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房地产开发项目融资的目的不包括获取更大投资与市场关注。根据查询相关公开信息，房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产开发商进行项目融资的目的是提高自有资金收益率。
市场经济方向。我国房地产开发的可持续性融资问题研究本文以我国房地产开发为研究对象，通过对我国现有房地产开发的融资行为进行研究，发现房地产开发融资存在许多问题，主要体现在以下两个方面： 一是大多数房地产开发的可持续性融资能力较弱；二是盲目融资现象较为普遍。作者结合以前的研究成果，重申了可持续性融资这一概念，认为可持续性融资是 一种贯穿发展全过程的融资理念，的融资行为不仅满足当前资金需求，而且不会影响的后续融资活动，使的融资活动保持可持续性，实现价值 最大化。针对当前现实中存在的问题，作者构建了房地产开发的可持续性融资体系，并利用系统动力学思想建立了可持续性融资体系的SD模型。 本文共分为六章，第一章主要阐述了论文的研究背景、意义以及关于房地产融资的国内外研究现状；第二章阐述了我国房地产金融市场的现状，分析了我国房地产业 所面临的宏观调控政策以及现有的金融工具，明确了再融资与可持续性融资的区别与联系；第三章主要内容是结合房地产业实际中存在的问题构建房地产开发的 可持续性融资体系；第四章建立可持续性融资体系的SD模型，并着重分析了模型的核心部分：预警子系统和反馈子系统；第五章为案例，以实例进行可持续性 融资能力的分析，并提出了一些建议；第六章对全文进行总结并指出了后续工作的研究方向。 本文的创新点主要体现在以下几个方面： (1)本文多角度地对再融资和可持续性融资进行比较，扩展了可持续性融资的使用范畴； (2)本文以房地产开发为研究对象结合房地产行业的现状构建了可持续性融资体系，并在这一领域进行了尝试性探索： (3)本文运用系统动力学思想建立了可持续性融资体系的SD模型，使可持续性融资体系更具有系统性； (4)与其他学者的研究成果有所不同，本文的可持续性融资能力分析更具有动态性，可以指导决策人员随时调整融资活动，以便提高融资效率。
课 题 研 究 报 告 写 作 格 式 简 介第一部分 a引言； b慨述； c研究背景和意义； d研究方法和角常； e研究对象与方法；第二部分 a研究结果； b研究内容及主要成果； c探讨与认识； d现状与问题； e分析与讨论第三部分 a结论； b结论与建议； c研究结论和说明； d建议和展望； e问题与对策；一、研究报告论文撰写的意义研究报告和论文是：1、研究者思想发展的忠实记录2、课题研究水平和价值高低的标志。3、进行学术交流和科研成果推广的重要形式。（跨越时空）4、深化原有研究成果、提高自己研究水平、发展自己的研究能力的又一次重要实践活动。二、研究报告的类型和结构（一）类型1、实证性研究报告2、文献性研究报告3、理论性研究报告（二）结构题目、署名、内容提要和关键词、前言、正文、结论、注释和参考文献、附录1、实证性研究报告：如教育调查报告、实验报告、经验总结报告等。主要是用事实说明问题，材料力求具体典型，翔实可靠、格式规范。这类报告要求通过有关资料、数据及典型事例的介绍和分析，总结经验，找出规律，指出问题，提出建议。这种研究报告既注重理论，又重视实践，往往跟接触性的研究方法有关。2、文献性研究报告：主要以文献情报资料作为研究材料，以非接触性研究方法为主，以文献的考证、分析、比较、综合为主要内容，着重研究教育领域某一方面的信息、进展、动态，以述评、综述类文章为主要表达形式。一般在教育史学、文献评论研究中用得较多。3、理论性研究报告：狭义上的论文。以阐述对某一事物、某一问题的理论认识为主要内容，重在研究对象本质及规律性认识的研究。独特的看法、创新的见解、深刻的哲理、严密的逻辑和个性化的语言风格是其内在特点。理论性研究报告没有实证研究过程，因此对研究者的逻辑分析能力和思维水平有较高的要求，同时还要具有较高的专业理论素养。论文有三个最基本的要素：一为论题，即真实性将被验证(论证)的命题、观点。论题的主要来源就是研究课题提出的假设及研究对假设验证的结果。论文最终是要论证论题的真实性而提出明确的论点。二为论据，即证明论题真实性的依据。论据的来源应该是研究过程所获得的信度、效度高的事实材料包括定性和定量的材料。三为论证，即以论据证明论题的论述过程。论证是文章的结构层次、材料组织的逻辑性和严密性、文章思想观点的正确性和科学性与深刻性、语言表达的准确性、有效性和技巧等各方面的综合体现。论文与实证性研究报告有区别，它一般将科研工作中最主要，最精彩和具有创造性的内容和结果加以提炼，用较简明精炼的语言加以表达，论文不包括过多的具体研究方法和过程，而更强调内容的创新和学术价值。任何研究课题的成果都可以用论文来表达。三、写作内容和要求（一）题目1、题目的内容类型、定位、作用2、写作要求标题要准确标题要新颖题式可多样标题要简洁（二）署 名1、署名的方式集体署名个人署名2、署名的规则贡献大小：提出研究设想、承担研究工作、解决关键问题。惯例（三）内容提要和关键词（四）前言（三）内容提要关键词1、内容摘要：中心内容、结构及主要论点和评述；要求重点突出，内容精练，观点明确、一般不用第一人称，以200---300字为宜。学术论文也不宜超过1000字，有关刊物要有中英文摘要。2、关键词：必须是规范科学的名词术语，一般每篇文章有3~5个关键词（主题词）。属于支柱性概念。（四）前言1、内容：问题的由来；文献综述：课题的界定（概念术语的解释）及问题的陈述；课题研究的理论意义和实践意义。