恒大集团利润与收入研究论文

利润按会计制度和税法分为会计利润和应税利润。会计利润也就是通常所说的利润，来源于利润表；应税利润是按税法的要求以会计利润为基础调整后的利润。本文所谈的利润就是会计利润。利润指标是企业进行经济效益评价、综合性评价的重要指标之一。它反映企业同行业中的地位及其未来和前景。但在企业经营过程中，会计报表中的利润不能如实反映企业的真正的经营成果。为了能够通过利润指标客观正确地评价企业的盈利能力和综合实力，必须对利润进行真实性、稳定性和质量性的分析。 一、利润真实性的分析 1.资产项目的分析。资产是利润的物质基础，利润的真实性在资产负债表中得到体现。虚增或虚减的利润会伴随虚假的资产和不符合会计准则的摊销率。主要有：(1)应收账款、预付账款、其他应收款数额巨大，账龄太长，少提或不提坏账准备减少管理费用。(2)存货存放时间长并占用大量资金，少提存货减值准备减少管理费用。(3)在建工程已完工而不进行竣工决算，用于固定资产投资的借款利息按会计制度规定就可以继续资本化计入在建工程成本，减少当期的财务费用和折旧费。(4)企业发生的部分费用应该计入当期费用的支出但转到长期待摊费用之中。(5)待处理财产损失、固定资产清理在会计报表日没有做账务处理减少营业外支出。(6)摊销类资产具体包括：固定资产、无形资产、待摊费用和预提费用，对此应根据企业制定的会计制度并结合现金流量表附注部分所披露的固定资产折旧、无形资产及其他资产摊销项目的数额，分别与上述项目年初与年末的平均余额相比较，如果所计算出的各类资产摊销率大大低于或高于会计准则所规定的摊销率，则说明企业的利润具有不真实性。 2.负债项目的分析。负债项目集中体现在：(1)为了延迟纳税，当期应该确认的收入未进行确认，而挂账计入预收账款或其他应付款。 (2)不按企业实际员工人数计提职工薪酬，加大生产成本、制造费用，以上两项都会减少当期利润。(3)预计负债没有科学合理地估计。 3.变更会计核算方法的分析。(1)企业主观变更固定资产的折旧方法、折旧年限和预计净残值率，同时也没有按追溯法调整以前年度损益，增加或减少当期的折旧费，造成当期会计利润不真实，而不会影响应税利润和现金流量。(2)企业对应按成本法核算的长期股权投资而按权益法核算，则企业可以按被投资企业的股权份额核算投资收益，—方面虚增当期的利润，另一方面无须为这些增加的利润缴纳所得税(因为税法按投资企业是否从被投资企业分得的红利来征税的)。(3)在物价上涨的情况下，企业改变发出存货核算方法，加权平均法变为先进先出法，虚增当期的利润。 4.关联方交易的分析。企业关联方交易产生的利润不是从市场上创造的利润，而是事先算出来的，具有较强的人为性。关联方交易产生的利润重点关注关联方交易的金额、条款、条件和定价政策。如许多ST上市公司是通过关联方交易实现第三年成功“扭亏”。 5.其他项目的分析。(1)任意递延和待摊管理费用和财务费用。 (2)本期确认收入，下期初用红字冲回，制造虚假收入。(3)要注意会计报表是否规范是否有遗漏，遗漏是违背充分披露原则的，如有遗漏和不规范会计报表数字的真实性有问题。另外要注意审计报告的意见及注册会计师的信誉。 二、利润稳定性的分析 1.首先分析企业产品的生命周期，通过比较连续几期的销售增长串和销售利润率，以及现金流量表中经营活动的净现金流量，如果销售增长率和销售利润率不变，经营活动产生的现金流量为正数且变化不大，说明产品处于成熟期，这一时期的利润是稳定的。 2.利润总额由主营业务利润、投资收益、营业外收支净额构成。经验数据表明，主营业务收入占企业全部收入，主营业务利润占利润总额的比重在70%以上，利润来源较稳定，反之不稳定。投资收益、营业外收支净额、政府补贴收入，对于—个生产企业来说是投机因素偶尔形成的，不是公司实力形成，往往本期有，下期没有。虽然在某—会计期间产生了很多利润，但实际上并没有找到利润稳定增长的根本途径，最终还得依靠主营业务收入。 3.关注会计报表附注中的或有事项和资产负债表日后事项中的非调整事项。如已贴现商业承兑汇票形成的或有负债，未决诉讼形成的或有负债，资产负债表日后企业发行债券及其他巨额举债，自然灾害导致资产发生重大损失，处置重要固定资产，都可能影响企业下一年度的正常利润。 4.分析现金到期债务比和现金债务总额比，现金到期债务比反映的是企业偿还到期债务能力，现金债务总额比反映的是企业承担债务的能力。当市场利率高于现金债务总额比时，企业就很难借到资金，同时现金到期债务比小于1，此时企业很可能陷入财务困境，影响企业的正常运转，利润也就不稳定了。 三、利润质量性分析 1.盈利经营现金保障倍数等于经营活动产生的现金净流量除以净利润，经营活动产生的现金净流量足以收付实现制为基础的，数据来源于现金流量表，而净利润是按权责发生制为基础的，来源于利润表。该指标能够很好地将现金流量表和利润表结合起来，弥补利润表的局限性，直接反映利润的质量，说明公司1元净利润有多少实际收到了现金。盈利经营现金保障倍数大于1，利润质量好，介于和1之间，利润质量比较高，介于和之间利润质量—般，介于0和之间，利润质量差，小于0时，利润实质是一种潜伏财务风险的纸面利润，企业很可能破产倒闭。 2.根据优序融资理论，一个企业要上新项目，其财务行为首先应该使用留存收益；其次是举债，在耗尽举债能力之后才无奈发行新股融资。如果企业喜欢经常发行股票来融资，说明企业的利润质量很可能有问题。注意反常财务行为，当企业利润成倍增长的时候，企业的高层将其持有的股票全部变现，不看好未来前景，也说明企业的利润质量差。应收账款集中在一两个往来企业，加大企业的财务风险，如果对方企业濒临破产随之企业陷入困境，此时的利润没有实际意义。 四、案例分析运用 众所周知的上市公司银广夏，1998年的每股收益为元，净资产收益率为，1999年其净利润为亿元，每股收益为元，净资产收益率为，2000年其净利润上升到亿元，每股收益为元，净资产收益率为，如果单从这些数据分析，大都会认为该股具有良好的发展前景，业绩优秀，收益好，值得投资。但是只要我们运用盈利经营现金保障倍数来分析，就可以看出其本来面目。根据计算，银广厦1998年、1999年、2000年连续三年的盈利经营现金保障倍数为，，，该数据说明银广厦的利润质量很差，后来的银广厦事件正好说明了这一点。 总之，利润的分析是一项非常重要和细致的工作，要把资产负债表、利润表、现金流量表、附表及报表附注有机地结合起来，运用多个财务指标进行综合分析，不仅要看利润表的数据，而且要看利润的计算过程，不仅要看利润的金额而且要看利润的质量，以满足会计报表使用者的需要。

