了国家整体经济的发展。 一、企业融资结构与经营绩效概述 (一)企业融资结构概述。企业融资结构， 又称资本结构， 是从融资方式的角度对企业资金结构的划分， 指在企业融资总额中内源性融资与外源性融资所占的比重。内源性融资是指企业通过内部积累的方式筹集资金; 外源性融资是指企业通过银行借贷、发行股票、债券等方式筹集资金。我国关于资本结构理论的研究起步较晚， 国内学者在这方面的研究主要侧重于对国外现有资本结构理论进行综述介绍， 或在已有资本结构理论的基础上进行各自相应的研究。 (二)企业经营绩效概述。企业经营绩效(Performance of Enterprise)是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。企业经营效益水平主要表现在企业的盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等方面。经营者业绩主要通过经营者在经营管理企业的过程中对企业经营、成长、发展所取得的成果和所做出的贡献来体现。 二、我国中小企业融资结构的现状分析 中小企业是企业规模形态的概念，是相对于大企业而言的。它是构筑在雇员人数、企业资产总值、企业经营收入和 其它 数量标准上动态的相对的概念。中小企业界定方面是一个相对的、比较模糊的概念，很难从理论上给它下一个很确切的定义，现阶段国际上对中小企业特征能够达成基本共识是：“独立所有，自主经营，在其所在行业领域中不占垄断地位”。 中小企业流动资金需求特点：短、频、快、小。就是能从银行取得贷款，贷款审批程序烦琐，资金到位，已经错失商机，失去短期借款的目的;再者中小企业的贷款风险大、资金需求量小、频率快的特性也增加了银行贷款的管理成本和风险，影响银行贷款的积极性。 三、优化中小企业融资的策略 鉴于我国中小企业融资结构的特点，参考发达国家的做法，在解决中小企业融资问题时，建议从以下几个方面入手： 1、企业自身要提高经营素质、增强信用观念。要解决中小企业融资难的问题，中小企业应从自身做起，苦练内功，完善内部治理结构，提高内部管理水平，以改善自身融资条件。要不断提高中小企业自身素质，促进中小企业产品结构的调整。强化信用观念，提高自觉还贷意识，保持良好的银企关系。 2、建立和完善中小企业信用担保体系。建立中小企业信用担保机制，可以解决融资机构对中小企业贷款的后顾之忧，解决中小企业抵押难、担保难的问题。各级政府要设立中小企业发展基金，重点用于支持中小企业信用担保与再担保等。可以由地方政府和中小企业共同出资成立中小企业信用保证基金(政府提供大部分资金，企业作为会员向基金出资)，其目标是向那些业务经营良好，具有发展潜力但是缺乏财务担保的中小企业提供信用保证。 3、培养中小金融机构。中小金融机构专门为中小企业服务，通过长期的合作关系，中小金融机构对中小企业经营状况的了解程度逐渐增加。这就有助于解决中小金融机构与中小企业之间的信息不对称问题。中小金融机构比较愿意为中小企业提供金融服务。因为它们资金少、无力为大企业融资，客观条件使中小金融机构不可能与大中型企业长期稳定的合作，其次中小企业融资需求是中小金融机构可以承受的，并且它们在和中小企业长期稳定合作中，增强了对中小企业经营状况的了解，有助于解决双方的信息不对称问题。 4、完善资本市场拓宽中小企业直接融资渠道。要积极发展资本市场，尽快完善中小企业融资的创业板市场，选择有条件的成长型中小高科技企业进入创业板证券市场进行融资。同时，积极推动中小企业的股份制改造，发挥股份制融资功能，采取改制、兼并、联合等多种形式，吸收民间资本、私人资本和外资进行参股，对于具有一定控股实力的中小企业，可以向外资转让股权，在产权清晰、责权明确的条件下，借助于多元投资主体上市在股票市场进行融资，促使中小企业经济规模不断壮大。 5、推动债权融资市场的多元化。发展融资租赁业，这是企业进行长期资金融通的一种有效手段。一般来说，企业进行融资租赁的成本比贷款低、风险较小，而且其方式灵活、方便，比长期贷款和发行股票、债券受较少限制。而我国在这方面还很欠缺，租赁公司的规模很小，融资租赁的金融杠杆作用没有充分发挥出来。还有就是要促进融资的创新，可以考虑降低企业债发行的门槛。建立多层次的资本市场，无论债权融资还是股权融资，对于中小企业来说，都具有筹资、分散风险的作用。