2、写作要求：课题阐述要清楚准确，中心突出；客观公正、科学准确评价他人的研究成果；简明扼要介绍课题研究的动机和意义。（五）正文1、内容：它必须对研究的内容和方法进行全面的阐述和论证，对研究过程中所获取的资料进行全面系统的整理和分析，通过图表、统计结果及文献资料，或以纵向的发展过程，或横向类别分析提出论点、分析论据，进行论证。研究报告又分：1、研究的对象和方法 2、研究的内容和假设 3、研究的步骤及过程 4、研究结果的分析与讨论：研究报告的重点部分。A. 结果的定性定量分析，B.研究结果的讨论 。结果分析与讨论材料缺乏的原因研究设计缺乏一种系统观，讨论问题思路狭隘操作过程不够到位，操作措施不够落实，就产生不了深刻的感受和体验文献资料检索不够，对他人的研究研究缺乏了解，对自己结果的讨论就缺乏客观性、支持的力度反映结果的项目指标难以确定测量的方法与手段较难选择数据的处理与分析要求不断提高结果分析与讨论对研究者理论素养和洞察力要求较高对下一步的研究提不出发展的方向。2、写作要求2、写作要求：总体要求：科学性和创造性；公正性和准确性；学术性和通俗性。具体要求有：1、掌握材料要充分。2、分析整理要科学。3、图表使用要恰当。4、观点材料要统一。5、语言使用要规范。正确区分学术概念和生活概念，口头语言和书面语言。6、引用论点要慎重。与已一致，佐证；他人观点中某些好思想，提练综合；带有片面性的真理，开拓思维、慎重判断；相反的权威观点，找准错误所在。（引古不引今，引洋不引中，引刊不引报，引专著不引文集）7、内部逻辑要严密。8、标题序号要规范。9、讨论部分要简练。（六）结论、（七）注释和参考文献、（八）附录（六）结论1、内容：整篇报告的概括和小结。成果概括（结论必须指出解决了哪些问题、还有哪些没有解决？）；今后研究的展望；对教育教学实践的建议等2、要求：总结全文，深化主题，揭示规律，指明方向。（七）注释和参考文献1、内容：书籍、刊物、报纸、网络2、要求：完整注明出处（八）附录：问卷、量表、研究材料、统计数据、方案、计划等四、研究报告和论文撰写（一）影响研究报告和论文质量的因素1、研究工作本身2、研究者的哲学水平和研究素养3、语言表达能力和写作水平（二）写作步骤1、确定成果类型及主题——定位。2、谋篇构思，拟定写作提纲。多学科多角度全面分析研究内容，形成尽可能完整的内容框架体系。（放）选取三特（特长、特色、特点）进行创造性构思，突出重点难点，围绕中心论点进行系统梳理。（收）照顾文章结构比例的匀称性，进行适当的内容调整。拟定写作提纲：句子提纲、标题提纲、段落提纲、图表式提纲。3、初稿写作1）有话想说2）无话可说忘回跳3）有话能说4、修改定稿1）关注三类问题：全局性问题局部性问题细节性问题2） 修改方法：存放－冷却－补正修改法边写边改－气呵成法同行交流－导师点评－自我修改法。五、文章的类型和投稿策略（一）文章的类型抄凑合流（二）投稿的策略：1、了解杂志特色：编辑方向、体裁风格、开设栏目、作者群体2、因稿论嫁，从一而终；多次强化，终结善果。3、集中一点，挖深挖透，成小专家，专家小成。六、教师在研究写作过程中出现的问题一）选题：过大、过空、过泛，缺乏实效性追风现象明显命题作文、应景作文现象明显，敷衍应付行为居多二）写作文章类型体裁选择定位不准确；破题困难，不能抓住切入点和结合点契合点中心不明确，重点不突出概念界定不清晰，划分不统一、不穷尽；基本概念术语理解不透，空话套话比较多，胡乱套用现象明显；缺乏系统观和整体观，思维方式满足于简单的罗列和枚举，出现跳跃性思维、游走式思维，脚踩西瓜皮，滑到那儿算那儿；结构混乱，思路不清；理论推导缺乏，理论体系构建困难；局限于个人的体验和感受，跟着感觉走；没有将理论与实践进行有意的印证，出现理论与实践分离，论点和案例脱节的现象，且缺乏对案例的必要分析；资料收集、综合分析意识淡漠；收集不全面充分，观点材料不统一；材料取舍比较困难；数据处理不科学，分析水平比较简单原始；治学态度不严谨，结论推断比较随意，缺乏足够必要的实证研究数据支撑，往往凭感觉经验下结论；语言拼凑痕迹明显，一味追求对仗工整，明显有文学化倾向；语言表达不流畅；标题冗长，不够简洁明了原因理论学习动力不足，没有真下功夫；存在知识性缺陷，忽略条件性和方法性知识的学习理论底蕴不扎实，综合分析能力欠缺；手段、措施——条件——目标之间缺乏合理构建，应然与实然、理念、经验与行为之间缺乏必要的联结；研究动态现状了解不够；难以把握研究的重点难点和关键；很难抓住源头问题做文章；容易出现重心偏移、定位不准的现象；对自身教学经验反思不够，理论与经验的契合点抓不准；经验不能升华为理论；研究设计不科学、过程不落实，操作随意性大，缺乏具体的抓手、切实可行的措施。怎样撰写教育科学研究报告（一）教育科学研究报告的类型教育科学研究报告是教育科学研究成果的重要表现形式，也是揭示教育规律的主要形式。教育科学研究报告就其内容和写作形式分为：论述性研究报告、描述性研究报告、实证性或实验性研究报告和文献资料研究报告等四个类别。论述性研究报告:这是一种旨在阐明研究对象的本质及其规律性的研究报告。描述性研究报告:这是一种旨在说明研究对象是什么，发生了什么的研究报告。实证性、实验性研究报告:这是一种旨在用事实说明现象或事物之间相互关系，互为因果，以及现象为什么发生，怎么能发生的研究报告。文献资料研究报告:这是一种旨在以口头、文字、音像等资料为基础，分析、辨明某一方面研究的信息、水平、进程、争议、趋势等的研究报告。（二）教育科学研究报告的基本组成部分l、全文提要：提要就是研究工作的概述；必须能够准确地反映报告的内容和目的，文字清晰易读，要力求忠实于报告，并要避免评述。其字数以250-300字为适宜，至多也不要超过600字。2、研究的目的和意义。