房地产财务分析论文

论文常用来指进行各个学术领域的研究和描述学术研究成果的文章，下面是关于房地产财务分析论文的内容，欢迎阅读！

【摘要】 本文从资产负债表、损益表和现金流量表出发，采取比率分析与现金流量分析相结合的方法，结合房地产企业的实际，在赢利能力、偿债能力、运营能力以及成长能力四个方面分析了企业的财务状况，以期对房地产企业的财务状况有一个全面的认识。

【关键词】 房地产企业 能力分析 财务状况

从2007年第四季度开始，中国房地产市场开始了调整，全球金融危机的爆发使房地产市场的调整幅度进一步加大。房地产市场出现价格盘整、成交量持续萎缩的状况，对房地产企业的财务状况造成非常不利的影响。房地产企业必须进行客观的财务分析，反映企业真实的财务状况及赢利能力，为企业管理层提供决策依据。

一、房地产企业的赢利能力分析

赢利能力是企业成败的关键，只有长期赢利，企业才能真正做到持续经营。反映赢利能力的财务比率有净资产收益率、总资产报酬率和权益报酬率等，所有这些指标都与净利润有关。尽管包括非经常性损益在内的净利润反映了公司的总体赢利状况，但是扣除非经常性损益后的净利润能更客观地反映公司主营业务的赢利能力。为了更加客观真实地反映企业持续、稳定的赢利能力，在计算净利润时，应剔除两方面的影响，一是剔除非经常性损益的影响，二是剔除企业管理层利用技术手段调节利润的影响。非经常性损益通常指与企业的主营业务无直接关系的各项收支、损益、各项资产减值准备、补贴收入等科目。

经验告诉我们，决定企业命运的是现金流，唯有现金流支撑的赢利才是真实的、可持续的。房地产企业还应分析销售现金率、资产现金率，反映企业主营业务获取现金的能力。销售现金率是指经营现金净流量与销售收入之比，表明实现一元销售所取得的经营现金净流量。资产现金率是指经营现金净流量与平均资产之比，表明一元资产通过经营活动所能形成的现金净流入。一般来说，这两个比率越高，企业获取现金的能力就越强。

二、房地产企业偿债能力和资产变现能力的分析

房地产企业偿债能力和资产变现能力体现的是企业财务状况的安全性。反映短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率，这类指标从静态角度反映企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债的能力。反映长期偿债能力的指标有资产负债率和利息保障倍数，这类指标体现企业偿还其长期债务本金与支付利息的能力。