其中股权融资具有更强的导向性和针对性。 综上所述，中小企业发展过程中资金匮乏是当今的一个普遍现象，资金问题往往能够使一个企业在市场经济大潮中无法立足，以致趋于消亡。而在不断完善中小企业融资体系的基础上认清内部问题，把握外部制约因素，解决中小企业融资难的问题，则会助中小企业走出“瓶颈”，扭转当前困难局面。与此同时，企业的融资结构对企业的经营绩效起着重要的作用， 特别是对企业的融资成本及其融资风险的影响很大。这关系到企业对资金的使用效率及其企业经营风险， 因而企业应该优化融资结构， 更好的提高企业的经营绩效。这就要求企业首先要完善自身的经营管理体制，促进企业优化融资结构，推动企业发展壮大。 参考文献： [1]林毅夫、李永军：《再论二板市场在我国的发展前景》，《改革》，2012年第2期 [2]廖勇：《我国上市资本结构与企业绩效的实证分析》，《西南民族学院学报》，2012年第28期 [3]吴健雄：《中小企业融资理财之道》，北京：中国金融出版社，2011年 [4]孔德兰：《中小企业融资结构与融资策略研究》，北京：中国财政经济出版社，2013年 [5]罗丹阳：《中小企业民间融资》，北京：中国金融出版社，2014年 中小企业融资论文参考范文篇2 浅论企业融资问题 摘 要:对企业来说，资金是企业的血脉，是开展经济活动的直接动力，同时也是企业发展的持续动力。一个良性循环的企业不但能充分地利用好内部资金来源，还能有效的从外部融入资金。企业融资过程也就是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程，融资的多少，直接决定着企业的生存与发展，因此，怎样有效地进行融资，怎样选择融资方式，怎样把握融资规模以及各种融资方式的利用都成为企业研究的方向。 关键词：企业融资 资金积累 发展 一、企业融资过程中存在的问题 融资是企业赖以生存和发展的基础，想要实现企业的良好融资为企业筹集资金，不论是从外部环境还是从企业内部开发，都面临着各种各样的困难，通过国内资金市场融资，资金市场在融资方面还欠缺成熟，项目及实力不好的企业是很难通过融资方式通过市场解决问题的，如渠道窄、资金短缺等都是企业发展过程中面临的重要问题;通过国外市场寻求资金却又需要高昂的费用。 (一)融资渠道相对单一 经过多年的 经验 积累与不断创新，我国已初步形成融资渠道多元化格局，但不是所有的方式都是可用的，是有一定的条件和需要一定的实力的，例如股票市场的快速发展，让一些企业利用上市的机遇筹集资金，不断提高企业的资金积累，但是，上市公司的门槛很高，有相当大一部分的企业是无法进入股市的，也就无法利用股市进行资金筹集，使得这些企业仍然过分依赖银行贷款，因此，贷款融资仍处于绝对的主导地位。 (二)融资中介存在风险隐患 银行是企业最重要的融资中介，证券市场是企业最重要的融资市场，在企业的融资过程中，它们都起着举足轻重的作用。银行、证券市场的稳定对企业的发展有着巨大的影响，如果银行、证券业风险爆发，不仅对企业的融资造成巨大的影响，甚至对整个金融界的稳定都会造成巨大损害。另外股票市场同样存在风险，有部分企业“借壳”上市，在股市上弄虚作假，造成股市泡沫严重。 (三)融资企业信用度不高 企业为了更好的积累资金，在融资上想方设法拓宽渠道，大量吸引资金，但有部分企业只是一味的想着资金的来源及使用，特别是以贷款为主要资金来源的企业，却不去考虑如何还贷，甚至有的个别企业在借款之初就没想过要还款，不论是对投资者还是对银行，权益都得不到保护，大大挫伤投资信心和导致贷款萎缩。企业在融资上的失信，直接影响到企业的融资，造成社会信用秩序混乱，也对企业融资渠道的长久畅通带来了不利影响。 二、企业融资的方式 企业的融资方式根据企业的性质不同、企业的发展方向不同及融资定位等各方面的差异，每个企业都会选择适合自己的融资方式，体现企业特色，发挥企业优势，从而为企业更好的积累资金。 1、信贷：绝大多数企业都采用信贷的方式筹集资金，这不仅是最受企业欢迎的方式，也是企业最容易接受的方式。 2、证券：如今仍有不少企业通过进入证券市场进行融资。 3、发行企业债券：大多用于企业新建项目的开发，用于有盈利较高的、资金需求量较大的项目。 4、资产股份化：中小企业可以根据公司资产实际，将净资产作为股份划分，采取MBO(管理层持股)、ESO(员工持股)及向特定的股东发售股份的方式募集资金，并实现股份的多元化。 