3、研究工作的简单过程。4、研究的对象、范围和方法等。5、国内外前人这个问题上，所做的工作情况简介。6、研究结果的分析，这一部分是报告的核心，它的撰写工作，要根据研究的假设或研究的目的，作一番清晰描述，也就是对研究结果的描述。 这一部分除了用文字叙述外，还可借助图表的设计，把结果显示出来，从中可以更清晰、直观地体现重要的研究结果。7、讨论：讨论就是对研究的分析是否恰当，不要之处。应提出修正。8、结论：必须是根据充实的材料与分析的结果，说明结论的可靠度。9、建议，除与教育科学研究论文的建议相同的要求外，还应注意两点。一是要根据研究的结论，针对研究的问题有头的现状，提出改革的建议，以供有头部门选择。建议的内容不能与报告的结论无关，否则便失去意义和价值。建议的表达方式，应留有余地，不要过于武断，或掺杂个人的情绪作用等。二是对进一步开展研究工作的建议，应指出进一步研究的必要性和可能性，未来的研究有待改进的地方，尚待深入研究的有关问题等，可为后人的研究，提供参考。（三）撰写教育科研报告的几条基本原则为了以个性透视共性，这里主要介绍实证性研究报告的写作，掌握了这类报告的“个性”，那末教育科学研究报告的“共性”也就不难领会了。怎样撰写好实证性研究报告呢？下面先说几条基本原1、谁要以事实为依据 研究报告中列举的全部数据和例子，都应该是千真万确的事实，绝不可有半点虚假，不能编造，不能无中生有。报告中对教育现象的因果关系分析，对教育原理和规律的探索，也都要以事实为依据。科学研究报告中的每一句带有判定性的话．都必须在足够的、可信的、有说服力的事实基础上得出。当然，科学研究报告中也必须把研究问题时所需要的大量事实材料跟撰写报告时应引用的最有说服力的事实材料区分开来。有些事实材料，如与研究的主题扣得不紧，应当忍痛割爱；有些事实材料，应当尽量制作成表格、图例以及其它直观形式。2、内容的阐述有逻辑性 实证性研究报告的内容阐述与研究工作的逻辑发展顺序是大体一致的，为了确保研究报告的逻辑性，我们应当首先考虑整个研究工作的发展顺序，然后再考虑报告的表达方式。研究报告内容的逻辑性是整个研究思路逻辑性的写照，没有一个好的研究基础，好的科研报告是怎么也写不出来的。 科学研究报告必须绝对如实地反映客观情况，一切叙述、说明、推断、引用，必须恰如其分。文字、用词应力求准确。概念表述应尽量用科学性用语，避免用常识性用语，以免读者费解或产生歧义。当然，研究报告的文字也必须简单、明了、通顺、流畅，既要明白如话，又要把研究的效果准确地、科学地表达出来。3、引用文献资料要注明出处 在教育科研报告中完全可以引用，采纳别人的科学研究成果，但必须尊重别人的劳动。一方面应实事求是地评价，实实在在地引用；另一方面，不应当把别人的成就变为自己的东西。所以在研究报告中凡有引用别人的材料、研究成果或观点性词语，必须加以注释或说明，以向读者示知成果界限。
开题报告 中小企业融资问题及对策 一、 选择这个题目的来源 中小企业是国民经济发展中的一支重要力量，在促进经济增长和解决劳动力就业方面起着重要作用，如何有效解决中小企业融资难问题已关系到我国构建和谐社会的进程。 二、 课题研究的目的和意义 1、 目的 1999年，由国际金融公司（IFC）对北京、成都、顺德（广东省）、温州（浙江省）等地私有企业进行的一项调查表明：80％的私有企业因为缺少融资途径，已严重束缚了它们的发展。也就是说，融资难一直是制约中小企业发展的瓶颈。 造成中小企业融资难的原因是多方面的，中小企业自身的管理问题，不会合理利用先进的融资方式寻找融资方案，金融机构自身也存在很多问题，政府的法规还不完善以及监管的不够完善，等等。解决我国中小企业融资问题需要把企业、金融机构和政府的力量结合起来。 本文旨在通过对中小企业融资渠道的分析，找到中小企业融资难的根本原因，进而提出有效的解决对策。 2、 意义 在过去十几年中，中国经济经历了重大的变革，已经从国家、集体所有的完全公有制到由私有企业扮演强有力角色的混合所有制经济。到1998年底，国内非国有部门的产出增长到约占GDP的27％。私有经济的重要性跃居第二，仅次于国家所有部分。尽管非国有部门日益重要，但直到1999年底，它们仅获得银行贷款总额的1％，上海、深圳股票交易所非国有企业仅占上市公司的l%.这种既想增强非国有部门的活力，但又限制它们使用金融中介来融资的矛盾表明，如果不增加中小企业的融资途径，也许它们就不能持续以目前的速度增长。 三、 课题完成的条件和优势 1、 条件 A 、背景条件 我国作为发展中国家，改革开放20多年来中小企业有了迅速的发展。但是，现在有大量数据表明，资金短缺仍然是制约企业发展的关键问题，解决中小企业融资难的问题是企业拓展的根本途径。 B 、基本条件 二战后，人们越来越认识到中小企业在经济发展中的重要作用，大力发展中小企业是促进世界经济快速、稳定增长的最佳途径。尤其是90年代，美国等一些新兴科技小企业的蓬勃发展以及在科技板市场的成功上市，引起了世界各国对中小企业的高度关注。虽然发达国家中小企业的作用和地位不断提升，但是融资困难问题同样一直是它们头痛的难题。为此，发达国家在支持中小企业融资上做了不少文章，十分值得中国借鉴。 2、优势 美国、日本、西班牙等国家都设有专门的政府部门和政策性金融机构为中小企业发展提供资金帮助。美国政府设有正部级的小企业管理局(SBA)，在全国50个州中设有96个区域和地区性直属办公室，拥有员工3000多人小企业管理局经国会授权拨款，可通过直接贷款、协调贷款和担保贷款等多种形式，为小企业给予资金帮助；日本在战后相继成立了三家由其直接控制和出资的中小企业金融机构：中小企业金融公库、国民金融公库和工商组合中央公库，它们专门向缺乏资金但有市场、有前途的中小企业提供低息融资；西班牙设立了从属于经济财政部的中小企业专门机构，该机构由部际委员会、政策工作小组和中小企业观察局三部分组成，负责研究、协调和监督对中小企业的金融信贷、参与贷款和建立集体投资资金体系；德国政府的“马歇尔计划援助对等基金”专门负责直接向中小企业提供贷款。