在计算流动比率和速动比率时应充分考虑以下三个因素。首先是存货的界定。在房地产企业，开发成本和开发产品均作为存货列于流动资产中，而只有开发产品和已具备预售条件的开发成本才能在短期内变现。因此在计算流动比率时，需将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来。其次是应剔除待摊费用和预付账款等事实上不能再转变为现金偿还负债的流动资产，并考虑存货的真实价值。对于房地产企业高价取得的土地储备，必须充分考虑减值准备，才能真实反映存货的变现价值，客观反映其偿债能力。最后是应将预收账款从分母流动负债中扣除。因为房地产行业的特殊性和国内预售政策，预收账款实质上是企业未实现的销售收入，一旦项目竣工入伙就可以结算收入，因此不能将预收账款视为一般流动负债。在判断房地产企业流动比率与速动比率的高低时，应结合行业的平均水平进行分析。

在分析房地产企业的短期偿债能力时，还应结合存货周转率、投资性房产等因素综合考虑。房地产企业存货变现的时间很长，不同企业间存货变现的速度差异也很大，在相同条件下，房地产企业存货周转率越高，其现金流入越快，净资产收益率将越高，防范财务风险的能力将越强。投资性房地产能够为房地产企业带来相当大的现金流入，是偿还短期债务的重要保证。

房地产企业在计算资产负债率时应该重视资产的真实价值，比如存货是否存在减值、投资性房产是否采用公允价值。在计算利息保障倍数指标时，同样要将非经常性损益和企业调节利润的影响剔除，这样才能真实反映企业的'实际偿债能力。

目前业界普遍认为，国内房地产企业财务安全的资产负债率不超过70%。事实上，国内房地产企业的负债水平普遍较高，处在高负债运营的状态，房地产企业应更重视偿还短期债务的能力。从动态角度分析一定时期经营现金流量偿还到期债务的能力，这类指标有到期债务偿付比率、现金支付保障率、利息现金保障倍数以及短期风险头寸。到期债务偿付比率是指经营现金净流量与到期债务本息之比，反映公司运用经营现金流量偿付到期债务本息的实际水平。该比率小于1，说明公司到期债务的自我清偿能力较差；该比率大于1，则显示经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务。现金支付保障率是指本期可动用的现金与本期预计需支付的现金之比，反映企业在特定期间内可动用的现金是否能够满足企业当前现金支付的水平。利息现金保障倍数是指经营现金净流量与债务利息之比，反映企业以现金偿还债务利息的能力。该比率越高，说明企业越拥有足够的现金用于偿付利息，企业的财务风险也就越小。短期风险头寸是指货币资金与经营净现金流量之和减去到期流动负债的差额。该指标反映房地产企业偿还短期债务的能力，是指企业除了现有货币资金外，未来一个时期内是否有足够的收入偿还短期债务的能力。该指标为正数，表明经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务，反之，说明公司到期债务的自我清偿能力较差。

在分析现金流量时，“销售商品、提供劳务收到的现金”必须是真实的销售现金回笼，“收到的其他与经营活动有关的现金”必须将关联方归还欠款、占用关联方资金、非经营性现金流入剔除，还原真实的经营现金流量。

三、营运能力的财务分析

营运能力是以企业各项资产的周转速度来衡量企业资产利用的效率。反映资产周转速度的指标有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率。周转速度越快，表明企业的各项资产进入经营环节的速度越快，形成收入和利润的周期就越短，经营效率就越高。最能反映房地产企业运营能力的是存货周转率。存货周转率越高，说明项目开发周期越短。在相同的市场条件下，存货周转率越高，房地产企业将获得更高的资产收益率。

在分析房地产企业的营运能力时，还应结合企业的发展战略，不能简单地以资产周转速度作为判断依据，因为有的房地产企业是通过提高周转率来提高净资产收益率，而有的房地产企业则是通过提高销售利润率来提高净资产收益率。

四、房地产企业成长能力的分析

在现实生活中，人们更为关心的可能还是企业未来的成长能力。反映成长能力的指标有主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率、经营现金流量成长比率等。在评价企业成长能力时，掌握该企业连续若干年的数据，才能得出较为准确的判断。

主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率越高，表明公司业务扩张能力强、市场竞争能力强，成长能力强。经营现金流量成长比率是指本期经营现金净流量与上期经营现金净流量之比，该指标反映公司经营现金流量的变化趋势和具体的增减变动情况。一般来说，该比率越大表明公司的成长性越好。该比率大于1，表明公司经营现金流量呈上升趋势。

在分析房地产企业的成长能力时，不仅应对其报表数据进行多期比较，还应对具体的行业指标，如开发面积、销售面积、土地储备等指标进行多期比较分析。

房地产行业的发展与国家宏观政策、经济环境密切相关，仅从房地产企业的报表数据简单分析得出的结论是片面的。国内土地可以分期开发、地价可以分期支付等因素，导致房地产企业往往有巨额的表外负债。国内不同地区的房地产价格走势、市场需求特点也有差别，因此，只有对房地产企业进行全方位的深入了解、综合分析，才能充分掌握企业的财务状况和赢利能力。不同的房地产企业既可能有战略的不同，也可能有区域的差别，对房地产企业的财务分析还需要与业界同行进行横向比较，这样才能对其财务状况有更全面的认识。