5、融资租赁。 6、国际市场开拓资金。 三、如何进行融资 (一)选择适合的融资方式 每个企业都有自己的特性，不同的企业选择的融资方式也各不相同，但是每一个企业都能在发展过程中找到适合自己的融资方式，只有这样，才能更有利的实现企业的资金积累。 但是大多数企业融资方式的选择都具有某种共性，也就是说经常以某种融资方式为主，如以银行贷款筹资为主或以发行证券筹资为主等，这便是不同企业的融资方式问题。 (二)健全信用体系 健全信用体系是企业不断提升融资能力的一项重要途径。融资企业的信誉度好坏，对企业的融资成功与否起着相当大的作用，信用良好的企业，能为企业顺利融资创造良好的条件，为企业获得更多的资金;同时，能通过提高自己的信用度来遏制失信企业的资金积累，树立自己企业的地位，在不断提高企业信用等级的同时，也是对竞争对手的有力打击，更加顺畅的实现企业的融资活动。 (三)适当的降低融资成本 融资成本一般指企业为筹措资金而支出的一切费用，主要包括：融资过程中的组织管理费用、融资后的资金占用费用以及融资时支付的其它费用。这部分成本对企业的融资效率起着决定性作用，也是企业选择融资方式的关键所在，所以说企业如何控制融资成本在实际融资中的作用已不言而喻。但是在具体运用时由于受到各方面因素的影响，所以操控起来有一定的难度，这就要求企业要跟据具体情况进行具体分析，从而得出适合自己企业的方式。 (四)有效拓宽融资渠道 在融资渠道上，一定要多方面发展，不能局限于一种融资方式，使企业尽快适应市场，在市场中建立融资体系，从市场中发现融资机遇。通过多方努力争取与信托投资公司、融资租赁公司等融资服务融资机构建立起良好的关系，开拓融资渠道，从中挖掘出更多的适合自己企业发展的融资方式。 (五)撑控融资机会 所谓融资机会，是指由有利于企业融资的一系列因素所构成的有利的融资环境和时机。对企业来说，融资机会的选择过程，就是企业不断发展不断成熟的过程，只有通过不断的开拓与创新来给企业增加融资机会，企业才会在发展中更好的积累资金，为以后的更好发展打下坚实基础。在机会的把握上，一定要正确处理好内部融资环境与外部融资环境的关系，充分发挥企业的主动性、超前预见性，及时应对各种变化对企业融资的影响，对各种情况做出合理分析，准确判断发展趋势，以便从中寻求最佳融资时机。 (六)借鉴国外融资模式 目前发达国家的企业融资主要有两大模式：一种是以英美为代表的以证券融资为主导的模式，另一种是以日本、韩国等东亚国家及德国为代表的以银行贷款融资为主导的模式。通过对英美模式、日本的主银行模式和德国全能银行融资模式的比较研究，借鉴国外的做法，并考虑到我国的实际情况，逐步摸索出适合自己企业融资的方式，与国外的先进思想接轨，全面提升企业的融资能力，为企业更好的积累资金开拓新的方式。 结论 资金是企业生存与发展的基础，不论任何行业，任何企业，都离不开资金而独立存在，资金的取得与积累，便是企业持续经营的根本。 通过积累资金，不断壮大企业的资本实力，为企业的支付能力和发展后劲的增强增加筹码，扩大了企业规模和获利能力，从而加快企业的发展，与此同时，提高了企业信誉，树立企业的良好形象，不断提高企业在市场中所占的份额，在提高自己的同时，利用自己企业的强有力竞争资本削弱竞争对手，充分利用规模经济优势，让企业在市场上的竞争力不断提高，在竞争中占据主导地位，这样才能让企业长期立于不败之地。 因此，如何合理有效的进行融资便成了企业生存与发展的关键，如何选择，如何决策，都要进行斟酌，制定合理、周密的计划，在决策时企业一定要选择最有利于提高竞争力的融资方式，扩大收益，积累资金，这就是企业融资的关键所在。 参考文献： 1、 王承钢 《我国中小企业融资存在的问题与对策》 沿海与科技 2、方晓霞《中国企业融资：制度变迁与行为分析》，北京大学出版社 3、郑文平、罗中伟《美日德企业金融体制比较及其借鉴 》中国工业经济 4、胡竟霜《关于中小企业融资问题的探讨》商业会计 5、刘鸿儒、__玲《中国融资体制的变革及股票市场的定位》 金融研究 6、李维宁《投融资管理》 深圳海天出版社 猜你喜欢： 1. 中小企业融资论文范文 2. 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