从此可见，发达国家设立专门的政府主管部门是对中小企业融资统筹管理的必要条件。我国目前是在经贸委下设立中小企业司，主要负责中小企业政策性研究、中小企业行为辅导等。相信以后中小企业司的作用会越来越大。 四、课题研究的主要内容和基本结构 论文的摘要也就是中心思想 论文的提纲 如： 1、中国私有企业融资存在的问题 、 中国私有企业在国民经济中的地位及意义 、 中国私有企业的融资方式及渠道 、 中国私有企业融资现状 2、 中国私有企业融资现状原因分析 、私有企业的内在原因 、金融服务体系的原因 、政府职能机构的原因 3、解决中国私有企业融资问题的对策 、私有企业自身的对策 、建立和完善适合私有企业发展的金融政策 、政府应加强对私有企业的扶持力度 、建立健全对私有企业的信用评价体系和信用担保体系
内容摘要：本文结合我国房地产企业融资现状，针对国内房地产企业在融资方面的现存问题，如贷款方式单一、企业融资比重偏小等问题进行了详细的分析，提出了房地产证券化、建立长期基金组织等新的融资方法，并指出现阶段应该在我国的宏观政策基础上构建以银行业为主的多元化融资体系。 房地产-[飞诺网]关键词：房地产 融资 多元化为了抑制房地产过热，规范房地产金融市场，我国采取了一系列的宏观调控政策，提高国内房地产开发的“门槛”，银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目光投向资本市场，积极寻求多元化的融资渠道。作为资金密集型行业之一的房地产业，资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显，如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。房地产企业融资现状图1和表1为近几年来我国房地产企业融资结构变化图。从图1可以看出，自1998年以来，我国房地产投资来源的最大变化是预算内资金、债券和利用外资的变化，从占年度资金总额的近9%下降到2004年的，这其中主要原因是利用外资比重的变化，从下降到了，显示外资介入我国房地产业的相对规模不但没有上升，反而大幅降低。除这三条渠道之外，在我国房地产投资来源的三个基本部分中，1998一2003年，直接来源于银行贷款的部分事实上一直维持在23%左右，但在2003年央行121号文出台后，各商业银行从严发放房地产贷款，使得2004年银行贷款比重有了较大幅度的下降，减小了个百分点，房地产业自筹资金和其他资金则分别上升和个百分点。根据央行刚发布的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》的统计，35座大中城市房地产信贷和开发投资增速持续下降，上半年的房地产开发投资增幅比上年同期回落了，而发展商贷款余额的增幅同比回落。数据显示，面对炙热的房地产固定资产投资，国家决策层显然从资金源头对房地产行业进行严厉调控，许多房地产企业在国家宏观调控政策面前面临重新洗牌的危险，房地产企业拓宽融资途径和创新融资方式已经迫在眉睫。房地产企业融资面临的问题贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都较短，来源渠道均为商业银行，贷款方式单一，无法适应房地产开发周期的需要。具体的融资体系如图2所示。直接融资比重偏小。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。特别是近几年来，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升的态势。商业银行房地产方面贷款的增幅已达25%以上。我国内地房地产企业79%以上的外部融资来自于银行，在个别年份和个别地区这一比率甚至高达80%～ 95%以上。房地产资金主要来自银行贷款，直接融资比例过小，融资结构不合理。各种融资方式具有局限性。商业银行提高了对房地产企业的贷款条件，对项目开发程度和开发企业自有资金的程度要求较高，多数开发企业不能达到规定的贷款要求；其它融资方式现阶段的表现也不如人意，如信托融资，相对银行贷款而言，受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通；而企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年，所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小；另外，由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，基金目前在资本市场表现也很难有所作为。相关法律法规不完善。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。 此外，受金融政策环境影响，房地产金融创新力度不够。在我国，从已运作的房地产投资基金的形式来看，多采用公司式、信托式和合作式三种形式。目前，则主要以房地产的资产权益进行房地产资产和房地产企业股权式投资。然而，房地产投资基金自20世纪90年代在我国出现以来，一直处于走走停停的状态，且直到现在我国还没有出台产业基金法，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。房地产企业融资对策（一）大力推动房地产证券化有关证券监管部门尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。房地产信托（REITs），就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，获得既定的收益。（二）建立长期投资基金组织房地产投资基金属于股权投资，可以分散投资、降低风险，丰富了融资品种；也可以吸引社会上的分散资金，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。同时，应尽快颁布投资基金法。如前所述，目前我国房地产投资基金处于无法可依的状态。同时，国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们，投资基金是工业化加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下，它可以与信托联合，使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此，我国应借鉴市场经济较为发达的国家，特别是美国发展房地产基金的成功经验，在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈，颁布符合我国国情的投资基金法。（三）引导国外资金进入2002年，我国房地产开发资金来源中，境外投资仅为1996年的32%。面对境外资金对我国房地产业投资的持续下降，我国有必要加大力度引进外资来提高房地产的投资。同时，外资金融机构进入我国市场将带来先进的运作模式和管理方法，有助于金融体系的发展和完善，为吸引外资进入房地产金融市场提供了机会。（四）推行融资租赁方式融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效的方式解决房地产企业的资金问题，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。（五）完善个人消费融资体系为了配合启动住房消费，调动居民购房的积极性，活跃国内消费市场，就有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的不到1%（远远低于国际上20%～40%的水平）。个人消费贷款虽属“零售”业务；金额数目不大，但其人数很多，所以银行应扩大相关业务，推出更多的新项目，简化程序来完善和发展住房信贷业务。公积金贷款是发展较成熟的项目，较受消费者欢迎，要积极推进住房公积金体系的建设。总之，在现阶段，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新融资工具，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化，构建房地产业多元化融资体系。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，政府应在制度和机制上给予足够的保障，不断健全规章制度和法规体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。参考文献：1.王诚庆.我国房地产融资模式的改进与制度创新[J]. 财贸经济,2005(11)2.周亮华，施建刚.房地产信托：融资新方向[J]. 中国房地产金融,2005(10)3.孙翠兰.我国房地产融资方式的比较、选择与调整[J].金融论坛,2005(11)
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市场经济方向。我国房地产开发的可持续性融资问题研究本文以我国房地产开发为研究对象，通过对我国现有房地产开发的融资行为进行研究，发现房地产开发融资存在许多问题，主要体现在以下两个方面： 一是大多数房地产开发的可持续性融资能力较弱；二是盲目融资现象较为普遍。作者结合以前的研究成果，重申了可持续性融资这一概念，认为可持续性融资是 一种贯穿发展全过程的融资理念，的融资行为不仅满足当前资金需求，而且不会影响的后续融资活动，使的融资活动保持可持续性，实现价值 最大化。针对当前现实中存在的问题，作者构建了房地产开发的可持续性融资体系，并利用系统动力学思想建立了可持续性融资体系的SD模型。 本文共分为六章，第一章主要阐述了论文的研究背景、意义以及关于房地产融资的国内外研究现状；第二章阐述了我国房地产金融市场的现状，分析了我国房地产业 所面临的宏观调控政策以及现有的金融工具，明确了再融资与可持续性融资的区别与联系；第三章主要内容是结合房地产业实际中存在的问题构建房地产开发的 可持续性融资体系；第四章建立可持续性融资体系的SD模型，并着重分析了模型的核心部分：预警子系统和反馈子系统；第五章为案例，以实例进行可持续性 融资能力的分析，并提出了一些建议；第六章对全文进行总结并指出了后续工作的研究方向。 本文的创新点主要体现在以下几个方面： (1)本文多角度地对再融资和可持续性融资进行比较，扩展了可持续性融资的使用范畴； (2)本文以房地产开发为研究对象结合房地产行业的现状构建了可持续性融资体系，并在这一领域进行了尝试性探索： (3)本文运用系统动力学思想建立了可持续性融资体系的SD模型，使可持续性融资体系更具有系统性； (4)与其他学者的研究成果有所不同，本文的可持续性融资能力分析更具有动态性，可以指导决策人员随时调整融资活动，以便提高融资效率。
企业融资是指以企业为主体融通资金，使企业及其内部各环节之间资金供求由不平衡到平衡的运动过程。当资金短缺时，以最小的代价筹措到适当期限，适当额度的资金；当资金盈余时，以最低的风险、适当的期限投放出去，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。 企业融资按照有无金融中介分为两种方式：直接融资和间接融资。直接融资是指不经过任何金融中介机构，而由资金短缺的单位直接与资金盈余的单位协商进行借贷，或通过有价证券及合资等方式进行的资金融通，如企业债券、股票、合资合作经营、企业内部融资等。间接融资是指通过金融机构为媒介进行的融资活动，如银行信贷、非银行金融机构信贷、委托贷款、融资租赁、项目融资贷款等。直接融资方式的优点是资金流动比较迅速，成本低，受法律限制少；缺点是对交易双方筹资与投资技能要求高，而且有的要求双方会面才能成交。相对于直接融资，间接融资则通过金融中介机构，可以充分利用规模经济，降低成本，分散风险，实现多元化负债。但直接融资又是发展现代化大企业、筹措资金必不可少的手段，故两种融资方式不能偏废。 筹集资金的来源主要包括：企业外部的银行信贷资金、非银行金融机构资金、其他单位资金、社会个人资金、外国资金及企业内部资金筹集。企业投资主要有实物投资（含直接经营投资）和金融投资（如股票、债券投资）。 从狭义上讲，融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则，通过一定的渠道和一定的方式去进行。我们通常讲，企业筹集资金无非有三大目的：企业要扩张、企业要还债以及混合动机（扩张与还债混合在一起的动机）。从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。融资可以分为直接融资和间接融资。直接融资是不经金融机构的媒介，由政府、企事业单位，及个人直接以最后借款人的身份向最后贷款人进行的融资活动，其融通的资金直接用于生产、投资和消费。间接融资是通过金融机构的媒介，由最后借款人向最后贷款人进行的融资活动，如企业向银行、信托公司进行融资等等。 企业竞争的胜负最终取决于企业融资的速度和规模，无论你有多么领先的技术，多么广阔的市场。 融资可比作一个商品项目，交易的标的是项目，买方是投资者，卖方是融资者，融资的诀窍是设计双赢的结果。 中国人融资喜欢找关系，房西苑老师认为关系不重要，重要的是找对门。融资有商务模式划分，还有专业分工，程序分工，融资者需根据投资者的特点，去设计自己的融资模式。 融资不是一锤子买卖，是一个过程，关于融资的战术，房西苑老师列举了八个战术，同时介绍了自己的看家本领——围点打援。 关于国内融资的难点，房西苑老师认为有三个瓶颈：一是项目包装，二是资金退路，三是资产溢价，这三个难点，房老师认为是有融资者自身的弱点和我国经济体制存在的问题构成。 投资者退路房老师给出上中下三策：上策是上市套现，中策是溢价转让，下策是溢价回购。
企业都是要进行成本核算的。整个市场经济制度实际上就建立在一切经济活动的可计算性基础之上。但是，在现行会计核算体系的框架内，恐怕还没有什么其它的成本分配比物流成本的分配更困难的了。虽然现代物流管理的理念引入我国已有20余年，但毋庸讳言，我们对物流成本的测算、分析和研究，无论是总量的，还是企业实际支出的，还是行业标杆水准的，基本上还处于“雾里看花”的阶段。可是，如果没有对物流成本尤其是其结构的正确的（不是准确的）把握，就很难去讨论企业物流管理的改善，更不要说去研究企业的核心竞争力了。s0100 一、物流成本研究的目的
市场经济方向。我国房地产开发的可持续性融资问题研究本文以我国房地产开发为研究对象，通过对我国现有房地产开发的融资行为进行研究，发现房地产开发融资存在许多问题，主要体现在以下两个方面： 一是大多数房地产开发的可持续性融资能力较弱；二是盲目融资现象较为普遍。作者结合以前的研究成果，重申了可持续性融资这一概念，认为可持续性融资是 一种贯穿发展全过程的融资理念，的融资行为不仅满足当前资金需求，而且不会影响的后续融资活动，使的融资活动保持可持续性，实现价值 最大化。针对当前现实中存在的问题，作者构建了房地产开发的可持续性融资体系，并利用系统动力学思想建立了可持续性融资体系的SD模型。 本文共分为六章，第一章主要阐述了论文的研究背景、意义以及关于房地产融资的国内外研究现状；第二章阐述了我国房地产金融市场的现状，分析了我国房地产业 所面临的宏观调控政策以及现有的金融工具，明确了再融资与可持续性融资的区别与联系；第三章主要内容是结合房地产业实际中存在的问题构建房地产开发的 可持续性融资体系；第四章建立可持续性融资体系的SD模型，并着重分析了模型的核心部分：预警子系统和反馈子系统；第五章为案例，以实例进行可持续性 融资能力的分析，并提出了一些建议；第六章对全文进行总结并指出了后续工作的研究方向。 本文的创新点主要体现在以下几个方面： (1)本文多角度地对再融资和可持续性融资进行比较，扩展了可持续性融资的使用范畴； (2)本文以房地产开发为研究对象结合房地产行业的现状构建了可持续性融资体系，并在这一领域进行了尝试性探索： (3)本文运用系统动力学思想建立了可持续性融资体系的SD模型，使可持续性融资体系更具有系统性； (4)与其他学者的研究成果有所不同，本文的可持续性融资能力分析更具有动态性，可以指导决策人员随时调整融资活动，以便提高融资效率。
房地产企业进行大量的海外融资，是存在着众多的风险的，因此，国家有关部门对于房地产海外融资进行严格掌控，不仅仅关系到房地产企业融资与企业存亡，而且还直接关系到亿万群众的切身利益。以下是我为大家精心准备的：对于我国内地房企海外融资问题的分析相关论文。内容仅供参考阅读!
对于我国内地房企海外融资问题的分析 全文如下：
据不完全统计，2009年金地集团、恒大地产、磐桂园等30多家房企相继推出海外融资计划，融资规模达900亿港元。2010、2011和2012年，上市房企在二级市场再融资金额分别为亿元、亿元和亿元。到2013年底，我围房地产企业海外融资的金额将达到惊人的1500亿港元。我们可以看出，海外融资已经成为我国内地房企发展的重要途径。本文主要研究内地房企海外融资管理策略，为我国房地产企业在海外融资方面的开展提供借鉴。
一、重视房地产企业海外融资
融资问题是房地产企业执行过程中的重要问题，尤其是海外融资，是伴随着大量的风险的，稍有不慎，就会直接对房地产企业带来严重的损害。举例来讲，房地产企业海外融资数量呈现出以下趋势：我国房地产企业投向亚太区房地产的资金自710亿美元上升至1040亿美元，投向美洲的资金亦有增加，自970亿美元上升至1110亿美元;投向欧洲、中东及非洲的资金则微升至114O亿美元。由此我们完全可以看出，我国房地产在海外的投资力度一直呈现出上升趋势。
因此，房地产企业领导需要将海外融资提到议事日程上来，对于还问融资绝对不可以不重视，绝对不可以掉以轻心，必须要把海外融资问题上升到房地产企业发展的战略高度上，提高对于海外融资的警惕性。尤其是近几年来，国家有关部门加大了对于房地产企业海外融资的调控力度，其目的是为了进一步保护房地产企业。相关房地产企业需要进一步围绕国家有关部门的政策，严格按照国家有关政策以及法律法规，对于房地产海外融资策略进行改进，进而保证我国房地产企业海外融资工作的顺利健康稳定发展。
二、加强企业海外融资监督管理
做好房地产企业海外融资，房地产企业需要与国家有关部门做好相应的沟通与联络，尤其是要与证监会、税务部门、人民银行、国土资源局等部门做好相应的沟通与联络。举例来讲，房地产企业海外融资，必须要做好与人民银行的联络与沟通，毕竟人民银行是我国的中央银行，中央银行是我国经济发展的领头羊，尤其是在经济策略指导、货币投放、稳定物价方面都有着积极地作用。
房地产企业与人民银行的联络与沟通，不仅仅可以了解我国最新的货币财政政策，而且还可以对于房地产企业海外发债、融资、基金等资讯有更为清晰的认识。再如，房地产企业还需要加强同外汇管理局的沟通，如果房地产企业大举进行海外融资，一旦出现问题，所有的债务都会直接转移到国家的头上，因此，外汇管理局需要加强对于房地产企业的监督与管理，对于房地产企业的海外融资进行严格的稽核与审批，对于违反国家有关部门政策的房地产企业，需要加强对其的惩罚力度。
三、房地产企业主动压缩海外融资
房地产企业进行大量的海外融资，是存在着众多的风险的，因此，国家有关部门对于房地产海外融资进行严格掌控，不仅仅关系到房地产企业融资与企业存亡，而且还直接关系到亿万群众的切身利益。因此，作为房地产企业，需要严格按照国家政策对于房地产企业海外融资进行管理，对于海外融资的数量以及质量进行严格掌控，为此，主动压缩或者是停止海外融资，是房地产企业的重要举措。通过主动压缩或者是停止海外融资，不仅仅可以进一步规范房地产市场，遏制房地产房价过高的问题，从而更好的满足国内广大人民群众的住房需求。另一方面，房地产企业应该努力规范房地产专案开发，努力降低房价，实现我国房地产经营开发的良性回圈。
四、房地产企业增强风险意识
尽管从目前的发展趋势来看，我国房地产企业的海外融资已经成为一种必然的趋势，但是，相当一部分房地产企业没有认识到房地产企业海外融资的风险性。正是因为房地产企业对于资金的过分追求，使得他们被资金冲昏了头脑，忘掉了金融风险。举例来讲，目前我国房地产企业国内负债近8000亿元，海外负债约合人民币3000亿元，两者梢加，高达11000亿元，这是一笔相当沉重的债务负担，是需要他们偿还的。房地产海外融资不同于其他行业的海外融资，它具有要求多、利息高的特点，一旦房地产企业到期对于债务无法偿还，房地产企业则会直接面临更大的风险。因此，房地产企业需要增强风险意识，这是做好房地产企业海外融资的关键。
五、总结
综上所述，国家逐步采取措施对房地产市场和过高房价进行调控，一部分房地产企业在国内融资渠道收紧情况下，纷纷到海外进行融资，并且数额巨大，对国家调控形成了威胁和挑战。深入研究内地房企海外融资问题，创新内地房企海外融资策略，是今后房地产企业在海外融资方面的重要方向与课题。
融资决策是房地产项目前期策划的重要内容，也是房地产企业财务管理的重点。目的在于寻找和确定最优融资方案解决房地产开发中的资金问题。房地产企业的融资方案直接影响着项目的风险大小与获利水平的高低，因此研究如何通过科学的决策方式来确定最终融资方案，具有重要的现实意义。 本文拟对房地产企业的融资提出系统性的决策方法，因此主要根据决策过程的内容和方法从以下几个方面进行了研究与探讨。 首先从宏观的金融市场层面出发，研究融资方式。从资金来源渠道的角度，对我国房地产企业的主要融资方式进行了系统的介绍，分析比较各种融资方式在条件、成本、风险、效率等方面的特点并界定各自的内涵和性质，使之成为一个体系，并根据金融政策的变动，研究这些融资方式的运用前景和发展契机。 然后从微观的企业操作层面出发，研究房地产企业的融资决策方法： 先针对房地产企业融资决策现行方法的主要缺陷，提出改进思路，建立更具实用性的房地产企业的融资决策流程，包括融资组合设计与融资结构优化。 接着在前文分析的基础上，针对房地产开发的不同阶段、不同类型的房地产项目、不同规模的房地产企业，分别选择及匹配适合的融资方式，设计融资组合方案，初步拟定可能的资金来源结构。 最后，在充分考虑不同规模房地产企业的融资条件差异的基础上，运用现代资本结构理论，探讨具备发行股票和债券条件的大型房地产开发企业融资结构的优化策略；运用层次分析法(AHP)，建立中小型企业房地产开发项目融资结构的优化模型。
市场经济方向。我国房地产开发的可持续性融资问题研究本文以我国房地产开发为研究对象，通过对我国现有房地产开发的融资行为进行研究，发现房地产开发融资存在许多问题，主要体现在以下两个方面： 一是大多数房地产开发的可持续性融资能力较弱；二是盲目融资现象较为普遍。作者结合以前的研究成果，重申了可持续性融资这一概念，认为可持续性融资是 一种贯穿发展全过程的融资理念，的融资行为不仅满足当前资金需求，而且不会影响的后续融资活动，使的融资活动保持可持续性，实现价值 最大化。针对当前现实中存在的问题，作者构建了房地产开发的可持续性融资体系，并利用系统动力学思想建立了可持续性融资体系的SD模型。 本文共分为六章，第一章主要阐述了论文的研究背景、意义以及关于房地产融资的国内外研究现状；第二章阐述了我国房地产金融市场的现状，分析了我国房地产业 所面临的宏观调控政策以及现有的金融工具，明确了再融资与可持续性融资的区别与联系；第三章主要内容是结合房地产业实际中存在的问题构建房地产开发的 可持续性融资体系；第四章建立可持续性融资体系的SD模型，并着重分析了模型的核心部分：预警子系统和反馈子系统；第五章为案例，以实例进行可持续性 融资能力的分析，并提出了一些建议；第六章对全文进行总结并指出了后续工作的研究方向。 本文的创新点主要体现在以下几个方面： (1)本文多角度地对再融资和可持续性融资进行比较，扩展了可持续性融资的使用范畴； (2)本文以房地产开发为研究对象结合房地产行业的现状构建了可持续性融资体系，并在这一领域进行了尝试性探索： (3)本文运用系统动力学思想建立了可持续性融资体系的SD模型，使可持续性融资体系更具有系统性； (4)与其他学者的研究成果有所不同，本文的可持续性融资能力分析更具有动态性，可以指导决策人员随时调整融资活动，以便提高融资效率。
一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势1.房地产调控政策走向预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。2.房地产市场状况预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。3.同业竞争进一步激烈目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。4.直接融资的影响发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。1.发展机遇第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。2.面临的挑战第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。6.区别对待，实施差异化服务和管理策略为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
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摘 要：目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。� 关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目� 中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0075-02�� 1 房地产开发项目全面风险管理的方法� 全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。� 在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。� 2 房地产开发项目全面风险管理的流程� 房地产开发项目风险识别� 房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。� 房地产开发项目风险评估� 房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。� 房地产开发项目风险监控� 房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。� 3 房地产开发项目全面风险的应对策略� 风险回避� 风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。� 风险控制� 风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。 风险转移� 风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。� 风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。� 风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。� 风险自留� 风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。� 风险利用� 风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。� 4 房地产开发项目全面风险应对中注意的问题� 制定风险应对计划应具有针对性� 风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。� 注重应对管理方法的组合� 无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。� 注意应对管理的经济性� 为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。�收集了一些材料。希望能帮的上LZ！春节来既，祝您春节快乐！